Montea doet wat het belooft
en
Persbericht

We onthouden vooral dat het netto courant resultaat groeit met 5% tot €2.40. Dit is de basis voor het dividend. We verwachten dus hier ook een stijging met 5% tot €2.13. Marge genoeg.

Montea kondigt de ontwikkeling aan van een nieuw logistiek centrum in Genk. Montea investeert €7.3M en verwacht vanaf 2Q2017 een rendement van 7.3% op deze investering.

In de marge van deze investering liet CEO De Wolf opmerken dat op de volgende raad van bestuur een mogelijke kapitaalsverhoging zal besproken worden. Dit kan door inbreng in natura, door cash of een combinatie van beide.

Eigenlijk hoort dit bericht thuis in de rubriek Tijdsprokkels, maar omdat het specifiek over het aandeel Montea gaat publiceer ik hier deze officiële rechtzetting:

Aalst, 26 september 2016 – Afgelopen zaterdag verscheen in de krant “De Tijd” het artikel “Dure vastgoedjongens zoeken centen” met bijhorende tabel. In overleg met betreffende journalist is gebleken dat er een fout geslopen is in de gepubliceerde tabel. De tabel in De Tijd toont voor Montea een prestatie (= koersevolutie + netto dividend) van slechts 1,7% sinds het begin van 2016. In realiteit behaalt het aandeel Montea een prestatie van 24,3% gedurende de afgelopen 9 maanden. Hiermee behoort het aandeel tot de best presterende vastgoedaandelen van de Belgische vastgoedmarkt.

Montea vierde gisteren zijn 10de verjaardag op de beurs en gaf ter deze gelegenheid een persbericht uit. De Tijd had tevens een gesprek met de CEO, waaruit hier de voornaamste punten (aangevuld met eigen commentaar):

- Montea voorziet van de volgende twee jaar terug te groeien à rato van €100M per jaar. Op dit ogenblik zijn er reeds €130M projecten in de pijplijn.
- De schuldgraad bedraagt 55% waarvan 80% ingedekt is door derivaten. Dit kost natuurlijk, wat verklaart dat de financieringskosten 3% bedragen.
- Niettegenstaande de zeer lage rentevoeten wenst Montea niet verder te lenen. "Te veel lenen is nooit goed". Dit opent de poort voor een nieuwe kapitaalronde (waarschijnlijk) met voorkeurrecht bij de dividend uitbetaling.
- Het doel is om de volgende drie boekjaren de winst met 5% op te krikken. Het dividend met 3%. Dit zou het dividend over 2016 op €2.09 brenghen, iets hoger dan ik zelf had ingeschat (€2.07). Des te beter.

Goede resultaten voor het derde kwartaal. Het netto courant resultaat groeit met 5% en zal €2.40 bereiken voor het volledige jaar 2016. Vooruitzichten voor het dividend worden niet gegeven maar op basis van dit resultaat blijf ik bij mijn schatting van €2.07, wat een bruto rendement van ~4.7% betekent. Het is mij dan ook onduidelijk waarom Montea vandaag een pandering krijgt van 3.50%.

Of is het soms omdat er een kapitaalsverhoging op komst is in 2017? Dat lag toch reeds lang in de lijn der verwachtingen?

Zou het jammer vinden mocht de kapitaalsverhoging de kleine man overslaan.
Zijn soms toch ideale momenten om nog wat goedkoper in te slaan.

Voor de rest is Montea gewoon heel goed bezig.

Verder hoop ik ook terug op een keuzediv.

Jhn schreef:Zou het jammer vinden mocht de kapitaalsverhoging de kleine man overslaan...

Die kans zit er spijtig genoeg wel in (behalve het bijna traditionele keuzedividend). Montea aast op een inbreng in natura of in het andere geval een private plaatsing (het moet rap gaan).

Klopt Belca heb het ook gelezen.
Liefst ineens een complex inslaan voor een hoop aandelen in return.

voordeel is wel dat er direct inkomsten zijn, wat dan wel goed is voor de aandeelhouders.

we zien wel, Montea is goed bezig.

Montea heeft drie panden in Frankrijk verkocht voor €60M (persbericht)
- De panden stonden voor €51M in de boeken
- De opbrengst wordt geherinvesteerd in nieuwe projecten (zowel aankoop als ontwikkeling). Men verwacht een volledige herinvestering voor einde 2Q2017
- Het aandeel van Frankrijk in de portefeuille dealt van 25% naar 17.5%. Maar nieuwe projecten in Frankrijk zijn zeker niet uitgesloten.
- De schuldgraad daalt (tijdelijk) van 55 naar 50%.
- Looptijd huurcontracten stijgt van 6.8 naar 7.2 Jaren.

De Tijd bericht vandaag (blz ) dat de analisten van KBC en ING de verkoop van de franse depots als positief ervaren. De ene (KBC) al wat meer enthousiast dan de andere (ING) die zich afvraagt waarom men niet de weg van de kapitaalverhoging opging.

Zelf denk ik dat Montea een duaal pad zou kunnen opgaan:
1. Door de verkoop is de schuld gezakt en de balans verstevigd. Daardoor is er ruimte ontstaan om nieuwe schulden aan te gaan. We leven ten slotte nog altijd in een omgeving waar de rente uiterst laag is. Of men die schulden aangaat via bankkredieten of via een lening laat ik in het midden (al zou een private obligatielening mij niet verbazen)
2. De kapitaalsverhoging komt er met quasi zekerheid via het keuzedividend: vorig jaar werd voor 76% ingetekend. Een tweede mogelijkheid is de inbreng in natura waar Montea reeds verschillende malen gebruik van gemaakt heft. Dit heeft o.a. onmiddellijke opbrengsten als voordeel.

MONT timmert slim en rustig verder.

Montea stoomt lekker door op de beurs...hopelijk gaan we WDP achterna de komende jaren.
Ik vermoed terug keuze dividend dit jaar.

pfff, net zoals bij WDP stijgt de koers wel heel veel op het moment dat ze de keuzedividend waarde gaan bepalen.
vind het vreemd

Op 16 mei 2017 heeft de statutaire zaakvoerder van Montea Comm.VA besloten om de aandeelhouders geen keuzedividend aan te bieden voor boekjaar 2016. Voor de volgende boekjaren zal de zaakvoerder van Montea telkens opnieuw de afweging maken of zij het dividend zal uitkeren onder de vorm van een keuzedividend en desgevallend hiervan de modaliteiten vastleggen.

Bruto dividend per aandeel: EUR 2,11 (voor de periode van 01/01/2016 tem 31/12/2016)
ex-date: 19/05/2017
record date: 22/05/2017
payment date: 23/05/2017

Dat vind ik dus raar. Het is in Montea's eigen belang om een zo groot mogelijk gedeelde van de dividendrechten omgewisseld te zien in aandelen aan een forse premie tov de boekwaarde.

Nu, het kan natuurlijk zijn dat ze niet genoeg investeringen vinden, maar dan nog kunnen ze bvb de schuldgraad drukken. Zolang ze maar niet zo gek zijn om dan binnen het jaar een kapitaalsverhoging door te voeren

Dat is inderdaad raar en volledig tegen (mijn) verwachting in. Zelf hebben ze als doel einde 2017 een portefeuille van €650M te bezitten. Op dit ogenblik bedraagt de waarde €556M. Dus nog ~100M te gaan.
Aan de huidige schuldgraad van 52.7% kunnen ze nog ~7.5% bijlenen vooraleer ze aan de grens zitten. Dat is ruimschoots onvoldoende om aan die €100M te geraken.

Het zou natuurlijk kunnen dat ze panden verwerven via de uitgifte van nieuwe aandelen. Wat dan een kapitaalverhoging zou betekenen waar de belegger buiten spel staat. Alhoewel: als dat het dividenden rendement niet aantast, dan heb heb ik er niet zoveel problemen mee.