Robokat,

Is idd correct.

Voordeel is wel dat je hier al op voorhand weet waarvoor de "ingehouden cash" (de cash die niet als dividend moet worden uitgekeerd als aandeelhouders opteren voor het dividend in aandelen) zal worden aangewend:

Voor de overname van het "Lake Side Portfolio", 8 nieuwe sites in Nederland met verhuurbare oppervlakte van 150.000 m². De niet-uitgekeerde cash, met schuldhefboom er bovenop, zorgt ten dele voor de financiëring van deze overname.

http://www.wdp.be/uploads/WDP_Closing_L ... 4_2012.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Winstverwachting voor gans 2012 stijgt hierdoor van 49 miljoen EUR, naar "minstens 50 miljoen EUR" (zelfde artikel).

Bij publicatie van de resultaten over boekjaar 2011 werd al een dividendstijging aangekondigd van 5%, tot 3.10 EUR bruto.

http://www.wdp.be/uploads/WDP_PB_FY_2011_NL.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Disclaimer die daar aan werd gekoppeld: geen verslechtering van de economische gang van zaken, en een normaal aantal uren zonneschijn (gezien de hoeveelheid zonnepanelen op panden van WDP).

In normale omstandigheden zal je dus toch een hoger dividend ontvangen, ook al wordt je verwaterd door dividendkeuze voor cash.

robokat schreef:Besef wel dat een dividend in aandelen een verwatering met zich mee brengt. Het aantal aandelen stijgt, dus is de winst per aandeel lager. En dus misschien ook het dividend in de toekomst.

Wie zijn dividend in absolute termen wil constant houden, moet dus wel meedoen met de uitgifte van de nieuwe aandelen via het keuzedividend.

Als ze de gespaarde cash verstandig investeren kan de WPA zelfs verhogen en dus niet lager uitkomen door verwatering.
Als het dividend (bijna) ieder jaar stijgt (zoals bij WDP) is er toch geen enkel probleem?

Ook Intervest O&W (Offices & Warehouses) biedt een keuzedividend aan:

http://www.intervest.be/upl/1/default/d ... %20NED.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

* Ex dividend: 30/04/2012

* Keuzeperiode: van 04/05/2012 tot en met 21/05/2012 (of enkele dagen eerder, afhankelijk van je broker)

* Betaaldatum/datum levering nieuwe aandelen: 25/05/2012

* Dividend in cash: Bruto-dividend van 1.73 EUR per aandeel geeft dit jaar 1,37 EUR netto. Ter vergelijking: brutodividend bedroeg vorig jaar 1.83 EUR. Nettodividend bedroeg vorig jaar 1.555 EUR (toen nog belast aan 15%).

* Modaliteiten voor het dividend in aandelen:

per 13 coupons van 1,37 EUR netto kan men 1 nieuw aandeel verwerven. Uitgifteprijs bedraagt dus 13 x 1,37 EUR = 17,81 EUR.

Zusterbedrijf Intervest Retail houdt het op een dividend in cash.

En ook Cofinimmo bevestigt dat het dividend dit jaar een keuzedividend wordt.
Dit werd gisteren op de Algemene vergadering goedgekeurd.

* Ex dividend: 02/05/2012

* Keuzeperiode: van 08/05/2012 tot en met 23/05/2012

* Betaaldatum/datum levering nieuwe aandelen: 31/05/2012

* Dividend in cash: Bruto-dividend van 6,50 EUR (zoals vorig jaar) per aandeel geeft dit jaar 5,135 EUR netto

* Modaliteiten voor het dividend in aandelen:

Modaliteiten worden pas bekendgemaakt op 02/05/2012, voorbeurs.

Van de 15 vastgoedbevaks opteren er dus 3 voor een keuzedividend, wat mogelijk is gemaakt dankzij het KB uit 2010.

@afrodiziak: wat is volgens jou de mate van winstverwatering bij deze twee laatste bevaks?

Beste Robokat,

Ik kan je vraag op meerdere manieren interpreteren.

Bedoel je in welke mate aandeelhouders zullen opteren voor nieuwe aandelen bij hun keuzedividend ?

Dan speelt het bestaande aandeelhouderschap een belangrijke rol: is er een (of meerdere) referentieaandeelhouder? En wordt de dividenduitkering in aandelen gesteund door die referentieaandeelhouder?

Bij WDP was het keuzedividend over boekjaar 2010 een groot succes: meer dan 70% van de aandeelhouders opteerde voor dividend in nieuwe aandelen. Het feit dat de familie De Pauw, met meer dan 30% van de aandelen in handen, voor haar volledige participatie opteerde voor aandelen verhoogt uiteraard de succesratio van de uitkering in aandelen. Ook dit jaar zal de familie De Pauw voor haar ganse participatie opteren voor dividend in aandelen (nadat, net zoals vorig jaar, een deeltje van de participatie werd verkocht net voor de dividenduitkering).

Bij Intervest O&W is er ook zo'n referentieaandeelhouder: NSI (VastNed) heeft 54.7% van de aandelen in handen. NSI heeft al laten weten te opteren voor het dividend in aandelen "voor een substantieel deel van de participatie".

http://www.intervest.be/upl/1/default/d ... %20NED.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Bij Cofinimmo ontbreekt zo'n referentieaandeelhouder, waardoor het aandeelhouderschap veel meer gefragmenteerd is. Dit maakt de kans op een doorslaand succes voor het dividend in aandelen moeilijker. Dit is dan ook mogelijk de verklaring waarom in 2011, voor het dividend over boekjaar 2010, "amper" 38% van de aandeelhouders opteerde voor dividend in aandelen.

Het lijkt me dus vrij voor de hand liggend te zijn dat bij WDP en Intervest O&W een significant deel van de aandeelhouders zal opteren voor dividend in aandelen (alleen al door de referentieaandeelhouders, bij beide).
Voor Cofinimmo ligt dat moeilijker. Mogelijk zijn beleggers er dit jaar al wat beter mee vertrouwd ?

Merk op dat je altijd wel wat verwatering van je aandeelhouderschap zal hebben, ook al kies je voor dividend in aandelen. Het komt zelden voor dat jouw aantal aandelen een exact veelvoud is van de ratio van toepassing voor dividend in aandelen (hoeveel dividendrechten nodig voor 1 nieuw aandeel). Je zal meestal wel wat rechten te weinig (of te veel) hebben. En integenstelling tot een kapitaalverhoging met voorkeurrechten kunnen dividendrechten niet worden bijgekocht op de beurs.

Bedoel je met je vraag: in welke mate de keuze voor aandelen de kans vergroot dat het dividend per aandeel (DPA) het komende boekjaar zal worden verlaagd?

Om je een cijfervoorbeeld te geven: de keuze van een deel van de aandeelhouders voor dividend in aandelen zorgde bij Cofinimmo voor een toename van het aantal dividendgerechtigde aandelen met 2%. Je zou dus kunnen zeggen dat Cofinimmo dit jaar het DPA met 2% mocht verlagen, wie als aandeelhouder opteerde voor dividend in aandelen zou nominaal toch nog evenveel dividend (dus niet DPA, maar nominaal) ontvangen.

Toch zie je dat dat niet gebeurt: Cofinimmo keert een DPA uit dat even groot is: 6.5 EUR bruto per aandeel. Dat houdt in dat het totaal uit te keren dividend is toegenomen: het dividend stijgt van 95.17 miljoen EUR over boekjaar 2010 naar 98.62 miljoen EUR over boekjaar 2011, om het DPA op hetzelfde peil te kunnen houden. Bedrijven hoeden er zich voor om het dividend te verlagen, en proberen het dividend minstens op hetzelfde peil te houden. Zeker als het typische "dividendaandelen" zijn. Bevaks vallen daar absoluut onder.

Dan stelt de vraag zich: in welke mate is de totale winst ook toegenomen? Of indien de winst niet is toegenomen, hoe groot is het deel van de winst dat wordt uitgekeerd (wat is de payout ratio) en in welke mate kan het bedrijf de komende jaren een hoger dividend uitkeren (ook al blijft de DPA dan op hetzelfde niveau) ?

Het netto courant resultaat, exclusief IAS39 is het lijntje van de resultatenrekening dat je moet bekijken om de payout ratio te kunnen bepalen. Bij Cofinimmo daalde dit resultaat van 119.2 miljoen EUR over boekjaar 2010 naar 113.2 miljoen EUR over boekjaar 2011. Payout ratio steeg dus van 80% naar 87%. Er is dus wel nog wat marge om het DPA op hetzelfde niveau te houden, maar de payout heeft ook z'n grenzen. Bij gelijk of dalend resultaat en toegenomen aantal dividendgerechtigde aandelen is het duidelijk dat men vroeg of laat het DPA wél zal moeten verlagen. En dan voel je het effect van de verwatering indien je niet opteerde voor een dividend in aandelen.

Die lagere winst heeft natuurlijk niets met het dividend te maken, maar met het operationele: de moeilijke situatie in de Brusselse kantorenmarkt, kantoren die moeilijk verhuurd raken, huurders die de voorwaarden heronderhandelen, het diversificatieproces dat zorgt voor een meer zekere cashflow op langere termijn (looptijd contracten in rusthuissector is een stuk langer dan die voor kantoren bvb), maar wel weegt op de rentabiliteit (rendement in het kantoorsegment ligt hoger dan dat van de rusthuizen, of het distributievastgoed (de café's van AB Inbev)),...

Maar het resultaat hoeft uiteraard niet te dalen, of gelijk te blijven. De winst kan ook stijgen, onder andere indien het ingehouden dividend (wegens uitgekeerd in aandelen) aan het werk wordt gezet (met schuldhefboom eronder) in nieuwe investeringen. Zoals je bij WDP ziet, met de recente overname in Nederland. Je weet als aandeelhouder nu al waartoe de ingehouden cash dient.

Uiteindelijk komt de keuze (dividend of cash) voor mij op het volgende neer: is het aandeel voor mij nog koopwaardig? Voldoet het bedrijf nog aan de voorwaarden waaraan het moest voldoen toen ik initieel instapte?

Daarnaast kan je kijken naar de marktsituatie (beurs): staat de beurs momenteel duur of goedkoop gewaardeerd? En wat met het aandeel zelf? Is de discount interessant? En heb ik de cash niet elders nodig?

Intervest O&W voldoet voor mij niet aan de voorwaarden om er initieel in te stappen. Dus daar stelt het keuzeprobleem zich niet wat mij betreft. Zonder te veel in detail te gaan zijn enkele van de redenen van niet-instap voor mij het feit dat Intervest O&W sterk aanwezig is in de kantorenmarkt die het moeilijk heeft (64% van NAV), een lage bezettingsgraad heeft (86%), een korte looptijd van de contracten (3.7 jaar) en een payout heeft van meer dan 100%. Het dividend, reeds 2 jaar op rij verlaagd, kan dus ook de komende jaren nog onder druk staan.

Cofinimmo is minder afhankelijk van de kantorenmarkt (minder dan 50% van NAV), is bezig met een diversificatieproces dat het belang van de kantoren nog verder zal verlagen, dat zorgt voor stabielere cashflows, voor langere looptijden (nu al 11.3 jaar), voor een hogere bezettingsgraad (nu 95.3%; in de rusthuizen is de bezettingsgraad vaak 100%), er is nog marge op de payout te verhogen,...

Mijn ervaring is dat bedrijven die zich richten op de lange termijn (inkomsten verzekeren op lange termijn) het op termijn ook beter doen. En die LT-focus voel ik sterker bij Cofinimmo, dan bij Intervest O&W (om het te beperken tot de 2 waarover je een vraag stelde).

Je kan nooit winstverwatering hebben bij een keuzedividend.
Je hebt enkel winstverwatering als er aandelen bijkomen die niet uitgekeerd worden aan alle aandeelhouders (bijvoorbeeld uitbetaling van personeel dmv aandelen).

Een keuzedividend geldt voor alle aandeelhouders.
Bij het kiezen voor een stockdividend behoudt een onderneming een hogere cashpositie. Hierdoor heb je bijgevolg geen verwatering.

Modaliteiten keuzedividend Cofinimmo werden vandaag bekendgemaakt:

http://www.cofinimmo.com/media/145658/1 ... nel_nl.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

* Ex dividend: 02/05/2012

* Keuzeperiode: van 08/05/2012 tot en met 23/05/2012

* Betaaldatum/datum levering nieuwe aandelen: 31/05/2012

* Dividend in cash: Bruto-dividend van 6,50 EUR (zoals vorig jaar) per aandeel geeft dit jaar 5,135 EUR netto

* Modaliteiten voor het dividend in aandelen: Per 16 coupons nr 21 kan men intekenen op 1 nieuw aandeel. Investeringsprijs per nieuw aandeel bedraagt aldus: 16 x 5,135 EUR = 82,16 EUR

En verder wat de preferente aandelen betreft: (Ex dividend en betaaldata blijven dezelfde als voor de gewone aandelen)

* Dividend in cash: Bruto-dividend van 6,37 EUR (zoals vorig jaar) per aandeel geeft dit jaar 5,0323 EUR netto

* Modaliteiten voor het dividend in aandelen: Per 17 coupons kan men intekenen op 1 nieuw aandeel. Investeringsprijs per nieuw aandeel bedraagt aldus: 17 x 5,0323 EUR = 85,5491 EUR.
Bovendien ontvangt de aandeelhouder per nieuw aandeel waarop hij intekent tevens 3,3891 EUR.

85,5491 EUR - 82,16 EUR (de intekenprijs voor het "gewone aandeel") : 3,3891 EUR.

Steven,

Je hebt meerdere vormen van verwatering:

- Als je bij een keuzedividend opteert voor cash, onderga je sowieso verwatering van je aandeelhouderschap (de teller blijft gelijk: je hebt nog evenveel aandelen als voordien; maar de noemer wijzigt: er zijn meer uitstaande aandelen). Je belang in het bedrijf is minder groot tov het geheel geworden.

- Je hebt wel degelijk winstverwatering als je opteert voor aandelen, als het bedrijf er niet in slaagt het resultaat even sterk te laten stijgen als de mate waarin het aantal aandelen toeneemt. Winst jaar X is 10.000 EUR. Er zijn 1.000 uitstaande aandelen. WPA = 10 EUR.

Vervolgens is er een keuzedividend, er komen bvb 100 nieuwe aandelen bij. We gaan uit dat het resultaat gelijk blijft. Winst jaar X is nog steeds 10.000 EUR. Er zijn 1.100 uitstaande aandelen. WPA = 9.09 EUR. Om geen winstverwatering te hebben (op niveau "per aandeel") zou het bedrijf er moeten voor gezorgd hebben dat het totale resultaat 11.000 EUR bedraagt. 11.000 EUR winst / 1.100 uitstaande aandelen = WPA van 10 EUR.

In welke mate slaagt het bedrijf er dus de winst te laten toenemen dankzij de ingehouden cash, om de WPA niet te laten verwateren?

- Belangrijker om naar te kijken, i.m.o., is de mate van dividendverwatering. Lees er mijn vorig bericht nog eens op na. Bedrijven zullen proberen het DPA (div per aandeel) op hetzelfde peil te houden, door een groter deel van de winst uit te keren. Als je kiest voor keuzedividend in cash kan het dus zo toch zijn dat, ondanks verwatering van je aandeelhouderschap en ondanks de eventuele winstverwatering, je toch evenveel dividend zal ontvangen het jaar erop (of misschien zelfs meer, zoals het er bij WDP naar uitziet).

Intussen vervoegt ook Retail Estates het trio vastgoedbevaks dat een keuzedividend aanbiedt. 4 van de 15 vastgoedbevaks hebben het keuzedividend dus ontdekt als een manier om het kapitaal te versterken, en aldus de schuldgraad te verlagen en/of extra te kunnen investeren.

Daarnaast bieden ook Gimv en Tessenderlo een keuzedividend aan. Daar waar keuzedividend op de beurs van Brussel onbestaande was, neemt de populariteit ervan toe.

Modaliteiten keuzedividend Retail Estates:

* Ex dividend: 28/06/2012

* Keuzeperiode: van 03/07/2012 tot en met 24/07/2012

* Betaaldatum/datum levering nieuwe aandelen: 27/07/2012

* Dividend in cash: Bruto-dividend van 2,80 EUR per aandeel geeft dit jaar 2,212 EUR netto

* Modaliteiten voor het dividend in aandelen: Per 22 coupons nr 17 kan men intekenen op 1 nieuw aandeel.
Een uitgifteprijs van 48,664 EUR per aandeel zou je denken (22 x 2,212 EUR = 48,664 EUR), maar het bedrijf betaalt per 22 coupons tevens 0,664 EUR in cash, zodat de uitgifteprijs neerkomt op 48,664 EUR - 0,6640 EUR = 48,00 EUR per nieuw aandeel.

Resultaat keuzedividend

Bij Cofinimmo en bij Intervest O&W is de keuzeperiode intussen afgelopen, en zijn de resultaten gekend.

* Bij Invervest Offices & Warehouses werden 27.3% van de dividendcoupons ingeruild tegen nieuwe aandelen. Er worden aldus 292.591 nieuwe aandelen gecreëerd, wat leidt tot een kapitaalverhoging van 5.2 miljoen EUR. De overige dividenden worden in cash uitgekeerd (17.5 miljoen EUR).

http://www.intervest.be/upl/1/default/d ... 2%20NL.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

* Bij Cofinimmo werden 40,8% dividendcoupons ingeruild tegen nieuwe aandelen. Hierdoor werden 390,778 nieuwe aandelen uitgegeven, wat neerkomt op een kapitaalverhoging van 32,1 miljoen EUR. De overige dividenden werden in cash uitbetaald voor een bruto bedrag van 67,3 miljoen EUR. Deze kapitaalverhoging zorgt er voor dat de schuldratio met 0,90% daalt.

http://www.cofinimmo.com/media/146137/1 ... nel_nl.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

NSI, de referentieaandeelhouder van Intervest O&W, ging maar voor 30% van hun belang in op het aanbod voor nieuwe aandelen. Bij de overige beleggers lag dat percentage nog lager. Bij Cofinimmo, dat geen referentieaandeelhouder heeft en waarbij het aandeelhoudersschap veel meer verspreid is, is het succes van het keuzedividend merkelijk groter. Zelfs groter dan vorig jaar, tot 37.7% van de aandeelhouders inging op een dividend in aandelen.

* WDP publiceert de resultaten van het keuzedividend morgen. Aangezien de referentieaandeelhouders, de familie De Pauw, al hebben laten weten hun dividendcoupons om te zetten in nieuwe aandelen, zal ook bij WDP de succesratio groot zijn. Vermoedelijk groter dan bij Cofinimmo. Vorig jaar koos meer dan 70% van de WDP-aandeelhouders voor dividend in aandelen.

Gelezen in De Tijd van afgelopen weekend dat de grootbanken de komende jaren de oppervlakte van hoofdkantoren voor een niet-onbelangrijk willen reduceren. Meerdere factoren spelen daarin een rol: dalend personeelsbestand, drang om kosten te besparen, decentralisatie en mobiliteit (niet meer alle hoofdzetels in Bxl, maar meer gespreid over het land, zoals KBC doet, met belangrijke vestigingen in Leuven en Gent), tendens naar meer "flexibele werkruimte" (geen vaste bureau meer), thuiswerk, meer energiezuinige gebouwen, ...

Dit zijn zaken waar de spelers in kantoorvastgoed (Befimmo, Cofinimmo, Intervest Offices,...) aandacht moeten aan besteden.

6 maanden later (oorspronkelijk bericht dd 28/03/2012) lijkt het me nuttig om eens een update te posten van enkele belangrijke indicatoren wat bevaks betreft.

- Door de geringe liquiditeit neem ik Serviceflats en Immo Moury voortaan niet meer op in het overzicht.

- Je ziet telkens eerst de "oude" situatie (het "gequote" bericht), en vervolgens de meest recente situatie, met koersen van 21/09/2012, en schuldgraad, NAV enz... uit het meest recente kwartaal- of halfjaarverslag.

Afrodiziak schreef:Als we de bevaks nu eens klasseren op vlak van dividendrendement, discount of premie op de NAV; of klasseren volgens de schuldgraad:

Dividendrendement

1 Intervest Offices 6,8%
2 Befimmo 6,4%
3 Montea 5,7%
4 WDP 5,7%
5 Cofinimmo 5,6%
6 Warehouses Estates 5,4%
7 Leasinvest 5,0%
8 Wereldhave Belgium 4,6%
9 Retail Estates 4,5%
10 Ascencio 4,5%
11 Home Invest Belgium 4,3%
12 Immo Moury 4,3%
13 Intervest Retail 4,1%
14 Aedifica 3,9%
15 Serviceflats 3,7%

Dividendrendement - Situatie op 21/09/2012:

7,9% Intervest Offices
5,8% Befimmo
5,8% Cofinimmo
5,6% WDP
5,3% Montea
4,9% Warehouses Estates
4,8% Leasinvest
4,5% Ascencio
4,4% Retail Estates
4,2% Wereldhave Belgium
4,1% Intervest Retail
3,6% Home Invest Belgium
3,2% Aedifica

Afrodiziak schreef: Discount op NAV (-) of Premie op NAV (+) (of met andere woorden: kan je de bevak kopen met korting (discount) op de "werkelijke waarde", of moet je een premiebetalen (een surplus)

1 Befimmo -14,5%
2 Wereldhave Belgium -7,9%
3 Cofinimmo -4,2%
4 Intervest Offices -1,8%
5 Leasinvest 0,7%
6 Intervest Retail 7,0%
7 Warehouses Estates 9,3%
8 Ascencio 10,5%
9 Retail Estates 20,2%
10 Montea 22,1%
11 Home Invest Belgium 24,1%
12 Immo Moury 24,5%
13 Aedifica 27,1%
14 WDP 38,4%
15 Serviceflats 79,6%

Discount (-) of premie (+) op NAV - Situatie op 21/09/2012:

-17,9% Befimmo
-10,9% Intervest Offices
-4,8% Cofinimmo
4,1% Wereldhave Belgium
7,4% Ascencio
9,0% Intervest Retail
10,2% Leasinvest
14,5% Home Invest Belgium
20,2% Retail Estates
21,3% Aedifica
30,0% Warehouses Estates
47,5% Montea
47,8% WDP

Afrodiziak schreef:
Schuldgraad

1 Wereldhave Belgium 18,3%
2 Warehouses Estates 25,3%
3 Home Invest Belgium 33,4%
4 Intervest Retail 36,0%
5 Serviceflats 42,2%
6 Befimmo 45,8%
7 Leasinvest 47,3%
8 Ascencio 47,5%
9 Aedifica 49,0%
10 Montea 49,9%
11 Cofinimmo 49,9%
12 Intervest Offices 49,9%
13 Retail Estates 52,2%
14 WDP 55,1%

Schuldgraad - Situatie op 21/09/2012:

20,0% Wereldhave Belgium
29,7% Warehouses Estates
34,4% Home Invest Belgium
37,0% Intervest Retail
44,5% Ascencio
46,3% Befimmo
48,9% Leasinvest
49,9% Aedifica
51,0% Cofinimmo
52,0% Montea
52,1% Intervest Offices
55,4% Retail Estates
58,7% WDP


En nog een extraatje: ditmaal ook een overzicht van de bezettingsgraad (situatie 21/09/2012):

98,1% Retail Estates
97,8% Intervest Retail
97,8% Aedifica
97,1% WDP
96,3% Ascencio
95,6% Cofinimmo
95,5% Befimmo
95,5% Montea
95,2% Warehouses Estates
95,0% Home Invest Belgium
93,8% Wereldhave Belgium
93,4% Leasinvest
86,0% Intervest Offices

Wat is vermeldenswaardig?

Bij het overzicht 6 maanden geleden noteerden nog 4 bevaks met een discount op de NAV (Net Asset Value, oftewel de Netto Inventaris Waarde). Dat is nu maar bij 3 bevaks meer het geval, niet toevallig de 3 bevaks waar kantoren een groot deel van het portfolio uitmaken: Intervest Offices & Warehouses, Befimmo en Cofinimmo.

Wereldhave heeft er intussen een mooi ritje opwaarts opzitten. De (relatief kleine) discount werd geheel weggewerkt, en het aandeel noteert nu aan een (kleine) premie op de NAV.

Bij Befimmo nam de discount nog toe, en wel door een gedaalde koers, en een gestegen NAV. Jawel, de NAV nam voor het eerst sinds lang nog eens (minimaal) toe. Er zijn kleine tekenen dat het iets beter gaat met de kantoormarkt in Brussel, of beter gezegd iets minder slecht, en dat vooral dankzij de Europese instellingen die flink wat kantoorruimte nodig hebben.

Bij Aedifica en Home Invest Belgium, de 2 residentiële vastgoedbevaks, is er een behoorlijk stuk van de premie op de NAV af, en dat ondanks een toegenomen NAV. Bij beide staat de koers immers onder druk omwille van de fiscale maatregelen waarmee regering Di Rupo I ons verblijdt. Dividenden van beide bevaks zijn immers vrijgesteld van roerende voorheffing. Het bevrijdend karakter van de roerende voorheffing werd echter afgeschaft, wat tot gevolg heeft dat deze dividenden dienen aangegeven te worden in de personenbelasting, alwaar ze aan 21% zullen belast worden. Het perverse hieraan is dat wie opteert voor de toepassing van de “rijkentaks” bij z’n broker aan 4% zal worden belast op deze dividenden, en daarmee vermijdt dat de dividenden van Aedifica en/of Home Invest dienen te worden aangegeven in de personenbelast (en dus worden belast aan 21%). De “rijkentaks” is er normaal gezien op voorzien om EXTRA te belasten. In deze concrete gevallen zorgt hij er voor dat je als belegger MINDER wordt belast. Kortom, de wetgeving hieromtrent rammelt aan alle kanten, en een corrigerende wetswijzigingen kon dus logischerwijs verwacht worden. Het kabinet van ons aller minister Vanacker heeft echter z’n veto hier al tegen uitgesproken. Hopelijk krijgen de CEO’s van beide bevaks (en vooral hun advocaten) nog wat gedaan. Want het resultaat is: het dividendrendement – dat sowieso al tot de laagste van alle bevaks behoorde – het een fikse knauw gekregen. De koers staat hierdoor bij beide onder druk, wat dan weer positief is aangezien beide minder duur worden, en niet meer aan een zeer grote premie op de NAV noteren. Kwantitatief bekeken is Home Invest op dit moment de betere keuze: een kleinere premie op de NAV, een fors lagere schuldgraad en een hoger dividendrendement. Daarbij werd zelfs al een hoger dividend in het vooruitzicht gesteld, net zoals bij Aedifica trouwens. Bij Aedifica is dan weer hogere groei mogelijk. Aedifica ziet zo veel groeimogelijkheden dat er sprake is van een mogelijke nieuwe kapitaalverhoging, nadat in 2010 al een kapitaalverhoging werd doorgevoerd. Die nieuwe kapitaalverhoging is nodig om op die groeimogelijkheden te kunnen inspelen. Bevaks zitten immers met een bepaald maximum aan schuldgraad waar ze niet over kunnen/mogen gaan (wettelijk bepaald). Meedoen aan hype van het moment – goedkoop geld ophalen bij de particuliere belegger via de uitgifte van een obligatieuitgifte zoals zovele bedrijven momenteel doen – is dus voor (de meeste van de) bevaks geen optie. Waar Home Invest trouwens al jaren mooie meerwaardes op boekt – verkopen van individuele woonunits -, da’s een stadium waar Aedifica nu stilaan aan toe zal komen. Afgelopen kwartaal werd een eerste, bescheiden proef gedaan, die succesvol afliep: er werd inderdaad een meerwaarde geboekt. En verder is Aedifica van alle Belgische bevaks deze met het meeste zicht op inkomsten op lange termijn: de gemiddelde cotractduur bedraagt 17 jaar. Conclusie is dus dat je niet enkel kan voortgaan op wat de cijfers je zeggen. Kwantitatief wint Home Invest het van Aedifica op quasi alle terreinen, als je dieper graaft valt het grotere groeipotentieel op van Aedifica wat een verklaring is voor de duurdere waardering.

En zo moet je als belegger keuzes maken: kies je een bevak met een hoge bezettingsgraad zoals we in het commercieel vastgoed zien, zoals bvb Retail Estates of Intervest Retail? Dan zal je sowieso een premie op de NAV moeten betalen en tevreden moeten zijn met een dividendrendement van 4.1% à 4.5%. Het is duidelijk dat winkelvastgoed niet ondergewaardeerd is.

Ga je liever voor een ondergewaardeerde bevak? Dat kan je terecht bij Intervest Offices, Befimmo en Cofinimmo, allen geheel of gedeeltelijk actief in kantoren, een markt die het de afgelopen jaren niet goed heeft gedaan. Bij Cofinimmo is de discount op de NAV bij deze 3 het kleinst. Dat rusthuizen een belangrijk deel van het portfolio uitmaken is daar niet vreemd aan. Dat zorgt er ook voor dat de gemiddelde contractduur 11.5 jaar bedraagt, na Aedifica het langste onder de Belgische bevaks. Ook Befimmo kent dat soort zekerheid met een gemiddelde contractduur van 9.6 jaar. Intervest Offices scoort slechter op dat vlak: maar 3.4 jaar gemiddelde contractduur, en een bezettingsgraad van 86%. Bij Befimmo en Cofinimmo ligt de bezettingsgraad ruim hoger, bij beide 95.5%. Ook het dividendrendement ligt bij beide even hoog: 5.8% nettodividendrendement. De outlook voor het dividend is bij beide stabiel.

Ga je eerder voor logistiek, zoals bij Montea en WDP? De premie op de NAV ligt bij beide erg hoog, het hoogste van alle Belgische bevaks. Maar het dividendrendement ligt ook hoog: 5.3% (Montea) à 5.6% (WDP). Het lijkt wel of ze op alle kwantitatieve indicatoren hoog scoren, want ook de schuldgraad ligt hoog, alsook de bezettingsgraad. Gemiddelde contractduur ligt bij WDP ruim 1 jaar hoger (6.4 jaar) dan bij Montea (5.1). Beide breiden momenteel uit in het buitenland: WDP in Nederland, Montea in Frankrijk.

Conclusie is dat de cijfers je kunnen helpen een eerste selectie te maken, maar dat je vervolgens “je huiswerk” moet maken om je definitieve keuze te bepalen. Een gediversifieerde keuze (over meerdere bevaks, gespreid in de tijd aankopen) is sowieso te verkiezen boven al je geld in 1x op 1 paard in te zetten.

Bedankt voor de fantatische info Afrodiziak, de update (en je toelichting) is heel interessant!