Beste mensen,

Ik zou het heel erg apprecieren als de mensen (met ervaring) eens met mij zouden kunnen meedenken. Ik sta op het punt een handelspand aan te kopen. Dit zijn mijn eerste stappen in vastgoed (als investering) dus ben ik niet 100% zeker van mijn denkwijze/berekeningen. Verbeter me dus gerust als ik dingen over het hoofd zie of fouten heb gemaakt. Ook andere opmerkingen zijn zeker welkom. Ik ben een particuliere verhuurder. Situatie is als volgt:

Aankoopprijs pand

89000 euro excl kosten
101000 euro incl kosten (+-)

Er zit sinds een paar maanden een huurder met een contract voor 9 jaar

Financiering

Lening

65000 euro (wederopname huidige lopende lening)
15 jaar (10/5)(CAP/FLOOR 3,00/3,00)
1,32 %
398 euro aflossing per maand

Eigen inbreng

36000 euro

Inkomsten

595 euro huur per maand
75 euro voorschot syndic

Totaal 670 euro per maand of 8040 per jaar

Kosten

750 euro (+-) syndic per jaar
617 euro KI
250 euro brandverzekering

Totaal 134,75 per maand of 1617 per jaar

Resultaat

670 (inkomen) - 398 (lening) - 134,75 (kosten) = + 137,25 per maand
8040 (inkomen) - 4776 (lening) - 1617 (kosten) = + 1647 per jaar

Belastingen

12 x 595 = 7140 (ik ga er hier van uit dat 75 euro per maand aan syndic niet onder huurinkomsten vallen?)
7140 - 40% aftrek = 4284
4284 - 829,19 (intrest aftrek) = 3454,81
3454,81 belast op schijf van 45% = 1554 betalen aan belastingen

Conclusie

1647 - 1554 = +93 euro per jaar?

Klopt deze voorstelling/plan? Op het eerste zicht leek me dit een mooie investering maar met deze berekening lijkt het bijna een nuloperatie die het riscico niet waard is door bv eventuele plotse leegstand of niet kwijtraken bij eventuele doorverkoop. Langs de andere kant betaalt de huurder wel het pand voor je af maar is dit dan de enige meerwaarde in deze eventuele investering?

Een externe blik op deze situatie zou me wel wat vooruithelpen.
Klopt het dat als ik dit pand na 5 jaar zou verkopen ik daar niet op belast ben?

Alvast bedankt!!!

Je berekeningen lijken me op eerste zicht te kloppen.
Dat is dus de reden waarom veel mensen niet happig zijn om handelspanden te verhuren

Voor mij zou er al een alarmbel zijn, dat iemand een (handels)pand verkoopt waar er slechts een paar maanden een huurder inzit.

De volgende bedragen die je niet hebt meegeteld:
- na 15 jaar heb je een pand in volledige eigendom.
- vandaag lef je 35k vast voor 15 jaar. Alternatief zou dit rendement genereren.
- het belastingsvoordeel dat je lening jaarlijks geeft.

- ook zou ik de voorschotten en afrekening van de syndic uit de berekening halen. Je lijkt hierop winst te maken? Eigenlijk je volledige winst komt hier van:-)

Om het rendement van een belegging te berekenen kan je XIRR formule van excel gebruiken met als input alle bedragen met hun datum (IR.SCHEMA in de NL versie)

anonymous schreef: ↑23 oktober 2019, 10:39 Je berekeningen lijken me op eerste zicht te kloppen.
Dat is dus de reden waarom veel mensen niet happig zijn om handelspanden te verhuren

Voor mij zou er al een alarmbel zijn, dat iemand een (handels)pand verkoopt waar er slechts een paar maanden een huurder inzit.

Bedankt voor de reactie. Dit vond ik in eerste instantie ook vreemd. Heb het dan eens uitgezocht en blijkt dat het pand al eens te koop gestaan heeft een paar jaar geleden. Is dan van de markt gehaald en volledig gerenoveerd. Na renovatie heeft eigenaar huurder gevonden (recentelijk dus) maar verkoopt het dus terug. Ik ga morgen op bezoek en dan zal veel duidelijk worden. Pand is allesinds wel mooi gerenoveerd maar ik voel toch ergens dat er iets niet klopt. Waarom zou je het pand verkopen als je net een huurder voor 9 jaar hebt? Misschien om kosten van verbouwing te recuperen of een ander pand op het oog.

Probleem bij handelshuur is dat als de huurder niet betaald je hem er zomaar nog niet uitkrijgt omdat het een economische aktiviteit is,( inkomsten voor de staat)anderzijds gaat de belasting er wel van uit dat je de huur ontvangen hebt, en je er dus de belasting op kunt betalen. Wil je deze proberen te recupereren of nietig laten verklaren zal je moeten beschikken over een vonnis van falling, wat je weer geld en advokaat gaat kosten, en daarmee heb je de achterstallige huur nog niet ontvangen als de huurder of zijn vennootschap onvermogend is.Om dan nog niet te spreken over de mogelijke schade aan het pand,omdat de handelshuurder het pand mag inrichten naar zijn noden in verband met zijn aktiviteit.
Als er dan nog onbetaalde fakturen van electriciteit - gas en water zijn, ga je weer last krijgen voor de volgende huurder als ze de meters niet willen openzetten voor dat de achterstal is betaald, en voldoe je vervolgens niet aan de vereisten van het huurkontrakt ( leveringsplicht) omdat de nieuwe huurder het pand niet ten volle kan gebruiken.Je zal dan in verband daarmee naar de rechter moeten stappen om een vonnis te bekomen om de meters verplicht te laten openen door de distributie beheerder en dat hij zijn onbetaalde fakturen van zijn klant maar naar de curator moet sturen.
Het Ki kan U ten laste leggen van de handelshuurder
U kan expliciet verbieden om onder te verhuren
Hou rekening met leegstandsbelasting +12 maanden leegstand.
Mogelijkheid kontrakt van korte duur 1 jaar pop up store.

Belasting die je moet betalen als je een woning koopt en die binnen de vijf jaar opnieuw verkoopt met een meerwaarde.

Voor een particulier wordt de verkoop beschouwd als het gewone beheer van zijn patrimonium en is een meerwaarde bij verkoop van een onroerend goed normaal niet belastbaar. In bepaalde gevallen zal er echter toch een (meerwaarde)belasting verschuldigd zijn.

Wie een woning koopt en die binnen de vijf jaar na de aankoop weer verkoopt, moet belasting betalen op de meerwaarde.

De meerwaardebelasting is niet van toepassing:

als de woning als hoofdverblijfplaats dient
als je de woning hebt geërfd
bij onteigening
als de woning toebehoort aan minderjarigen

De meerwaardebelasting bedraagt 16,5 % op het verschil tussen de aankoopprijs van de woning en de verkoopprijs.

Voor de berekening van de meerwaarde wordt het verschil genomen tussen de aankoop- en verkoopprijs. De verkoopprijs mag worden verminderd met de verkoopkosten (ereloon van de vastgoedmakelaar, notariskosten, registratierechten). De aankoopprijs mag verhoogd worden met de aankoopkosten, namelijk een forfait van 25 % op de aankoopprijs (of de reële aankoopkosten als deze hoger lagen). De alzo verkregen aankoopprijs mag dan nog eens worden verhoogd met 5 % per jaar tussen aankoop en verkoop. Ook de kosten van werken uitgevoerd door een geregistreerd aannemer mogen worden bijgeteld.

Daarnaast hangt het ook af _waar_ het pand zich bevind. In elke kleine stad staan er wel panden te koop en/of te huur, dus als binnen X jaar winkel Y ermee stopt (of failliet gaat) dan heb je ook geen huurder meer.

Denk eens 10 jaar terug: hoeveel winkels zijn er vandaag nog die er toen waren? Zijn in de meeste steden er niet zoveel.

zeker eens te bekijken hoor.
wat ontbreekt volgens mij is een simpele rendementsberekening:

investering: 101.000 eur
opbrengst per jaar (inkomen min kosten): (12*595) - (617+250) = 6.273€
bruto-rendement: 6.273€/101.000€ = 6.21% (voor belastingen)
dit is dus een redelijk ok rendement op eerste zicht.
Dit is nog zonder financiering. voordat je daaraan begint, moet je de kosten toch wat verfijnen. je hebt nog niets gerekend voor het onderhoud. Daarvoor moet je de huurovereenkomst bekijken. Je kan bij handelshuur heel veel bij de huurder duwen (triple net) zodat je rendement "zekerder" wordt (maar ook iets lager). dat is een persoonlijke inschatting.
Vergeet ook niet de lokale taksen (provincie en gemeente): die kan je ook bij de huurder leggen, maar is opnieuw een onderhandeling en zal impact hebben op de maandelijkse huurprijs.

ook de indexatie in rekening brengen (zowel op inkomsten als de kosten), die in voordeel van de verhuurder is.

Veel succes

Kroegmann