Als een papegaai altijd hetzelfde versje opdreunen gaat u duidelijk goed af; begrijpend lezen echter veel minder zoals uw uitschuiver van daarnet illustreerde...

.

Weverke, echt? We zijn hier bezig over belasting op huurinkomsten/huurprijzen en jij komt totaal naast de kwestie aandraven met de bedden van corona-patiënten, opwarming van de aarde, Vlaams overheidstekort en de al of niet populariteit van NVA en Bart De Wever . Ik probeer tevergeefs het verband met betrekking tot dit topic te zien maar dit is zelfs niet tragicomisch meer . Is het echt teveel gevraagd om even on topic te blijven?

(mijn excuses)

En wat als je uw enige woning verhuurt , om zoals in mijn geval , een andere woning te kunnen huren ? Mijn huurinkomsten zijn minder dan de huur die ik moet betalen , moet dus nog opleggen .

Roo schreef: ↑21 november 2020, 22:30Moest men de huur kunnen verhogen zou men dat al doen. Of gaat iedereen er van uit dat verhuurders geld op tafel laten liggen? Resultaat is minder rendement voor de verhuurder en mogelijk een daling in waarde vastgoed verhuur. Huilen met de pet op voor mensen die vastgoed gekocht hebben aan een bruto rendement van 3-4%.

Klopt.

Maar mocht het aanbod verlagen omdat verhuurders eruit stappen, dan zal naar alle waarschijnlijkheid de huur stijgen van de nog resterende woningen of de kwaliteit van de woningen verminderen bij een gelijk blijvende huur.

MoreOrLess schreef: ↑21 november 2020, 22:58Een belasting op de reële huurinkomsten - 50% van de kosten zou de staat 464 miljoen extra opbrengen.

https://www.tijd.be/politiek-economie/b ... 66815.html

50% forfaitaire kost is m.i. veel te laag als je dit afzet tegen het rendement op het erin gestoken geld samen met de aankoopkosten, onderhoudskosten, risico op miserie met huurders, de andere belastingen erop (o.a. grondlasten) én het werk dat je eraan hebt.

Progressief belast is al helemaal eigenaardig omdat het een rendement vertegenwoordigt op een investering.

investr schreef: ↑22 november 2020, 00:58Blijkbaar. Had dit artikel van gisteren gevonden.
https://www.hln.be/consument/zet-u-schr ... ~a30c0a19/

Geen idee waar ze 50% halen als hoogste belastingsvoet. Hier komt nog gemeentebelasting bovenop, zodat het bijv met 8% gemeentebelasting al op 54% zou komen.

Als men ooit de huurinkomsten zou belasten, geldt ook dat iedereen zijn huur moet kunnen aftrekken van de belastingen. Dus dat zou een vest-broekzak operatie zijn, en tegelijk de huurmarkt in elkaar doen stuiken, en een berg landlopers creeeren.

Nee, zo dom zijn ze niet daarboven.

elibar schreef: ↑17 november 2020, 12:30

Roo schreef: ↑16 november 2020, 20:36 Waarschijnlijk weinig, want de politiek heeft niet de ballen om de werkelijke huurinkomsten te belasten.

huurinkomsten belasten is een goed idee,wie zich kan veroorloven een woning of appartement te verhuren is kapitaalkrachtig genoeg om wat belastingen te betalen op die huurinkomsten ook.

Een appartement of huis vergaren om te verhuren vraagt veel offers. Dat wordt wel eens vergeten.

TNTim schreef: ↑22 november 2020, 13:46 50% forfaitaire kost is m.i. veel te laag als je dit afzet tegen het rendement op het erin gestoken geld samen met de aankoopkosten, onderhoudskosten, risico op miserie met huurders, de andere belastingen erop (o.a. grondlasten) én het werk dat je eraan hebt.

Waarom zou de aankoopprijs mee in de lopende kosten zitten?
Waarom zou "het werk dat eraan hebt" mee in de kosten zitten? dat is toch ook niet zo bij de garagist?
Waarom zou "het risico op miserie met huurders" mee in de kosten zitten? dat is toch gewoon het risico van deze belegging?

jorisvanhoute schreef: ↑22 november 2020, 13:51 Als men ooit de huurinkomsten zou belasten, geldt ook dat iedereen zijn huur moet kunnen aftrekken van de belastingen.

Waarom? Tot nader order kan ik ook de facturen van mijn garagist niet aftrekken van de belastingen.

investr schreef: ↑22 november 2020, 14:07 Een appartement of huis vergaren om te verhuren vraagt veel offers. Dat wordt wel eens vergeten.

Een appartement of een huis vergaren om te verhuren word dan ook niet als een passieve belegging beschouwt.

je vergelijkt appelen met peren jos.

B7H4long schreef: ↑22 november 2020, 14:12Waarom zou de aankoopprijs mee in de lopende kosten zitten?

Onroerend goed om te verhuren is al eens zwaar belast geweest bij aankoop. 10% op de aankoopprijs + registratierechten op aankoopakte én de lening die erop genomen wordt + de staat verplicht u om via een notaris te werken zodat je niet, zoals bijv bij aandelen, via een goedkope broker kan werken.
Elk jaar betaal je bovenop de aangifte in de personenbelasting ook nog eens grondlasten.

Stel u voor dat je 100€ aandelen koopt en je moet er ineens al 15€ taks voor bijbetalen om ze te mogen aankopen + jaarlijks zware beheerskosten waar je niet onderuit kan én je wordt op elke euro brutodividend 32,4% belast. Velen, ik vermoed inclusief uzelf, zouden dit unfair vinden.

B7H4long schreef: ↑22 november 2020, 14:12Waarom zou "het werk dat eraan hebt" mee in de kosten zitten? dat is toch ook niet zo bij de garagist?

Geen idee wat je juist bedoelt met uw vergelijking met een garagist...
Ik vermeld dit extra werk omdat een opbrengsteigendom één van de vele manieren is om uw vermogen aan te wenden. Staat er niets tegenover het werk dat je steekt in een verhuurwoning dan gaat niemand nog de moeite doen om te verhuren. Met als gevolg dat vele huurders op straat komen te staan en de overheid noodgedwongen zelf gigantisch in sociale woningen zal moeten investeren.

B7H4long schreef: ↑22 november 2020, 14:12Waarom zou "het risico op miserie met huurders" mee in de kosten zitten? dat is toch gewoon het risico van deze belegging?

In de kosten niet, maar je moet daar wel rekening mee houden.
Je hebt hier al vaak de vergelijking gemaakt tussen aandelen en obligaties. Aandelen geven doorgaans een hoger rendement omdat er meer risico aan verbonden is. Obligaties doorgaans een lager rendement, maar dit wordt gecompenseerd door een lager risico.
Als verhuren kapotbelast wordt en het rendement keldert, dan gaan mensen het risico niet meer willen nemen om te verhuren.

Want verhuurders die mogelijks jaarlijks een extra factuur krijgen van 2.000€ à 3.000€ per huis dat ze verhuren, het zal veel verhuurders doen afhaken.

Maak anders zelf eens mee de berekening:
Onroerend goed van 250.000€, met aankoopkosten erbij geeft dit +-285.000€.

Jaarlijkse kosten die al vast staan:
Brandverzekering +-300€
Grondlasten +-450€ (ik heb 500€ KI genomen in mijn stad)
Samen: 750€

Stel een huurprijs van 700€ x 12 = 8.400€

Neem 2 maanden per jaar om leegstand en reparaties te dekken, 1.400€.

Dan schiet er 6.250€ over. En dan is op termijn uw woning afgeleefd, want met 1.400€/jaar kom je niet toe om om de zoveel jaar nieuwe ramen te steken, dak te vernieuwen, keuken/badkamer te vernieuwen, ...

Belastingen zoals beroepsmatig verhuurd vastgoed geeft volgende berekening: 8.400€ - 40% forfaitaire kost = 5.040€.
Aan 50% + gemeentebelastingen geeft dit in onze stad een extra belasting van 2.720€.

Schiet er 3.530€ over als netto-rendement waarbij je grote kosten niet in rekening hebt gebracht.
3.530€ op 285.000€ geeft een netto-rendement van 1,24%.
Realistischer zal er +- 2.000€ overblijven als je ook rekening houdt met grote kosten. Een rendement van 0,7%.

Zouden ze nog veel zotten vinden om vastgoed te verhuren?

Bedankt voor deze verhelderende uitleg en cijfers.
Ik heb een klein huisje geerfd dat ik al een jaren verhuur aan een ouder koppel die wat minder mobiel zijn en bewust gekozen hebben voor huur om geen verantwoordelijkheden van een huis en het onderhoud eraan te dragen .
Over de jaren zijn verwarming, dak, garage, keuken en tuin volledig vernieuwd waardoor mijn rendement eigenlijk volledig in renovatie is gestoken.
Maar met een belasting erbij zal het dus geld beginnnen kosten ipv op te brengen. Een rendement van 0,7% is het risico en de moeite niet waard, ik kan evenveel halen op een spaarrekening.

Ik kan dus misschien beter contact opnemen met een immokantoor in de buurt.

Verwachten jullie dat huizenprijzen gaan dalen als deze belasting in voege gaat omdat veel mensen op dezelfde manier gaan reageren?

TNTim schreef: ↑22 november 2020, 21:50 Je hebt hier al vaak de vergelijking gemaakt tussen aandelen en obligaties. Aandelen geven doorgaans een hoger rendement omdat er meer risico aan verbonden is. Obligaties doorgaans een lager rendement, maar dit wordt gecompenseerd door een lager risico.
Als verhuren kapotbelast wordt en het rendement keldert, dan gaan mensen het risico niet meer willen nemen om te verhuren.

Want verhuurders die mogelijks jaarlijks een extra factuur krijgen van 2.000€ à 3.000€ per huis dat ze verhuren, het zal veel verhuurders doen afhaken.

Maak anders zelf eens mee de berekening:
Onroerend goed van 250.000€, met aankoopkosten erbij geeft dit +-285.000€.

Jaarlijkse kosten die al vast staan:
Brandverzekering +-300€
Grondlasten +-450€ (ik heb 500€ KI genomen in mijn stad)
Samen: 750€

Stel een huurprijs van 700€ x 12 = 8.400€

Neem 2 maanden per jaar om leegstand en reparaties te dekken, 1.400€.

Dan schiet er 6.250€ over. En dan is op termijn uw woning afgeleefd, want met 1.400€/jaar kom je niet toe om om de zoveel jaar nieuwe ramen te steken, dak te vernieuwen, keuken/badkamer te vernieuwen, ...

Belastingen zoals beroepsmatig verhuurd vastgoed geeft volgende berekening: 8.400€ - 40% forfaitaire kost = 5.040€.
Aan 50% + gemeentebelastingen geeft dit in onze stad een extra belasting van 2.720€.

Schiet er 3.530€ over als netto-rendement waarbij je grote kosten niet in rekening hebt gebracht.
3.530€ op 285.000€ geeft een netto-rendement van 1,24%.
Realistischer zal er +- 2.000€ overblijven als je ook rekening houdt met grote kosten. Een rendement van 0,7%.

Zouden ze nog veel zotten vinden om vastgoed te verhuren?

De redenering die je opbouwt toont voor mij dat de belastingen op verhuring die jij voorstelt niet unfair lijken.

Je bent dan nog vergeten te vermelden dat de gemeenschap meebetaald aan jouw vastgoedimperium via belastingsvoordelen voor kapitaalsaflossingen en intresten.
Ik lees dat dit een jaarlijks voordeel geeft van 678 en "al snel meer dan 1000 euro" .
Het rendement van je verhuurinkomen word dan al 1.8%.

Ook vergeten ben je de meerwaarde op de uiteindelijke verkoop. :-)


Ja, hoe meer ik het zie, zou de voorgestelde belasting "juist" kunnen zijn.
In vergelijking:
- spaarboekje: jaarlijks inkomen van 0,11%, sommige iets meet
- tak 21: jaarlijks inkomen van bruto 0,5-0,8% en eventueel kans op een bonus
- aandelen; dividenden zo'n 2%/jaar: jaarlijks inkomen van netto 1,4% en meerwaarde bij verkoop
- verhuren vastgoed: jaarlijks inkomen van netto 1,8% en grote kans op meerwaarde bij verkoop

TNTim schreef: ↑22 november 2020, 21:50
Jaarlijkse kosten die al vast staan:
Brandverzekering +-300€
Grondlasten +-450€ (ik heb 500€ KI genomen in mijn stad)
Samen: 750€

Bij een klein appartement (60m2) in een kleinere centrumstad zit ik naast brandverzekering al aan 750 € grondlasten + 500 € sindycuskosten ... Mijn vaste kosten zijn dan al 1550 € (met een stuk lagere verhuurprijs wegens de beperkte oppervlakte). Gelukkig ooit aangekocht begin de jaren 90 (voor de grote boom in immobiliënprijzen) zodat het momenteel nog rendabel is. Maar als ze afkomen aanslagen van 40-50% ... game over.

@B7H4long: De meerwaarde bij aandelen is natuurlijk makkelijker te realiseren. Het feit dat vastgoed illiquide is zou een premium met zich mee moeten brengen, maar naar mijn mening valt er naar meerwaarde veel meer te verdienen met aandelen dan met stenen.