Hoi allemaal,


Hier lopen al verschillende topics over hotelkamers maar gezien het niet recent is wil ik het terug actueel maken.

Ik wil het enkel hebben over kamers in volle eigendom en niet in erfpacht.

Heeft iemand hier ervaring mee? Ik zie weinig minpunten gezien langdurig contract (25 maar) en vaste huurinkomsten onafhankelijk van bezetting. De uitbater kan deze met bezetting van 50% vlot betalen. Door ruling zijn er fiscale voordelen. Lijkt een win/win voor iedereen.

Ik kijk nu naar locatie in Antwerpen uitgebaat door Radisson groep.

Het enige risico dat in zie en niet onbelangrijk is de optie om te kunnen verkopen tijdens de 25 jaar en daarna.

Uiteraard stijgt waarde van vastgoed en heb je volle eigendom. Met erfpacht is het nog moeilijker... maar staan mensen wel te springen om dit over te nemen?

Heeft iemand hier ervaring mee?

Grete
Marc

mwouters75 schreef: ↑21 augustus 2019, 06:28 Uiteraard stijgt waarde van vastgoed en heb je volle eigendom.

Volle eigendom van wat? Zitten daar grondrechten bij?

mwouters75 schreef: ↑21 augustus 2019, 06:28 ...maar staan mensen wel te springen om dit over te nemen?

Neen, absoluut niet. De verhandelbaarheid van 1 enkele hotelkamer als particulier is nul. M.a.w. je kunt enkel hopen dat de eigenaar van de keten dan bereid is die kamer over te nemen, maar zoiets gebeurt nooit aan een marktconforme prijs.

De uitbatings en onderhoudskosten zullen je een ferm snee kosten,zodat je rendement onder nul beland.

klopt in dit concept heb je volle eigendom met grondrechten. Uitbating gebeurt door Radisson voor 25 jaar met optie tot verlenging van 2 x 5 jaar.

Inkomsten zijn fixed en worden geindexeerd. Kosten uitbating en onderhoud zijn ten laste van de uitbater.

Het is een project op het eilandje in Antwerpen vlakbij MAS.

verhandelbaarheid lijkt me wel een issue maar wel makkelijker in vergelijking met erfpacht. Dat is een no-go. De verhandelbaarheid en waarde bepaalt wel de rendabiliteit en wil geen problemen in 25 jaar

Marc

Die hotelketens à la Ibis, Radisson enz. hebben kapitaal genoeg om zelf de investering in hotelkamers te dragen. Het feit dat ze hiervoor bij een particulier aankloppen om hierin te investeren is alleen maar een alibi om de kosten en risico's zo veel mogelijk op die particulier af te wenden. Mocht het immers zo winstgevend zijn dan ken ik alvast geen enkele onderneming die zijn makkelijke winsten met plezier deelt met x aantal particuliere investeerders. Die hotelketens zijn echt geen filantropische instellingen hé. Bovendien als particulier met 1 hotelkamer ben je quantité négligable op alle beslissingen die genomen worden en zoals hierboven terecht aangehaald wordt is de verhandelbaarheid ervan slecht. Je bent aan handen en voeten gebonden ... Bezint eer ge begint.

ik ben ermee akkoord dat dit een gedeelte van het risico word gelegd bij de koper van een kamer. Maar het rendement dat gedeeld word met de klant is misschien gerekend op een 50% bezetting. Dus hier zit een groot voordeel als het hotel een bezetting heeft die 70-80% is.

Dit is voordelig voor de uitbater omdat hij niet het risico draagt anderzijds bij vast geïndexeerde huurinkomsten zie ik dat probleem niet.

De verhandelbaarheid is volgens mij het addertje onder het gras hier. Theoretisch heb je volle eigendom van kamer en grondaandeel en zou je het zelf kunnen gebruiken of verhuren. Met erfpacht ben je echt de sigaar lijkt me.

Balansmatig komt dit ook goed uit voor de keten gezien het dan minder schulden heeft.

Marc

Ik had ook die formule bekeken en het werd me zelfs als voordeel verkocht. De hotelkamer is je eigen eigendom en staat volledig ter je beschikking na die - in mijn geval - 20 jaar. Dat is 'veel beter' dan al die erfpachtconstructies.

Echter, hoe verkoop je een hotelkamer ? Op die vraag werd gewoon niet geantwoord.

Leuk weetje (geleerd van een manager van Hilton): een hotelkamer heeft een levensduur van 7 jaar. Daarna is hij gegarandeerd volledig afgeragd en moet hij worden gerenoveerd. In dat specifieke geval had het hotel 14 verdiepingen en er waren altijd twee in renovatie.

Nu, een periode van 20 jaar, dat zijn bijna drie cycli van zeven jaar. Ik zou dus na die periode een volledig afgeragde hotelkamer in eigendom hebben.

Om maar een voorbeeld te geven. Accor haalt geld op aan 1,75% voor 7 jaar. Waarom zouden ze dan de moeite doen om een particulier veel méér te geven dan wat schulden hen kosten? Denk daar maar eens over na.

https://press.accor.com/strongbond-inve ... g/?lang=en

Dit is inderdaad ook mijn zorg, maar zij zijn wel verantwoordelijk voor die kamer voor 25 jaar en ook voor herstellingen etc... de vraag is inderdaad hoe je deze op het einde terug krijgt.

Verkoopbaarheid tijdens of na is een groot vraagteken

Ze kunnen inderdaad ook goedkoper lenen maar dan word het bedrijf gevuld met extra schulden en dat is niet goed voor de KPIs van de shareholders

Marc

Dixit schreef: ↑21 augustus 2019, 11:39 Ik zou dus na die periode een volledig afgeragde hotelkamer in eigendom hebben.

...in een gedateerd, slecht onderhouden, zielloos en ongezellig gebouw van budget-hotelketen.

danjewel allemaal voor de goede input, laat maar komen als er nog ideen zijn.

ik zal het de projectontwikkelaar/verkoper voorleggen en hun reactie afwachten.
Tijdens de periode maak ik me minder zorgen maar na 25 jaar , verkoopopties en staat is een onbeantwoorde vraag en die zal vermoedelijk niet beantwoord worden.

Marc

De enige winnaar in dit geval is de hotelketen. Ze zadelen de eigenaar op met alle kosten van renovatie en zij tellen het binnenkomende geld. Als er na 1 week eigendom een drugsfeestje in uw hotelkamertje wordt gehouden zou het wel eens kunnen voorvallen dat je al opgezadeld ben met een factuurtje van 10.000 euro.
In die 20 jaar zul je dus in het beste geval 3 keer je hotelkamer moeten renoveren.
Ik zou er niet aan beginnen. Ga op reis met je geld, of werk minder, dan heb je er tenminste zelf plezier aan.

Poldermol schreef: ↑21 augustus 2019, 11:40 Om maar een voorbeeld te geven. Accor haalt geld op aan 1,75% voor 7 jaar. Waarom zouden ze dan de moeite doen om een particulier veel méér te geven dan wat schulden hen kosten? Denk daar maar eens over na.

https://press.accor.com/strongbond-inve ... g/?lang=en

Ik geef je geen ongelijk, maar zijn al die hotels in eigen beheer? Sommige hotels worden onder licentie opgericht.

Ik als ondernemer neem bvb een licentie op de naam Accor, Trump, w/e en betaal een royalty aan de merkenhouder. Daarnaast gebruik ik een deel van hun IT systemen voor management en dergelijke. Voor de rest is dat mijn hotel.

Zo'n persoon zal niet aan dezelfde voorwaarden kunnen lenen als Accor zelf, want het is Accor niet.

anonymous schreef: ↑21 augustus 2019, 12:45 De enige winnaar in dit geval is de hotelketen. Ze zadelen de eigenaar op met alle kosten van renovatie en zij tellen het binnenkomende geld. Als er na 1 week eigendom een drugsfeestje in uw hotelkamertje wordt gehouden zou het wel eens kunnen voorvallen dat je al opgezadeld ben met een factuurtje van 10.000 euro.
In die 20 jaar zul je dus in het beste geval 3 keer je hotelkamer moeten renoveren.
Ik zou er niet aan beginnen. Ga op reis met je geld, of werk minder, dan heb je er tenminste zelf plezier aan.

Euhm, neen... dat nou ook weer niet. De deal (althans bij mij) was, dat de hotelkamer vanaf dag 1 mijn eigendom is, maar gedurende die twintig jaar zijn alle exploitatiekosten wel degelijk voor de beheerder.

Nu, na die 20 jaar... heb je waarschijnlijk volledig gelijk. Dan krijg je ineens een 'factuurtje' voor renovatie in je mik.

dixit heb jij een hotelkamer in eigendom?