Beste

Wij hebben 2 weken terug het compromis voor onze bouwgrond getekend en zijn nu op zoek naar de beste lening (we hebben 4 maanden voor het verlijden van de akte).
We zijn al bij verschillende banken langs geweest, maar het is moeilijk om te vergelijken want iedere bank heeft zijn eigen aanpak. Daarom graag jullie advies.

Hierbij de situatieschets:
- Kostprijs bouwgrond: €80000 opgesplitst in €59000 grondwaarde en €21000 infrastructuurkosten (het is een verkavelingsproject van 30 bouwgronden)
10% Registratie op GW: €5900
BTW op infrastructuurkosten: €4410
Kosten afpaling (incl BTW + registratie): €575
Kosten verkavelingsakte (incl BTW + registratie): €495
Ereloon notaris (incl BTW): €1717,97
Diverse: €1000
- Kostprijs te bouwen woning: momenteel ruw geschat op €260000 (met het bouwverlof hebben we nog geen offertes tot in detail kunnen krijgen), incl BTW, architect en veiligheidscoordinator

Totaal bouwproject = +- €360000
We hebben een eigen inbreng van €100000, wat dus nog resulteert in €260000 wat we nog zouden moeten lenen.

Wat zou de beste aanpak zijn?
- Optie 1: lening aangaan voor bouwgrond en constructie
=> zo hoeven we maar 1x langs notaris te gaan en vermijden we kosten (hoeveel is ons niet duidelijk)
=> nadeel van deze is dat we binnen de 4 maanden een offerte moeten zien te krijgen van een bouwfirma/aannemer en dat onze opname tijd van 24 maanden dan al begint te lopen
=> bij Fortis stellen ze hier wel voor om kapitaal uitstel te werken
- Optie 2: lening aangaan voor bouwgrond en later voor de constructie
=> nadeel: 2x langs de notaris gaan en 2x naar bank (de rente kan dan verschillen met de rente voor de bouwgrond)
=> geeft ons wel meer tijd om architect / bouwfirma te zoeken
- Optie 3: lening aangaan voor bouwgrond en een mandaat nemen voor de constructie (dit is het voorstel van KBC) om de notariskosten te drukken
- Optie 4: de bouwgrond aankopen met onze eigen middelen en de lening voor de constructie aangaan zodra we bouwvergunning hebben ingediend en zicht hebben wanneer de werken kunnen starten
=> nadeel is dat we dan geen eigen middelen meer hebben. Als we dan de lening aangaan voor de constructie hebben we dus geen inbreng meer. Of is dit geen probleem aangezien we dan wel al de grond aangekocht hebben?

Verschillende banken geven deze mogelijkheden:

• Hypotheekwinkel

Geeft optie 1 aan rente van 1.65% op 25jaar (Axa)
Opnameperiode = 24 maanden
Reserveringscommissie = 0,15%
SSV = €867 per jaar

• Argenta

Geeft raad om eerst bij notaris te horen wat verschil kosten zijn voor lening op bouwgrond en lening op bouwgrond + constructie
Aankoop grond op 20jaar vast, 5 jaar variabel aan 1,68%
aankoop constructie op 20jaar vast, 5jaar variabel aan 1,58%
Opnameperiode = 24 maanden
Reserveringscommissie = 0.10% na 6maanden
SSV = nog te berekenen

• KBC

Geeft optie 3 aan met een mandaat op bedrag van €260000
De lening van de bouwgrond kunnen ze aangaan op 25jaar met rente 1,23%
Opnameperiode = 24 maanden
Reserveringscommissie = 0.16%
SSV = €23438

• Crelan

Optie 1, ging nog iets laten weten of ze hypothecair mandaar doen.
20 jaar vast, aan rente 1,13%
Opnameperiode = standaard 1 jaar, kan verlengd worden naar 2 jaar
Reserveringscommissie = 0,10%
SSV = €8969 voor beide, €617 per jaar voor 17 jaar

• Fortis

Optie 1 maar met kapitaal uitstel op 2 jaar zodat we nog niet aan onze opnameperiode zitten (deze is 36 maanden bij Fortis)
Opnameperiode = 24 maanden
Heeft geen reserveringscommissie (epeil < 30)
SSV = nog te berekenen

• ING

Geeft optie 4 aan en kan momenteel een lening aanbieden van €260000 aan 1.75% rente
Opnameperiode = 24 maanden
Reserveringscommissie = ?
SSV = nog te berekenen


Bedankt voor jullie advies!

Groetjes

Eveline

Enkele te vermijden valkuilen die je aan bovenstaande scenario's kan vastknopen:
- Ga nooit een aparte lening aan enkel voor de grond. Je zit dan vast aan één bank voor het huis op de grond. Dat ga je voelen als je nadien een lening wil voor de bouw van het huis.
- Mandaat is altijd goed voor zover de bank dat wil toestaan. Bespaart kosten.
- Eigen middelen overhouden voor tijdens de bouw is altijd handig. Je kan aannemers en leveranciers dan keurig volgens de regels en op tijd betalen. Wie minder problemen heeft met informele afspraken met aannemers en leveranciers kan dikwijls ook significante kortingen voor cash-betaling bedingen.

En wat dikwijls onderbelicht wordt, en waar je niet om gevraagd hebt...

Zo'n bouwproject kan enorm stresserend zijn. Je gaat dikwijls meer dan een jaar in overdrive. Je kan maar best héél bewust op voorhand rustpunten inbouwen en daar niet van afwijken. Sta jezelf toe even te juichen en te vieren als er een belangrijke stap in het bouwproces geslaagd is. Hou ruimte in je budget, zowel qua tijd als qua centen, voor een weekendje weg hier en daar.

fropskottel schreef: ↑28 juli 2020, 06:41 Eigen middelen overhouden voor tijdens de bouw is altijd handig. Je kan aannemers en leveranciers dan keurig volgens de regels en op tijd betalen. Wie minder problemen heeft met informele afspraken met aannemers en leveranciers kan dikwijls ook significante kortingen voor cash-betaling bedingen.

En wat dikwijls onderbelicht wordt, en waar je niet om gevraagd hebt...

Zo'n bouwproject kan enorm stresserend zijn. Je gaat dikwijls meer dan een jaar in overdrive. Je kan maar best héél bewust op voorhand rustpunten inbouwen en daar niet van afwijken. Sta jezelf toe even te juichen en te vieren als er een belangrijke stap in het bouwproces geslaagd is. Hou ruimte in je budget, zowel qua tijd als qua centen, voor een weekendje weg hier en daar.

Toptips!

Bedankt voor je reactie, we hebben nog een klein beetje eigen middelen ook, dat hebben we idd voorzien om leveranciers enzo tijdig te kunnen betalen.

Onze vraag hierbij is dan wel, of de bank ons dan nog een lening gaat geven voor de bouw van het huis? Kunnen we op een of andere manier dan de waarde van de grond laten meetellen als eigen inbreng? Zodat we ons klein beetje van eigen middelen niet hoeven aan te spreken?

Probeer die Reserveringscommissie weg te onderhandelen.
Dat zijn geweldig irritante maandelijkse kosten.

Persoonlijk vindt ik dat je voorbarig aan de slag bent gegaan.
Je hebt 100.000 euro , en denkt dat je de hele wereld aan kunt..
Je koopt eerst iets, en dan ga je allerlei vragen hebben..
Normaal doe je je huiswerk op voorhand, en dan ga je iets kopen.. Toch???

En waar baseer jij je zeer kort door de bocht persoonlijke conclusie op als ik mag vragen?
Wij zijn eerst bij de banken rondgegaan om te zien of we lening konden krijgen, daarna hebben we een grondsondering laten uitvoeren op de grond en daarna hebben we de compromis pas getekend.
We wisten dus al zeker dat we een lening konden krijgen, alleen wisten we de details van hoe / wat nog niet. En daarom kwam ik naar dit forum, om te informeren wat de beste optie zou zijn.
Als je situatie niet kent, gelieve je dan ook te onthouden van commentaar.

ludo schreef: ↑31 juli 2020, 09:36 Persoonlijk vindt ik dat je voorbarig aan de slag bent gegaan.
Je hebt 100.000 euro , en denkt dat je de hele wereld aan kunt..
Je koopt eerst iets, en dan ga je allerlei vragen hebben..
Normaal doe je je huiswerk op voorhand, en dan ga je iets kopen.. Toch???

Nuttige bijdrage

Als ik de originele post lees, dan denk ik dat ze er al meer over nagedacht hebben dan 95% van de mensen die hieraan beginnen.

Zou kunne, maar ik lees nergens dat ze een " princiepe akkoord " hebben dat ze daadwerkelijk de lening kunnen bekomen...

Hallo,

apart lenen voor grond zou ik niet doen, want zoals hierboven reeds aangehaald zit je dan vast aan een bank en gaan ze de rente voor de bouw bewust niet meer laag houden.

1 volledige lening, en beter iets te veel lenen dan te weinig, hou je eigen inbreng zo lang mogelijk vast, gebruik dit voor afwerking, keuken, badkamer, tuin, enz.
Zeker niet onmiddellijk alles verpatsen aan grond of ruwbouw.
Spendeer dus eerst de lening, dan pas je eigen inbreng.
Heb je nadien nog veel eigen geld over kan je nog altijd kiezen. Ofwel hou je de lening en heb je geld op je rekening staan, of je betaalt een deel van de lening vervroegd terug.

over de lening zelf: ga nu in ieder geval géén lening met herzienbare rente aan. Deze staat historisch laag en zal zo goed als zeker niet meer zakken.
Banken die geld uit je zakken willen gaan dit zeker voorstellen, omdat als de rente stijgt ze alsnog voordeel krijgen.
In de huidige situatie lijkt het onmogelijk dat de rente nog zal zakken in de toekomst.

En de grootste tip, banken echt tegen elkaar uitspelen. Dit gaat minder makkelijk dan vroeger, maar het lukt toch nog steeds.
Zelfs verschillende filialen van dezelfde bankgroep gaan verschillende rentes aanbieden.
Zo veel mogelijk in mandaat proberen steken => minder notariskosten.

We hebben 10 jaar geleden zelf bouwgrond gekocht en gebouwd, met alle loopwerk van dien.
Nu hebben we opnieuw bouwgrond gekocht, dus zijn we wel iets wijzer geworden ondertussen.