Carmila is een Franse gereglementeerde vastgoedvennootschap (SICC - REIT) ontstaan door de fusie van twee aan Carrefour gerelateerde bedrijven: Cardety en Carmila. Cardety was reeds beursgenoteerd en had het statuut van SIIC. Het bevat als activa de gebouwen ("de muren") van de Carrefour Hypermarkten in Frankrijk, Spanje en (Noord-)Italië. Carmila was niet beursgenoteerd en bevat de shopping centra en retail parken die hoofdzakelijk in de nabijheid van premium Carrefour Hypermarkten zijn opgetrokken.
Technisch gezien is Carmila door Cardety opgeslorpt (om de notering te behouden) waarna de naam Carmila gebruikt werd voor het nieuwe bedrijf dat sinds half juni op de beurs staat. Ticker op Euronext Paris: CARM - ISIN code: FR0010828137

Het is de derde grootste Europese speler op de retail en shopping center markt, na Unibail-Rodamco en Klépierre met +200 sites in portefeuille:

De bruto marktwaarde van die portefeuille wordt geschat op € 5.4Mia. Na aftrek van de schulden heeft een bedrijf een Netto waarde van € 2.8Mia. De huidige beurskoers ( @ €24 p.a.) bedraagt ~€3.2 Mia en noteert dus met een premie van ~10%.

De groep heeft een langlopende overeenkomst (10 jaar + eventueel drie bijkomende Jaren) met Carrefour waarbij hij kan beroep doen op de expertise die Carrefour opgebouwd heeft. Denk aan personeelszaken, boekhouding, verzekeringen, ...
Daarvoor betaalt de groepe netto €4M per jaar aan Carrefour.


Met een schuldgraad van 40.5% heeft de groep nog een ruime marge om aan expansie te doen. Met de banken is afgesproken dat de schuldgraad tot 55% mag stijgen. Daarenboven is de leninglast (interesten) voor 4.4x gedekt. S&P heeft dan ook een rating van BBB met stabiele vooruitzichten toegekend.

De groep verwacht een tweecijferige groei van de recurrente inkomsten voor de volgende drie jaar (tot 2020).

Er wordt een dividend van €1.50 uitbetaald (waarvan de helft als interim dividend in December). Aan de huidige koers van € 24 betekent dit een bruto rendement van 6.25%. Of voor ons na aftrek van de RV (15% + 30%)een netto rendement van 3.72%. Niet slecht en in lijn met de rendementen die we hier verwachten van RET of ASC.

Besluit: deze nieuwe SIIC is aan de huidige koers een interessante diversificatie voor retail vastgoed. Het netto dividendenrendement is zelfs voor Belgen interessant. Ik verwacht wel dat de koers nog een poosje rond het huidige niveau zal blijven hangen. Aan de huidige koers van €24 vind ik het toch koopwaardig omwille van het rendement.

zie ook: Présentation stratéqique Carmila

Met dank aan Poldermol die dit bedrijf onder de aandacht bracht

Belca, 1 additie: mbt het dividend meldt men dat men vooral via redemptie van de agio zal werken, wat dus technisch belastingsvrij zou moeten zijn, vermoed ik? Dus ik hoop dat de totale belastingsdruk lager uitkomt dan men zou vermoeden. Althans toch de eerste jaren

Alsook hanteren ze de 40% LTV ratio als doel, dus ik zie het niet stijgen naar 55% (ook al mogen ze). De kapitaalophaling van 553M past ook perféct in het plaatje om de 1 miljard aan expansie volgens een 60/40 schema te funden (als ze 10% van de recurring earnings oppotten gedurende die periode kom je ergens uit op 610M aan beschikbaar vermogen, en blijft de 60/40 ratio intact. Vind ik wel goed, zo kunnen ze ook moeilijk verrast worden door sterk stijgende rentes.

De EPRA NAV/share werd ook bepaald op 27.10 EUR eind Maart. Zal nu iets lager liggen door de uitgifte onder NAV.

En als ik nog eens vervelend mag doen (sorry!), heb je de opgehaalde 552M verrekend in je nettowaarde? De nettoschulden (dus de bank liabiities, niet de total liabilities) zijn zo maar 1,62 miljard na die kapitaalsverhoging.

Dus als uw GAV 5,32 miljard is, -1,62B net debt geeft 3,7 miljard / 132M aandelen : 28/aandeel.

Als ge uw total liabilities aftrekt gaat het over 5,4 miljard - 2,1 miljard = 3,3 miljard / 132 aandelen : 25/aandeel

Thoughts?

1. Wat het dividend betreft vermeld het rapport dat het uitbetaald wordt als primarily redemption premium. Ik wist niet hoe ik dit moest interpreteren: primarily (hoofdzakelijk) is niet 100% maar ook niet 0%. En gezien ik geen idee heb hoe dit X-border verwerkt zal worden qua RV heb ik de 'veilige' assumptie genomen. Het is dus mogelijk (waarschijnlijk ?) dat het netto rendement hoger zal zijn dan de 3.72%

2. De netto waarde heb ik uit de presentatie gehaald: blz 118
Die zijn gesteund op de pro forma resultaten van 2016 en bevatten dus niet het opgehaalde kapitaal (denk ik).

3.

...als ik nog eens vervelend mag doen ...

Waar haalt u dat nu uit? U stelt de gepaste vragen. Ik heb er al veel uit geleerd.

1. akkoord, veiligheid boven alles! Ik vermoed dat ze het een beetje zullen doen zoals Merlin Properties (een SOCIMI in Spanje). Deels Agio, deels 'normaal' dividend. (Wat transborder behandeling betreft, ook de BE overheid (allez, Binck toch) hief geen RV op de terugbetaling van de agio van Merlin, dus ik hoop/vermoed dat dit ook zo zal zijn voor Carmila)

2. Ik vermoed dat ook (allez, ik wou u geen stokken in de wielen steken hoor!), dus de situatie lijkt me nòg interessanter omdat u wel de lasten (132M aandelen vs 109M aandelen) in overweging nam, maar niet de lusten (553M opgehaald, dus wellicht iets van 530-540M na banker fees). Die 553M zorgt er ook voor dat hun pipeline van 1B EUR voor 2017-2020 (met verwachte yield van 6.5%) volledig gefinancierd is al (en dat sprak me ook enorm aan in Carmila).

3. welja, soms komt dat over als 'den ambetanterik uithangen'. Ik ben u zeer erkentelijk voor uw werk mbt de andere REITs en wou zeker niet dat ik verkeerd overkwam

Alsook, ik heb net nog eens gezien naar slide 118 van de preso; de NAV van 2.82B EUR is inderdaad nog van 2016. Dit werd op datum van 31 maart (in het kader van de prospectus voor de kapitaalsverhoging) opgeschroefd naar 2.95B EUR. Zie: http://www.carmila.com/_documents/2017/ ... 202017.pdf

Het is een nieuw bedrijf wat alle research dus wat bemoeilijkt. Ik vermoed dat de updates op het einde van dit kwartaal (na de cap raise en nadat alle dust gesettled is) een eerste echt goede indruk zullen geven van hoe het ervoor staat.

We beginnen eindelijk wat te bewegen

Eind november het eerste dividend. Belastingsvrij

Ik veronderstel dat jullie dus enkel voor het dividend zouden kopen? Toch een sector die de laatste tijd niet echt sexy is onder de beleggers.
Ik moet altijd denken wat analisten van Wereldhave dachten een tijd geleden. Topbedrijf en destijds, pakweg een paar maanden geleden een koopje aan 42€. Momenteel staan we daar wel 15 pct onder..
Iedereen zijn eigen strategie natuurlijk maar ik blijf er voorlopig vanaf, van die sector.

Ik betaal voor REIT's dan ook enkel maximaal 1.1X boekwaarde. En niet 2X boekwaarde zoals de WDP-fans hier allemaal lijken te doen

Als je dicht bij een redelijke boekwaarde koopt, en de bezettingsgraad is goed, zeg ik inderdaad geen nee tegen 4-6% nettodividend. En zakt iets tot onder de NAV? Dan koop je gewoon bij. Wereldhave is een excellent voorbeeld. Klepierre ook, maar die staat lager op mijn lijstje door de Franse dividendtaks.

Dan moet je misschien ook eens kijken naar Altarea (alta): NAV:160, koers:193. Dividend = 11,5 en zo goed als belastingsvrij. Het eerste aandeel dat mijn papa voor mij heeft gekocht (4jaar geleden. Ik was toen nog te jong) en heb er geen spijt van.

Altarea ook via kapitaalsverminderingen? Hoeveel jaar kunnen ze dat nog doen voor de 'pool' opgebruikt is?

Poldermol schreef: ↑29 oktober 2017, 19:18...Eind november het eerste dividend. Belastingsvrij ...

Quid 2018?

...Een kapitaalvermindering zal vanaf 2018 aan roerende voorheffing (30%) worden onderworpen in verhouding van het aandeel van de belaste reserves in het gestort kapitaal, verhoogd met de belaste reserves (pro-rata opdeling)...

cfr: Wie niet slim is, is gezien

Van de 2,95 miljard equity eind Juni was slechts 355M reserves + consolidated income, en de rest gestort kapitaal & uitgiftepremie.

Dus dan zou dan ongeveer 12% zijn van een kapitaalverlaging die dan aan 30% belastbaar is. Afin, zo interpreteer ik het toch?

Dat valt dan nog mee. Maar we gaan het vel van de beer niet te vroeg verkopen...