Voor de geïnteresseerde in REIT. Enkele grote partijen hebben ARMOUR Residential REIT ingeslagen (US0423155078).

Voor de liefhebbers/aandeelhouders/geïnteresseerden: plaatjes over Home Invest Belgium (HOMI)

Aandeel noteert aan de laagste K/W en hoogste dividend yield in jaren.

HOMI is een "speciaal geval" onder de GVV's, in die zin dat een significant deel van het uitkeerbaar resultaat voortkomt uit gerealiseerde meerwaarde op verkopen, en niet uitsluitend uit de kernactiviteiten (verhuuractiviteiten/inkomsten) zoals bij de andere GVV's het geval is.

Dit gezegd zijnde: omdat HOMI zich grotendeels focust op appartementen is het makkelijker in staat ieder jaar een aantal "units" te verkopen om het uitkeerbaar resultaat op te krikken. Dat doet een andere GVV minder makkelijk met een kantoorgebouw, logistiek pand of winkels.

Op zich is er niets mis mee, het is alleen een ander concept. Businessmodel kan je samenvatten tot: appartementsgebouw in bulk kopen, en de units per stuk verkopen en daarop de meerwaarde opstrijken, al dan niet na een renovatie van het pand.

Persoonlijk zie ik de dividend coverage uit de kernacticiviteiten (verhuur) graag nog wat de hoogte in gaan. Dat maakt het dividend duurzamer, en minder afhankelijk van meerwaarde die uiteindelijk toch nog altijd moet gerealiseerd worden. Ook al opereert het bedrijf in de juiste niche.
Denk aan:
* Gezinsverdunning
* Bevolkingsaangroei (vooral dan in Bxl)
* Verstedenlijking

De rest van de plaatjes (7 in totaal ivm HOMI's FY2017 results) vind je zoals gewoonlijk hier:

https://twitter.com/orakelvanoilsjt

Ik word zelden van mijn sokken geblazen van wat er hier op Spaargids gepost wordt, maar in dit geval, goed werk, Afrootje, goed werk!

Bedankt Pol.
Een mooi compliment krijgen van een gerespecteerd forumlid als jij doet deugd !

Enkele typo's gecorrigeerd. 'k Zou moeten leren eerst eens na te lezen alvorens te posten.

Bedankt Afrodiziak. De reden waarom ik denk dat GVV's lager kunnen gaan is de stijgende rente. Zullen er op termijn geen betere (lees: veiligere) alternatieven zijn?

Naar mijn mening bekijk je de relatie GVV/REIT vs rente te binair.

Primo: stijgende rente is geen zekerheid. Er zijn heel wat deflatoire krachten aan het werk, zoals vergrijzing, prijsdruk vanuit digitalisering en vooral de gigantisch toegenomen schuldenberg, wat zou moeten aanzetten tot schuldafbouw en bijgevolg weegt op groei. De opstoot van inflatie in de VS kan een tijdelijk fenomeen zijn met niet noodzakelijk significante rentestijgingen tot gevolg.

Secundo: de theorie zegt het volgende over rentestijgingen:
• Het zorgt voor een shift van kapitaal van aandelen naar obligaties (voor zover de “risicovrije rente” een voldoende hoog rendement biedt)
• Consumptie vermindert omdat men meer spaart
• Financieringskost bij bedrijven stijgt wat op de winstmarges drukt
• De theoretische waarde van een aandeel wordt gedrukt omdat de rentevoet een belangrijke parameter is DCF en DD-modellen.

Daarop kan je als antwoord geven:

* In België bedraagt de rentevoet van de 10-jaars OLO momenteel 0.92% bruto. Dit terwijl de bruto dividend yield vd GVV’s gaat van 3% tot 6.5%. Lijkt me een significante margin of safety alvorens een obligatie-coupon interessanter wordt dan een GVV-coupon. GVV-coupons kunnen bovendien stijgen, voor zover de bedrijven er in slagen hun winst te laten toenemen.

* Financieringskost: GVV's dekken zich in tegen renteschommelingen en gaan leningen aan over langere looptijden om zo de huidige lage rentevoeten vast te klikken. Alvorens de hogere rente dus werkelijk een impact heeft op het resultaat zijn we waarschijnlijk al jaren verder in de economische cyclus.

* Een stijgende rente omwille van hogere inflatie is niet noodzakelijk slecht nieuws. Economisch draait het dan goed, en GVV’s zullen de huurprijzen mogelijk kunnen indexeren. Hogere inkomsten wat hogere financieringskosten kan compenseren.

Tertio: er is geen hard bewijs dat stijgende rentevoeten = dalende GVV-koersen. Twee bronnen:

1. In dit artikel wijst men er op dat er over een periode van 5 jaar een licht negatieve correlatie is tussen REITS en rente:

https://www.forbes.com/sites/greatspecu ... 89e1626260



2. Op de bovenstaande slide zie je een overzicht van vorige periodes van rentestijgingen. Het is geen eenduidig beeld. In een aantal gevallen dat de reële rente daalde stegen de REIT-koersen, een andere keer daalde de REIT-koersen. Een dalende reële rente leverde 1x een lager REIT-rendement op, maar 1x een hoger. De aankondiging van tapering zorgde voor een daling, die de maand nadien reeds was goedgemaakt.

Als je van mij te horen wil krijgen dat GVV magische beleggingsvehikels zijn die alle economische stormen doorstaan, en wiens koersen nooit kunnen dalen… ain’t gonna happen.
Tijdens de financiële crisis van 2007/2008 kregen de GVV’s klappen, net zoals alle andere activa. De ene al wat meer dan de andere. Dat leverde fantastische beleggingsopportuniteiten op op langere termijn.

Komt er nog zo’n crisis? Zal die even hard zijn? Zullen GVV’s hard/harder/minder hard dan andere beleggingen worden geraakt?
Geen flauw idee.

Mijn mening over GVV’s (, en die is waard wat ze waard is, met name: veel voor mij, en helemaal niets voor iemand anders, want iedere belegger heeft een andere aanpak/mindset/strategie,…) is:

• GVV zijn interessante vehikels om in vastgoed te beleggen zonder zelf in fysiek vastgoed te moeten investeren. Dit houdt in dat je zelf niet moet instaan voor een zoektocht naar/je bezighouden met huurders, incasso huur, leegstand, herstellingswerken,… Je kan op die manier al beleggen in vastgoed met kleine bedragen terwijl je voor reëel vastgoed significantere bedragen nodig hebt en/of met schulden moet werken. Schulden kunnen voor een fantastische hefboom zorgen zolang alles goed gaat.

• Je kan als privé-belegger inspelen op sectoren waarvoor je voor een rechtstreekse investering miljoenen euro’s zou moeten investeren (logistiek, kantoren, rusthuizen,…).

• Omdat GVV’s gereglementeerd zijn geniet je als belegger van een bepaalde bescherming: schuldhefboom is beperkt, verplichte diversificatie qua gebouwen/huurders, trimestriële rapportering over de waarde van de gebouwen,…

• Intussen betalen de GVV’s jaar na jaar dividend uit, ieder jaar wat hoger komende uit hogere winsten. Die dividenden worden systematisch herbelegd => samengestelde interest. Het is de laatste jaren een buzzword geworden, en “velen” dwepen er mee. Laat ons wel wezen: op korte termijn merk je daar bitter weinig van. Dit maakt je niet rijk op korte termijn. Het is slechts de lang volgehouden inspanning (denk aan decennia) van systematische herinvesteringen die werkelijk extra resultaat oplevert. Je moet jezelf kennen en weten of dat voor jezelf werkt. Voor mij werkt het, ik heb een zeer lange termijn-visie, die heeft stand gehouden – of zelfs nog aan kracht heeft gewonnen – in 2007/2008. Dividenden zorgden voor inkomsten die toelieten de portefeuille te vergroten aan interessante prijzen/yields.

• Zorg voor wat extra munitie. Het gebeurt zelden dat ik 100% fully invested ben. Los van een al dan niet aankomende beurscrash: vroeg of laat doet er zich wel eens een opportuniteit voor, zoals met de secondary IPO van VGP, zoals met kapitaalverhogingen die GVV’s regelmatig doorvoeren. Dan zijn er soms zaakjes te doen. En als het “bloed door de straten vloeit”… durf dan ook te beleggen. In 2008 was ik wél 100% fully invested, en was het hard uitkijken tot het volgende dividend en salaris om extra te kunnen beleggen. Zonder enige garantie op succes. Het systeem stond op instorten…

Maar ik herhaal: dit is hoe ik het bekijk, iedereen moet dat voor zichzelf uitmaken. Geen 2 beleggers zijn gelijk. Doe vooral niemand na, en ontwikkel je eigen visie/strategie die voor jou werkt. Als er iets foutloopt kan je het dan alleen aan jezelf wijten. Da's het gezondste, en daar leer je het meeste uit. En zorg dat je er 's nachts niet wakker van ligt. Is dat wel het geval, dan neem je te veel risico dan goed voor je is. Wees eerlijk met jezelf.

Wat een heldere analyse Afrodiziak, met duidelijke argumenten waar niets is tegenin te brengen.

Overigens zijn jouw redenen om te investeren in GVV's ook de mijne.

Afrodiziak schreef: ↑27 februari 2018, 00:47 (...)stijgende rente is geen zekerheid.(...)

Amen.
Er bestaat geen enkele, maar dan ook geen enkele wetmatigheid die zegt dat de rente substantieel gaat stijgen in de komende 25 jaar. Geen enkele. De rente staat momenteel helemaal niet laag, die kan perfect een paar punten onder 0 zakken gedurende meerdere decennia. Rente heeft een plafond noch een bodem.

En een compliment voor Afrodiziak is hier zeker op zijn plaats voor zijn uitgebreide en degelijk onderbouwde analyze.

Bedankt Afrodiziak

Opvallende daling tot 47€ voor Immobel omstreeks 15u.
Opvallend hoger volume dan gebruikelijk.

sintorama schreef: ↑27 februari 2018, 08:58 Er bestaat geen enkele, maar dan ook geen enkele wetmatigheid die zegt dat de rente substantieel gaat stijgen in de komende 25 jaar. Geen enkele. De rente staat momenteel helemaal niet laag, die kan perfect een paar punten onder 0 zakken gedurende meerdere decennia. Rente heeft een plafond noch een bodem.

De rente staat op het laagste punt in de geschiedenis, dus hoezo niet laag???

Wat beleggingskansen betreft zie ik nog steeds kansen in Spanje, waar het herstel na de crisis nog verre van volledig is.
Het door mij eerder genoemde Hispania heeft inmiddels al een leuke klim gemaakt, maar b.v. Merlin zou nog kansen kunnen bieden.

Een vraagje ivm je slide, welke gvv's gaat het over en welke beurs? Ik neem aan de US?

@Tiziano

Bronvermelding is idd nooit een slecht idee
;-)

- De slide komt uit een presentatie over vastgoed gegeven door Geert Gielens, hoofdeconoom van Belfius.
- Een korte zoektocht via "nonkel Google" levert onderstaande bron op waar Gielens duidelijk de mosterd heeft gehaald:

http://www.reallonglaw.com/wp-content/u ... -reits.pdf

Het antwoord op je vraag is dus:

- Ja, het gaat over de Amerikaanse beurs
- Periodes van renteverhogingen: VS
- Welke REITS? => VS. In de jaren '70 en '80 (dewelke oa vermeld worden in het onderzoek) bestond het REIT-regime nog niet in België. Op pagina 4 van het document zie je over welke REITS het gaat, of beter: over dewelke het NIET gaat (oa uitsluiting van mREITs en hybrid REITS, zeer gespecialiseerde REITs,...). Met andere woorden: het gaat in het onderzoek enkel over US REITs waarmee je het gros van de Belgische REITs (GVV's) kan vergelijken.