Een REIT heeft enkele voordelen t.o.v. zelf verhuren:
- Meer liquide (sneller te verhandelen en met minder kosten)
- Meer verdeeld (niet all eieren in 1 pand)
- Minder werk (zoeken huurders, opknappen/reparaties, ...)

Ook enkele nadelen:
- Meer volatiel: bvb iShares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETF is op 2 jaar met >70% gedaald, daarna maal 3, maar wie in FEB 2007 gekocht heeft staat nu nog steeds op verlies.
- Je kan niet lenen om het te kopen dus minder hefboom
- Je kan zelf niet tussenkomen, en door uw zweet en tranen meerwarde maken (opknapen, andere/betere huurders selecteren, ...)

Deze effecten zijn iets helemaal anders dan rechtstreeks in vastgoed investeren. i.m.o is op lange termijn rechtstreeks investeren veiliger.

Eventjes inpikken op het 'niet kunnen lenen om REIT's te kopen'.

Bij een brokertje zoals Binck of een gewone bank klopt dit inderdaad, maar er zijn voldoende brokers in het buitenland die je toelaten om op margin te werken, wat hetzelfde is als lenen. Uiteraard dien je je op de hoogte te stellen van risico's, want als de waarde van je belegging zakt zijn er uiteraard consequenties.

Ik ben het eens met Kaaiman, de kracht van krediet is ongelooflijk. Op voorwaarde dat het JUIST gebruikt wordt. Zo kocht ik een drietal jaar geleden een preferent aandeel met een vaste coupon van 6.5% (in kwartaalschijven betaald), dat op 80% van de nominale waarde stond ($20 vs $25).

Ik kocht 3.000 aandelen. $20.000 zelf geinvesteerd, $40.000 geleend, en de rentevoet was toen 2,75% dacht ik. Dus mijn totale leenkost was $1.100 per jaar.

Echter, die 3.000 aandelen leverden me $1,625 bruto op per aandeel aan inkomsten, ofte $1,219/aandeel netto (de RV was toen nog maar 25%). Dus op 3.000 aandelen, was dat $3.656 dollar. Na aftrek van de leenkosten ($1.100/jaar) was dit een return van $2.500 dollar, op een eigen investering van $20.000.

Echter, door die $2.500 inflow daalde mijn geleend bedrag naar 37.500, zodat mijn leenkost in jaar 2 zakte naar $1032 dollar. Na de uitbetalingen bleev er zo dus meer dan 2.530 dollar over.
Ondertussen steeg ook de waarde van het preferent aandeel weer naar de nominale waarde (wat niet geheel onlogisch is, je staat in de pikorde boven de gewone aandeelhouders, en met het bedrijf en het business model was niks verkeerd - de koers staat nu boven de nominale waarde), en verkocht ik de 3.000 aandelen aan een gemiddelde van 24,5 dollar (iets minder dan de $25. Opbrengst na kosten: $73.250 dollar. + 5.000 dollar aan netto-opbrengsten (incoming interest - interest expenses), geeft 78.250 dollar. Hiervan het geleend totaalbedrag van 40.000 terugbetalen levert een netto-inflow op van $38.250 dollar op een investering van $20.000.

Dit is uiteraard 1) ten tijde van voor de speculatietaks 2) ten tijde van voor de RV van 27% en het is ook zo dat A) eenieder moet begrijpen wàt hij juist koopt, en B) begrijpen dat in tegenstelling tot een hypotheeklening dat als je gekochte REIT's in waarde zakken, je ofwel een stuk zal moeten verkopen, ofwel een cash injectie invoeren om de marginverplichtingen onder controle te houden.

Maar dat is dus exact het voorbeeld van wat Kaaiman plachtte aan te tonen. Een positive jaarlijkse cash flow + waarde-appreciatie van de onderliggende assets.

Inderdaad, je kan op margin kopen, of zelfs een persoonlijke lening aangaan.
Margin heeft wel een serieus nadeel, maak het scenario eens als het onderliggende effect met 70% in waarde zakt.
Dit is iets helemaal anders dan een hypothecair krediet met een vaste rentevoet van pakweg 1.5%.

Het is wel een voorbeeld van het hefboomeffect, maar niet het beste voorbeeld want als het mis gelopen was kon je alles kwijt zijn, terwijl men mits goede selectie bij vastgoed echt de hefboom kan betonneren voor 20+ jaar.

Dat klopt, daarom dat ik twee of drie keer specifiek zeg dat men goed moet begrijpen waar men aan begint, en dat in het geval van de waardedaling van de onderliggende assets er ofwel zal moeten verkocht worden, ofwel bijgestort. Dat is absoluut een feit, ja!

kaaiman76 schreef:Maar hij vraagt toch niet naar liquide beleggingen zonder risico? Hij vraagt of hij zijn 100.000 in vastgoed zou investeren. Wat heeft dat nu met aandelen te maken? Dat is nu steeds die discussie van mensen die het niet (kunnen) doen, en zij die het wel doen. Ik haal al > 20 jaar rond de 5% netto op de verkoopwaarde en tussen de 10 à 12% op mijn eigen geïnvesteerde centen. Daarmee ben ik ruimschoots tevreden. Ik hoef niet +20, met een risico op -10. Geen last van de lage intresten, geen last van de inflatie. In tegendeel: bij hogere inflatie neemt mijn winst alleen maar toe, bij deflatie neemt mijn koopkracht toe en koop ik bij. Ik win altijd, welk scenario ook. En verkopen doe ik nooit, tenzij ik eens goed kan cashen en een andere opportuniteit oppik. Leegstand is onbestaande indien je prijs/kwaliteit correct zit op een goeie locatie. Huurdersrisico: je bent zelf verantwoordelijk voor je eigen keuze van huurder, bovendien kan je zelfs dat risico verzekeren. Kosten? Liever eens een nieuwe keuken zetten van 5.000 dan een "koersduikje" van 5% op 100.000. Maar voor de beurs "hoort dat er bij", maar voor een woning is het onoverkomelijk? En wat heeft de Bel20 gedaan is absolute termen over de laatste 10 jaar? Er zullen er nog een pak zijn die redelijk wat verlies mogen wegwerken. Maar ieder zijn ding, niet? Indien TS wil zal ik heb bij PB inzage geven in wat ik hier zeg, en dan kan hij het bevestigen...

Wat als uw appartement met 20.000 euro eigen kapitaal en 180.000 euro geleend 5% in waarde zakt, wat niet onrealistisch is? Dan zit je op een verlies van 50%! nee nog meer, want aankoopkosten zitten nog niet ingerekend. Ook verwar je het actief aan iets werken en pure opbrengst uit investering. Dit is niet hetzelfde. De winst is diegene wat je maakt na al je kosten. Ergens 100 uren insteken, kost misschien niet rechtstreeks geld, maar is natuurlijk niet gratis. Die 100 uur had je ook elders kunnen spenderen aan iets waar geld geld mee had verdient.

Bovendien, op begin van de rit, mag je misschien een grote hefboom hebben die wordt steeds kleiner per geval aangezien lening met kapitaalaflossing... uw rendement daalt dus na enkele jaren.

Voor de doorsnee Belg vind ik het kopen van vastgoed om te verhuren een weinig interessante optie gezien:

- Quasi in elk geval gaat het hier over een aanzienlijk deel geleend geld en de bijhorende hefboom werkt in 2 richtingen (zie posts hierboven). De rentekost is ook effectief een kost, net als de notaris.
- Je hebt geen mogelijkheid om te diversifiëren in tijd of regio of thema. Je koopt 1 activaklasse op 1 bepaald moment en op 1 locatie. Ook dit brengt risico's met zich mee.
- Meestal wordt niet van een potentiële waardedaling uitgegaan wat uiteraard zeer goed mogelijk is, zie buurlanden. Het verlies is dan zeer groot.
- De huuropbrengsten zijn onzeker door risico op leegstand, verloop van huurders, wanbetalingen...
- Je hebt wél de optie om in beursgenoteerd vastgoed te beleggen hetgeen u veel kopzorgen bespaart, voor een fractie van het geld kan, met spreiding in de tijd en met een gespreide vastgoedportefeuille. Deze zijn dan nog eens fiscaal bevoorrecht ook.
- Alle (onverwachte) kosten aan het pand. Vakmannen zijn heel duur, dus tenzij je een huisjesmelker wil zijn zal je voordelige maar toch kwalitatieve oplossingen moeten vinden. Kost ook tijd en moeite.

Wanneer wel interessant:
- Opportuniteit, bijvoorbeeld door overlijden. Meestal binnen de familie. Hier kies je niet zelf voor, en dien je ook akkoord te kunnen vinden binnen de familie.
- Voor je eigen woonst, al vind ik langere tijd huren geen groot probleem (zolang je maar extra spaart in die periode).
- Als toekomstige woonst of studio/kot voor je kinderen. Zeker indien het mogelijk is onder te verhuren aan kennissen of vrienden. Vooral voor gezinnen met minstens 2 studenten voor de boeg.
- Zodanig groot kapitaal dat de verhouding roerende/onroerende goederen vraagt voor meer balans, de bedragen die je leent (als je leent) zijn dan relatief kleiner en de rentevoeten die je krijgt ook voordeliger.

Ik wil iedereen al bedanken voor alle nuttige info.
Ik ben zojuist naar de bib geweest en ben 3 boeken gaan halen om me nog beter te informeren.
Morgen ga ik naar een redelijk goedkoop klein appartementje kijken van bijna 10 jaar oud.
Mijn huidige plan is om niet al mijn geld in het appartement te steken, maar ook nog een deel apart te houden, en dus meer te lenen. Zo kan ik later eventueel nog een tweede lening afsluiten voor een 2de woning. Iemand bedenkingen hierbij?
Ik vroeg me ook nog af hoe het juist zit met de nieuwe voorwaarden voor 2020.

Mijn gezond verstand zegt me dat je al blij mag zijn als je erin slaagt om zonder problemen één woning af te betalen. Maar ik ben waarschijnlijk een beetje achterlijk.

lucasdb schreef: Ik vroeg me ook nog af hoe het juist zit met de nieuwe voorwaarden voor 2020.

De isolatiewaarden voor verhuurde panden?
Dak moet goed geïsoleerd zijn.
Of een appartement van 10 jaar voldoet?
Weet ik eigenlijk niet .... ik zou zeggen van wel maar aan de andere kant zijn er ook nog appartementen van deze eeuw met elektrische verwarming. ..

Edit:
Als minimumnorm wordt een R-waarde voor dakisolatie (of zoldervloerisolatie) van 0,75 m²K/W genomen.

Het gaat om een kleiner niet nieuw appartement. Stel dat hij 130k leent en de rest vanuit z'n 100k bijlegd. Kan hij op volgens de eerste simulator online over 15jaar dit afbetalen aan vaste rente van 2,38% voor 860€/maand.

Dat bedrag lijkt me doenbaar. Of zie ik iets over het hoofd?

Cydox schreef: Dat bedrag lijkt me doenbaar. Of zie ik iets over het hoofd?

Lijkt me een duur appartement te zijn dan.
En dat hij dan nix meer overhoud...

2,38% op 15jaar vast lijkt me vrij hoog. Moet veel lager kunnen

Yaris schreef:Mijn gezond verstand zegt me dat je al blij mag zijn als je erin slaagt om zonder problemen één woning af te betalen. Maar ik ben waarschijnlijk een beetje achterlijk.

Kunt u hier wat meer uitleg bij geven.

voodoo schreef:

lucasdb schreef: Ik vroeg me ook nog af hoe het juist zit met de nieuwe voorwaarden voor 2020.

De isolatiewaarden voor verhuurde panden?
Dak moet goed geïsoleerd zijn.
Of een appartement van 10 jaar voldoet?
Weet ik eigenlijk niet .... ik zou zeggen van wel maar aan de andere kant zijn er ook nog appartementen van deze eeuw met elektrische verwarming. ..

Edit:
Als minimumnorm wordt een R-waarde voor dakisolatie (of zoldervloerisolatie) van 0,75 m²K/W genomen.

Blijkbaar heeft het een elektrische verwarming

lucasdb schreef:
Blijkbaar heeft het een elektrische verwarming

Accumulatie?
Vloerverwarming?
Misschien kan en mag je een warmtepomp hangen?
Voor 2000 euro heb je er een geïnstalleerd die je keuken en living warmen. Badkamer is elektrisch wel handig. slaapkamer tja wie warmt daar nu...