@sintorama, huurstijging, inflatie en waardevermeerdering. En dat nog eens x6 met uw hypotheek. Ik begrijp ook niet waarom mensen investeren in vastgoed voor 3%, ben alleen tot de conclusie gekomen dat ik niemand ken die er maar 3% uithaalt op de lange termijn (hoewel ze graag dat liedje herhalen).

rendementen uit het verleden bieden geen gara....

Rekening houdend dat akte en notariskosten verbrand geld zijn, vastgoed wordt nu eenmaal zeer zwaar belast, is 3% op de lange termijn toch niet zo selcht.

Als de intresten verder dalen wat zal het rendement op cash zijn op lange termijn?

Wat betreft de hefboom, deze kan enorm zijn, maar toch is de cashflow negatief gedurende jaren, doordat de lening die je afbetaald grotendeels kapitaal is. Bvb. Je investeert 80K cash voor een pand van 200K. Lening voor de rest, +/-160K, op 25 jaar, zal een afbetaling zijn van +/- 600/mnd. Stel je verhuurt voor 800/mnd. Met alle lasten gaat je cashflow over de 25 jaar mogelijk licht negatief of licht positief (indexatie) zijn. Je verkoopt na 25 jaar aan 300K. caskflow misschien negatief maar toch hefboom. Hoeveel wordt 80K op een spaarboekje aan 0,11% gedurende 25 jaar?

ronnie schreef: ↑20 januari 2021, 16:52 rendementen uit het verleden bieden geen gara....

Ik heb een lijstje van redenen waarom ik er nog niet ben aan begonnen. Maar op papier is het nog steeds een goede keus denk ik (binnen een bepaalde portefeuille).

Er is een groot verschil tussen je geld enkele jaren investeren én iets opbouwen op lange termijn.

In dat eerste geval moet je zeker opteren voor aandelen of dergelijke al was het maar om grote kosten te vermijden die je op korte tijd nooit goedmaakt. Expliciet vastgoedaandelen selecteren hoeft zelfs niet.

In het tweede geval moet je het zeker doen zoals amturingas aangeeft. Zeker als je jong bent is dat ideaal. Je offert dan wel je cashflow op voor een grotere vermogensopbouw. Zelfs na slechts 5 of 10 jaar zal je vermogen veel sterker gestegen zijn. En om de zoveel jaren koop je iets bij :-).

Ps:

-vergeet ook niet dat de waardestijgingen van de woning (500.000) cummulatief zijn (zoals inflatie) terwijl aflossingen op je lening enkelvoudig is.

-Hoewel iedereen roept dat vastgoedprijzen overroepen zijn, loopt de vergelijking met het buitenland vaak krom. Persoonlijk denk ik niet dat het overgewaardeerd is maar het maakt me ook niet uit. Zolang je niet van plan bent om te verkopen op korte termijn is dat niet eens relevant. Ik ga niet wachten op een mini correctie op een heterogene/ontransparante markt waar je dergelijke prijsevolutie al nauwelijks correct kunt vaststellen. En op lange termijn wordt het toch meer waard.

amturingas schreef: ↑20 januari 2021, 14:54

sintorama schreef: ↑20 januari 2021, 14:18 Geen idee wat mensen steeds bedoelen met die hefboom.

Een beetje een extreem fictief voorbeeld om het idee duidelijk te maken.

Met hefboom: je leent 300.000 van de bank en je hebt dus maar 200.000 eigen geld nodig. Na alle kosten, interesten,.... levert het huis 15.000 euro netto per jaar op.
Rendement: 15.000 / 200.000 = 7,5%.

Kan het zijn dat je in uw fictief voorbeeld vergeten bent de kapitaalaflossing in rekening te brengen?
En wat is in uw fictief voorbeeld de rentevoet van de lening?

Om rendement te bepalen moet je geen rekening houden met kapitaalaflossing. Bulletkredieten zijn ook mogelijk

sintorama schreef: ↑21 januari 2021, 08:33

amturingas schreef: ↑20 januari 2021, 14:54
Een beetje een extreem fictief voorbeeld om het idee duidelijk te maken.

Kan het zijn dat je in uw fictief voorbeeld vergeten bent de kapitaalaflossing in rekening te brengen?
En wat is in uw fictief voorbeeld de rentevoet van de lening?

De kapitaalaflossing heb ik niet meegenomen omdat dit in de waarde van de woning zal zitten aan het einde. Het geld is dus niet verloren.

Of zoals voodoo zegt: als ik weet dat ik de woning na het aflossen zal verkopen *** aanvulling: of ik zal betalen met mijn aanvullend pensioen bvb *** dan kies ik voor een bullet lening. Met het geld van de verkoop betaal ik terug.

Ik had geen bepaalde rentevoet in gedachten. Maar mijn redenering was: als ik een vast bedrag kapitaal + interest terugbetaal, dan lijkt 5000 euro interest gemiddeld een goede schatting voor een bedrag van 300.000 euro. Het eerste jaar zal het misschien 6000 zijn (aan 2% gerekend, dus eerder hoog), maar dan daalt het.

Bij een bulletlening is het eenvoudig. Dan blijft de interest elk jaar dezelfde. 5000 interest op een bedrag van 300.000 zou minder dan 1,7 percent zijn.

Bij een bulletlening zal in werkelijkheid de rente hoger zijn, omdat het risico voor de bank hoger is.


Voor een exacte berekening moet je het actuarieel rendement berekenen. Want sommige kosten betaal je direct, andere tijdens de looptijd.

En dan kun je ook het optimale bedrag van de lening berekenen. Bij een grote lening heb je een grotere hefboom maar de rente stijgt (relatief en absoluut), bij een kleine lening is de rente laag maar de hefboom ook.

voodoo schreef: ↑21 januari 2021, 09:09 Om rendement te bepalen moet je geen rekening houden met kapitaalaflossing. Bulletkredieten zijn ook mogelijk

Maar dat is toch een redenering die niet klopt? In het geval je de woning zelf betaalt is de woning ook meteen betaald, m.a.w. van jezelf. In het geval je een lening neemt en de kapitaalaflossing negeert kan je de woning niet als van jezelf beschouwen op het einde van de lening.

Volgens mij boerenverstand zijn er 2 senario's:
- ik leen
- ik betaal zelf

In het 1ste scenario blijf je (een stuk van) je kapitaal behouden dat je vervolgens kunt gaan beleggen. En DAT is het werkelijke verschil voor mij. Je investeert op de beurs met geleend kapitaal. En dat is voor mij een brug te ver.

Recent ook vastgoed aangekocht om te verhuren.

Ondanks een 30% eigen inbreng gaan we daar de eerste jaren maandelijks aan mogen toesteken (netto huur < lening) om erna hopelijk breakeven te draaien en in de laatste jaren hopelijk wat over te hebben.

Dit toch gedaan omdat vastgoed minder kans heeft om te crashen, het een semi-gedwongen manier is om geleidelijk aan vermogen op te bouwen en een malafide tussenpersoon of bank niet uw vastgoed onder zijn arm kan steken en ermee kan gaan lopen.

Tegen dat het afbetaald is, gaan we waarschijnlijk beginnen denken om minder te werken of om onze kinderen een serieuze financiële duw in de rug te geven.

@Sintorama
We lenen hiervoor aan +-1% op 20 jaar.

Zelfs al zou er budget over zijn na de verbouwing, ik ga dit niet gebruiken om vervroegd af te lossen.
Dan loop ik liever het risico op de beurs met die overschot en met wat we hopelijk in de komende jaren nog kunnen opzij zetten.
Kans dat dat meer dan 1% rendement geeft, lijkt mij groter.

Toen de lening voor onze eigen woning begon in 2011 aan 3,99% vond ik het een ander verhaal...

TNTim schreef: ↑21 januari 2021, 11:52 Recent ook vastgoed aangekocht om te verhuren.

Ondanks een 30% eigen inbreng gaan we daar de eerste jaren maandelijks aan mogen toesteken (netto huur < lening) om erna hopelijk breakeven te draaien en in de laatste jaren hopelijk wat over te hebben.

Dit toch gedaan omdat vastgoed minder kans heeft om te crashen, het een semi-gedwongen manier is om geleidelijk aan vermogen op te bouwen en een malafide tussenpersoon of bank niet uw vastgoed onder zijn arm kan steken en ermee kan gaan lopen.

Tegen dat het afbetaald is, gaan we waarschijnlijk beginnen denken om minder te werken of om onze kinderen een serieuze financiële duw in de rug te geven.

@Sintorama
We lenen hiervoor aan +-1% op 20 jaar.

Zelfs al zou er budget over zijn na de verbouwing, ik ga dit niet gebruiken om vervroegd af te lossen.
Dan loop ik liever het risico op de beurs met die overschot en met wat we hopelijk in de komende jaren nog kunnen opzij zetten.
Kans dat dat meer dan 1% rendement geeft, lijkt mij groter.

Toen de lening voor onze eigen woning begon in 2011 aan 3,99% vond ik het een ander verhaal...

Welke Bar heb je en in welke regio als ik vragen mag?

sintorama schreef: ↑21 januari 2021, 10:51 En DAT is het werkelijke verschil voor mij. Je investeert op de beurs met geleend kapitaal. En dat is voor mij een brug te ver.

Je kan het ook zien als "je investeert in vastgoed met een stuk kapitaal dat je niet hebt" ... dat is die hefboom.

Komt eigenlijk op hetzelfde neer als een bedrijf dat investeert met kapitaal dat het niet heeft.
Het kapitaal dat is opgehaald door investeerders heeft het, en dan kan het lenen om een hefboom te creëren voor die investeerders.

Cashfl0w schreef: ↑26 februari 2021, 19:46Welke Bar heb je en in welke regio als ik vragen mag?

Tuurlijk, maar heb wel moeten opzoeken wat Bar juist betekent...

BAR van 4% als ik de aankoopkosten mee in rekening neem.
Zonder aankoopkosten komen we op 4,5%.

Regio Vlaamse Ardennen.

Edit:
Is dat eigenlijk goed/slecht?
Nog mensen die recent in vastgoed investeerden die hun percentages wensen te delen?

regio Bergen/Mons .
Aankoop alles betaald 200Keuro voor appartement. nu 715eurokes per maand huur +50 euro kost.
Deze kost hebben we wel nodig aangezien per kwartaal 210 euro syndic kost betaald moet worden lift, kuisen gang, gemeenschappelijke fietsenbergruimte , ...°
Anders grootste kost is grondlasten ong 1000 euro per jaar.
bruto rendement is 4.3% (12maanden huur) ik reken 10maand is 3.5% inkomsten (dit is zonder meerwaarde appartement)
Persoonlijk slaap ik goed erbij. (Ongeveer 1/4 geleend met hypotheek van ons huis, dus weinig kosten)
Indien je deze 'hefboom' erbij rekent zou rendement hoger zijn . ( was lening op 10jaar aan minder dan 1%, ik wil rustig kunnen slapen met de mogelijks veranderende fiscale regels)

Hansi, ik ga ervan uit dat dit dan in perfecte staat was?

Vergeten te vertellen nieuwbouw appartement .Energie klasse A of B weet het nu niet meer. Is bijna 2 jaar geleden wel.
Denk eerlijk dat er daar wel nog koopjes zijn en dat er binnen 20 jaar daar meer geld zal zijn en dus meer meerwaarde dan Vlaanderen waar iedereen de prijs omhoog duwt.