Weet iemand waar ik een eenvoudig overzicht kan vinden van de Belgische GVV's met de voornaamste beleggingsactiva?

Bijv.:
- Befimmo (vnl. kantoren e.d.);
- Aedifica (vnl. residentieel vastgoed e.d.);
- ...

Kan iemand me ook zeggen wat het verschilt is tussen een GVV en een REIT?

Beide vragen worden beantwoord in een document dat hier nog heel recent werd gepost door Jhn: https://www.financialforum.be/doc/doc/r ... mesure.pdf

VincentGT schreef: ↑11 mei 2018, 18:58Weet iemand waar ik een eenvoudig overzicht kan vinden van de Belgische GVV's met de voornaamste beleggingsactiva?

zie bericht Afrodiziak van 29 oktober 2013 23:59 - nu ongeveer op blz 7 van deze draad.
Is wel wat verouderd maar geeft toch een goed beeld van de activiteiten.

VincentGT schreef: ↑11 mei 2018, 18:58Kan iemand me ook zeggen wat het verschilt is tussen een GVV en een REIT?

REIT is een buitenlandse GVV en wordt beheerd volgens dezelfde principes. Er kunnen wel kleine detailverschillen zijn naargelang de wetgeving van het land waar de GVV gevestigd is; bv. minimum uitbetalingsgraad van de winst, maximum toegelaten schuldraad, ...

Belca2 schreef: ↑11 mei 2018, 08:40 Voor alle duidelijkheid: VGP is geen GVV. Misschien kan je best een nieuwe draad VGP in dit forum openen.

U vraagt, wij draaien Belca!

Nieuwe draad over vastgoedontwikkelaars is hier te vinden:

vastgoedontwikkelaars-real-estate-devel ... 24739.html

dw schreef: ↑11 mei 2018, 19:19 Beide vragen worden beantwoord in een document dat hier nog heel recent werd gepost door Jhn: https://www.financialforum.be/doc/doc/r ... mesure.pdf

Belca2 schreef: ↑11 mei 2018, 19:24

VincentGT schreef: ↑11 mei 2018, 18:58Weet iemand waar ik een eenvoudig overzicht kan vinden van de Belgische GVV's met de voornaamste beleggingsactiva?

zie bericht Afrodiziak van 29 oktober 2013 23:59 - nu ongeveer op blz 7 van deze draad.
Is wel wat verouderd maar geeft toch een goed beeld van de activiteiten.

VincentGT schreef: ↑11 mei 2018, 18:58Kan iemand me ook zeggen wat het verschilt is tussen een GVV en een REIT?

REIT is een buitenlandse GVV en wordt beheerd volgens dezelfde principes. Er kunnen wel kleine detailverschillen zijn naargelang de wetgeving van het land waar de GVV gevestigd is; bv. minimum uitbetalingsgraad van de winst, maximum toegelaten schuldraad, ...

Thanks, zeer verhelderend! Ik merk op dat de beursschommelingen van GVV's over het algemeen niet supergroot is en deze voornamelijk worden aangekocht m.o.o. een aantrekkelijk dividend. Ik lees echter dat er velen vorig jaar strandden met een netto dividendrendement lager dan 4 of zelfs 3%. Ik begrijp de aantrekkelijkheid van 'papieren vastgoed' en het ermee gepaard gaande gemak, maar indien je vakkundig te werk gaat kan je bij fysiek vastgoed toch al snel een verhuurrendement van 3+% realiseren (met dan nog de jaarlijkse waardestijging bijgeteld): ergo, een stuk beter dan het rendement van de GVV's/REIT's?

Het blijft natuurlijk een eeuwige discussie, maar ik denk dat velen zich ook 'veiliger' voelen bij fysieke bakstenen.

VincentGT schreef: ↑14 mei 2018, 11:24 Ik begrijp de aantrekkelijkheid van 'papieren vastgoed' en het ermee gepaard gaande gemak, maar indien je vakkundig te werk gaat kan je bij fysiek vastgoed toch al snel een verhuurrendement van 3+% realiseren (met dan nog de jaarlijkse waardestijging bijgeteld): ergo, een stuk beter dan het rendement van de GVV's/REIT's?

Ah ja? Als ik een pand wil kopen om te verhuren, dan:
- heb ik veel meer geld nodig (met minder dan 100.000 EUR koop je niets)
- heb ik een registratiekost aan mijn broek (vanaf dag 1 ben ik een aanzienlijk deel van mijn geld voorgoed kwijt)
- moet ik (mogelijk) belastingen betalen op een 2de woning
- zit ik met het risico van leegstand
- zit ik met het risico dat een huurder niet betaalt (en als verhuurder heb ik helemaal niet zo veel rechten)
- zit ik met het risico van totale afbraak van mijn eigendom
- zit ik met een pand dat niet eenvoudig terug in geld kan worden omgezet (en al helemaal niet gedeeltelijk)
- zit ik vroeg of laat met herstellingswerken

Over een lange periode 3% netto halen is aartsmoeilijk!

Waardestijging van vastgoed staat even vast als waardestijging op de beurs. Namelijk: totaal niet!

Deels akkoord, maar - als ik even advocaat van de duivel mag spelen - zelfs mits schommelingen is waarde van fysiek vastgoed in het verleden nooit volledig 'teloor gegaan'. Er zijn inderdaad bubbels geweest en serieuze waardeschommelingen, maar als je vergelijkt met een halve eeuw geleden is vrijwel alle vastgoed/grond enorm in waarde gestegen (gemiddeld veel meer zelfs dan 3% jaars). Een beurscriticus zou dan zeggen dat die GVV's nog steeds failliet kunnen gaan: mijn fermette in een dorpsrand kan misschien over de jaren heen in waarde variëren, de kans op een Fortis scenario met een totale reductie van de netto waarde tot 0 is niet mogelijk.

(Voor alle duidelijkheid: ik heb géén voorkeur voor het ene boven het andere (behoudens residentieel vastgoed met een groot voordeel in natura als 2e verblijf bijv.), maar ik vind de discussie wel telkens rijk en boeiend.)

VincentGT schreef: ↑14 mei 2018, 14:53 Deels akkoord, maar - als ik even advocaat van de duivel mag spelen - zelfs mits schommelingen is waarde van fysiek vastgoed in het verleden nooit volledig 'teloor gegaan'. Er zijn inderdaad bubbels geweest en serieuze waardeschommelingen, maar als je vergelijkt met een halve eeuw geleden is vrijwel alle vastgoed/grond enorm in waarde gestegen (gemiddeld veel meer zelfs dan 3% jaars).

Over lange perdiodes (jij spreekt over een halve eeuw) gezien is er niets dat zoveel oplevert als de beurs. Bovendien is dat geen enkel bewijs dat er geen periodes kunnen aanbreken waarin de waarde van vastgoed sterk en langdurig afneemt. Tijden veranderen.
Als je de stelling dat vastgoed niet in waarde kan afnemen als feit aanneemt, dan zou dat evenzeer in het voordeel van GVVs spelen. Het vastgoed dat ze bezitten zou dan regelmatig geherwaardeerd moeten worden wat de waarde van de onderneming doet stijgen zonder dat het ook maar een klop uitvoert.

Er zijn nog andere voordelen van GVVs ten opzichte van 1 fysiek pand. Spreiding bijvoorbeeld. Er zijn ook nadelen, maar niet degene die jij opnoemt. Ik denk dan vooral aan de 30% RV.

VincentGT schreef: ↑14 mei 2018, 14:53Een beurscriticus zou dan zeggen dat die GVV's nog steeds failliet kunnen gaan: mijn fermette in een dorpsrand kan misschien over de jaren heen in waarde variëren, de kans op een Fortis scenario met een totale reductie van de netto waarde tot 0 is niet mogelijk.

Zelfs dan heeft de GVV nog altijd vaste activa, waarvan de waarde niet nul is. Je kan het vergelijken met de situatie waarin jij leent om je vastgoed te verwerven en je de lening niet kan terugbetalen. Komt meer voor dan je blijkbaar denkt. Het percentage particulieren die hier failliet gaat is waarschijnlijk vele malen groter dan het percentage GVVs dat falliet gaat.

VincentGT schreef: ↑14 mei 2018, 11:24...maar indien je vakkundig te werk gaat kan je bij fysiek vastgoed toch al snel een verhuurrendement van 3+% realiseren (met dan nog de jaarlijkse waardestijging bijgeteld): ergo, een stuk beter dan het rendement van de GVV's/REIT's?...

Wishful thinking. Je kan als particulier nooit dezelfde schaalvoordelen en de daarbij gepaard gaaande kostenbesparingen realizeren als een goed georganiseerde GVV. Daar staan natuurlijk beheerskosten tegenover maar die neem ik er graag bij.

Jullie halen zeker een aantal interessante punten aan. Gebeurt dit overigens, het realiseren van herwaarderingsmeerwaarden door het onderliggend vast actief? Als dit op vaste tijdstippen gebeurt, is dit ook wel interessante informatie om een instap te plannen.

Nog een ander punt: een stijgende rente. Dodelijk voor GVV's leest men vaak, want alle (toekomstige) leningen worden veel zwaarder. Stel dat de rente gevoelig wordt verhoogd komende maanden, maar ik heb bijv. net een opbrengsteigendom gekocht aan een voordelige en vaste rentevoet. Dan zal ik hier geen nadeel meer aan ondervinden: immers ik kan nog goedkoop lenen en afbetalen en de aankoop van vastgoed zal mogelijks dalen door de hogere rente, ergo meer huurderspotentieel, voordeel voor mij als eigenaar van een opbrengsteigendom. Maar het aandeel van de GVV gaat het dan misschien wél zwaar te verduren krijgen onder de nieuwe rente? Quid?

In welke GVV's beleggen jullie voornamelijk? M.o.o. spreiding wellicht in meer dan één segment en bijv. niet enkel WDP? Welke REIT's vallen in de smaak? Bestaat hier ook een overzicht van?

VincentGT schreef: ↑14 mei 2018, 17:03...Gebeurt dit overigens, het realiseren van herwaarderingsmeerwaarden door het onderliggend vast actief? ...

De zin is me niet helemaal duidelijk. Als je bedoelt of GVVs hun panden verkopen om een latente meerwaarde te verzilveren dan is het antwoord: dat kan, maar het is niet de eerste bedoeling (anders zouden ze eerder een Projectontwikkelaar zijn).
HOMI (residentieel vastgoed) heeft wel de 'gewoonte' om per jaar ongeveer 4 à 5% van zijn portefeuille te verkopen.

VincentGT schreef: ↑14 mei 2018, 17:03...Nog een ander punt: een stijgende rente. Dodelijk voor GVV's leest men vaak, want alle (toekomstige) leningen worden veel zwaarder.

Waarom veel zwaarder? Deze last zal waarschijnlijk evenredig stijgen met de nieuwe rentelast. En dan nog: De GVVs zijn grotendeels door rentswaps ingedekt tegen stijgende rentes. Dat de Markt emotioneel reageert getuigt van een gebrek aan kennis over de werking van GVVs. Een goed instapmoment.
Trouwens de stijgende rente zal wel in rekening gebracht worden op het moment dat de huurkontracten moeten vernieuwd worden.

VincentGT schreef: ↑14 mei 2018, 17:03...Welke REIT's vallen in de smaak? Bestaat hier ook een overzicht van?

zie GVV Overzicht 20170930 Dit overzicht heeft een beperkte invalshoek: alleen dividenden worden in rekening gebracht.

VincentGT schreef: ↑14 mei 2018, 17:03Nog een ander punt: een stijgende rente. Dodelijk voor GVV's leest men vaak, want alle (toekomstige) leningen worden veel zwaarder. Stel dat de rente gevoelig wordt verhoogd komende maanden, maar ik heb bijv. net een opbrengsteigendom gekocht aan een voordelige en vaste rentevoet. Dan zal ik hier geen nadeel meer aan ondervinden: immers ik kan nog goedkoop lenen en afbetalen en de aankoop van vastgoed zal mogelijks dalen door de hogere rente, ergo meer huurderspotentieel, voordeel voor mij als eigenaar van een opbrengsteigendom. Maar het aandeel van de GVV gaat het dan misschien wél zwaar te verduren krijgen onder de nieuwe rente? Quid?

Je zou een uitstekende CFO zijn.
Het beheren van schulden op lange termijn is aanzienlijk minder triviaal dan hoe jij het hier voorstelt.

GVV's financieren zich zowel door lange-termijn kredieten als op korte termijn. Ook financiering voor lange termijn via variabele KT rentevoet met een renteswap was lang populair. Meestal deed de financiële tegenpartij daaraan een goede zaak. Cofinimmo heeft zelfs dergelijke renteswaps opnieuw afgekocht om de financieringskost te drukken.

We kunnen ervan uitgaan dat de LT rente opnieuw zal gaan stijgen zodra het obligatie aankoopprogramma van de ECB zal afgelopen zijn. Dat betekent niet dat de financieringskost voor de GVV's hierdoor meteen stijgt. Bestaande kredieten lopen immers door aan dezelfde voorwaarden. Bovendien wordt de KT financiering hierdoor niet duurder. Dat gebeurt pas als de ECB ook de (nu nog negatieve) depositorente gaat verhogen: waarschijnlijk pas nadat Mario Draghi plaats zal geruimd hebben voor zijn opvolger.

De kosten voor LT financiering volgen de rente erg langzaam: enkel via herfinanciering van afgelopen leningen.
KT financiering volgt de veranderende rente erg snel, maar deze ligt veel lager (quasi 0%) dan de LT rente. Het duurt dus nog wel even vooraleer de gevolgen van een renteverhoging voelbaar worden. Bovendien gebeurt dit pas als de inflatie begint op te lopen, zodat ook de huurinkomsten sneller gaan toenemen.

Er zijn nog steeds enkele GVVn die met een disconto noteren t.o.v de 'net asset value' (de portefeuillewaarde verminderd met de schulden). In een vroeger artikel 'Beurscorrectie haalt premies van GVVn omlaag' was daarvan ook al sprake. Ik merk nu dat de tabel waarnaar verwezen wordt bijgewerkt is met de koersen van gisteren.

4 GVVn noteren onder hun netto actiefwaarde. Bij Befimmo is dat voortdurend zo, maar ook Ascencio en vooral QRF noteren nog altijd vrij laag. Nieuwkomer in de rij is Vastned Belgium; sinds het overnameplan van de Nederlandse moedermaatschappij is mislukt, daalde de koers ruim 10%. Daardoor werd een bescheiden premie nu opnieuw een disconto. Overigens noteren Immo Moury en Warehouses Est ook maar net boven hun netto-actiefwaarde.

XIOR
Na de kapitaalverhoging is de beurskapitalisatie van XIOR behoorlijk gestegen, inzoverre dat de 'pikorde' bij de GVVn veranderd is. Met een beurscap van €459M is XIOR nu een middelgrote GVV. Er zijn net acht GVVn met een hogere en ook acht met een lagere beurskap.

WDP
Bovenaan het klassement was het stuivertje wisselen tussen WDP en Cofinimmo. Door de koersstijging van WDP is dit nu de grootste GVV volgens beurskap.