Roo schreef: ↑21 augustus 2019, 14:01
Ik geef je geen ongelijk, maar zijn al die hotels in eigen beheer? Sommige hotels worden onder licentie opgericht.

Ik als ondernemer neem bvb een licentie op de naam Accor, Trump, w/e en betaal een royalty aan de merkenhouder. Daarnaast gebruik ik een deel van hun IT systemen voor management en dergelijke. Voor de rest is dat mijn hotel.

Zo'n persoon zal niet aan dezelfde voorwaarden kunnen lenen als Accor zelf, want het is Accor niet.

Dat zal een mix zijn van eigen beheer (met ofwel hotels in eigendom ofwel huren), of inderdaad franchise. Trouwens ook interessant bij genoteerde hotelketens die hun hotels normaal moeten depreciëren (omdat ze geen REIT zijn) waardoor er een ongelooflijke discount op die assets kan ontstaan. Maar dat is hier uiteraard volledig terzijde, excuus.

Investering in Mercure Han-sur-Lesse: Ernstige bedenkingen en minder aangename ervaringen:
1. Ondertekende afspraken in verband de optie tot investering worden door de projectontwikkelaar niet correct nageleefd en zonder enige info naar de klant toe tegen wil en dank gewijzigd.

2. “Geweldige” opbrengsten worden voorgespiegeld doch er is duidelijk een gebrek aan een realistische toekomstvisie.
- Bij een bezettingsgraad van 75% (wat dit jaar nagenoeg onmogelijk is) en een huurprijs van € 95 voor een suitekamer, wordt er € 6.779 per jaar uitgekeerd (€ 565 per maand) – Canon (€ 108) = netto € 457 per maand.
- Bij een bezettingsgraad van 65% (wat dit jaar toch nog moeilijk haalbaar word) en een huurprijs van € 110 voor een suitekamer, wordt er € 4.032 per jaar uitgekeerd (€ 336 per maand) – Canon (€ 108) = slechts € 228 netto per maand.

3. Een optie nemen kost geld: minimum 250 tot maximum 500 euro. Wanneer de optie gelicht wordt, wordt het optiegeld twee maal in mindering gebracht van het eindsaldo, zo niet blijft het optiegeld definitief verworven.
Wat krijgt men voor het optiegeld?
Een verblijf op een suitekamer voor 2 personen met ontbijt kost normaal gezien 135 euro. Wel wordt er voorgesteld om te genieten van een mooi diner met een fles wijn: kostprijs is “slecht” 120 euro extra.

4. Erfpachtcanon: bij aankoop van een suitekamer van € 104.000 + provisie aanhorigheden (€ 7.280), Infrastructuur (€ 19.760), Inrichting en bemeubeling (€ 12.995), Architect & coördinatie (€ 6.500) wordt er voor particulieren nog een verhoogde erfpachtcanon van € 25.000 en registratierechten op deze Canon (€ 500) aangerekend.
Bij vragen omtrent de verhoogde canon kreeg men van Thomas K het volgend verhelderend antwoord: “Deze verhoogde canon (€ 25.000) kan voor een particulier investeerder gezien worden als een onderdeel van de constructieprijs. De constructieprijs bedraagt voor een suitekamer dus in principe 129.000 euro en niet 104.000. De reden waarom we een verhoogde canon hebben ingevoerd is het extra fiscaal interessant maken voor vennootschappen om hierin te investeren. Zij kunnen dit namelijk in het eerste jaar direct in kosten nemen.”

5. Gebruikelijke notariskosten, deelname basisakte en registratie van de erfpacht is € 6.000
Het totaal kostenplaatje voor een particulier: € 213.147 – recup van € 27.518 BTW = € 185.629

6. Daarnaast bedraagt de jaarlijkse erfpachtcanon 1,25% op de constructieprijs € 104.000 = 1.300 euro per jaar of € 108,33 per maand !

7. “Om de permanente frisheid van de privatieve delen van het hotel te garanderen wordt er een renovatieprogramma voorzien waarvoor enerzijds vanaf het 3de jaar van het begin van de exploitatie jaarlijks 5% van de bruto verhuuromzet wordt geprovisioneerd als investeringsfonds op een derdenrekening voor toekomstige renovaties van privatieve hotelkamers, waarvoor anderzijds bij doorverkoop van de hotelkamer 3% van de verkoopprijs wordt geprovisioneerd als investeringsfonds op een derdenrekening voor toekomstige renovaties van privatieve delen.

8. Onheilspellende berichten: De Franse hotelgroep AccorInvest - bekend van hotelketens als Ibis, Novotel of Mercure - verloor in 2020 bijna € 2 miljard. De hotelgroep wordt zwaar getroffen, door de coronacrisis en zag de groep de omzet met 70 procent zakken, zit hierdoor in slechte financiële papieren én … begin 2021 maakte het bedrijf bekend 1.900 banen te schrappen in Europa.

Besluit: Er zijn duidelijk beter investingsprojecten te beschikking, zéker weten !

Hoe is het met hotelvastgoed in Corona-tijden? Kan men rendement garanderen? Artikel in Trends gelezen over nieuw hotel dune-hotel in Nieuwpoort waarbij Trends toch ook vraagtekens plaatst bij het gegarandeerde rendement van 3,25% ook al zijn onderhouds- en herstelkosten inbegrepen.

Verhandelbaarheid van dergelijke kamers zult u meestal op einde van het contract moeten doen , een overnemer / koper koopt dergelijke gebouwen dan meestal in 1 keer . Meestal kunt u wel verkoper tussendoor , gezien dit een financieel product is zal de rente van op dat moment een bepalende factor zijn.

Welke prijs u zal krijgen zal veel afhangen van het nieuwe contract en de ligging van het gebouw . Dit is eerder een economisch vastgoed en moeilijk te vergelijken met een klassieke woning ( aangezien de woonfunctie er niet is ) .

Als u gedurende 25 jaar een vast rendement heeft en zo uw inleg terugheeft dan is in worst case de eindwaarde na 25 jaar uw rendement . Ook de staat van onderhoud ( en wie deze betaald ) is uiteraard van belang .

In de professionele markt zijn er wel voldoende voorbeelden met meerwaarde ( en te zien welke prijs u betaalt , door een gans gebouw te hebben zal u een stuk minder betalen dan een individuele kamer maar dit bij elk product zo , bij zilver bvb loopt de spread op tot 40% van de marktprijs ). Ook de eigendomsstructuur ( volle eigendom of via erfpacht ) zal een waardebepaling gaan beïnvloeden .

Volgens SNPC-NEMS magazine "le cri" is Cayman group veroordeeld tot het terugbetalen van 34 investeerders die een hotelkamer gekocht hadden in het IBIS hotel van Aalst.

De onderneming en een reeks gelinkte ondernemingen heeft een gerechtelijke reorganisatie aangevraagd.

Daar sta je dan als een onderneming je een hotelkamer verkoopt met gegarandeerd rendement...

ronnie schreef: ↑8 juni 2021, 15:18 Volgens SNPC-NEMS magazine "le cri" is Cayman group veroordeeld tot het terugbetalen van 34 investeerders die een hotelkamer gekocht hadden in het IBIS hotel van Aalst.

De onderneming en een reeks gelinkte ondernemingen heeft een gerechtelijke reorganisatie aangevraagd.

Daar sta je dan als een onderneming je een hotelkamer verkoopt met gegarandeerd rendement...

De niks opbrengende spaarrekeningen zijn dan wel leeg.
Is toch ook al iets, de centjes zijn ze mee weg.

Serena Bay nog zo een lucht kasteel. (vroeger noemde dat Timesharing)

De Tijd:

Hotelgroep Cayman bedroog kopers Ibis in Aalst. Het Gentse hof van beroep heeft de Waalse groep Cayman begin dit jaar veroordeeld voor bedrog bij de verkoop van kamers in het Aalsterse Ibis-hotel. Dat blijkt uit het arrest, dat De Tijd kon inkijken.

Yaris schreef: ↑2 juli 2021, 16:15 De Tijd:

Hotelgroep Cayman bedroog kopers Ibis in Aalst. Het Gentse hof van beroep heeft de Waalse groep Cayman begin dit jaar veroordeeld voor bedrog bij de verkoop van kamers in het Aalsterse Ibis-hotel. Dat blijkt uit het arrest, dat De Tijd kon inkijken.

Niet alleen in Aalst maar ook in Gent.
Artikel in De Tijd van 1/7/2021 https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed ... 17452.html :

De financiële problemen van de Waalse vastgoedgroep Cayman dreigen de investeerders van het crowdlendingplatform BeeBonds in een Gents hotel zuur op te breken.

Volgens het artikel in De Tijd van 2/7/2021 over het aalsterse bedrog door Cayman zou ook de Ibis in Charleroi betrokken zijn.
https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed ... 17634.html

Bovendien krijgt het verhaal mogelijk nog een vervolg. Volgens Serge Van Eeghem, de advocaat van de klagers in Aalst, lokte de groep Cayman op een gelijkaardige manier investeerders voor de verkoop van kamers in een Ibis-hotel in Charleroi. Zaakvoerder Olivier Cayman wil tegenover De Tijd niet reageren op het Gentse arrest. 'Een rendement is variabel. Er zijn altijd ontevredenen', zegt hij uiteindelijk.

Voor Cayman komt de veroordeling op een slecht moment. Vrijdag meldde De Tijd dat het familiebedrijf in de problemen zit met een project in Gent. Daar ontwikkelt Cayman een vestiging van hotel Moxy, maar de vennootschap achter het project zit zonder geld. Daardoor dreigen obligatiehouders, die via het crowdlendingplatform BeeBonds 2,7 miljoen euro in het project pompten, een financiële kater op te lopen.

Slim investeren in betaalbare business suites in Zeebrugge
Ontdek hier waarom meer dan 80 klanten die jou voorgingen met een aankoop in een business suite
Vanaf € 174.500

Ze blijven komen.

Nu wel met deze disclaimer:

Een investering in nieuwbouwvastgoed moet benaderd worden vanuit het perspectief dat dit een lange termijn investering betreft. Bij een snelle doorverkoop binnen de tien jaar kan men zelden de investering, aankoop- en inrichtingskosten volledig recupereren. Als men de vastgoedinvestering op lange termijn bekijkt is het een zekere investering die kapitaal beschermt en rendement biedt door het eigen gebruik, opbrengstmogelijkheden en eventuele fiscale voordelen.

ja, en de laatste beschikbare flat staat al weken in de aanbieding

er wordt heel veel publiciteit gemaakt voor Serena Bay, een project op het Kaapverdische eiland Sal.
Suites, villa's, kamers, .. worden verkocht met een gegarandeerd rendement gedurende 15 jaar van 5% , verminderd met een plaatselijke belasting wordt dit iets meer dan 4%. Men koopt in volle eigendom, met notariële akte.
Enkele vragen:
- hoeveel worden die inkomsten in België belast ?
- wat na 15 jaar? hotelkamers hebben een opfrissing en/of renovatie nodig om de 7 à 8 jaar, dus na 15 jaar wordt dit wellicht een stevige verbouwing of renovatie; wie gaat dat betalen en wie zal bij verkoop zon' suite of villa overkopen?
Sal is 5 à 6 uur vliegen, in de toekomst worden vluchten zeker duurder.
in Santa Maria of op het eiland is niet veel (lees "niets") te beleven, maar de huidige hotels (Rui, Robinson, ..) hebben wel een goede bezettingsgraad.
Wie kan hierover een objectieve beoordeling geven? Interessant of inderdaad een luchtkasteel?
bedankt!

5 percent bruto in een van de armste ontwikkelingslanden van de wereld, serieus?

Met die hoge gegarandeerde rendementen vraag ik me altijd af waarom de verkopers zelf geen lening aangaan en hun eigen belegging kopen.

Doet me denken aan een ex-collega van mij. Haar ouders hebben een camping. Op een dag kwam ze af dat de helft van hun huisjes konden gekocht worden. Haar ouders gingen voor verhuur zorgen. Er waren een paar collega's geïnteresseerd. Tot ik vroeg welke huisjes er zouden verhuurd worden als er een halve bezetting was. Die van haar ouders of degene die verkocht waren. Ze lachte eens groen.
Gaat met die hotelkamers hetzelfde verhaal zijn. Waarom zouden ze die verkopen? Omdat ze niet verhuurd geraken en ze de kosten aan een ander willen opdringen.

Waarom zou je zo ver lopen voor 5% in hotelvastgoed.
Kan je dichterbij ook wel beloofd krijgen.
En als blijkt dat er fraude in het spel is begin maar te procederen.