Belca, ik zit in het buitenland en heb niet de mogelijkheden om alles grondig te bekijken. Indien 60% van de aandeeldividendrechten zou omgezet worden in nieuwe aandelen, welke impact zou dit gehad hebben op de leverage ratio?

Poldermol schreef: ↑18 mei 2017, 18:32 ... Indien 60% van de aandeeldividendrechten zou omgezet worden in nieuwe aandelen, welke impact zou dit gehad hebben op de leverage ratio?

Ik ga me niet aan die berekening wagen, want mijn vorig besluit:

...Aan de huidige schuldgraad van 52.7% kunnen ze nog ~7.5% bijlenen vooraleer ze aan de grens zitten. Dat is ruimschoots onvoldoende om aan die €100M te geraken....

is reeds totaal in tegenspraak met wat ze schrijven in het kwartaalrapport (blz 20)

...Rekening houdend met een schuldgraadbeperking van 60% beschikt Montea nog over een investeringscapaciteit van € 112 miljoen....

Als 7.3% (= 60 - 52.7) staat voor €112M,dan moet de basis van die berekening €1534M (= 112/0.073) zijn. Ik zou echt niet weten waar ze dat bedrag vandaan halen. Er moet een fundamentele fout in mijn logica zitten.
Blijkbaar kunnen ze zonder kapitaalverhoging (via keuzedividend of anders) toch voldoende ophalen om hun doelstelling te bereiken. Zij het dan met de hakken over de sloot.

Ik zal van het weekend eens zien als ik terug thuis ben, Belca. Zal wellicht een simpel interpretatiefoutje zijn want normaalgezien zijn die percentages redelijk straightforward.

Ik heb nu al rap eens gekeken naar het jaarrapport van 2016.

Financial debt is 285.6M + 10.6M - 3.4M cash = 292.8M EUR

Gedeeld door de 535M van 'investment properties': 54.7%
Gedeeld door de 545M van total tangibles (zonnepanelen): 53.7%.

Dus inderdaad, uw 52.7% is zéér aannemelijk na Q1.

Maar misschien simpeler: eens de omgekeerde berekening doen dan.

650M aan assets en 0.6 schuldgraad betekent een maximumschuld van 390M EUR.

390M - 292.8M EUR = 97M EUR in beschikbare schuldverhoging (houdt geen rekening met Q1, het moest snel gaan, sorry)




Uw 7.5% bijlenen is dus eigenlijk uw schuld verhogen van 52.7 naar 60. Dit is geen 7.3%, MAAR 60/ 52.7 = 14% meer schulden. Daarenboven zorgt het bijkopen van een vastgoed OOK dat uw NOEMER stijgt. Dus 14% van 293M (:40M EUR) aan vastgoed bijkopen verhoogt ook uw vastgoedportefeuille met 40M EUR.

Dus als ge dan effectief 333M EUR (293M + 40M) deelt door 585M EUR (545M + 40M EUR nieuwe investeringen), dan is uw schuldgraad nog steeds geen 60%, maar slechts 57%.

Volgt ge? ik ben een slechte uitlegger, ik weet het. Maar eigenlijk is het simpel.

Poldermol schreef: ↑19 mei 2017, 10:54...Volgt ge? ...

Dus als x het bedrag is dat men nog kan lenen om tot een schuldgraad van 60% te komen, dan geldt de volgende vergelijking:
(293 + x) / (545 + x) = 0.60 waaruit x = 85M. Geen 112M? Maar dat waren de cijfers van 31 December.

Poldermol schreef: ↑19 mei 2017, 10:54 ...Maar eigenlijk is het simpel

Dat zou het moeten zijn als men over de juiste cijfers beschikt. Ik vrees dat het kwartaalrapport niet gedetailleerd genoeg is om die berekening te maken. Zo is er alleen maar een verkorte balans: geen cash vermelding, geen uitsplitsing van de verplichtingen. De 112M blijven onbereikbaar.

Er is trouwens een tegenstrijdigheid in de rapportering van de schuldgraad: op de frontpagina bedraagt die 52.7% (ook nog in verdere teksten) maar in de kerncijfertabel (blz 5) bedraagt die (schuldratio) slechts 51%. Of zijn schuldgraad en -ratio andere begrippen soms?

Je maakt het te moeilijk, aangezien je de gewenste totale portefeuille kent.

Dus 650 (de gewenste portefeuillegrootte) X 0.6 = X, met X als maximumschulden.

Voorts weet je de huidige schuld positie (Y), en dan is X - Y = Z, waarbij Z de mogelijke stijging van de schuld is.


Uw berekening van 85M EUR is technisch en theoretisch correct, maar dan kom je wel uit op 630M EUR (545 + 85), en niet op hun doelstelling van 650M EUR, right? Maar inderdaad, een schuldgraad van 60% op een portefeuille van 630M EUR toont aan dat het bedrijf 85M kan bijlenen zonder dat het extra equity op tafel moet leggen om dergelijke aankopen te financieren.


Schuldratio en schuldgraad kan inderdaad verschillend zijn. hebben bepaalde verschillende berekeningsbasissen waar een bedrijf soms de 'vrije' hand in heeft omdat het vaak weinig verschil maakt. Bvb die 10M aan zonnepanelen kunnen wel/niet in de ene/andere meegerekend worden. Ikzelf kijk altijd naar wat er in het engels Loan to Value genoemd wordt, en je moet me excuseren, maar ik weet niet meteen met welke NL vertaling dit exact correspondeert (ik lees alle financiële dingen in het ENG).

En Edit: inderdaad, aan die 112M die ze quoten raak ik ook niet, wat ik ook probeer. TENZIJ misschien ze werkkapitaal nemen ipv cash om de nettoschuld te berekenen, maar dat zou wel onorthodox zijn en kan ik dus moeilijk geloven.
Zijn er misschien managementopties ofzo uitgeoefend geweest sinds 31 december?

De Halfjaarresultaten zijn niet denderend. Toch wordt er amper op gereageerd: - 0.03% vandaag.

- Het resultaat over het eerste semester is gedaald van €1.45 per aandeel tot €1.31 (en bleef ook onder de verwachting van de analisten €1.36) Hierin zitten voor €2.2M éénmalige inkomsten (was ook het geval vorig jaar: €2.3M)
- dalende huurinkomsten ten gevolge van de verkoop van drie panden in Frankrijk. Mgt maakt zich sterk dat deze zullen gecompenseerd worden door nieuwe huuropbrengsten ten gevolge van investeringen gedaan einde 2016 - begin 2017.
Men voorziet dan ook een jaarresultaat van €26M
- Schuldgraad is gestegen tot 56.9% en schurkt nu dicht bij de (met de banken) afgesproken limiet van 60% aan. Ruimte voor nieuwe investeringen blijft waarschijnlijk beperkt.
-De reële waarde van de portefeuille is gestegen tot €617M (+11%). Het doel van €650M tegen het jaareinde kan nog gehaald worden.
- NAV per aandeel: €26.86. Slotkoers vandaag: €48.52. Overwaardering ~ 80% (even hoog als WDP)
- Er wordt met geen woord gesproken over het te verwachten dividend.
- Besluit: het aandeel is (te) duur. Hoogstens houden. In logistiek is WDP de betere keuze.Dat het aandeel niet meer afgestraft wordt is waarschijnlijk te wijten aan TINA: vroegere spaarders zien geen alternatief.

Vandaag in De Tijd, blz 24

Montea broedt op versterking kapitaal

De logistieke vastgoedgroep Montea ligt niet wakker van zijn fors gestegen schuldgraad. Het kapitaal moet wel versterkt worden, maar CEO Jo De Wolf ziet geen reden om zich te haasten.

'De komende kwartalen moeten we inderdaad bekijken op welke manier we het eigen vermogen kunnen versterken'. Dat antwoordt Jo De Wolf, CEO van Montea, op de vraag waarom de logistieke speler geen kapitaalverhoging overweegt, nu de schuldgraad is opgelopen tot 56,9 procent. Wettelijk mag een gereglementeerde vastgoedgroep, zoals Montea er een is, die ratio laten oplopen tot net geen 65 procent, maar met de banken is afgesproken de drempel van 60 procent niet te overschrijden....

In het licht van deze commentaar blijft het een raadsel waarom MONT dit jaar geen keuzedividend aanbood. Hadden ze dit niet zien aankomen? Volgend jaar allicht anders?

Misschien binnenkort een paar nieuwe obligaties uitschrijven om oude terug te betalen? Lees: particulieren kopen toch alles op? Kan op lange termijn wel wat schelen en beter dan nieuwe aandelen die enkel leiden tot verwatering?

Belca, als ge eens een minuutje hebt, ik zou u zeer erkentelijk zijn mocht ge eens kijken naar Carmila, een nieuwe REIT in Parijs. Ik vind het een vreed interessant bedrijfje

Poldermol schreef: ↑9 augustus 2017, 17:44...vreed interessant bedrijfje

Marktkapitalisatie €3.2Mia Voor de rest volg ik u. Ik heb er een aparte draad voor over

Montea voert een verwachte kapitaalverhoging door van €68M. Ethias wordt de nieuwe referentieaandeelhouder (mits enkele opschortende voorwaarden). Particulieren kunnen intekenen à rato van 6 bestaande aandelen voor één nieuw (aan €41)
Merk op: De familie De Pauw en Belfius tekenen niet in maar verkopen hun rechten (aan Ethias)

Persbericht

Ethias wordt nieuwe referentieaandeelhouder van Montea

Ik ga nog wat aandelen inslaan.

Het intekenrecht (coupon #17) is theoretisch €0.56 waard. Op dit ogenblik noteert dit recht iets onder deze theoretische prijs:


Edoch, Ethias heeft deze rechten verworven aan de meer dan vriendenprijs van €0.26 !!!

Waren de familie De Pauw en Belfius dan zo wanhopig om die kwijt te geraken?? Wat hiervan te denken??

Voor diegenen die de theoretische waarde van het recht (C17) willen inschatten om eventueel hun rechten te verkopen is er een eenvoudig rekenblad in bijlage. Denk er aan: het is een theoretisch recht. In de praktijk zal u allicht moeten solderen ( ~10%) wilt u ze kwijtraken.