Immo Moury

Opgelet. Staar u niet blind op de discount.

Zoals mijn mede-orakel zegt - mijn Twitter-volgers snappen wat ik bedoel :-): "It's far better to buy a wonderful company at a fair price than a fair company at a wonderful price."
Befimmo is geen wonderful company.

De komende jaren staan de inkomsten en bijgevolg winst bij BEFB onder druk door renovatie van een aantal gebouwen, en door de afbraak en bouw van andere gebouwen.

Uit het jaarverslag, de vooruitzichten wat betreft inkomsten en winst. EPRA earnings liggen voor boekjaren 2019 en 2020 onder het DPA dat BEFB uitkeert (3.45€ bruto):

Ok afro, we staan weer met onze voeten op de grond.

Bedankt voor de toelichting. Is Immo Moury dan aantrekkelijker of zijn er andere GVV's die op jullie radar staan?

Elke GVV heeft zijn voor- en nadelen. Er is niet één die een 'must buy' is.

Van de GVV's is Immo Moury de enige die ik niet (meer) opvolg. Te illiquide, te weinig ambitie, te weinig groei.

Zoals Pol zegt: iedere GVV heeft voor- en nadelen. Hangt er van af waar je zelf het meeste belang aan hecht. Persoonlijk vind ik het langetermijngroeiproject zéér belangrijk. Wil het bedrijf vooruit, en vindt het goede tot aanvaardbare investeringen?

Momenteel vind ik geen enkele GVV een screaming buy. Zeker niet zoals de markten momenteel reageren op slecht nieuws. Slecht nieuws of een mindere prestatie wordt zwaar afgestraft, de aandelen afgeslacht. 'k Hou liever wat cash voor opportuniteiten, dan voor m'n gebruikelijke "vastgoed buy & build".

Wat ik qua Belgisch vastgoed nog redelijk geprijsd vind:
RET bij de groeiers
HOMI als dividendwaarde
INTO als dividendwaarde/turnaround met de groei die ze voor ogen hebben (NL)

De vastgoedontwikkelaars ogen nog iets aantrekkelijker gezien de potentiële groei.
VGP en IMMO noteren niet té duur.
BANI als turnaround.

Zelf heb ik Befimmo, maar gekocht aan hogere koers dan nu (54 euro). Zit al lang te twijfelen wat ik ermee zou doen.
Aan de andere kant kunnen ze op termijn (als de verbouwingen achter de rug zijn) hier veel betere huurprijzen voor krijgen dan nu het geval is.

Worden er dan zoveel kantoren verbouwd? Misschien hooguit 3 uit de volledige portefeuille maar toch zeker niet de helft?
Wel rekenen, een gerenoveerd kantoor trekt nieuwe huurders aan. De bezettingsgraad kan hiermee stijgen.

Immo Moury is afgesplitst van Moury Construct en dient om het vastgoed van één van de zusters Moury in op te bergen. Naast het eigen vastgoed belegt het ook de spaarpot in andere GVV zoals Cofinimmo en Befimmo.

Kevva schreef: ↑17 augustus 2018, 16:31 Worden er dan zoveel kantoren verbouwd? Misschien hooguit 3 uit de volledige portefeuille maar toch zeker niet de helft?
Wel rekenen, een gerenoveerd kantoor trekt nieuwe huurders aan. De bezettingsgraad kan hiermee stijgen.

Zeker niet de helft, wel genoeg om - volgens Afrodiazak's uitstekende prognose - de winst per aandeel tot onder het huidige dividend te verlagen. Dat betekent dat er geen ruimte zal zijn voor dividendgroei de komende jaren. Als ze dan ook nog wat andere tegenslagen krijgen, kan zelfs een dividendverlaging zich opdringen.

Zelf heb ik ook wat Befimmo in portefeuille en die positie staat dankzij de hoge dividenden de afgelopen jaren licht in het groen. Ik hou ze zeker bij, maar bijkopen zit er voor mij niet meteen in.

Wat die extra huurders betreft: al eens gehoord van de Red Queen uit Alice in Wonderland? Die had een prachtige quote die je overal van evolutiebiologie tot de vastgoedmarkt kan toepassen: "Now, here, you see, it takes all the running you can do, to keep in the same place."

Of simpeler: Befimmo is niet de enige kantoorverhuurder die renoveert

Ik ken niks van vastgoedbedrijven, maar ik zie wel dat die bedrijven doorgaans op een enorme berg schulden zitten. Wat is hier het gevaar ?

Ineenstorting van de vastgoedprijzen waardoor men boven de maximale schuldratio's van 60% uitkomt, en dus noodkapitaalverhogingen moet uitvoeren. Dat zie ik als grootste risico.

Andere risico's zijn een fors stijgende rente, alhoewel meeste vastgoed werk maakte van rente vastklikken voor langere periode (4-6 jaar) en tegen dat er geherfinancierd moet worden aan hogere rentevoeten zullen ook de huurinkomsten navenant reeds meegestegen zijn gedurende die periode. Dus het komt er eigenlijk op aan om aan solide financial management te doen als GVV. Niet té veel willen en niet té dicht bij de maximale schuldratio van 60% zitten zodat je nog wat bewegingsruimte hebt.

Persoonlijk zie ik graag schuldratio's tussen de 35 en 45%. Een beetje debt, maar niet à la limite zodat er nog ruim de tijd is om te reageren op veranderende marktomstandigheden.

Mmm.. ik ga er maar afblijven.

Het grootste probleem met GVV is dat ze niet zo snel kunnen anticiperen op snelle veranderingen. Om een dom voorbeeld te geven. Door de files gaan mensen massaal thuiswerken en is er minder vraag naar kantoren. INTO heeft dit probleem gehad met haar kantoren in de periferie. Ik heb me al zitten afvragen wat het disruptieve factor kan zijn bij pakweg rustoorden? Antwoord: geen flauw benul tot nu toe.

Anderzijds is er eveneens de trend naar "satellietkantoren", kleinere branch offices waar werknemers flexibel en dichter bij huis (= zonder files) kunnen werken, zonder dat de werkgever volledig sociale controle verliest zoals bij thuiswerken. En net zulke flexibele kantoorruimte wordt typisch gehuurd ipv gekocht...