Je niet van forum vergist Coike ?

Uhm.....sawasdee krap, dat is mogelijk ....

En nu we het reclameblok gehad hebben kunnen we weer verder gaan met onze discussie

Berichten: 1

Als ik zie op het internet, hoe hotelkamers tegen bradeerprijzen weggegeven worden, stel ik mij toch vragen,

Als het zo goed gaat, waarom kun je dan tegen dumpingprijzen overnachten ?

Iedereen die even de moeite doet, om op het internet te surfen, vind koopjes om te overnachten, ook in de steden.

Maar goed, ieder zijn mening, en ieder belegt in wat hij/zij wil.

Hotelprijzen op nieuw crisisdieptepunt.
Zeer goede bezetting maar aan Patrick-tarief.
De Tijd

Spruitekop schreef:Hotelprijzen op nieuw crisisdieptepunt.
Zeer goede bezetting maar aan Patrick-tarief.
De Tijd

Als je hotelovernachtingen + bijhorend ontbijt bijna gratis weggeeft, heb je uiteraard in je statistieken een bezettingsgraad van meer dan 80 % a 90 %.

De rendabiliteit is wel iets anders, laat mij toe een voorbeeld te geven.

Ik boekte voor mijn dochter een weekend van 3 nachten in Drenthe, ze logeren met 2 personen,3 nachten half pension, ze betalen
34 € half pension per persoon per nacht.

Voor 34 € slaap je een nacht, inbegrepen lakens + handdoeken, ontbijt je ' s morgens, en een drie gangen menu ' avonds
Bovendien, lekker eten, ik logeerde er al zelf.

Over rendabiliteit gesproken, het is mij een raadsel.

Voor de nieuwsgierigen en liefhebbers.

geboekt via veilingsite

http://www.hotelkamerveiling.nl" onclick="window.open(this.href);return false;

alleszins rendabeler dan die 3 nachten een lege kamer hebben.

reppiepeppie schreef:alleszins rendabeler dan die 3 nachten een lege kamer hebben.

Veel winst kan deze hotelier niet hebben, als er al winst is,reken even mee,

van deze 34 € HP per nacht, gaat er 4 € naar de veilingsite = 30 €

van deze resterende 30 €, gaat er ongeveer 5 € naar de Nederlandse staat onder belastingen BTW resterend 25 € voor de hotelier.

voor deze 25 € lakens + handdoeken + zeep + gebruik water + kamer poetsen + uitgebreid ontbijt + 3 gangen menu 's avonds.

hoe je dit voor 25 € kan, zonder verlies te lijden, is mij een raadsel.

Een jaartje of zo geleden was er zo eens een reportage op de Vlaamse tv (ik dacht Koppen) waar ze een sporenonderzoek deden op de kamers in de hotels. Dikwijls waren daar nog diverse "lichaamsafscheidingen" (die ik niet verder wil omschrijven ) te vinden op de lakens, leuningen en kussens van de zetels, vloerbekleding, ...
De vraag is: worden die lakens altijd gewassen of gaan die eens in 'n droogtrommel met 'n aroma om als "fris gewassen" te ruiken.
Ps: Het ging hem om gewone hotels (te omschrijven als deftige hotels), geen rendez-vous kamers.

Na het lezen van deze reacties kon ik het niet laten mij hier aan te melden om het één en ander op te klaren.

Ik ben dus vorig weekend (8&9 december) naar de opendeurdagen geweest van Holiday Suites te Zeebrugge.
Ook ik had nog nooit van het investeringsconcept van hotelkamers/vakantiesuites iets opgevangen dus ik dacht "waarom niet eens luisteren".

De situatie is als volgt, in Zeebrugge hebben ze nu net een Ibis Styles hotel neergezet. Dat is zo wat de exclusievere versie van standaard Ibis hotel. Dit hotel heeft een 60'tal hotelkamers en is up-and-running sinds juni dit jaar. Dat gebouw zal nu van een uitbreiding genieten van 270 vakantiesuites onder de uitbating van Holiday Suites en dus niet Ibis.

Het verschil zit er hem in dat Holiday Suites een andere doelgroep heeft als Ibis. Holiday Suites focust zich eerder op lange verblijven (verlengde weekends, midweeks, etc..) en is budgetvriendelijker tov de toerist dan het ibis, welke zich eerder focust op kortere verblijven.

Ik neem nu een simpel voorbeeld welke ze me wisten te vertellen. Een zakenman met relaties tot de haven van Zeebrugge dat ergens 3 dagen moet verblijven zal in het Ibis verblijven en een zakenman dat hier zit voor een maand zal in de Holiday Suites verblijven gezien ze daar bv een zeer uitgebreide kitchenette hebben en dus veel autonomer zijn. Holiday suites heeft bv. geen balie, men krijgt een code bij boeking welke men moet intikken op een automaat waarna hun kaart er uit floept. De kamers worden enkel proper gemaakt bij vertrek van de klant, wenst de klant dat zijn kamer op ander tijdstip buiten de geregelde zal worden proper gemaakt dan kan dat, mits betaling. Wensen de mensen te ontbijten in het aanpalende ibis hotel, dan kan dat, mits betaling..

De reden waarom ze mij al die zever wisten te vertellen was simpelweg om aan te tonen dat ze een zeer hoge arbeidsefficiënte behalen door deze methode en ik moet zeggen, it all makes sense doesn't it? Arbeidskosten zijn toch de hoogste van alle kosten? Ik zie hier veel mensen vraagtekens oproepen over hoe een hotel rendabel kan blijven aan deze prijzen, wel hier heb je antwoord toch, niet?

Er zijn 3 manieren hoe men hier rendement uit kan verkrijgen:
- meerwaarde op vastgoed
- rendement uit exploitatie (verhuur van de kamer/suite)
- vakantiepakket

1.) meerwaarde op vastgoed:
als je de cijfers bekijkt welke stadim voorziet ( www [PUNT] stadim [PUNT] be/uploads/pdf/indexen2012/APP-N2011 [PUNT] pdf ) dan is de prijs van vastgoed nergens zo gestegen als aan de belgische kust, iedereen kent het systeem wel van vraag en aanbod, gezien de beperkte oppervlakte we hebben aan de belgische kust zie ik dan ook niet in waar een vastgoedbelegging zo goed zal opbrengen als aan de belgische kust. Er is een gemiddelde stijging van 3% per jaar op vastgoed aan de kust. Wat op zich al meer is dan het traditionele spaarkboekje. Gezien de inflatie van 2.75% verlies je zelfs geld bij de bank.

2.) rendement uit exploitatie:
De rendementsberekening hier van ging als volgt als ik het me goed herinner. Het staat ook al eerder beschreven in deze post dacht ik. De totale omzet van alle kamers gooit men in 1 grote pot. Vervolgens krijgt de exploitant hier van 10% (holiday suites) en de overige investeerders krijgen die 90%. De verdeling van deze omzet zal gebeuren aan de hand van quotiteiten onder de mede-investeerders. De rendementsberekening heeft dus niets te maken met de bezetting. Zoals hier reeds eerder vermeld, men kan een bezettingsgraad van 100% halen door kamers aan 5€ de nacht te verhuren hé. De reden waarom men al de omzet in een pot gooit is omdat anders de receptionist een kamer zou kunnen kopen bijvoorbeeld en haar kamer het hele jaar door zou kunnen bezetten. Het is dus om gesjoemel tegen te gaan.
Als je kamer 5000€ heeft opgebracht in een jaar dan trekken ze er 3000€ kosten van af en heb je 2000€ winst
is het 10.000€ dan gaan er 6000€ van af en heb je er 4000€ aan over
is het 15.000€ dan gaan er 9000€ van af en heb je er 6000€ aan over
is het 20.000€ dan gaan er 11.000€ van af en heb je er 9000€ aan over
etc.. etc..

Men zei dat de gemiddelde opbrengst in al de Holiday Suites (want ze hebben er over de ganse belgische kust en in Frankrijk) per suite neerkomt rond de 12.500€ en dat men in de komende jaren 15.000€ . Dat zal rond de 4.5% rendement liggen dus.
Quatsch dacht ik, maar ik moet toegeven, ik begon aan wat opzoekingswerk op het internet en kwam de volgende Horwath studie tegen. www [PUNT] hospitalitynet [PUNT] org/news/4056408 [PUNT] html
Voor nederland ziet het er niet al te best uit maar België doet dat toch goed mensen? Neen?

3.) Vakantiepakket:
Dan nog eens erbovenop kan je nog eens 2% van je investeringsbedrag spenderen in gelijk welke Holiday Suites per jaar. Is nu niet echt wauw maar is natuurlijk mooi meegenomen gezien je niet gebonden bent aan 1 locatie. Je kan zelf naar Frankrijk gaan!


Dus als we even concluderen halen we dus een rendement van ongeveer

3% meerwaarde op vastgoed
4.5% door exploitatie
en 2% vakantiepakket

Maar laten we dat vakantiepakket buiten beschouwing nemen gezien dat in natura is zou dat een rendement zijn rond de 7.5%...


Wat op zich niet slecht is natuurlijk en klinkt ook niet ongeloofwaardig toch? Er worden wel geen garanties gegeven gezien alle cijfers berusten op voorgaande statistieken. Maar zien jullie dan een plotse ommezwaai in de nabije toekomst?
Ik twijfelde eerst sterk deze investering te kopen maar leun nu toch meer en meer naar en ja...

Het enige wat me vooral dwars zat was het feit dat die kamers op erfpacht worden verkocht maar aan een kant.. Ok je bent misschien geen eigenaar van de grond en enkel van de constructie maar dat zorgt wel voor een aankoopprijs dat 30-35% lager is dan het origineel. Waardoor de investering veel rendabeler zal worden procentueel gezien. Daartegenover betaal je dan wel een jaarlijkse erpachtvergoeding (canon) maar dat is nog niet eens 1.5% dus dat kan er toch van af hé, het systeem zorgt voor zichzelf.
Die canon is daarbovenop nog eens fiscaal aantrekkelijk gezien je het in je personenbelasting kan inbrengen. Wat ik ook niet wist is dat je slechts 0.2% registratierechten moet betalen bij erfpacht. Leuke extra en opnieuw een lagere aankoopprijs dus. Deze overeenkomst is voor 99 jaar zei men en is eeuwig verlengbaar.
Ook ik vroeg mij af of je erfpacht zo makkelijk terug kan verkopen. Het is vastgoed als een ander en ik denk dat het Chateau residenties was welke de vakantiesuites van Holiday Suites Zeebrugge verkocht, zij verkopen reeds sinds 1975 enkel erfpacht. Ze wisten mij hun referentiefolder te tonen met al hun recenste realisaties en ik moet zeggen ja man, zij hebben echt al heel verkocht op erfpacht. Men zei ook dat indien ik het wou verkopen dat via hun kon doen. Gezien het toch wel hun specialiteit is.
Toen ik vragen stelden omtrent de herverkoop hier van keken ze mij aan vol verbazing.. Ik citeer: "Maar meneer.. Dit is een hotelproject, het is ook een beetje een prestigeproject hé, wie kan zeggen dat hij mede-eigenaar is in een hotel? Daarom, INDIEN u het echt wilt verkopen dan zal dat hoogstwaarschijnlijk opgekocht worden van iemand die er reeds al in heeft geinsvesteerd, iemand uit de ARVME dus."

Ok dit lijk met misschien echt wel een verkoopspraatje van die verkoper maar het is wel de 2de keer dat ik het hoor, eenmaal van die verkoper en nu hier in deze thread... Dus misschien toch?

Maar ok dit terzijde, ik zie niet in waarom zo vlug te verkopen als hun cijfers kloppen en het dus een goede investering is.

Dit zover het concept welke mij werd voorgesteld. Als je nog vragen hebt, stel ze vlug want het zit nog vers in mijn geheugen van vorig weekend.


PS: heb de links beetje moeten aanpassen gezien het forum denkt dat ik een spammer ben gezien de leeftijd van dit account en de grootte van de post

Aan product ambassadors blijkbaar geen gebrek in deze draad. Wat schuift dat zo?

Pierre1965 schreef:[...]PS: heb de links beetje moeten aanpassen gezien het forum denkt dat ik een spammer ben gezien de leeftijd van dit account en de grootte van de post

You must be joking, dear .

Volkomen irrelevant, maar die smiley bracht me op het idee: http://www.youtube.com/watch?v=ynQAtLD4utU" onclick="window.open(this.href);return false;.
All time classic...

Yvan schreef:Aan product ambassadors blijkbaar geen gebrek in deze draad. Wat schuift dat zo?

Pierre1965 schreef:[...]PS: heb de links beetje moeten aanpassen gezien het forum denkt dat ik een spammer ben gezien de leeftijd van dit account en de grootte van de post

You must be joking, dear .

Thah!

Ikzelf bekleed een marketingfunctie welke "zeer mooi schuift". Misschien dat je daardoor enige verkoopsstructuur kunt herkennen in mijn tekst maar een verkoper van hotelkamers dat ben ik niet neen.

Ik ben een vijftiger die in de loop van zijn leven talloze "golden opportunities" heeft zien komen en gaan: Canadees hout, konijnen, nertsen en chinchilla's, wijnen en spiritualiën, kunst en antiek, diamant, kobalt en wolfraam, tantalium en nikkel, blauwhout en karmijn, aandelen van L&H, Fortis en Dexia en ga zo nog maar even door.

Voor al die zaken was er toen wel iets te zeggen, daar niet van. Alleen werd er vanwege de verkopers meer aandacht besteed aan de instap en werd de de uitstap enigszins verwaarloosd. U ziet: ik hou het vriendelijk .

Vaker wel dan niet werd die waar aangeprezen door jongens die "per ongeluk" wel verkoper waren, maar wiens baan ab-so-luuuuut niks te maken had met hun voornemen om de medemens te laten delen in de "onverwachte buitenkans" die hen "heel toevallig" te beurt gevallen was.

Als het te goed is om waar te zijn, is het dat doorgaans ook. Je moet trouwens geen genie zijn om er -op zijn minst- enig idee van te hebben waarom sommigen er zo op gebrand zijn vastgoed -ik druk het behoedzaam uit- van een wat bredere financiële verankering te voorzien.

Het resultaat is voorspelbaar: als de Belgische vastgoedbubble (en die bestaat) barst, zullen er een paar zijn die fluitend het strijdtoneel verlaten. De kleine luiden die zich laten verleiden hebben betalen het gelag. Als het al ooit tot een rechtzaak zou komen, verklaren de verantwoordelijken met uitgestreken gezicht dat ze "maar een oppervlakkige kennis hebben" van die zaken. dat ze "zich niet verantwoordelijk achten, aangezien ze enkel de orders van de raad van bestuur uitvoerden" enzovoort enzoverder.

Mensen leren wel, maar ze zouden wat sneller mogen leren. En bijdragen als die van u doen, in elk geval bij mij, de alarmbel rinkelen.

Edit: nog even aan de eerste alinia de ronduit schandalige zwendel rond apparatuur voor wassalons toevoegen, die destijds, in 1990 - 2000 talloze gezinnen tot de bedelstaf gebracht heeft. Ondertussen heeft de wetgever gelukkig het gebruik van de wisselbrief ingeperkt.

Hm, jammer dat er nog geen bijdrage is van een hotelkamer-eigenaar die zijn ervaring wil delen; dat zou het allemaal eenvoudiger maken voor al degenen die iets in deze richting overwegen (hotelkamer of appartement/vakantiehuis in een vakantiepark).

wat denken jullie van dit?
http://www.hotelbeleggingspa.be/" onclick="window.open(this.href);return false;