Ik zou een bod willen plaatsen op een woning met opschortende voorwaarde ivm het verkrijgen van een lening.
Begrijp ik het goed, dat als die voorwaarde er niet in staat en ik geen lening krijg, ik 10% kwijt ben? En als die voorwaarde er wel in staat en ik geen lening krijg, ik niks kwijt ben? Of ben ik sowieso 10% kwijt aan de verkoper als ik geen lening krijg?

Orakel van Brakel schreef: ↑2 oktober 2022, 08:24 Ik zou een bod willen plaatsen op een woning met opschortende voorwaarde ivm het verkrijgen van een lening.
Begrijp ik het goed, dat als die voorwaarde er niet in staat en ik geen lening krijg, ik 10% kwijt ben? En als die voorwaarde er wel in staat en ik geen lening krijg, ik niks kwijt ben? Of ben ik sowieso 10% kwijt aan de verkoper als ik geen lening krijg?

Naar wat ik weet (maar dit vraag je best eens na bij de bank!) is dat je een 'opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een lening' met je bod plaatst.
Dit betekend dat als je de lening niet krijgt, je niet 10% moet betalen aan de verkoper.
Het is aan de verkoper om zo'n bod te aanvaarden.
Meestal zullen ze de voorkeur geven aan mensen die een bod plaatsen, zonder zo'n opschortende voorwaarde.
Dit zijn mensen die extreem dom/naief zijn, of gewoon mensen die zeker zijn dat ze hun lening zullen verkrijgen.

IK stel voor dat je zeker, voor je een bod uitbrengt, naar een bank gaat en vraagt hoeveel geld je kan lenen aan welke tarief en wat voor jouw een aanvaard niveau zou zijn om maandelijks af te betalen.
EN alleen een bod uitbrengt MET een OPSCHORTENDE VOORWAARDE ivm verkrijgen van lening.

Dit is wat de hypotheekwinkel mij voorstelde, bij indienen van bod:

Voor de opschortende voorwaarde, gebruik gerust deze clausule:
" Deze compromis gebeurt onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet twv. de aankoopsom. Deze voorwaarde geldt voor 4 weken vanaf ondertekening van deze compromis."

Met opschortende voorwaarde wil zeggen dat als er niet aan die voorwaarde kan worden voldaan, je bod vervalt zonder kosten.

Wat vaak ook wordt opgenomen in dit zinnetje is hoe lang jij krijgt om die lening vast te krijgen (en die voorwaarde zal dus stilzwijgend vervallen zodra die tijd is verstreken). Ook het aantal banken waarvan je een negatieve reactie van hebt gekregen neemt men vaak wel mee (typisch gaat men uit van 3 banken). Ook kan je laten opnemen dat die lening onder gangbare rentes moeten zijn (en daar kan je perfect een rente gaan bijzetten).
In een bod laat ik typisch ook opnemen hoe lang het bod geldig is om ook de verkoper onder druk te zetten (typisch 1 maximum 2 dagen). Op die manier kan die niet even veel bezoeken inplannen en andere biedingen afwachten.

Dat je automatisch 10% kwijt bent is worst case natuurlijk. Voordat de verkoper hier aanspraak op kan maken gaat die al typisch naar de rechter moeten gaan om dit wel degelijk te laten afdwingen maw die verliest veel (kostbare) tijd waarop de rechter je kan dwingen de woning alsnog te kopen aan de afgesproken prijs. Als verkoper kan je in tussentijd je woning niet verkopen want dan zou de verkoper contractbreuk doen.
Bij de verkoop van mijn woning had ik ook een bod waarvan de bieder ook wou afzien. Heb daar weinig tijd aan verloren en gewoon akkoord gegaan (potentiële koper was blijkbaar nog getrouwd en kon dus geen lening aangaan, hebben niet de moeite gedaan om dit na te gaan).

Ga natuurlijk met die woorden natuurlijk niet plots constant maar een bod tekenen, je moet maar eens vallen op een verkoper die het gaat afdwingen en je staat daar.
Overigens een document van een bank krijgen dat je geen lening kan vastkrijgen lijkt me nu niet zo moeilijk. Ga de bank binnen en zeg dat je geen cent hebt, het zal plots een pak moeilijker worden om een lening vast te krijgen

Als verkoper zijnde heb ik altijd een schriftelijk principe akkoord van de bank gevraagd om voor te leggen dat ze een lening ten bedrage van de aankoopprijs konden lenen voor ik enig iets op papier zette.
Een potentiele koper die met zijn 2 voeten op de grond staat zal wel weten waarom en er géén probleem van maken.

Je zal in geval van een "rouwkoop" als verkoper en je niet kan aantonen dat je werkelijk verlies hebt geleden nooit enige schadevergoeding van een rechter bekomen, omdat je je persoonlijk niet mag verrijken..

Omdat je er niet goed in thuis lijkt (tja, hoe vaak kopen we een huis);Een opschortende voorwaarde kan vanalles en nog zijn, niet enkel banklening. Vaak zaken die je mondeling overeengekomen bent.
Die eveneens opnemen in het compromis. Bijna alles kan daar in staan....

Bv. Gordijnen laten hangen, lampen laten hangen, ladder laten liggen, bepaalde meubels, materiaal afval in tuin verwijderd,..... anders hangt het van de verkoper of diens familie af ongeacht wat je mondeling overeenkwam. Of zaken die op het moment van aankoopbeslissing nog niet helemaal te verifiëren zijn.

Fornuis schreef: ↑17 oktober 2022, 19:18 Dit is wat de hypotheekwinkel mij voorstelde, bij indienen van bod:

Voor de opschortende voorwaarde, gebruik gerust deze clausule:
" Deze compromis (...)."

Zeg tegen de hypotheekwinkel dat «compromis» een onzijdig woord is, zodat ze in het vervolg "dit compromis" schrijven.

aston schreef: ↑17 oktober 2022, 22:41 Omdat je er niet goed in thuis lijkt (tja, hoe vaak kopen we een huis);Een opschortende voorwaarde kan vanalles en nog zijn, niet enkel banklening. Vaak zaken die je mondeling overeengekomen bent.
Die eveneens opnemen in het compromis. Bijna alles kan daar in staan....

Bv. Gordijnen laten hangen, lampen laten hangen, ladder laten liggen, bepaalde meubels, materiaal afval in tuin verwijderd,..... anders hangt het van de verkoper of diens familie af ongeacht wat je mondeling overeenkwam. Of zaken die op het moment van aankoopbeslissing nog niet helemaal te verifiëren zijn.

-
Inderdaad, alles wat overeengekomen is in het compromise is bindend, en heeft voorrang op de notariele akte.
Bij geschil zal altijd naar het compromise gekeken worden wat overeengekomen is.
Wat wel al eens vergeten wordt is te vermelden in het compromise dat bij akte het pand " bezemschoon " moet opgeleverd worden. Dus er mag géén rommel of weet ik veel achterblijven, met uitzondering van goederen die je overneemt..
Ook het voorschot ben je best te storten op de " derderekening van de notaris, niemand kan je verplichten om het op de rekening van een immo-makelaar te storten. Moet wel in het compromise staan.. ..