GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
TIP
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Ik heb wat verdeeld over activiteiten:doorwinterd schreef: ↑28 september 2023, 11:15 Nooit structureel belegd in GVV's maar heb er nu ook een watchlist van aangelegd waar ik naarmate ik denk er iets zinnigs over te lezen ze naar boven of onder schuif.
Zo staan voorlopig Ascencio, Warehouses Est, Cofinimmo, Vastned B bovenaan (gevolgd door Xior, Aedifica, Care Property)
Home Inv, WDP, Intervest Off, Inclusio onderaan ( +Wereldhave B, Immo Moury)
Ben weinig onderlegd in de materie dus maak gerust opmerkingen.
Wel heb ik het gevoel dat er geen haast bij is, in de zin van dat de risico's nog erg groot zijn en er waarschijnlijk een moment komt dat (desnoods) aan wat hogere koersen de risico's veel beperkter zullen zijn, en dus risk/reward een beter instapmoment.
Ik maakte nog mee dat je vlot 9% kreeg op spaarrekening, dan zouden de gvv's imo nog zweten veronderstel ik.
Ascencio
Aedifica
Inclusio
Samen max 14% van de portefeuille + wat extra cash om deel te nemen aan kapitaalsverhogingen.
-
EarthNvstr1
- VIP member
- Berichten: 6739
- Lid geworden op: 13 dec 2020
- Contacteer:
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Volgens de publiek toegankelijke lijst zou het €77.19 moeten zijn. Er moet dus een '7' in de natuur verdwenen zijn. Ik zal het aankaarten, voor zover Gwyde het al niet zelf gemerkt heeft.EarthNvstr1 schreef: ↑28 september 2023, 19:38Interessant. Dank je.
Betreffende de link: Ik denk dat EPRA NAV €7.19 voor Aedifica een foutje is, moet wellicht x10 zijn.
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Eerste (IE00B1FZSF77) IUSP: iShares US Property Yield UCITS ETF USD zijn binnen. Doen het een pak beter dan TRET (NL0009690239): VanEck Global Real Estate UCITS ETF
-
doorwinterd
- Sr. Member
- Berichten: 458
- Lid geworden op: 10 okt 2015
- Contacteer:
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
we horen en lezen veel over ingedekt tegen de rente voor x tijd enz
maar hoe zou het de gvv's vergaan gesteld dat de rente nog even stijgt om de volgende tien jaar rond het huidige niveau te blijven hangen?
achteraf gezien één grote goktent om projecten met beperkt rendement op die manier te financieren.
maar hoe zou het de gvv's vergaan gesteld dat de rente nog even stijgt om de volgende tien jaar rond het huidige niveau te blijven hangen?
achteraf gezien één grote goktent om projecten met beperkt rendement op die manier te financieren.
-
huisjetuintjefiets
- Verbannen Gebruiker
- Berichten: 1642
- Lid geworden op: 20 mar 2022
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Veel gvv's gedragen zich als de Europese overheden: schulden en schulden maken, want de rente was toch laag. In plaats van gebruik te maken van de goede conjunctuur om de schuldenberg te verminderen. En dan schieten de rentevoeten de hoogte in. En dan doen ze kapitaalsverhogingen aan belachelijke prijzen, want ze krijgen nergens meer een lening vast, en nieuwe obligaties uitgeven is al helemaal onbetaalbaar. De obligatie van Atenor met resterende looptijd 5 jaar brengt al meer dan 10% op. Een nieuwe obligatie zou dus ook 10% rente moeten bieden.doorwinterd schreef: ↑5 oktober 2023, 18:34 we horen en lezen veel over ingedekt tegen de rente voor x tijd enz
maar hoe zou het de gvv's vergaan gesteld dat de rente nog even stijgt om de volgende tien jaar rond het huidige niveau te blijven hangen?
achteraf gezien één grote goktent om projecten met beperkt rendement op die manier te financieren.
De overheden kunnen geen kapitaalverhoging doen, en dus wordt de schuldenberg een hooggebergte.
Waar het zal eindigen? Ik weet het niet, maar het zal niet mooi zijn.
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Leningen van toen zijn toch aan vaste rentevoet gemaakt!huisjetuintjefiets schreef: ↑5 oktober 2023, 20:41Veel gvv's gedragen zich als de Europese overheden: schulden en schulden maken, want de rente was toch laag. In plaats van gebruik te maken van de goede conjunctuur om de schuldenberg te verminderen. En dan schieten de rentevoeten de hoogte in. En dan doen ze kapitaalsverhogingen aan belachelijke prijzen, want ze krijgen nergens meer een lening vast, en nieuwe obligaties uitgeven is al helemaal onbetaalbaar. De obligatie van Atenor met resterende looptijd 5 jaar brengt al meer dan 10% op. Een nieuwe obligatie zou dus ook 10% rente moeten bieden.doorwinterd schreef: ↑5 oktober 2023, 18:34 we horen en lezen veel over ingedekt tegen de rente voor x tijd enz
maar hoe zou het de gvv's vergaan gesteld dat de rente nog even stijgt om de volgende tien jaar rond het huidige niveau te blijven hangen?
achteraf gezien één grote goktent om projecten met beperkt rendement op die manier te financieren.
De overheden kunnen geen kapitaalverhoging doen, en dus wordt de schuldenberg een hooggebergte.
Waar het zal eindigen? Ik weet het niet, maar het zal niet mooi zijn.
Wat heeft dat met rentes van nu te maken?
Atenor is geen GVV
-
huisjetuintjefiets
- Verbannen Gebruiker
- Berichten: 1642
- Lid geworden op: 20 mar 2022
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Dat heeft alles met de rentes van nu te maken. Want al het geleende geld zit in projecten. Als de lening afloopt, moeten ze die herfinancieren. En dat is aan de rentevoeten van nu. En een deel van de leningen zijn met herzienbare rentevoet. Wordt dus ook de rente van nu.
En als ze extra geld nodig hebben, is dat ook aan de rentes van nu.
Atenor had dringend geld nodig. Een nieuwe lening of obligatie was uitgesloten. Dus moesten ze kapitaal ophalen aan 5€ per aandeel. Aan 5€ omdat ze anders niet aan het geld zouden geraken.
Gisteren stond de obligatie van Atenor op 5 jaar resterende looptijd aan 11,8% rendement. Junk bonds beginnen rond de 7%.
Cofinimmo, met een schuldgraad van 47,5% heeft ook een private plaatsing met korting moeten doen.
Home Invest heeft een schuldgraad van 51%.
Xior rond de 55%.
Het is alsof ze, GVV of niet, pas sinds dit jaar beseffen dat de rentevoeten kunnen verhogen. Maar nu is het te laat om in te grijpen. Ze kunnen alleen nog brandjes blussen door geld op te halen coûte qui coûte.
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
I.d.d. archie slecht beleid, gewoon onbegrijpelijk...huisjetuintjefiets schreef: ↑7 oktober 2023, 12:30Dat heeft alles met de rentes van nu te maken. Want al het geleende geld zit in projecten. Als de lening afloopt, moeten ze die herfinancieren. En dat is aan de rentevoeten van nu. En een deel van de leningen zijn met herzienbare rentevoet. Wordt dus ook de rente van nu.
En als ze extra geld nodig hebben, is dat ook aan de rentes van nu.
Atenor had dringend geld nodig. Een nieuwe lening of obligatie was uitgesloten. Dus moesten ze kapitaal ophalen aan 5€ per aandeel. Aan 5€ omdat ze anders niet aan het geld zouden geraken.
Gisteren stond de obligatie van Atenor op 5 jaar resterende looptijd aan 11,8% rendement. Junk bonds beginnen rond de 7%.
Cofinimmo, met een schuldgraad van 47,5% heeft ook een private plaatsing met korting moeten doen.
Home Invest heeft een schuldgraad van 51%.
Xior rond de 55%.
Het is alsof ze, GVV of niet, pas sinds dit jaar beseffen dat de rentevoeten kunnen verhogen. Maar nu is het te laat om in te grijpen. Ze kunnen alleen nog brandjes blussen door geld op te halen coûte qui coûte.
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Proficiat aan wie op pakweg 4 augustus INTO kocht.
-
doorwinterd
- Sr. Member
- Berichten: 458
- Lid geworden op: 10 okt 2015
- Contacteer:
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Zo eenduidig is het allemaal niet.huisjetuintjefiets schreef: ↑7 oktober 2023, 12:30 Het is alsof ze, GVV of niet, pas sinds dit jaar beseffen dat de rentevoeten kunnen verhogen. Maar nu is het te laat om in te grijpen. Ze kunnen alleen nog brandjes blussen door geld op te halen coûte qui coûte.
Indekken kost geld, wie zich altijd had ingedekt maakte minder winst.
Wie minder winst maakte, kon minder winst uitkeren.
Wie minder winst uitkeerde, zou aan een lagere koers noteren.
Wie aan een lagere koers noteert, zou kv's in aandelenplaatsing moeten gedaan hebben aan veel slechtere voorwaarden.
Dat zou op de groei (aan slechtere voorwaarden) gewogen hebben, of ze moesten meer gaan lenen.
Meer lenen is meer rentekost, enz.
Enz.
U op het 'ideale' moment zwaar gaan indekken, ja.
Maar doe dat maar eens als enige, gesteld dat de rente nadien terug zwaar zakt.
Dan word je daar weer op afgerekend met als gevolg 'lagere koers'. Gevolgen, zie boven.
Mss zou de wetgeving zich meer moeten moeien met % indekking of vaste rente ed.
-
huisjetuintjefiets
- Verbannen Gebruiker
- Berichten: 1642
- Lid geworden op: 20 mar 2022
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Het is het beleid van het bedrijf dat daarover beslist. En de belegger die dat beleid goedkeurt of afkeurt (of eventueel tot scha en schande ondervindt). Een belegger die niet weet dat een vastgoedbedrijf gebukt gaat onder een schuldenlast van 55% waarvan maar 60% is ingedekt voor 2 jaar (dit is maar een illustratie; helaas een zeer realistische), moet zich achteraf niet bekocht voelen wanneer de rentevoeten in de lucht schieten. Die belegger heeft oog gehad voor de goed nieuws show, en heeft de financiele indicatoren compleet genegeerd. Hij had zich nochtans de bedenking kunnen maken: als de rentevoeten met 4% stijgen, dan wil dat zeggen ...doorwinterd schreef: ↑18 oktober 2023, 17:46 Mss zou de wetgeving zich meer moeten moeien met % indekking of vaste rente ed.
De wetgever heeft al genoeg op zijn bord
-
doorwinterd
- Sr. Member
- Berichten: 458
- Lid geworden op: 10 okt 2015
- Contacteer:
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Er zijn al wetten over schuldgraad tov activa, schuldenlast tov operationeel resultaat ed.huisjetuintjefiets schreef: ↑18 oktober 2023, 17:55Het is het beleid van het bedrijf dat daarover beslist. En de belegger die dat beleid goedkeurt of afkeurtdoorwinterd schreef: ↑18 oktober 2023, 17:46 Mss zou de wetgeving zich meer moeten moeien met % indekking of vaste rente ed.
Risicoverhouding tov renteschommelingen zou een kleintje zijn.
Al is de vraag of men dan internationaal concurrentieel had kunnen zijn. (zie vorige post)
-
huisjetuintjefiets
- Verbannen Gebruiker
- Berichten: 1642
- Lid geworden op: 20 mar 2022
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Mja, misschien heb je (toch) gelijk. Bij banken (Basel) en verzekeringsmaatschappijen (solvency) bestaat al zoiets. Maar die wetgeving is vooral veel strenger geworden na de financiele crisis van 2008, omdat een falende financiele sector de hele maatschappij kan ontwrichten.doorwinterd schreef: ↑18 oktober 2023, 18:31Er zijn al wetten over schuldgraad tov activa, schuldenlast tov operationeel resultaat ed.huisjetuintjefiets schreef: ↑18 oktober 2023, 17:55
Het is het beleid van het bedrijf dat daarover beslist. En de belegger die dat beleid goedkeurt of afkeurt
Risicoverhouding tov renteschommelingen zou een kleintje zijn.
Al is de vraag of men dan internationaal concurrentieel had kunnen zijn. (zie vorige post)
En die wetgeving is bij ons Europees, maar elders is ze op dezelfde manier geëvolueerd. Zoiets kan inderdaad alleen maar werken als het supranationaal wordt opgelegd.
Een falende vastgoedsector kan veel beleggers en bedrijven ten gronde richten, en een serieuze knauw geven aan financiele bedrijven (maar niet te erg dankzij basel en solvency; dat hoopt men tenminste
).Als de huidige vastgoedcrisis tot drama's leidt zoals de financiele crisis, zal de wetgeving misschien wel volgen.
Tot nader order moeten de beleggers zelf hun huiswerk doen. En niet de fouten maken van toen met goede huisvaderaandelen zoals Fortis, Dexia en zo.
Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
Ik heb een lotje bijgekocht die dag. Onmiddellijk daarna voelde ik me al een kluns omdat de koers verder wegzonk onder mijn aankoopkoers (boven €13). Wist ik veel dat die €12.80 het jaarminimum zou worden. Overigens maakt dat lotje alleen het verschil tussen 'de aandelen kunnen tenderen zonder er de broek aan te scheuren' of er 'nog een stuiver aan overhouden'.