Hoi,

Wij hebben een bouwgrond gekocht en willen 200.000 euro lenen bij de bank.

Op spaargids.be kun je een simulatie doen. Aan een looptijd van 10 jaar en rentevoet van 3% (of lager) kom ik aan een maandelijkse aflossing van 2.000 euro, dat ik zou willen afbetalen.

Het ding is...

1) Nu een bank te vinden, die me de beste rente kan aanbieden. Hier op spaargids.be vind ik alvast een overzicht van huidige rentevoeten die werden toegekend. Waarvoor ik ook kan proberen onderhandelen.

2) Wat met de schuld saldo verzekering ? Mijn partner is 44 jaar. Ik zelf word er 50. Een SSV op mijn naam is niet nodig. Ik heb een groepsverzekering (met overlijdensdekking) die dit geleende bedrag van 200.000 euro ruimschoots dekt. Wel zou ik voor de helft van het bedrag (100.000 euro) een SSV op mijn partner haar naam kunnen afsluiten. Waarbij ik me wel de bedenking maak of het niet interessanter is dat zij een levensverzekering afsluit (t.w.v. 100.000 euro) ? Dit goedkoper uitvalt dan zo een SSV te nemen. Ik ken nog niets van levensverzekeringen. Een materie waar ik me wat verder in kan verdiepen.

Maar nu komt de aap uit de mouw. Ik start deze week met een aantal banken te bezoeken. De eerste (financiële) instelling die ik zonet heb gezien is Immotheker. Ik zou graag (zoals 96% van de Belgen) voor een vaste rentevoet willen kiezen. Bij een vaste rentevoet voel ik me "psychologisch" het best. Omdat ik voor 100% zeker ben, welke bedragen ik de komende jaren zal moeten aflossen. Bij een variabele rentevoet weet je dat niet. Dat is een beetje gokken. Zoals beleggen op de beurs. Heb je geluk zakt hij. Heb je pech, stijgt hij. Een variabele rentevoet van bv 3,5% kan tot het dubbele (dus 7%) stijgen!

De vertegenwoordiger van Immotheker verweet me daarnet dat ik er niets van ken (zoals die andere 96% Belgen). Je moet gek zijn om voor een vaste rentevoet te kiezen. Dit artikel zou gepubliceerd zijn in Knack. Ik vind er online wel geen verwijzingen naar terug. Enkel de afbeelding van het artikel is op Google zichtbaar. Meer niet.

Misschien dat Immotheker meer verdient met leningen aan een variabele rentevoet aan te bieden ? Ik weet het niet goed. In Duitsland zou slechts 38% voor een vaste rentevoet kiezen. In Nederland 29%. Zijn wij Belgen (en ik dus ook) dan zo gek. Om liever voor een vaste rentevoet (en wat zekerheid) te gaan. Ik weet dat ik met een vaste rentevoet geld kan verliezen. Als de rente zakt, dat is waar. Maar ik weet ook, dat ik ZEKER niet meer zal betalen. Als de rente stijgt. En als ze ferm zakt, kun je (mits het betalen van kosten) je lening laten herzien. En daarmee (terug in wat zekerheid) goedkoper uitkomen.

Wat denken jullie ?

Mvg,
Bart

Immotheker verdient niet meer aan variabel dan aan vast.

Ze hebben wel mischien een maatschappij die momenteel scherpe voorwaarden biedt in variabele, en denken zo concurrentieel te zijn met de banken. Als je een goed dossier hebt geloof ik niet dat immotheker competitief is met de banken.

In 2012 heb ik voor een variabele gekozen.
Toen waren de rentevoeten van de variabele lager dan de vaste, en de intrest die ik kreeg was lager dan de referterentevoet die gebruikt wordt bij de herzieningen, een hoogst uitzonderlijke en voordelige situatie.
Dit was achteraf bekeken de beste keuze want ik heb van 2015 tot 2024 aan 0% gezeten. Nu verwacht ik een herziening naar +/- 2.5%.

Diegene die zegt de rente-evolutie te kunnen voorspellen is dom en/of oneerlijk.

Ik zou zeggen dat een variabele altijd lager moet zijn dan een vaste om in aanmerking genomen te worden.
Een vaste is eigenlijk ook variabel, als de intresten sterk zakken kan je herfinancieren. Hier zijn wel hoge kosten aan verbonden, de intresten moeten dus al veel zakken om voordelig te zijn, zeker bij een lening op 10 jaar.

Wat betreft de ssv, ik heb de indruk dat dit niet nodig is in jouw geval.

Ideaal zou eigenlijk zijn dat je in plaats van hypotheek je groepsverzekering in pand geeft voor de lening, maar ik weet niet welke instelling dit gaat aanvaarden. Misschien de instelling van de groepsverzekering zelf. Een hypotheek vestigen kost makkelijk een paar duizenden. Als je binnen de 30 jaar verkoopt is het opnieuw kassakassa om de hypothecaire inschrijving te schrappen.

Wat bedoel je met dat de ssv in mijn geval niet nodig is. Mijn partner heeft geen groepsverzekering. Als zij sterft, is dat een probleem voor mij. Of niet?

Zit je echt financieel in de problemen mocht dit gebeuren?
M.a.w. kan je de lening verder alleen afbetalen?

ronnie schreef: ↑5 maart 2024, 20:28 Zit je echt financieel in de problemen mocht dit gebeuren?
M.a.w. kan je de lening verder alleen afbetalen?

Alleen wordt lastiger. Tenzij...

Als ik voor een langere termijn ontleen, wordt de maandelijkse aflossing kleiner en blijft die wel betaalbaar mocht mijn partner overlijden.
Ik hoef dan geen SSV te nemen. Wat ook geld kost.

Als ik een lening (aan 3%) van 200.000 neem:
1) Op 10 jaar, betaal ik 1900 euro in de maand af. Met een totale intrestlast van 31.000 euro
2) Op 15 jaar, betaal ik 1400 euro in de maand af. Met een totale intrestlast van 47.000 euro
3) Op 20 jaar, betaal ik 1100 euro in de maand af. Met een totale intrestlast van 65.000 euro

1400 euro of 1100 euro in de maand zijn betaalbaar voor me.
Het is een kwestie van zoeken naar een optimum hierin.

Je houdt meer geld in de maand over, dat je verder kan besteden VERSUS de hogere intrestlasten die je kwijt bent.

Het ding is dat ik wellicht (binnen de 10 jaar of wat later) een grote erfenis zal krijgen als mijn vader komt te overlijden.
Als ik binnen 15 jaar op pensioen ga, zal ik ook een groot spaarpotje (via de groepsverzekering op mijn werk) krijgen.

M.a.w. er is veel geld op komst. Maar in de toekomst.
Terwijl ik nu wel het geld eigenlijk nodig heb om mijn bouwproject verder te bekijken (aan te pakken).

Paar maand geleden dacht ik eraan om een bullet krediet te nemen. Je betaalt enkel intresten af.
Leek me aanvankelijk een goed idee, met de erfenis die later op komst is. Eens ik die ontvang, los ik mijn bullet lening volledig af.

Alleen is het zo stom om enkel intresten af te betalen, daar verlies je ook geld aan.
En je lost ook niets van je kapitaal af (wat psychologisch me minder zint).

Dus ja, het is een kwestie van dat optimum te vinden...
Alle feedback is welkom.

@Gent32m:
In jouw geval zou ik niet kiezen voor de 10-jarige formule.
De andere formules geven je ruimte en op latere leeftijd krijg je (veel) geld binnen dat je op dat moment niet persee nodig lijkt te hebben.
Het woord dat ik in topics van leningen (heel) vaak naar boven haal is cash flow.
Mensen onderschatten dat principe.


Ik zou het voorschotprincipe in je groepsverzekering ook nader bekijken.
Vermoedelijk zit hier al een mooie pot in gezien jouw leeftijd/verwacht eindkapitaal.
Kijk ook na welke mogelijkheden er zijn: interestbetalend/kapitaliserend?
In jouw geval is de kapitaliserende beter (geen jaarlijkse rentebetaling).


Succes en ik ben benieuwd wat je uiteindelijk gaat doen.

Groeten,
MVT

Bedankt voor je reactie.

Wat bedoel je met: "In jouw geval is de kapitaliserende beter (geen jaarlijkse rentebetaling)."
Slaat dit op mijn lening die ik aanga of mijn groepsverzekering ?

De voorwaarden van mijn groepsverzekering liggen vast.
Hier kan ik niets aan wijzigen.

Je opmerking van cashflow is terecht.

Wat ik wel merk in de aflossingstabellen op spaargids.be is dat ik mijn kapitaal veel sneller aflos op een looptijd van 10 jaar, dan 15 of 20 jaar. Naarmate de maanden vorderen, word je intrestlast steeds kleiner. Echter, welk "optimum" neem ik hierin ?

200.000 euro lenen (aan 3%) op:
1) 10 jaar (kost me 232.000 euro)
2) 15 jaar (kost me 250.000 euro)

Dus 18.000 euro meer aan intrest kwijt.

Wel houd ik op
1) 10 jaar geschat een 2450 euro aan cashflow over die we verder kunnen gebruiken/sparen. (exclusief al onze kosten, waaronder ook een leningkost aan 1930 euro/maand)
2) 15 jaar een 3.000 aan cashflow over (exclusief al onze kosten, waaronder ook een leningkost aan 1380 euro/maand)

Dit gaat om 550 euro aan cashflow in de maand (of 6.600 euro / jaar x 10) dat we meer zullen hebben (als de lening 5 jaar langer loopt).
Maar wel ook om 18.000 euro aan intresten die we meer zullen betalen aan de bank...

Ik weet het nog niet goed, wat hierin de beste optie is.
Feit is wel, dat als ik aan 1380 euro/maand leen, ik geen SSV meer nodig heb.

En zo een SSV (op naam van mijn partner, die 44 jaar is) kost ook geld.
Kan wellicht rond de 10.000 euro kosten. Die ik dan weer van die 18.000 euro meerkost aan intresten kan aftrekken.

Immotheker wou me geen SSV bedragen meedelen, alsook andere voorwaarden.
Ik vond het niet zo een fijn gesprek.

Leen op de langste termijn om financiéele zekerheid in te bouwen en te waarborgen... Je weet nooit wat er op je weg ligt..
Je kan altijd je lening vervroegd terugbetalen als je erft... of andere fondsen krijgt..

@Gent32:
"Wat bedoel je met: "In jouw geval is de kapitaliserende beter (geen jaarlijkse rentebetaling)."
Slaat dit op mijn lening die ik aanga of mijn groepsverzekering ?"

Ik doel op de groepsverzekering.
Dien je jaarlijks de interesten te betalen op het voorschot (en dus eigenlijk werking van bullet krediet)? (Nader te bekijken of je deze fiscaal kan inbrengen).
Of kan je de interesten laten kapitaliseren (en dus geen jaarlijkse interesten moeten terugbetalen)? Je krijgt hierdoor op vervaldag wel minder, maar dit is niet erg in jouw geval.

Nog een hersenspinsel:
Je schat dat je binnen een tiental jaar een mooie erfenis krijgt.
Is er eventueel een mogelijkheid om nu een voorschot op erfenis te krijgen of niet aan de orde?

Wat betreft interestlast van 10j vs 15-jarige lening:
Hoeveel interesten zou je al hebben betaald na 10j op de 15-jarige lening? Als je dan vervroegd zou terugbetalen, zal het verschil geen €18.000 zijn.
Als je hierdoor ook geen SSV nodig zou achten/hebben...

Weet dat het voor ons forumleden quasi onmogelijk is om een correct en allesomvattend advies te geven zonder de ins & outs te weten van jullie (loon/spaargelden/buffer/familiale situatie/...)

MVT schreef: ↑6 maart 2024, 13:50 Ik doel op de groepsverzekering. Dien je jaarlijks de interesten te betalen op het voorschot (en dus eigenlijk werking van bullet krediet)? (Nader te bekijken of je deze fiscaal kan inbrengen). Of kan je de interesten laten kapitaliseren (en dus geen jaarlijkse interesten moeten terugbetalen)? Je krijgt hierdoor op vervaldag wel minder, maar dit is niet erg in jouw geval.

Aan de groepsverzekering kan ik niets wijzigen. Ik krijg een kapitaal bij leven (als ik mijn pensioenleeftijd bereik) OF een kapitaal bij overlijden. Het kapitaal bij overlijden ligt hoger dan mijn aangegane leningschuld. Het kapitaal bij leven moet ik nog eens nakijken.

MVT schreef: ↑6 maart 2024, 13:50 Je schat dat je binnen een tiental jaar een mooie erfenis krijgt. Is er eventueel een mogelijkheid om nu een voorschot op erfenis te krijgen of niet aan de orde?

Dit is moeilijk. Want mijn vader woont momenteel nog in zijn huis (waar ik 1/2 van zal erven). Net zoals mijn broer ook nog in een ander huis van mijn vader woont (waar ik ook 1/2 van zal erven). Het zijn zaken die we binnenkort bij de notaris bespreken (of mijn vader hiervan een deel al kan schenken, zodat de erfenisbelasting lager uitvalt). In dat geval dien ik zelf wel ook nog wat geld te hebben, om die schenkingsrechten te kunnen betalen.

MVT schreef: ↑6 maart 2024, 13:50 Wat betreft interestlast van 10j vs 15-jarige lening: Hoeveel interesten zou je al hebben betaald na 10j op de 15-jarige lening? Als je dan vervroegd zou terugbetalen, zal het verschil geen €18.000 zijn. Als je hierdoor ook geen SSV nodig zou achten/hebben...

Klopt, die bedenking heb ik mezelf ook al gemaakt. Ik merk wel dat het "optimum" (verhouding stijging intrestlasten tov maandelijks af te lossen bedrag) minder voordelig ligt bij een lening op 20 jaar, ipv de vooropgestelde 15.

In het voorbeeld dat ik 200.000 euro leen (aan 3%):
1) Op 10 jaar, betaal ik 1900 euro in de maand af. Met een totale intrestlast van 31.000 euro
2) Op 15 jaar, betaal ik 1400 euro in de maand af. Met een totale intrestlast van 47.000 euro
3) Op 20 jaar, betaal ik 1100 euro in de maand af. Met een totale intrestlast van 65.000 euro

(A) Looptijd van 10 jaar naar 15 jaar, houd ik 500 euro/maand extra cashflow over (aan een verhoogde intrestlast van 'slechts' 16.000 euro). In dit scenario hoef ik geen SSV te nemen (wat me ook geld bespaart). En moest ik bv binnen de 10 jaar erven, kan ik de rest van mijn lening (de overige 5 jaar) vervroegd aflossen. Wat me mogelijks ook nog wat intrestlasten kan besparen (zie voetnoot onderaan ***)

(B) Looptijd van 10 jaar naar 20 jaar, houd ik 800 euro/maand extra cashflow over. Dat is 'maar' 300 euro meer (voor dezelfde 5 jaar bij). M.a.w. een verlies van 200 euro aan extra cashflow. Hiervoor betaal ik wel een verhoogde intrestlast van 34.000 euro! Oftewel 18.000 euro meer dan de 16.000 euro die ik maar voor 5 jaar moest!

Voetnoot vervroegd aflossen (***)
De hoogste intrestlasten (bv gemiddeld 400 euro/maand) betaal je de eerste jaren van je lening. Geld dat je definitief kwijt bent. De intrestlasten op het einde van je termijn zijn daarin meer te verwaarlozen (gemiddeld rond de 100 euro/maand). Aan een vervroegde aflossing zijn ook kosten verbonden, zijnde:
1) Dossierkosten (max 350 euro)
2) Een wederbeleggingsvergoeding (= 200.000 euro x 3% / 4 = 1500 euro)
3) Een handlichting bij de notaris (die ergens tussen de 500 en 1000 euro zal liggen).

Als ik mijn lening vervroegd zou aflossen, dien ik dus minstens nog aan 2850 euro te betalen intrestlasten te geraken. Anders scheur ik financieel mijn broek hieraan.

Die €2.850 kosten bij vervroegde aflossing lijken mij erg hoog.
- Dossierkosten op vervroegde terugbetaling? Dat zou ik er uit onderhandelen.
- Wederbeleggingsvergoeding is niet op de ontleende som, maar enkel op som gelijk aan de vervroegde afbetaling.
- Handlichting bij de notaris: laat desnoods een saldo van €10/maand open. Zo kan je elke maand eens lachen
Ik dacht dat een hypotheek sowieso uitdooft na 30 jaar.

MVT schreef: ↑6 maart 2024, 16:48 Dossierkosten op vervroegde terugbetaling? Dat zou ik er uit onderhandelen.

Bedankt voor de tip.

MVT schreef: ↑6 maart 2024, 16:48 Wederbeleggingsvergoeding is niet op de ontleende som, maar enkel op som gelijk aan de vervroegde afbetaling.

Dus als ik nog een openstaand kapitaal heb van 100.000 euro bedraagt de wederbeleggingsvergoeding 750 euro (= 100.000 euro x 3% / 4)

Als je 10.000 euro vervroegd afbetaalt, is je wederbeleggingsvergoeding 10.000 * 3% / 4 = 75 euro. De kosten liggen dan ook een stuk lager dan de meeste mensen denken.

Ik weet ondertussen al weer wat bij...

1) Als ik mijn lening vervroegd aflos betaal ik enkel de wederbeleggingsvergoeding (dossierkost is enkel bij de opmaak van de hypotheek, een handlichting is niet nodig, tenzij je wilt doorverkopen, zodat de hypotheek op het onroerend goed verdwijnt)

2) Bij de eerste bank die ik bezocht heb, kan ik een rentevoet van 2,91% op 10 jaar krijgen (mits ik de brandverzekering en SSV ook bij hen neem). Op 15 jaar is het 2,98%. Het verschuiven van de brandverzekering valt voordeliger uit (levert me een totale winst van 1844 euro op) . De SSV (enkel op naam van mijn partner, 2240 euro als afkoopsom) levert me een totale voordeel van 994 euro op.

3) De meeste winst valt wel nog steeds te behalen door de lening maar op 10 jaar af te sluiten. Dit komt op 1920 euro/maand. Op 15 jaar verlies ik 16.000 meer aan intrestlasten. Ik snap het concept van wat meer cashflow te hebben. Maar hebben wij dat echt nodig ? Met een SSV (en mijn groepsverzekering) die de lening volledig dekt. Ik vind persoonlijk van niet. Aan 1920 euro/maand los ik minder dan 1/3 van ons gezamenlijk inkomen af. Dat lijkt me ok.

4) Net zoals je de evolutie van de rentevoeten niet kan inschatten. Kan ik ook niet inschatten wanneer mijn vader komt te overlijden. Ik hoop dat hij nog zo lang mogelijk leeft. Dit kan zeker nog 10 jaar zijn. Dus ja, neem ik dan niet beter gewoon de meest voordelige lening. Los die af op 10 jaar. Mijn voorkeur gaat momenteel hier naar uit.

Maar ben nog maar net gestart met mijn onderzoek.
Het is nu aan de volgende banken...

Ik kan nog een paar andere banken contacteren.

Al heb ik momenteel (tot volgende week vrijdag), 2.91% bij Argenta. Wat ik een mooie vaste rentevoet vind.

Heb wel de indruk dat die rentevoet terug aan het stijgen is nu met 0,10 procent.

Dus ja. Gaat een bank nog onder die 2,91% gaan ?
Vrees ik wat voor.