hansv schreef:... wat is volgens u de faire waarde van HOMI?...

zie draad Home Invest Belgium

Rekenblad met GVV referenties werd bijgewerkt. Alle GVVs hebben nu een eigen draad op het forum.

Nu dat de meeste GVVs hun Halfjaarresultaten hebben gepubliceerd is het tijd om even de balans op te maken en het dividend in te schatten voor 2015.

Waar vooruitzichten werden gegeven in het (half)jaarrapport werden die gebruikt als basis. In de andere gevallen werd een keuze gemaakt op basis van de historische resultaten en de analisten vooruitzichten.
CPINV publiceert de resultaten pas op 23 september.

Uw opmerkingen/verbeteringen zijn ten zeerste welkom

Weet U nog wat de RV voor de residentiële GVVs is in 2016? Volgende, op zijn minst niet consistente informatie, verscheen hierover in De Tijd:

21 augustus, blz 28


3 september, blz 28


3 september, online : Aedifica ziet opportuniteit in hogere dividenden taks


Wat wordt het nu in 2016: 25% of 27%? Kan iemand hierover uitsluitsel geven?

Belca2 schreef: Wat wordt het nu in 2016: 25% of 27%? Kan iemand hierover uitsluitsel geven?

Ik denk dat niemand daarop kan antwoorden, wachten tot de onderhandelingen tot wetteksten leiden over het wat, hoe en wanneer.

Wel is het zo dat bij CPI het gros van de huurgelden wordt aangepast bij een verhoging van de onroerende voorheffing. Maw hierdoor zou de brutowinst moeten stijgen, om een min of meer gelijk nettodividend te behouden.

@robertbo: zie draad CPI - Care Property Invest

Hierbij zoals beloofd de bijgewerkte GVV lijst. Bij het opmaken van de TVT ranking is gebruikt gemaakt van de schatting voor het 2015 dividend zoals gepubliceerd op 4 september.



Voorafgaande opmerkingen:
1. De RV werd overal verrekend aan 27%. Ook voor de residentiële GVVs, waar nochtans sprake is van een RV van 25% voor 2016. Zelfs als dat het geval zou zijn, dan nog zou de impact op de TVT zeer beperkt zijn: de TVT loopt bijna per definitie voor meerdere jaren.
2. Het meest onzeker resultaat is voor CPINV: we weten niet of de impact van de verhoogde RV onmiddellijk zal doorgerekend worden in de huurprijzen. Ik heb hier gekozen voor een onveranderd bruto dividend (€0.63) voor 2015. Daardoor zakt CPINV enkele plaatsen terug in de rangschikking. Hadden we gekozen voor een gelijk netto dividend, dan zou het bruto dividend €0.73 moeten bedragen en zou CPINV terug op de tweede plaats komen. Ik acht dit onwaarschijnlijk.

Waarnemingen
1. Niettegenstaande een vermoedelijk minder sterke stijging van het dividend, blijft HOMI de ranking aanvoeren. Het wordt nu gevolgd door WDP, WEHB en WEB. Van deze laatste drie is WEHB de sterkste dividend stijger (over de laatste 5 jaar) en heeft WEB het hoogste dividenden rendement.
2.INTO is de sterkste stijger. Dit komt doordat het hoge dividend van 2009 nu wegvalt uit de berekening en door het verhoogde dividend over 2015.
3. De hoogste netto rendementen vinden we bij INTO (5.45%), BEFB (4.62%) en COFB (4.30%). Niet toevallig alle drie deze GVVs hebben een negatieve dividend groei over de laatste 5 jaar. Daardoor zijn de koersen gedrukt waardoor het rendement terug naar omhoog gaat. INTO lijkt dus het aantrekkelijkst, maar hou er rekening mee dat eind 2016 hun belangrijkste huurder (Deloite) vertrekt. COFB lijkt mij een voorzichtiger alternatief voor een nieuwe instap.
4. Andere GVVs met een netto rendement boven de 4%: MONT(4.13%), WEB(4.08%) en ASC(4.00%). Merk op dat WEB zeer goed scoort op TVT en op rendement (maar minder op dividenden groei)
5. VASTB is de enige die een daling van het dividend heeft aangekondigd. Het is dan ook serieus gezakt op de ranglijst. Ik denk dat de daling overdreven is: men heeft enkele panden verkocht waardoor er een onmiddellijke daling van de huurinkomsten is en men heeft een nieuw pand aangekocht en is bezig met de renovatie ervan. Daardoor dalen de inkomsten wel in 2015 maar ik schat dat ze terug stijgen vanaf 2016. Daar verwacht ik dan terug een hoger dividend. Trouwens QRF dat in dezelfde niche actief is kondigt aan dat hun dividend minstens gelijk zal blijven. Er is mijn inzien geen reden waarom dat niet het geval zou zijn bij VASTB.

Besluit
1. De beste TVT papieren hebben HOMI, WDP,WEHB en WEB. Mijn voorkeur zou gaan naar WDP (maar zelf heb ik reeds MONT) en WEB (uiteindelijk dividend kan hoger)
2. Tegendraads kan je voor het rendement beleggen in INTO (voorzichtig) en COFB (op langere termijn).

Zoals steeds zijn alle opmerkingen welkom.
Graag had ik geweten welke parameters bij jullie de doorslag geven bij een GVV aankoop?

Bedankt Belca, prima overzicht.

Ik koop GVVs vooral voor het dividend en niet zozeer voor de koersgroei, al is dat meegenomen.
RV van 27% is wel een afknapper aan het worden.
Zij die keuzedividend aanbieden vind ik ook wel interessant zoals WDP en Montea, beiden heb ik.

Homi heb ik ook, maar wat te duur gekocht.
Plan is om nog wat Homi bij te kopen.

Ik heb alleen WDP in portefeuille, is ook mijn favoriet. Mooi en groeiend dividendrendement en het is ook de GVV met het hoogste rendement op eigen vermogen.

@ThomasDM: Allemaal waar wat je vertelt over WDP maar...
- Is op één na het felst gestegen sinds 1 januari (9.51%)
- Noteert op één na met de hoogste premie tov de Inventariswaarde - liefst 84%!
- Heeft de hoogste schuldgraad. (58.20%)
Wordt volgens mij stilaan duur om aan te kopen. Heb je het, dan mag je het houden.

Schuldinformatie:



WDP heeft de grootste schuldgraad, IMMOU is zo goed als schuldenvrij (te voorzichtig ?)
Als de rente effectief zou stijgen, dan verwachten we dus de grootste klap voor WDP.

Koersevolutie sinds 1 Januari.



Bijna allen, op vier na, in het rood. CPINV is het grootste slachtoffer. Had ook een forse kapitaalverhoging.
IMMOU dat beheerd wordt als een goede huisvader wordt hier wel gesmaakt (maar is weinig verhandelbaar).
Het deert blijkbaar niet erg dat WDP, RET en MONT een schuldgraad boven de 50% hebben. Eigenaardig?

Premie tov Netto Inventariswaarde.



BEFB is de enige die met een discount noteert. Gezien het woelige vaarwater waarin die verzeild zijn, terecht.
CPINV heeft een overwaardering van meer dan 100% - met als kanttekening dat die info gesteund is op het jaarverslag 2014 - dus verouderd en minder betrouwbaar. Maar toch.
Anders voeren WDP en MONT het peloton aan, IMMOU hangt aan de staart. Zou er een verband zijn tussen de schuldgraad en de overwaardering? Het zou mij niet verbazen: hoe meer schuld, hoe meer (boekhoudkundige) winst, hoe beter de waardering. Als het maar niet uit de hand loopt.

PS: Sorry voor de afzonderlijke lijsten en grafieken - maar ik kan het dashboard niet in één stuk bijvoegen wegens de gehanteerde limieten op dit forum. Hopelijk was de informatie toch nog nuttig.

Belca2 schreef:Schuldinformatie:



WDP heeft de grootste schuldgraad, IMMOU is zo goed als schuldenvrij (te voorzichtig ?)
Als de rente effectief zou stijgen, dan verwachten we dus de grootste klap voor WDP.

Toch even nuanceren...

WDP heeft, samen met Cofimmo en Befimmo, veruit de laagste financiëringskost, minder dan 3%.
De gemiddelde looptijd van hun schulden is bijna 4j. Een eventuele stijging van de rentevoeten reflecteert zich dus maar met vertraging in de resultaten. Net zoals dalende rentevoeten zich ook maar met vertraging hebben geuit in de resultatenrekening. Er zijn nu nog altijd GVV's die werken met een rentevoet van 3,5% à 4%, of zelfs meer.

Net zoals de meeste GVV's dekt WDP zich tenslotte in tegen renteschommelingen, dmv Interest Rate Swaps.

WDP noteert zo duur omwille van een reeks factoren, maar 1 vd belangrijkste is/zijn het sterke groeitraject en hoge rendabiliteit.

"Quality comes at a price"