DonDraper schreef: ↑29 september 2021, 19:31

sintorama schreef: ↑29 september 2021, 17:02 Vastgoed onder druk de laatste dagen. Stijgende rente zeker?

Klopt. Wat doen diegene die redelijk zwaar in vastgoed zitten? Enkele maatregelen om hun winsten af te schermen? Het is namelijk niet ondenkbaar dat de rente de komende jaren weer stijgt.

Als de koers daalt, dan zijn dat voor mij bijkoop momenten.
Dividenden zijn gekend en stijgende.
Dus als de koers daalt dan stijgt het dividend rendement.
Voor wie in GVV zit voor de lange termijn is dat muziek in de oren!

Toen de rente hoger stond, werden we gelokt met hoge tot zeer hoge dividend%, dat zal dan niet anders zijn.
Vroeger lag een WDP makkelijk rind 4%, maar door de serieuze koersstijgingen is dat serieus terug gevallen.
De markt zal dit wel zelf reguleren denk ik.

Maw, ik ga niks doen, dividenden opstrijken en als het de moment is bijkopen.

Ik ga de markt niet proberen te timen.
Time in the market is voor mij veel belangrijker!

Trouwens wat ga je in de plaats kopen?
Bankaandelen?

DonDraper schreef: ↑29 september 2021, 19:31 Klopt. Wat doen diegene die redelijk zwaar in vastgoed zitten?

Ik kan alleen voor mezelf spreken: niets.

Verschillende GVV'n hebben renteswaps lopen op hun kredieten met een variabele rentevoet. Dat houdt de rentelast op een welbepaald (positief) niveau. De renteswaps hebben aan de GVV'n een pak geld gekost, omdat de verwachte rentestijging steeds is uitgebleven. De rente ging integendeel nog lager (en negatief op AAA staatsobligaties in € tot 10 j).

Kredietverzekeraars zullen ophouden met het promoten van renteswaps zodra de rente echt zal stijgen. Renteswaps zullen duurder worden en kredietverzekeraars zullen er desondanks minder aan verdienen.

De lopende renteswaps zullen de financiële kosten voor de GVV'n voor de resterende looptijd constant houden, wat er ook gebeurt met de rentevoeten.

De grootste 'slachtoffers' van een stijgende rente door toegenomen inflatie zijn de obligatiehouders die veel langlopend papier in portefeuille hebben.

De GVV'n genieten in zulk een renteklimaat van stijgende huurinkomsten. Koersen kunnen niettemin dalen in die mate waarin de beleggers een hoger dividendrendement eisen, eerder dan tevreden te zijn met een hoger nominaal dividend.

Is hopen op stijgende rente voor GVVs die zich (deels) verzekerd hebben tegen rentestijgingen niet hetzelfde als hopen dat je huis afbrandt omdat je een brandverzekering hebt?

DonDraper schreef: ↑29 september 2021, 19:31

sintorama schreef: ↑29 september 2021, 17:02 Vastgoed onder druk de laatste dagen. Stijgende rente zeker?

Klopt. Wat doen diegene die redelijk zwaar in vastgoed zitten? Enkele maatregelen om hun winsten af te schermen? Het is namelijk niet ondenkbaar dat de rente de komende jaren weer stijgt.

Voor mij zijn GVV voor de lange termijn dus verkopen door ik niet door eventuele invloeden van de rente. Trouwens een stijging van rente,zolang deze niet te hoog is, moet daarom geen slechte impact hebben op de cijfers want de huurprijzen stijgen dan mee.

Verkopen doe ik niet.Ik ben nu juist aan het afwachten om met de binnengekomen dividenden cofinimmo en/of xior bij te kopen. Ik zou ook een eerste aankoop in WDP willen,maar ga geen premie van 160% betalen voor een GVV.Zal dus even afwachten zijn.

DonDraper schreef: ↑29 september 2021, 19:31 Wat doen diegene die redelijk zwaar in vastgoed zitten? Enkele maatregelen om hun winsten af te schermen? Het is namelijk niet ondenkbaar dat de rente de komende jaren weer stijgt.

Don,

Een eenvoudige vraag, waar ik eenvoudig zal op antwoorden, na eerst wat dieper op de "problematiek" in te gaan. Wil je het eenvoudige antwoord, scroll dan meteen helemaal door naar het einde

Het onderwerp van je vraag bevat immers meerdere dimensies, wat je kan opmaken uit de verschillende soorten antwoorden die je hebt gekregen van de andere forumleden. Sommigen focussen zich op de belegging zelf, en de impact van een potentiële rentestijging daarop (bvb Jhn met stijgend dividendrendement bij lagere koersen) en anderen op de impact op de bedrijven zelf (Zwygy met rente-indekkingen, en Denfi met de huurindexering).

Dus, ik zal proberen een genuanceerd verhaal te brengen.

1. Wie een kristallen bol heeft mag zich melden

Eerst en vooral wil ik nogmaals opmerken - ik verwijs naar m'n post van een 2 à 3-tal jaren geleden over "rente" die hier wel wat discussie in gang zette - dat niemand de rente-evolutie kan voorspellen. Zelfs de Fed-gouverneurs die uitspraken doen over de toekomstige verwachtingen van de rente (wat de facto dus een peiling is naar hun eigen mogelijke/waarschijnlijke toekomstige beslissingen) veranderen nogal eens van mening naargelang de evolutie van allerhande conjunctuur- en andere parameters.
Om maar te zetten dat - net zoals op het moment van m'n toenmalige post - men niet zomaar mee moet gaan in het "stijgende rente doemscenario" want dat ZOU nogal eens kunnen tegenvallen. Er zijn nog altijd veel krachten aan het werk die de rente laag kunnen houden.

Zelfs bij wat oplopende rente - ik heb het dan niet over hyperinflatie uiteraard - zijn de rentevoeten historisch gezien zeer laag, en hoeft een beperkte stijging zeker geen catastrofale impact te hebben. En nogmaals: het is geen vast gegeven dat er überhaupt een significante stijging komt, of toch niet voor lange tijd. Er valt wat te zeggen voor het scenario waarbij de huidige inflatie er vooral is door het schokeffect van het heropstarten van de economie en de ineengeklapte aanvoerketens die weer vlot moeten getrokken worden. Waarbij men niet persé opnieuw afhankelijk wil zijn van de lange keten, maar aan nearshoring doet (wat eventueel wel inflatie kan in de hand werken). Eenmaal we door de heropstartfase zijn en logistiek "normaler" (of beter gezegd "meer zoals we gewend zijn) draait kan de inflatie een zeer tijdelijk fenomeen gebleken te zijn.

Maar dit is nog een verhaal apart, en ga ik dan ook niet verder op in.

2. Impact van de rente op vastgoedbedrijven

Ook hier zijn meerdere dimensies, waarbij sommige factoren neutraliserend zijn. Niet allemaal.

2A. Vastgoedbedrijven zijn schuldenbedrijven

Ja, er wordt met nogal wat geleend geld gewerkt.
GVV's hebben een wettelijk begrensde schuldgraad (65%), zoals geweten.
Zoals we ook weten zijn er bij verschillende GVV's convenanten afgesproken met de banken (schuldgraad mag niet hoger liggen dan x% want anders geldt bvb een hogere rentevoet, of andere maatregelen), waardoor veel GVV's zichzelf een lagere schuldgraad opleggen. Bij veel GVV's is de schuldgraad de afgelopen jaren sowieso al naar beneden gekomen, om diverse redenen (oa positieve vastgoedherwaarderingen bij de groeisectoren, of uit voorzorg bij de spelers die onder druk staan). Eigenlijk was er enkel nog Leasinvest die systematisch met een hoge schuldgraad flirtte. Maar - onder andere daarom, ook om andere redenen - Leasinvest geeft z'n GVV-status op en wordt Nextensa en is bijgevolg niet meer aan de 65%-schuldgraadregel gebonden.

2B. Vastbedrijven zijn schuldenbedrijven dus stijgende rente doet de prijs voor geleend geld stijgen ?

Een deel van de schulden hangt af van variabele rente. Zoals Zwygy aangaf zijn - of waren - de meeste GVV's hiertegen ingedekt met derivaten.
Bij de meeste bestaat het gros van de schulden uit kredieten/obligaties,... met vaste rentevoet. Voor de bestaande schuldfinanciering maakt een toekomstige renteverhoging dus niet uit. Enkel voor toekomstige schuldfinanciering.
Oftewel: net zoals dalende marktrente jaren nodig heeft gehad om door te sijpelen in de gemiddelde financieringskost van de GVV's (en deze staat nu idd op historisch lage niveau's, bij zowat alle GVV's staat deze nu onder de 2%, vastgeklikt voor meerdere jaren), zo ook zal een gestegen rentevoet niet abrupt, maar slechts geleidelijk aan zich vertalen in "duurder krediet". We spreken over een proces dat jaren kan duren.

Hieronder wat obligatieuitgiftes vanwege vastgoedbedrijven in 2021. Men klikt de lage rentevoet voor langere tijd vast. En het is slechts een minderheid die +2% betaalt (ook afhankelijk van de looptijd uiteraard).

Datum - Bedrijf - Bedrag uitgifte - rentevoet - looptijd - Greenbond of reguliere uitgifte

23/02/2021 Shurgard Self Storage € 300,00 1,240% 10 Green Bond
26/03/2021 Retail Estates € 16,00 2,897% 8
31/03/2021 VGP € 600,00 1,500% 8 Green Bond
31/03/2021 Wereldhave Belgium € 32,00 3,250% 5 Green Bond
14/04/2021 Montea € 50,00 1,280% 10 Green Bond
14/04/2021 Montea € 30,00 1,280% 10 Green Bond
14/04/2021 Montea € 85,00 1,420% 12 Green Bond
14/04/2021 Montea € 70,00 1,440% 15 Green Bond
18/05/2021 Unibail-Rodamco-Westfield € 650,00 0,750% 7
18/05/2021 Unibail-Rodamco-Westfield € 600,00 1,375% 12
19/05/2021 Kojamo plc € 350,00 0,875% 8 Green Bond
10/06/2021 Vonovia € 500,00 0,000% 3,25
10/06/2021 Vonovia € 1.000,00 0,375% 6
10/06/2021 Vonovia € 1.000,00 0,625% 8,5
10/06/2021 Vonovia € 1.000,00 1,000% 12
10/06/2021 Vonovia € 500,00 1,500% 20
16/06/2021 NSI € 50,00 1,400% 8
21/06/2021 CTP € 500,00 0,500% 4 Green Bond
21/06/2021 CTP € 500,00 1,250% 8 Green Bond
24/06/2021 Care Property Invest € 32,50 2,050% 10 Green Bond
2/09/2021 Aedifica € 500,00 0,750% 10 Green Bond
27/09/2021 CTP € 500,00 0,625% 5 Green Bond
27/09/2021 CTP € 500,00 1,500% 10 Green Bond

2C. Inflatie > indexatie van de huurcontracten.

Zoals Denfi terecht opmerkt: bij nogal wat GVV's zijn de huurcontracten geïndexeerd op een of andere consumptieindex. Komt de hogere rentevoet er dus omwille van inflatie > hogere consumptieprijzen, dan vertaalt zich dat met enige vertrading in hogere huurinkomsten.

2D. Impact op vastgoedprijzen

Net zoals de dalende rentevoeten er mede voor hebben gezorgd dat er druk stond op de vastgoedprijzen (dalende rendementen <> stijgende vastgoedprijzen) kan een stijgende rente er voor zorgen dat er minstens vertraging of een einde komt aan voortdurende positieve herwaarderingen, zoals we in sommige segmenten al jaren zien, in logistiek om er ééntje te noemen.
Ik merk op dat een dalende rentevoet niet de enige factor was in dit verhaal, maar dit ter zijde.

2E. Impact op de schuldgraad

Wanneer er idd een einde zou komen aan de positieve herwaarderingen heeft dat potentieel impact op de schuldgraad.
Ik maak dit duidelijk met Montea als voorbeeld.

Montea stelt zelf een schuldgraad van 55% voorop. In het verleden schommelde de schuldgraad inderdaad lange tijd rond dat niveau, tot begin 2019 een laatste kapitaalverhoging de schuldgraad net onder de 40% duwde. Sindsdien is de schuldgraad altijd rond dat niveau blijven hangen, ondanks dat Montea toch stevig is blijven investeren. Men deed sindsdien wel 2x een keuzedividend (wat een kapitaalverhoging is), maar de stevige herwaarderingen (van het bestaand patrimonium en van nieuw opgeleverde eigen ontwikkelingen) speelden een grotere rol.

Als er dus idd een einde zou komen aan positieve herwaarderingen, dan zouden GVV's die nood hebben aan kapitaal om te groeien (denk aan de logistieke en zorgvastgoedspelers), dus mogelijk ofwel hun groeiritme moeten terugschroeven, ofwel weer vaker beroep moeten doen op kapitaalverhogingen (in welke vorm dan ook, dat speelt hier nu even geen rol) om de schuldgraad onder controle te houden (en wat marge te hebben voor scenario's met negatieve herwaarderingen).

On the flipside zal voor toekomstige aankopen en ontwikkelingen de GVV betere voorwaarden kunnen afdwingen. Wat dan weer een compenserend effect heeft.

3. Relatieve (on)aantrekkelijkheid als bond-proxy

GVV's waren een aantrekkelijke belegging als bond-proxy (alternatief voor een obligatie) omwille van de veel hogere coupon dan men op heel wat obligaties kon krijgen. Door de sterke koersstijgingen is die sterke aantrekkingskracht toch al wat minder geworden. Lees: het dividendrentement is, zeker bij de logistieke spelers, toch behoorlijk karig geworden. Daar zijn opnieuw meerdere verklaringen voor. Deze GVV's worden niet meer uitsluitend bekeken omwille van hun investeringsportefeuille (de bestaande panden), maar ook omwille van het ontwikkelingspotentieel (ze zijn ontwikkelaars geworden, weliswaar voor eigen rekening) en dus de mogelijke meerwaardes daaruit, de oplopende looptijd van contracten, ...

Het punt hier is dat vroeg of laat voor een bepaald deel van de beleggers, bij een voldoende opgelopen rentevoet, een belegging in een pure (staats)obligatie (een zogeheten "risicovrije belegging" heet dan dan) opnieuw aantrekkelijker wordt tov een belegging in een GVV omwille van het dividend.

En net zoals dat bvb bij de techspelers in de VS het geval is, zal ook bij de vastgoedspelers een rentestijging een negatieve impact hebben op de discontovoet die gehanteerd wordt om de toekomstige cashflows (en bijgevolg de toekomstige bedrijfswaarde) te berekenen.

Kortom de heel korte samenvatting van 1, 2 en 3 is:

1. "De soep wordt niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend" en "eerst zien en dan geloven" (kwestie van het blik clichés eens open te trekken). Ik wil het wel nog eens zien dat we idd naar structureer significant hogere rente gaan. Het is niet mijn persoonlijk basisscenario. Maar laat dat vooral iedereen voor zichzelf uitmaken. Ik heb niet de pretentie te zeggen dat ik over een glazen bol beschik.

2. Op de werking en winstgevendheid van de GVV's als bedrijven:
wat plussen en minnen die compenserend werken. Hogere financieringskost over een periode van jaren, maar ook hogere huurinkomsten door indexatie. Minder/geen positieve herwaarderingen, met wat meer nood aan vers kapitaal voor de groei-GVV's.

3. Op de koers kan (en zal hoogstwaarschijnlijk) wel wat impact zijn. Zeker in een eerste fase. Uit een aantal onderzoeken die ik heb gelezen (niet zelf uitgevoerd, en je weet dat je met cijfers en statistieken alle kanten uitkan) bleek dat er in het verleden (de onderzoeken sloegen op de VS > US REITs) zelfs meer periodes waren waarin "de REITs" (ook daarin zal je grote verschillen gehad hebben tussen de verschillende subsegmenten van REITs) positief presteerden (als belegging) in tijden van oplopende rente, dan dat ze een negatieve prestatie lieten optekenen in tijden van oplopende rente.

Op basis van m'n eigen ervaring is er altijd wel een felle initiële reactie. Maar na verloop van tijd komt de kwaliteit toch weer bovendrijven en worden de groeiverhalen weer opgepikt. Constateringen uit het verleden zijn weliswaar geen garantie voor toekomstige events


Na al die nuance nu eindelijk een concreet antwoord op je concrete vraag:

Hedging van de portefeuille.
Wat je op verschillende manieren kan doen.
Er zitten wat financials in die in principe sterker kunnen presteren bij wat hogere rente.
En er zit ook wat zogeheten "value" in. Dat deeltje vd portefeuille dat jarenlang een gigantische lagger is geweest doet het meestal wonderwel goed als de rentevoeten nog eens een teken van leven geven.
Voor zover de schommelingen vd portefeuille een aandachtspunt zijn uiteraard.
En zoals gezegd zijn er nog andere manieren ook mogelijk. Maar iedere indekking zorgt wel op een of andere manier voor minder resources om aan de kernstrategie te werken (voor zover die er is).

Laat gerust ook weten wat je eigen aanpak is, en waarom.

Bedankt aan degenen die zich doorheen gans de tekst hebben geworsteld . 'k Heb het zelf niet meer herlezen, dus typo's en/of niet-afgewerkte constructies zijn mogelijk.

Waauw, bedankt voor deze uiteenzetting, Afro!

Vooral om de nuances op de voorgrond te halen. Nog te vaak wordt er vertrokken vanuit eenvoudige vuistregels, zoals: al de rente stijgt, dalen GVV's (en obligaties). De realiteit is oneindig veel complexer, met vele factoren die meespelen in verschillende richtingen. Niet zelden ook irrationele sentimenten.
Ik deel de ervaring dat er veel feller wordt gereageerd op het nieuws van rentestijgingen, dan op de reële impact.

Zelf kijk ik eigenlijk nooit naar de onderliggende cijfers van een bedrijf. Ik heb daar noch de kennis, noch het geduld voor, en ik ga ervan uit dat er voldoende deskundigen rondlopen die met een rood vlaggetje gaan zwaaien als een bedrijf het al te bont maakt. Ik ben een echte langetermijnbelegger, en ik zal dan ook helemaal niets doen om te proberen anticiperen op een (al-dan-niet) stijgende rente.

Er wordt doorgaans meer geld verloren bij het anticiperen op koersdalingen, dan door de koersdalingen zelf.

Afrodiziak schreef: ↑2 oktober 2021, 16:41 Bedankt aan degenen die zich doorheen gans de tekst hebben geworsteld . 'k Heb het zelf niet meer herlezen, dus typo's en/of niet-afgewerkte constructies zijn mogelijk.

Graag gedaan.
Mooie tekst met de nodige nuances inderdaad. Zie ik graag, de meeste dingen zijn niet zwart-wit.

Afrodiziak schreef: ↑2 oktober 2021, 16:41 Laat gerust ook weten wat je eigen aanpak is, en waarom.

Ik spreid gewoon op alle mogelijke (edit: "alle" ook te nuanceren: "die ik denk te begrijpen/kunnen") manieren, misschien zelfs wat te veel
Zo heb ik bv. 12 GVVs in mijn buy-and-hold Belgische (dividend)aandelen port, naast nog ~30 andere van divers pluimage.

Bedankt voor de goede uitleg, duidelijk

Ja, mooie uitleg. Bedankt om dat allemaal te willen uittypen!
Slotconclusie blijft voor mij onveranderd: onzekerheid is part of the game. Het contra-inuitief het ook moge lijken: soms is niets doen het beste.

Afrodiziak schreef: ↑2 oktober 2021, 16:41

DonDraper schreef: ↑29 september 2021, 19:31 Wat doen diegene die redelijk zwaar in vastgoed zitten? Enkele maatregelen om hun winsten af te schermen? Het is namelijk niet ondenkbaar dat de rente de komende jaren weer stijgt.

Don,

Een eenvoudige vraag, waar ik eenvoudig zal op antwoorden, na eerst wat dieper op de "problematiek" in te gaan. Wil je het eenvoudige antwoord, scroll dan meteen helemaal door naar het einde

Het onderwerp van je vraag bevat immers meerdere dimensies, wat je kan opmaken uit de verschillende soorten antwoorden die je hebt gekregen van de andere forumleden. Sommigen focussen zich op de belegging zelf, en de impact van een potentiële rentestijging daarop (bvb Jhn met stijgend dividendrendement bij lagere koersen) en anderen op de impact op de bedrijven zelf (Zwygy met rente-indekkingen, en Denfi met de huurindexering).

Dus, ik zal proberen een genuanceerd verhaal te brengen.

Dank voor het uitgebreide antwoord!

Ikzelf doe voorlopig nog altijd niets hieromtrent.

Je zou voor sommige GVV's misschien kunnen werken met opties om de winsten te beschermen.
Maar zelf heb ik geen ervaring met opties. Bovendien zullen de betaalde premies ook weer wegen op het rendement of houden sommige opties dan weer wat meer risico in.

Of je kan er een stoploss opzetten, met het risico om het in een dip te verkopen.

Dus voorlopig lijkt het mij het best om het bij de eerste optie te houden, namelijk niets doen. Of eventueel bijkopen als er zich een ferme dip voordoet.

DonDraper schreef: ↑4 oktober 2021, 15:42 Of je kan er een stoploss opzetten, met het risico om het in een dip te verkopen.

Zeker in het geval van GVVs garandeert je dat helemaal niet dat je aan de stoploss prijs verkoopt. Een kortstondige dip kan je dan heel veel geld kosten.

Je zou je misschien kunnen indekken tegen rentestijging door zelf financials te kopen en verzekeringen. KBC (Ancora) en Ageas bijvoorbeeld.

sintorama schreef: ↑7 oktober 2021, 16:58 Je zou je misschien kunnen indekken tegen rentestijging door zelf financials te kopen en verzekeringen. KBC (Ancora) en Ageas bijvoorbeeld.

=====>

Afrodiziak schreef: ↑2 oktober 2021, 16:41
Na al die nuance nu eindelijk een concreet antwoord op je concrete vraag:

Hedging van de portefeuille.
Wat je op verschillende manieren kan doen.
Er zitten wat financials in die in principe sterker kunnen presteren bij wat hogere rente.
En er zit ook wat zogeheten "value" in. Dat deeltje vd portefeuille dat jarenlang een gigantische lagger is geweest doet het meestal wonderwel goed als de rentevoeten nog eens een teken van leven geven.
Voor zover de schommelingen vd portefeuille een aandachtspunt zijn uiteraard.
En zoals gezegd zijn er nog andere manieren ook mogelijk. Maar iedere indekking zorgt wel op een of andere manier voor minder resources om aan de kernstrategie te werken (voor zover die er is).

Zonder op jou persoonlijk te willen schieten Sinto, geef je nu eigenlijk een voorbeeld van (1 van) de reden(en) waarom ik hier amper nog post: mensen lezen het toch niet (grondig). Waarom eigenlijk tijd stoppen om een "kaderstuk" te brengen, en enkele concrete manieren om een bepaalde problematiek (aangekaart door een forumlid) aan te pakken, als dat dan toch maar diagonaal gelezen wordt, en 1 van die oplossingen dan een paar dagen later door iemand anders als oplossing wordt aangebracht ?

Dan denk ik: ach, laat vallen. It ain't worth it.

Mensen hebben blijkbaar liever hapklare brokken.

Maar tegelijk vraagt men zich hier dan ook af waarom "alle goeie posters zijn verdwenen".

EarthNvstr1 schreef: ↑2 oktober 2021, 19:07 Zo heb ik bv. 12 GVVs in mijn buy-and-hold Belgische (dividend)aandelen port, naast nog ~30 andere van divers pluimage.

Aha, da's op jouw portefeuille dat de EPRA Belgium Index gebaseerd is !


40-tal verschillende posities: het kan altijd nog ruimer natuurlijk, maar het kan toch al tellen.
"Vroeger" had ik ook een portefeuille van ruim een 30-tal posities.
Sinds pakweg 5 jaar de aanpak bijgestuurd:

Nog maximaal 20 posities, en als het kan zelfs minder. En dat kan perfect. Op dit moment 17 posities.
Het dwingt je om (strenge) criteria te bepalen én je er aan te houden.

Hangt natuurlijk wat van je aanpak af.

Als je gaat voor een aantal "gokjes/longshots/moonshots", dan neem je er wellicht wat meer van op, met wellicht een wat kleinere "ticket size".
Zijn het meer "zekerheden" (en ja, ik besef dat gokje <> zekerheid zéér relatief is, but you get the picture) die je voor lange termijn aanhoudt en wil in accumuleren/compounden, dan is 40 of zelfs 30 een onnodig groot aantal posities. Ik hou ze (de portefeuille) liever wat meer gestroomlijnd.