flow schreef: ↑12 juni 2022, 21:42 Retail Estates : op ander forum stelt ook Analist VFB Gert De Mesure zich vragen omtrent het ophalen van 55 miljoen
euro vers geld bij institutionele investeerders, tegen 64 euro per stuk ...
Zijn de kleine aandeelhouders niet de verliezers door de transaktie ?
Zou Afro zijn visie willen geven ?

Awel flow, "ça tombe bien"

Vandaag zonet het jaarverslag van RET doorgenomen, enkele nuttige zaken genoteerd, dus ik combineer het met jouw vraag.

Antwoord in verschillende onderdelen:

1. Kapitaal werd opgehaald via ABB.

Niet via rights issue of via inbreng in natura.
Ik heb al eerder ondervonden dat zo'n ABB "gevoelig" ligt bij sommige privé-beleggers.

Ik heb er hier eerder al eens uitgebreid uitleg over gegeven:

gvv-gereglementeerde-vastgoedvennootsch ... ml#p526591

Voor het bedrijf is een kapitaalverhoging via ABB gewoon stukken efficiënter. Geen maandenlange voorbereiding, prospectus goedgekeurd moeten krijgen bij FSMA, hogere kosten,....
Da's allemaal tijd, geld en energie dat het bedrijf moet stoppen in "administratieve stuff" en zich niet met de core-business kan bezighouden.

Bij een ABB, waar enkel "gesofisticeerde" en/of institutionele beleggers aan deelnemen is die administratieve mallemolen niet nodig. Het kost iets ja, KBC Securities en Kepler Chevreux doen dat niet gratis. Maar een rights issue kost NOG meer.

2. Het argument dat het "niet eerlijk is tov de kleine aandeelhouder"

Zoals BIJNA altijd het geval is daalt de koers van het aandeel bij afsluiting vd ABB, en bij heropening vd handel (vrijdagochtend) tot ongeveerd het niveau van de kapitaalverhoging.
Wie een beetje attent is kan dus aan ongeveer dezelfde prijs deelnemen.

Ik heb vrijdagochtend alvast kunnen bijkopen aan exact dezelfde prijs als die van de kapitaalverhoging. We zijn zelfs tot ONDER de prijs vd kap. verh. gezakt. Ook dat is niet onmogelijk, en heb ik bij dergelijke operaties nog al zien gebeuren.

3. Coupon 30

Zoals hier al terecht werd opgewerkt: het knippen van de coupon 30 (4.6 EUR bruto) werd - omwille van deze operatie - vervroegd en is mede verklaring van de stevige daling van het aandeel. Maar dat deel is dus puur technisch: die couponknipping ging sowieso gebeuren.

Voor de bestaande aandeelhouders is het trouwens in hun belang dat het nu al gebeurde en niet pas binnen een maand.
Zo genieten die nieuwe aandelen NIET mee van coupon 30.
Zou ook niet 100% fair zijn dat die nieuwe aandelen/nieuwe aandeelhouders mee genieten van coupon 30 (wat slaat op boekjaar 01/04/2021 - 31/03/2022) terwijl ze géén seconde aandeelhouder zijn geweest (met de nieuwe aandelen) in dat boekjaar.

Ook dit is courante praktijk bij dergelijke kapitaalverhogingen (ABB's).

Ik refereer nu ook even naar de aanstaande kapitaalverhoging (via inbreng in natura) van Xior, die meteen zal gevolgd worden door een private placement van die nieuw uitgegeven aandelen.

Ik had het er hier over: gvv-gereglementeerde-vastgoedvennootsch ... ml#p526591

En zei oa:

Afrodiziak schreef: ↑31 mei 2022, 00:42 Als ik zou geïnteresseerd zijn in Xior, ik zou even afwachten en zien wat er gebeurt rond 30/08/2022 of 19/09/2022. Welke van de 2 datums je precies moet noteren in je agenda weet je al op 29/07/2022 wanneer een AV wordt bijeengeroepen over deze deal.

Een scenario vergelijkbaar met dat van Retail Estates is namelijk plausibel en zelfs erg waarschijnlijk.

Die kapitaalverhoging + private placement gebeurt in de 2e jaarhelft. Meer dan waarschijnlijk zal ook dan de coupon (pro rata temporis) al geknipt worden. Er zijn bij Xior zelf al verscheidene precedenten geweest.
En kapitaalverhoging + private placement zullen wss ook wel met wat discount op beurskoers gebeuren.

Maw: ook daar is koersdruk een waarschijnlijk scenario.


4. Timing

Koers RET bleef de voorbije weken/maanden vrij stabiel. Er zijn vastgoedaandelen die het de voorbije maanden veel slechter hebben gedaan.
Als RET wat vers kapitaal wil bijtanken is het niet onverstandig om dat nu te doen, nu de koers voor hen nog gunstig was, in een onzeker klimaat.

De kapitaalverhoging maakt een keuzedividend wel minder waarschijnlijk. Alhoewel RET op die manier nog eens een paar tientallen miljoen EUR kapitaal zou kunnen tanken. Hoe groot is hun honger ?


5. Verwatering voor de kleine aandeelhouders?

Wel, hangt er vanaf. Als dit kapitaal wordt opgehaald, en er wordt niets mee aangevangen (er staan maw geen inkomsten tegenover), dan wel, inderdaad.

Maar als RET dat vers kapitaal (+ schuldhefboom) aan het werk zet en enkele investeringen doet, dan hoeft dit niet verwaterend te zijn.
Het zal er wat vanaf hangen hoe snel RET die investeringen doet.

55m€ met een gewenste schuldgraad van 50% levert dus ruim 100m€ vuurkracht op.
Daar kan het pakweg 2 à 3 retailparken in NL mee shoppen. Of pakweg 1 groot retailpark, en nog wat kleinere aanvullingen in bestaande retailparken.
RET verwees ook expliciet naar 10m€ investering in het kader van de ESG-strategie. Daarover meer als ik verwijs naar het jaarverslag.

In elk geval zou een 100+m€ investering ruim 6m€ extra huurinkomsten opleveren (op jaarbasis). Van dat jaar (boekjaar) is natuurlijk al 1 kwartaal (bijna) verstreken, dus die inkomsten zullen iets lager uitvallen.
Een kleine simulatie, waarbij ik uitga van een investering van 100m€, 6.5% huurrendement, 3 kwartalen inkomsten (ze hebben dus nog 3w de tijd om de investering te doen) en een iets hogere marge, dan is de kapitaalverhoging niet verwaterend.

Vrij neutraal dus. Het kan beter meevallen als ze een investering vinden die een hogere yield oplevert. Het kan tegenvallen als er niet meteen wordt geïnvesteerd, en de kapitaalverhoging louter gebeurde om de schuldgraad te verlagen.

Maar da's niet waar ik van uitga, en is ook niet wat RET zelf expliciet zei in de aankondiging van de ABB:

"De Aanbieding laat de Vennootschap toe om haar financiële draagkracht en haar eigen vermogen te vergroten teneinde haar investeringspijplijn te financieren en te kunnen gebruikmaken van bijkomende investeringsmogelijkheden in de perifere winkelvastgoedmarkt (waaronder investeringen ten bedrage van 10 miljoen EUR in verband met het behalen van haar ESG-ambities)."


Dus flow, samenvattend zou ik zeggen:

Momenteel sta ik er neutraal tegenover. Het zal er van afhangen wanneer en waarin het opgehaalde kapitaal (+bijhorende schulden) zal worden geïnvesteerd. Maar daar verwacht ik geen revolutie, en zal RET ongetwijfeld z'n ding doet, zoals RET dat al jaren doet. Als iemand de voorbije jaren vertrouwen had in RET, dan zie ik niet in waarom er nu twijfel zou moeten zijn, of wat deze operatie daar zou aan veranderen.

En meestal, als men zo'n kapitaaloperatie van ietwat omvang doet, heeft men wel al een goed idee wat er mee aan te vangen.

Ik twijfel er niet aan dat iedere RET-aandeelhouder het vers van de pers gepubliceerde jaarverslag al verslonden heeft...

In elk geval had ik enkele interessante zaken genoteerd, die wat inzicht geven of nuttig zijn als achtergrondinfo:


Evolutie waarde van "out-of-town" retailvastgoed

Ook de investeringswaarde van onze vastgoedportefeuille is ondersteund door de goede resultaten van de sector van het perifeer vastgoed zoals die vastgesteld werden in heel Europa. Meer vastgoedbeleggers dan ooit hebben zich tot ons segment van het winkelvastgoed gewend met een verhoogde concurrentie als gevolg. Dit was in het bijzonder merkbaar eind 2021 in Nederland waar institutionele beleggers de verkoopsprijzen de hoogte in stuwden. De daling van de aanvangsrendementen die hiervan het gevolg is heeft een bijzonder grote meerwaarde op onze Nederlandse vastgoedportefeuille opgeleverd (waardestijging van 21,53 mio EUR) die volledig de afwaardering heeft goed gemaakt die op 1 januari 2021 het gevolg was van de verhoging van de overdrachtsbelasting van 6 tot 8 procent (waardedaling van 9,04 mio EUR). In de Belgische markt springen de hoge verkoopsprijzen voor solitaire winkels in het oog. Vooral winkelpanden in voedings-en verbruiksgoederen evenals DIY winkels leveren hoge verkoopsprijzen op alhoewel hun omzet- en winstniveaus tegenwoordig terug naar pre-coronaniveaus gedaald zijn of bij sommigen zelfs eronder.

Investeringen in perifeer winkelvastgoed hebben in de loop van de voorbije jaren door een strikter vergunningsbeleid van de overheid, door het sterk beperkt aanbod van kwalitatief hoogstaande winkellocaties en door het constante hoge niveau van de vraag, aan aantrekkelijkheid gewonnen. Ook de internationalisering van de winkelmarkt en de overstap van center city-activiteiten naar de periferie hebben de perifere winkelvastgoedmarkt positief beïnvloed. Gecombineerd met de groeiende institutionalisering van de beleggingsmarkt in perifeer winkelvastgoed ondersteunt deze evolutie niet enkel de stijging van de huurprijzen, maar ook de toename van de reële waarde van dit vastgoed op langere termijn. Bovendien hebben verschillende huurders van de vennootschap de troeven van de verkoop op afstand via internethandel in hun winkelconcept geïntegreerd en dit zelfs tot in hun verkooppunten, wat hun marktpositie ten goede komt.

ESG strategie, concrete objectieven voor de komende 3j, en wat werd in 2021 al gedaan:

Doorheen de strategie wordt het patrimonium opgedeeld in de 40 grootste retailparken (60%) en daarnaast de resterende kleinere retailparken, clusters en solitaire panden. De eerste focus ligt op de 40 grootste retailparken. Dit neemt niet weg dat verbeteringswerken aan andere locaties volgens dezelfde strategie worden aangepakt.

2022-2025:
• 10m€ investeren in de isolatie vd schil. In 2022: 29 daken isoleren in het kader van verbeterwerken.
• 10m€ investeren in hernieuwbare energie en verbetering vd waterhuishouding: de installatie van zonnepalen en laadpalen, overschakelen naar energiezuinige verlichting en investeringen in waterinfiltratie en regenwaterbuffering. Gepland in 2022: installatie zonnepanelen op 83.000m² dakoppervlakte verspreid over 5 sites die deel uitmaken vd 40 grootste retailparken: V-Mart Brugge, Shop Fosses-la-Ville, Krûgershopping Eeklo, retailpark Roosendaal, woonboulevard Spijkenisse.
• 10m€ investeren in ESG-gebonden topics.

2021:
Er werden in 2021 in totaal 31 verbeterwerken uitgevoerd in België met het oog op de optimalisatie van de schil voor een bedrag van 3,6 miljoen euro: 13 locaties waar dakisolatie werd voorzien, 8 locaties werden voorzien van dubbele beglazing, op 5 locaties werd de gevel extra geïsoleerd, in 3 panden werd de luchtdichtheid verbeterd en in 2 winkelpanden werden schuifdeuren geplaatst waardoor de toegangsdeuren van het winkelpand niet langer een hele dag open staan.

Naast het isoleren van de schil, kunnen de daken optimaal benut worden door in te zetten op hernieuwbare energie. In 2021 zijn de zonnepanelen op de retailparken in Hasselt, Hognoul en Heerlen II (zie foto) geplaatst met een energieproductie die equivalent is aan het verbruik van 420 gezinnen (op basis van een gemiddeld verbruik van 4MWh/jaar). – De daken op deze drie locaties konden optimaal worden benut, nu het gaat om vlakke daken met voldoende draagkracht. Op heel wat parken zullen de daken echter niet volledig kunnen worden benut omwille van hun beperkte draagkracht, waardoor de hoeveelheid kWp/m² in het algemeen lager zal liggen.

Retail Estates biedt casco winkelruimtes aan. Hoe deze nuttig gebruikt en ingedeeld worden, is de verantwoordelijkheid van de huurder. Retail Estates heeft dus niet de volledige controle over de inrichting van de winkels, maar via sensibilisering en het aanreiken van duurzame basisvoorzieningen (bvb. goed geïsoleerde panden, regenwaterputten,...) bij het (ver)bouwen, worden huurders bewust gemaakt van rationeel energiegebruik

Retail Estates zal niet specifiek inzetten op certificaten met betrekking tot BREEAM of WELL gezien het doel er vooral in bestaat om de panden op lange termijn in portefeuille te houden. Wel zijn de BREEAM en WELL parameters opgenomen in de gebouwenstandaard.

Markt perifeer winkelvastgoed / Huurprijzen

BEL:

Thans worden voor de beste locaties huurprijzen betaald van meer dan 135 EUR/m² per jaar in grote stedelijke agglomeraties en 120 EUR/m² in kleinere agglomeraties, en de rendementen van de absolute toplocaties situeren zich tussen 5% en 5,50%.

De gemiddelde contractuele huurprijs per m² van Retail Estates bedraagt 104,14 EUR per jaar. In vergelijking met 1998 (61,15 EUR/m²) bedraagt de stijging 76,50%, wat deels te verklaren is door de infl atie en huurprijsverhogingen en deels door de toename van het aantal recent opgerichte winkelpanden, die doorgaans duurder verhuurd zijn dan het gemiddelde van de bestaande vastgoedportefeuille als gevolg van de gestegen marktprijzen.

Tot op heden is de perifere detailhandelmarkt gespaard gebleven van de huurprijsdalingen en verhoogde rendementsvereisten die de binnenstedelijke markt treffen. Dit kan in belangrijke mate verklaard worden door de lagere huren die er gangbaar zijn en de vaststelling Vastgoedverslag dat de rendementsverwachtingen nooit zo diep gezakt zijn in de periferie in vergelijking met de binnenstad. De beste barometer voor het meten van de vraagzijde is de leegstand die in de portefeuille van Retail Estates nv altijd op een laag niveau ligt. Huurders van perifeer winkelvastgoed betuigen een grote trouw aan hun verkooppunten. Dit is het gevolg van enerzijds de kwaliteit van de ligging en anderzijds van de toekenning van de omgevingsvergunningen die op het gebouw worden afgeleverd en niet op de handelszaak-huurder. Bovendien worden dergelijke panden in ruwbouwtoestand (zgn. casco toestand) verhuurd en investeren huurders belangrijke bedragen in de winkelinrichting waardoor ze minder snel geneigd zijn om te verhuizen.

Huurders filiaalbedrijven versus KMO’s

Van bij de oprichting heeft Retail Estates nv zich bij de verhuring van zijn panden vooral gefocust op filiaalbedrijven en/of franchisegevers. Een filiaalbedrijf is voor de doeleinden van deze analyse een groot winkelbedrijf met ten minste vijf verkooppunten en een centrale administratie. Het percentage filiaalbedrijven en/of franchisegevers bedraagt per 31 maart 2022 84%. Deze huurders zijn minder gevoelig aan wijzigende lokale marktomstandigheden dan lokale zelfstandige KMO’s. Zo geeft een lokale, tijdelijke terugval in omzet, door bijvoorbeeld wegenwerken, voor fi liaalbedrijven geen aanleiding tot liquiditeitsproblemen waardoor een correcte huurbetaling in het gedrang zou komen. Aangezien fi liaalbedrijven meestal nationaal en vaak ook internationaal georganiseerd zijn, kunnen zij rekenen op een sterke professionele organisatie en een marketingorganisatie die de aantrekkingskracht van elk individueel verkooppunt kan bevorderen.

Vervaldagen huurcontracten

De gewogen gemiddelde resterende looptijd is 8,38 jaar voor de Belgische portefeuille en 3,94 jaar voor de Nederlandse portefeuille. De gewogen gemiddelde resterende looptijd voor de gehele portefeuille is 6,95 jaar. In de berekening van de gewogen gemiddelde looptijd gaan we ervan uit dat de huurders geen gebruik maken van de tussentijdse opzegmogelijkheden. In Nederland hebben de standaardcontracten een looptijd van 5 of 10 jaar, in België 9 jaar. Belgische huurders hebben een bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van elke lopende driejaarlijkse periode. Als we rekening houden met deze bij wet toegekende opzegmogelijkheden en opzegtermijnen is de gewogen gemiddelde resterende looptijd 2,4 jaar voor de Belgische portefeuille.

Type huurcontracten

Retail Estates sluit met haar huurders huurcontracten af met vaste huren (geen
omzethuren) die jaarlijks mee-evolueren met de index (gezondsheidsindex of consumptieprijsindex) en zonder plafond.

--------------------------------------------

Ik zou dit kort kunnen samenvatten, maar wie niet de moeite doet om het jaarverslag te lezen, moet toch minstens de moeite doen deze extracten uit dat verslag te lezen

RET zit in elk geval toch in een marktsegment dat in de belangstelling staat van vastgoedinvesteerders en maakt hun type huurders (filiaalbedrijven, sectoren) de huur vrij zeker.
Tov shoppingcentra en inner city winkelvastgoed is die huur ook vrij laag wat het behapbaar maakt voor huurders, zelfs met huurindexatie. En die indexatie is NIET geplafonneerd: inflatie kan dus volledig worden doorgerekend, wat voor de huurders - opnieuw - haalbaar zou moeten zijn dankzij de relatief lage huur.

En die 10m€ investeringen in "ESG-projecten" waarvan sprake in het persbericht over de kapitaalverhoging/ABB ?

Wel: komende 3j wil men in totaal 30m€ investeren in oa betere isolatie vd gebouwen, zonnepanelen en laadpalen. Da's 10m€ per jaar. Da's dus sowieso al een bestemming voor een deel vd opbrengst vd kapitaalverhoging.

Afro,
Thanks voor diepgaande analyse en het willen delen van je inzicht !

Beste flow, als ik die tweet van Gert De Mesure lees, dan concludeer ik allerminst dat hij zich vragen stelt bij die plaatsing van aandelen door Retail Estates. Best in de toekomst niet teveel verkeerde conclusies trekken of foute interpretaties op fora zetten

Wederom bedankt Afro! Altijd leerzaam!

Barclays heeft zijn koersdoelen massaal verlaagd voor verschillende BE vastgoed aandelen. Ze verwachten een serieuze stijging van de schuldgraad in de komende jaren owv de rentestijging (hetgeen voor bijkomende kapitaalverhogingen zou kunnen zorgen vermoed ik). Heeft iemand het volledig rapport kunnen lezen?

Toch spijt dat ik mijn GVV'S een aantal maanden geleden niet heb afgebouwd. Toen was de gedachte dat het allemaal nog wel zou meevallen. Nu zie ik het toch ook vrij somber in voor vastgoedaandelen. Echter nu nog verkopen lijkt mij dan ook weer te laat.

KoenV schreef: ↑4 juli 2022, 12:10 Toch spijt dat ik mijn GVV'S een aantal maanden geleden niet heb afgebouwd. Toen was de gedachte dat het allemaal nog wel zou meevallen. Nu zie ik het toch ook vrij somber in voor vastgoedaandelen. Echter nu nog verkopen lijkt mij dan ook weer te laat.

Er komen wat moeilijke tijden aan voor GVV's. Maar met deze dalende koersen zie ik een kans.
Ik heb er een REIT ETF bij genomen als satteliet rond mijn globale kern. De ETF heeft ook wat Belgische GVV's. Past in mijn strategie beter in ETF vorm dan losse aandelen.

KoenV schreef: ↑4 juli 2022, 12:10 Toch spijt dat ik mijn GVV'S een aantal maanden geleden niet heb afgebouwd. Toen was de gedachte dat het allemaal nog wel zou meevallen. Nu zie ik het toch ook vrij somber in voor vastgoedaandelen. Echter nu nog verkopen lijkt mij dan ook weer te laat.

Je bent niet de enige die er zo over denkt. Vele gereputeerde posters alhier zijn ook nog hooguit selectief op één of enkele GVV'n. Ook de bloggers van dienst zien het niet meer rooskleuring in, bvb: Afglijdende koers-winst verhoudingen en private plaatsingen

Het is natuurlijk een mening zoals een ander...maar die Barclays analist gaat uit van een rentestijging van 200 basispunten voor de komende tijd.....als je dit gelooft kom je mogelijks inderdaad tot zo een conclusie!

Barclays-analisten toeterden vorig jaar ook rond dat de inflatie slechts tijdelijk zou zijn. Ze spreken de woorden van de centrale bankiers.

Denk dat we beter ons concentreren op bodemvissen voor enkele goedgekozen gvv's,dan op al die "babbelende hoofden"!

Divi schreef: ↑4 juli 2022, 15:52 Het is natuurlijk een mening zoals een ander...maar die Barclays analist gaat uit van een rentestijging van 200 basispunten voor de komende tijd.....als je dit gelooft kom je mogelijks inderdaad tot zo een conclusie!

De Belgische LT rente is sinds 1/1 al 200 basispunten gestegen. Bedoel je dat ze niet nog eens 200 basispunten zal stijgen, of bedoel je, gezien de inflatie, dat ze vanaf nu nog veel meer dan nog eens 200 basispunten zal stijgen?

Hhn schreef: ↑4 juli 2022, 11:46 Barclays heeft zijn koersdoelen massaal verlaagd voor verschillende BE vastgoed aandelen. Ze verwachten een serieuze stijging van de schuldgraad in de komende jaren owv de rentestijging (hetgeen voor bijkomende kapitaalverhogingen zou kunnen zorgen vermoed ik). Heeft iemand het volledig rapport kunnen lezen?

Nee, ik lees die pulp niet. Analisten verlagen de koersdoelen nadat de koers is gezakt, en trekken ze op nadat de koers is gestegen. Aangezien elke beleggingscase uit een aantal pro's en con's bestaat is het niet moeilijk om beide scenario's voldoende te voorzien van een uitleg die aannemelijk over komt. In het ene geval zullen ze het hebben over stabiele en geindexeerde huurinkomsten, in het andere geval over schuldgraden en stijgende financieringskosten. Maar uiteindelijk heb je er niets aan. Als je in individuele aandelen wilt beleggen dan moet je zelf op onderzoek uit.

Niemand kan de rente voorspellen. Een uitspraak zoals "de rente kan met 200 punten stijgen" is in essentie niet onjuist, maar het is behalve nergens op gebaseerd ook gewoon onbruikbaar advies.

Gudrun schreef: ↑4 juli 2022, 16:23 Niemand kan de rente voorspellen. Een uitspraak zoals "de rente kan met 200 punten stijgen" is in essentie niet onjuist, maar het is behalve nergens op gebaseerd ook gewoon onbruikbaar advies.

Jij voorspelt toch ook de hele tijd dingen?

Je koopt GVP bij, want je voorspelt dat de rente niet nog eens 200 basispunten zal stijgen. (Anders is het niet slim).

Je koopt Sofina bij, omdat je voorspelt dat het slechte nieuws rond Sofina in de praktijk wel zal meevallen.

Enzovoort.

En ik heb een poll gemaakt omdat jij specifiek vroeg om te voorspellen of we in het begin van een recessie zitten of niet

Bedankt Gudrun voor uw opmerkingen. Ik ben het absoluut mee eens dat men zeer kritisch mag zijn tov sell-side adviezen. Dat wil niet zeggen dat er nooit iets nuttigs in staat.
De grote koersdoel verlaging voor Aedifica onder de huidige koersen, is toch ongebruikelijk. Ik ben dus wel benieuwd naar de concrete argumentatie en cijfervoorbeelden.