kaaiman76 schreef:Er is een groot verschil tussen investeringsvastgoed en een eigen (toekomstige) woning, dus laat u vooral daardoor niet leiden.

Een huis dat een grotere opbrengst genereert dan een appartement is een curiositeit. Huizen verhuren is nooit interessant, tenzij het een echte toplocatie is. Nieuwbouwappartementen verhuren is ook minder interessant, wegens actueel vrij duur, toch zeker met een goede ligging. Het beste rendement haal je met appartementen die iets ouder zijn. Fris die op en verhuur die vlot maar aan schappelijke prijzen. Je bent jong en woont nog thuis: dus wat let je? Laat de handjes wapperen, zoek iets concreet en begin er aan!

Leen het maximale, verdeel je cash van de eerste keer over meerdere panden, ipv alles in één te investeren. koop een blokje van 2 of 3 appartementen. Met 100.000 cash kun je al voor 400.000 kopen, hetzij 300.000 lenen en je bent vertrokken.

Ik heb de indruk dat in de gemeente waar ik woon (Mol), de prijs voor oude appartementen niet veel verschillen met nieuwbouwprojecten, waar ze nu volop met bezig zijn. Hierdoor vind ik dat nieuwbouw meer zekerheid geeft, aangezien ik niet zo snel te maken ga hebben met kosten.
Is het niet beter om te beginnen met één appartementje en daarna mogelijk nog "uit te breiden"
Feit is wel dat ik dan waarschijnlijk al mijn geld in dat ene pand heb geïnvesteerd, en daarna niet zomaar kan bijlenen met weinig cashgeld over?

Voilà, je begint het te snappen. Genoeg idioten die hun spaargeld in één verhuurappartement steken. En hoelang duurt het nadien eer je weer 100.000 hebt? Hoe ga je lenen voor je eigen huis eens je een vriendin hebt? Je moet verder denken en durven. Als je het aanpakt zoals ik het doe, dan heb je inflatie (dus waardestijging) op 400.000. à 2% is dus 8.000 euro per jaar... gratis, én 2% op je huren. OF je lening wordt 2% goedkoper, per jaar. Je afbetaling blijft constant. Na 5 jaar heb je dus al 40.000 euro extra, en een aflossing 10% lichter. Dàt geef je in onderpand voor je eigen huis, of je verkoopt er eentje en casht.

Indien je 100.000 investeert en 300.000 leent, betalen huurders die 300.000 af en jij casht op je 100.000. De inflatie alleen is 8% rendement, de huur op termijn een extraatje. Indien je 100.000 investeert en niet leent, heb je 2%. Laat je het op de bank staan, zelfs -1,5%.

Bedrijven financieren toch ook niet alles zelf? De kracht van krediet, daar draait het om. En ook spreiding. Die nieuwbouw: verwacht daar ook niet té veel van. Meestal kleiner dan wat oudere appartementen, en daarom niet noodzakelijk van betere kwaliteit. Vroeger werden 'de betere' appartementen vaak voorzien van parket, grotere slaapkamers, ruimere leefkeukens enz. Nu is dat meestal een stuk minder of kleiner. Bovendien geef je eigenlijk een argument pro: uiteindelijk hebben die wat oudere appartementen een grotere 'meerwaarde' gegenereerd. Ze hebben dus de afgelopen pak 15 à 20 jaar een zo'n grote meerwaarde gecreëerd, dat ze vandaag +/- meekunnen met nieuwbouw. Ik heb zo al veel geld verdiend, en het herhaalt zich telkens opnieuw. Het enige dat je om de 10 tot 15 jaar eens moet vernieuwen is de keuken en de badkamer. Dat zijn echt de grote kosten niet. Een keuken is een weekend werk.

Ik verhuur nu al 9 appartementen, en sta nu op het punt mijn 10 de te kopen, mijn tweede al dit jaar. Huurders genoeg die mijn lening afbetalen! Het fragment 'rente' is de eigenlijke kost, dan nog volledig fiscaal aftrekbaar. De inflatie is >2%, de rente <1%.

Hier op het forum heb je veel valse profeten die vanalles orakelen of ze schuiven alles af op 'toeval' of 'geluk". Vastgoed is echter denkwerk. Dit weekend las ik nog dat de verwachting voor Brussel is dat de populatie met 85% zal toenemen tegen 2050. Hoe kunnen de prijzen dan zakken?

Je doet wat je wil, maar het is niet door je centjes aan een bouwpromotor over te dragen, dat je rijk zal worden... Die gasten pakken gemakkelijk 10% winst, en nog eens 21% btw... Goed gesjareld, niet?

kaaiman76 schreef: Hier op het forum heb je veel valse profeten die vanalles orakelen of ze schuiven alles af op 'toeval' of 'geluk". Vastgoed is echter denkwerk.

Haast je langzaam !

kaaiman76 schreef:Voilà, je begint het te snappen. Genoeg idioten die hun spaargeld in één verhuurappartement steken. En hoelang duurt het nadien eer je weer 100.000 hebt? Hoe ga je lenen voor je eigen huis eens je een vriendin hebt? Je moet verder denken en durven. Als je het aanpakt zoals ik het doe, dan heb je inflatie (dus waardestijging) op 400.000. à 2% is dus 8.000 euro per jaar... gratis, én 2% op je huren. OF je lening wordt 2% goedkoper, per jaar. Je afbetaling blijft constant. Na 5 jaar heb je dus al 40.000 euro extra, en een aflossing 10% lichter. Dàt geef je in onderpand voor je eigen huis, of je verkoopt er eentje en casht.

Indien je 100.000 investeert en 300.000 leent, betalen huurders die 300.000 af en jij casht op je 100.000. De inflatie alleen is 8% rendement, de huur op termijn een extraatje. Indien je 100.000 investeert en niet leent, heb je 2%. Laat je het op de bank staan, zelfs -1,5%.

Bedrijven financieren toch ook niet alles zelf? De kracht van krediet, daar draait het om. En ook spreiding. Die nieuwbouw: verwacht daar ook niet té veel van. Meestal kleiner dan wat oudere appartementen, en daarom niet noodzakelijk van betere kwaliteit. Vroeger werden 'de betere' appartementen vaak voorzien van parket, grotere slaapkamers, ruimere leefkeukens enz. Nu is dat meestal een stuk minder of kleiner. Bovendien geef je eigenlijk een argument pro: uiteindelijk hebben die wat oudere appartementen een grotere 'meerwaarde' gegenereerd. Ze hebben dus de afgelopen pak 15 à 20 jaar een zo'n grote meerwaarde gecreëerd, dat ze vandaag +/- meekunnen met nieuwbouw. Ik heb zo al veel geld verdiend, en het herhaalt zich telkens opnieuw. Het enige dat je om de 10 tot 15 jaar eens moet vernieuwen is de keuken en de badkamer. Dat zijn echt de grote kosten niet. Een keuken is een weekend werk.

Ik verhuur nu al 9 appartementen, en sta nu op het punt mijn 10 de te kopen, mijn tweede al dit jaar. Huurders genoeg die mijn lening afbetalen! Het fragment 'rente' is de eigenlijke kost, dan nog volledig fiscaal aftrekbaar. De inflatie is >2%, de rente <1%.

Hier op het forum heb je veel valse profeten die vanalles orakelen of ze schuiven alles af op 'toeval' of 'geluk". Vastgoed is echter denkwerk. Dit weekend las ik nog dat de verwachting voor Brussel is dat de populatie met 85% zal toenemen tegen 2050. Hoe kunnen de prijzen dan zakken?

Je doet wat je wil, maar het is niet door je centjes aan een bouwpromotor over te dragen, dat je rijk zal worden... Die gasten pakken gemakkelijk 10% winst, en nog eens 21% btw... Goed gesjareld, niet?

Zelf heb ik dit ook wel eens bekeken, maar ik vind amper/geen geschikte panden. Kan je eens een link posten naar een zoekertje, iets wat je bijvoorbeeld zou kopen, ik ben wel benieuwd. Want volgens mij dekken de return's de risico's en het werk niet.

Wat ik zou kopen, zal ik zeker hier niet op het forum zetten! Toch niet vooraleer de akte is getekend! Ik zie voortdurend opportuniteiten, maar dat is niet bij de grote promotoren. Je moet gericht op zoek gaan en een beetje kunnen onderhandelen. Dat is voor iedereen anders.

kaaiman76 schreef:Wat ik zou kopen, zal ik zeker hier niet op het forum zetten! Toch niet vooraleer de akte is getekend! Ik zie voortdurend opportuniteiten, maar dat is niet bij de grote promotoren. Je moet gericht op zoek gaan en een beetje kunnen onderhandelen. Dat is voor iedereen anders.

Dat je dat je direct zou willen komen niet online zet begrijp ik, en dat was ook mijn vraag niet. Ben benieuwd wat je als potentieel koopwaardig zou zien... dan wil ik er wel eens op rekenen, om te kijken wat je er echt aan verdient. Volgens mij het risico niet waard.

Dan moet je het niet doen! Dat is net het punt, al in een ander draadje uitgebreid aan bod gekomen. Ik heb niet de intentie om een ander te overtuigen, maar de TS te bevestigen dat zijn voornemen goed is en hij niet bang moet zijn om veel te lenen, zodat hij met zijn cash een enorme hefboom kan creëren, waar hij over 20 jaar de vruchten van plukt, tenzij het tot 67 wil werken.

kaaiman76 schreef:Dan moet je het niet doen! Dat is net het punt, al in een ander draadje uitgebreid aan bod gekomen. Ik heb niet de intentie op een ander te overtuigen, maar de TS te bevestigen dat zijn voornemen goed is en hij niet bang moet zijn om veel te lenen, zodat hij met zijn cash een enorme hefboom kan creëren, waar hij over 20 jaar de vruchten van plukt, tenzij het tot 67 wil werken.

Ik wil hem net waarschuwen voor de gevolgen. Niemand kan voorspellen wat vastgoed binnen 10 of 20 jaar zal doen. Hefboom werkt in 2 richtingen. Vraag maar aan Japanners die in de jaren 80 vastgoed kochten.

Het hebben van vastgoed breng diverse verplichtingen met zich mee. Het kost ook tijd, onderhoud, belasting, verhuurrisico, leegstandsrisico, risico wijzigingen in fiscaliteit... Bovendien is het zeer illiquide ten opzichtr van bijvoorbeeld EFT of aandeel. Je geeft hem een iets te rooskleurig beeld met weinig aandacht voor de risico's.

Maar hij vraagt toch niet naar liquide beleggingen zonder risico? Hij vraagt of hij zijn 100.000 in vastgoed zou investeren. Wat heeft dat nu met aandelen te maken? Dat is nu steeds die discussie van mensen die het niet (kunnen) doen, en zij die het wel doen. Ik haal al > 20 jaar rond de 5% netto op de verkoopwaarde en tussen de 10 à 12% op mijn eigen geïnvesteerde centen. Daarmee ben ik ruimschoots tevreden. Ik hoef niet +20, met een risico op -10. Geen last van de lage intresten, geen last van de inflatie. In tegendeel: bij hogere inflatie neemt mijn winst alleen maar toe, bij deflatie neemt mijn koopkracht toe en koop ik bij. Ik win altijd, welk scenario ook. En verkopen doe ik nooit, tenzij ik eens goed kan cashen en een andere opportuniteit oppik. Leegstand is onbestaande indien je prijs/kwaliteit correct zit op een goeie locatie. Huurdersrisico: je bent zelf verantwoordelijk voor je eigen keuze van huurder, bovendien kan je zelfs dat risico verzekeren. Kosten? Liever eens een nieuwe keuken zetten van 5.000 dan een "koersduikje" van 5% op 100.000. Maar voor de beurs "hoort dat er bij", maar voor een woning is het onoverkomelijk? En wat heeft de Bel20 gedaan is absolute termen over de laatste 10 jaar? Er zullen er nog een pak zijn die redelijk wat verlies mogen wegwerken. Maar ieder zijn ding, niet? Indien TS wil zal ik heb bij PB inzage geven in wat ik hier zeg, en dan kan hij het bevestigen...

Volledig eens met kaaiman.
JA, er zijn inderdaad risicos, maar er zijn ook opportuniteiten.
Je moet er ook tijd insteken, en niet alleen achter een computerscherm zoals vele beursgoeroes, alsof die tijd geen tijd is.
Je gaat geen 30% rendement per jaar halen met vastgoed (op geinvesteerd geld), die tijden zijn voorbij.
Maar 10% op geinvesteerde centen is zeker mogelijk, alleen geloof ik dat het met nieuw vastgoed moeilijker is dan met iets oudere opbrengsthuizen.

Dag Ronnie. Dat is inderdaad wat ook ik-al eerder gezegd heb, maar sommigen lezen vrij selectief. Indien je je vastgoed liet aanpraten van vb. Optima, hun droomkastelen in Antwerpen en de voorgespiegelde huurprijzen, dan zal je inderdaad bedrogen uitkomen. Maar vastgoed = denkwerk.

Ik zal eens een cijfervoorbeeldje geven. Ik kocht recent nog een handelspand voor 130.000 euro. Ik heb er 250.000 euro verbouwingskosten aan gedaan, reconversie naar 3 appartementen, opp. tussen 90 en 120m², dus geen muizenhokjes. Met nog diverse kosten (notaris, registratie, diverse premies die ik misliep, enz.) kom ik op +/- 400.000 euro. Die 250.000 heb ik geleend, de rest was cash. Het geheel werd verhuurd eerst aan 1.950 euro/maand. Door indexering alleen is de huur dit jaar met 70 euro/maand toegenomen tot 2020 euro. Mijn brandverzekering sloeg 15 euro/jaar op. Mijn lening kost mij 1.140 euro/maand, na herfinanciering. De bank is komen schatten, voor deze laatste switch. 550.000 bij gedwongen verkoop, 625.000 bij onderhandse verkoop. In het slechtste geval heb ik zo'n 150.000 meerwaarde gegenereerd op 2 jaar tijd. Na aftrek van de lening heb ik 880 euro/maand over. Hiervan hou ik 9 maanden netto over, de rest gaat naar O.V. en brandverzekering. Dus +/- 7.900 euro, op +/- 150.000 eigen inleg, hetzij +/- 5.25% netto. Daarnaast dus een meerwaarde van 150.000 en na 20 jaar is het pand helemaal van mij, en is mijn vermogen *4 + de jarenlange huur. Indien ik inflatie niet meereken als compensatie voor veroudering en/of tussentijdse kosten, dan is dit op zich ook 6,75% op jaarbasis. Zo kom ik op minstens 12%, gedurende 20 jaar lang. Zo simpel is het.

Kaaiman, waar kan ik mijn cash storten? Laat er maar je hefboom op los. ;-)

Wel een aantal opmerkingen:

* jij hebt cash & vastgoed achter de hand (en een bewezen trackrecord). Niet iedereen zal 250K lening met de vingers in de neus krijgen...

* Je creëert zelf meerwaarde door te verbouwen, groot verschil met aankoop om te verhuren (zoals TS aanhaalt).

Feit is wel dat het momenteel aan de durvers is en dat geld lenen nooit zo goedkoop was. Daarin volg ik je.
Ik ben zelf ook in onderhandeling voor de lening van mijn tweede woning en de banken bieden echt grote sommen aan...

Anderzijds toont het nog maar eens aan dat onze inkomensbelasting volledig verouderd is. U leeft wellicht van uw opbrengsten (en het is U gegund), maar ik vermoed dat U (en vele andere vastgoedmagnaten) niet aan 45% belast wordt. ;-)

Interessante topic, bedankt voor de openheid.

Enkele tips van een 'oude' man die al meer dan 25 jaar verhuurd.

Belangrijkste 3 punten aan vastgoed, ligging, ligging, en ligging.

Bij aankoop ouder appartement, kijk of er een goed gespekt reservefonds is voor het gebouw.

Screen goed uw toekomstige huurders, die er 'liefst' lang blijven wonen, het goed onderhouden, en uw kassa laten rinkelen. Jong gepensioneerden met een dik Staatspensioen zijn de ideale huurders.

patrick1 schreef:

Screen goed uw toekomstige huurders, die er 'liefst' lang blijven wonen, het goed onderhouden, en uw kassa laten rinkelen. Jong gepensioneerden met een dik Staatspensioen zijn de ideale huurders.

Om zo'n huurder te vinden moet je 1) veel chance hebben. 2) een serieuze meerwaarden kunnen bieden.

Om die meerwaarden te kunnen bieden zal je altijd meer gaan moeten betalen bij de aankoop.
Ik heb vorig jaar een appartement gekocht op een goede zeer centrale ligging. Maar Noord gelegen en geen garage. Appartement zelf heb ik fatsoenlijk gerenoveerd. Blok is de vorige jaren volledig gerenoveerd, behalve de verwarming.

Ik heb (heel) weinig betaald, maar kan uiteraard ook niet zo'n mooie huurprijs krijgen.

Toch haal ik een (bruto)rendement van 5,2% als ik de aankoopprijs, prijs renovatie en schrijfgeld/renovatie meetel.

Als ik een top appartement wou (zon gericht en met garage) zou ik minstens 75.000 euro meer betaald hebben, 85.000 euro schrijfgeld en notaris meegeteld. Voor die extra investering zou ik misschien 100 euro meer huur gekregen hebben... Voor mij niet interessant dus.

Ik doe het wel met starters. Jonge koppels / gezinnen. Ok die blijven geen 20 jaar huren waarschijnlijk, maar als je huurprijs goed is, geraak je het terug kwijt in hun 3 maanden opzeg. Voordeel is dat zij het dan misschien nog eens gaan verven en dat je je huur kan aanpassen indien de markt dit toelaat (reken ik niet op de komende jaren)

Aan Kaaiman en anderen die verhuren... wat is het vershil tussen verhuren en investeren in een REIT? Zou ik graag wilen weten aangezien ik hier geen idee van heb!

Bijvoorbeeld: db x-trackers FTSE EPRA/NAREIT Dev. Europe Real Estate UCITS ETF