Mooie duiding Afro.
Artikeltje in de tijd hierover vanmorgen kunnen overslaan

Wat Cofinimmo betreft, wijst Kepler erop dat, hoewel de onderneming dit jaar voor meer dan 60 procent aan de gezondheidszorg is blootgesteld, de 15 procent voorheffing niet mag worden toegepast op het dividend over 2021 dat in 2022 wordt uitgekeerd.

"Hieruit blijkt hoe onbetrouwbaar de Belgische staat is als het gaat om het inhouden van belasting”, concludeerde Kepler.


Bron: Beursduivel

Waarom ben ik niet verbaasd?

Is hetzelfde als kiezen voor kapitaliserende ipv distribuerende fondsen omwille van de fiscaliteit. Is er dan iemand die bij zijn volle verstand is en denkt dat meerwaarden onbelast zullen blijven?

Wat vooral opvalt is dat Cofinimmo ook ZELF in de val getrapt is. Dat de particuliere belegger goedgelovig is kan ik ergens nog plaatsen, maar dat de leiding van een beursgenoteerde firma dat ook is...

Het zou pure "Karma is a bitch" voor de fiscale administratie zijn mocht Cofinimmo morgen de verkoop van haar gehele distributienetwerk- en kantoorportefeuille aankondigen, en de resterende portefeuille voor 90 à 95% uit "voor de aangescherpte regel in aanmerking komend zorgvastgoed'" zou bestaan.

Ik moet nu denken aan Colruyt met zijn massale inkoop van aandelen. Wel nog belastingvrij en eigenlijk ook een verkapte vorm van dividenden uit te keren. Blijkbaar nog niet mogelijk dit te belasten.

sintorama schreef: ↑15 oktober 2021, 11:01 Waarom ben ik niet verbaasd?

Is hetzelfde als kiezen voor kapitaliserende ipv distribuerende fondsen omwille van de fiscaliteit. Is er dan iemand die bij zijn volle verstand is en denkt dat meerwaarden onbelast zullen blijven?

Wat vooral opvalt is dat Cofinimmo ook ZELF in de val getrapt is. Dat de particuliere belegger goedgelovig is kan ik ergens nog plaatsen, maar dat de leiding van een beursgenoteerde firma dat ook is...

Zelfs dan nog is het beter om te kiezen voor kapitaliserende fondsen want dan kan je zelf kiezen wanneer je je dividend opneemt en dus belastingen betaalt.

Afrodiziak schreef: ↑14 oktober 2021, 21:26 Alleen doet men in België graag aan loodgieterspolitiek, niet? "We lossen het probleem wel op als het zich stelt". Maar langetermijnvisie en -beleid, da's hier ongekend, onbemind en vooral: onbestaande.

Schitterende samenvatting Afro!

ignition schreef: ↑15 oktober 2021, 11:46 Zelfs dan nog is het beter om te kiezen voor kapitaliserende fondsen want dan kan je zelf kiezen wanneer je je dividend opneemt en dus belastingen betaalt.

Tot ze beslissen om kapitaliserende fondsen aan meerwaarde te belasten en distribuerende enkel op dividend te laten. Uiteraard om dat een jaar later ook weer "recht" te zetten.
En wie zegt dat enkel "gerealiseerde" meerwaarden belast zullen worden?

Merci Afro voor je post, had er zelf nog niks van gehoord. Een regelrechte schande voor de kleine belegger!
Onbetrouwbare (r)overheid, waarom trap ik er nog altijd in?

Bedankt voor je post, Afro !
Gisteren had ik het artikel al wel in De Tijd gelezen, maar daar was alleen sprake van Cofinimmo.
Ik zit al heel lang te twijfelen over wat ik ga doen met Aedifica, maar nu dat zij ook getroffen zijn door deze maatregel, weet ik het wel zeker.

Ik had hier al schrik voor dat dit zou gebeuren. Ook weer duidelijk wat de politicie wel hebben en wat niet.
Ze hebben duidelijk geen/amper andelen van cofinimmo in bezit.Wat ze duidelijk wel hebben is meer 1 woning want de voordelige fiscaliteit daarvan gaan ze dan toch behouden.

Wat de politicie lijken te vergeten (en vele anderen) is dat cofinimmo nog niet aan de 60% zorgvastgoed zit volgens de regels voor RV-verlaging. Ziekenhuizen mogen bijvoorbeeld niet worden meegeteld. Dus in 2022 gaat de regering nog geen extra inkomsten innen met deze wet wijziging.

sintorama schreef: ↑15 oktober 2021, 11:01
Wat vooral opvalt is dat Cofinimmo ook ZELF in de val getrapt is. Dat de particuliere belegger goedgelovig is kan ik ergens nog plaatsen, maar dat de leiding van een beursgenoteerde firma dat ook is...

Rare en trouwens geen correcte uitspraak. Cofinimmo heeft zijn strategie, na de crisis van 2008 aangepast waarbij ze kantoren afbouwen en zorg opbouwen. Had niks met die 60% regel te maken. Ze hebben ook meermaals medegedeeld dat ze geen rekening houden met deze regel omdat ze besefen dat die zomaar kan veranderen,wat nu ook is gebeurd.
Voor hun strategie gaat er niks veranderen.

Ik had eveneens al een vermoeden dat ze n.a.v. Cofinimmo aan die regel gingen sleutelen.

Afrodiziak schreef: ↑14 oktober 2021, 21:26 De Belgische fiscale administratie toont zich betrouwbaar ... in z'n onbetrouwbaarheid.

Dit is wel niet correct, is een politieke beslissing.
Die de administratie enkel uitvoert.

Heel wat reacties, ik reageer hier op een aantal ervan.

-----------------

optibear schreef: ↑15 oktober 2021, 11:24 Ik moet nu denken aan Colruyt met zijn massale inkoop van aandelen. Wel nog belastingvrij en eigenlijk ook een verkapte vorm van dividenden uit te keren. Blijkbaar nog niet mogelijk dit te belasten.

Optibear,
Breng ze aub niet op nog extra ideëen, ze zijn al inventief genoeg !


------------------

sintorama schreef: ↑15 oktober 2021, 11:01 Waarom ben ik niet verbaasd?
Wat vooral opvalt is dat Cofinimmo ook ZELF in de val getrapt is. Dat de particuliere belegger goedgelovig is kan ik ergens nog plaatsen, maar dat de leiding van een beursgenoteerde firma dat ook is...

Sinto,
Ik ben evenmin verbaasd.
Ook hier op het forum had ik er al voor "gewaarschuwd" dat deze mogelijkheid bestond. Net omdat er met '"repareer de wetgeving ten koste van Home Invest en de Home Invest-aandeelhouders" al een precedent was.

Toch vind ik niet dat Cofinimmo hier iets te verwijten valt.

Het was uit bezorgdheid voor de evolutie op de kantoormarkt dat Confinimmo in 2005 begon te diversifiëren naar zorgvastgoed toe. In de loop der jaren groeide het onderdeel zorgvastgoed almaar aan, door er meer in te investeren en ook geografische groei in zorgvastgoed te realiseren, en door het kantoorgedeelte stapsgewijs af te bouwen. Had de oude wetgeving blijven bestaan (slechts 15% RV op DIV indien de portefeuille voor 80% uit residentieel vastgoed bestaat), dan zou Cofinimmo net zo goed dezelfde evolutie doorgemaakt hebben.

De wetgeving wijzigde dan van 80% residentieel, naar 60% zorgvastgoed, om van de lagere RV op DIV te genieten, maar opnieuw was dit voor COFB geen criterium om extra in zorgvastgoed te investeren.

Wat wél een rol speelt in hun beslissing is: het feit dat zorgvastgoed een groeisector was, is, en naar alle waarschijnlijkheid nog zal zijn, mogelijk nog verscheidene decennia. Terwijl dit bij hun andere segmenten (kantoren, distributienetwerken) minder of niet het geval is.

Wat Cofinimmo wél gedaan heeft:

Naarmate ze er almaar meer vragen over begonnen te krijgen van aandeelhouders en analisten omdat de magische 60%-grens de afgelopen jaren almaar dichter kwam, is:

Als een goede huisvader contact opgenomen met de fiscale administratie om duidelijkheid te verkrijgen over de criteria om aan die "minstens 60% zorgvastgoed in de EER" te voldoen. Vielen bvb de wellnesscentra die Cofinimmo zelf ook als "zorg" omschreef daar volgens de fiscale administratie ook onder? (neen, trouwens). Cofinimmo vroeg die duidelijkheid aan de fiscale administratie, om ook duidelijkheid aan haar eigen aandeelhouders / de particuliere belegger te kunnen verschaffen.

Het bedrijf valt niets te verwijten, en heeft haar investeringsbeslissingen niet laten afhangen van onzekere fiscale regels mbt dividend.

Dit informatieverzoek heeft de fiscale administratie op de "problematiek" gewezen. De slapende honden werden aldus wakker gemaakt en onze politici, geen zin in "minderinkomsten", "repareerden" de wet & de fiscaliteit.

Het was Home Invest dat in 2015/2016 enkele niet-residentiële panden had verkocht, om nét wel, in plaats van nét niet, aan de toenmalige spelregels te voldoen (80% residentieel vastgoed). Dat waren toen wél "fiscaal geïnspireerde transacties".

delaby schreef: ↑15 oktober 2021, 07:31 Straks rest er enkel nog TINC om de RV bij dividenden te ontlopen. Benieuwd hoelang die dat nog zo zullen kunnen doen.

Delaby,
Zoals ik ook in m'n post van gisteren aangaf:

Mijn advies is om je bij het nemen van beleggingsbeslissingen niet te laten leiden door fiscaliteit. Vroeg of laat riskeer je immers ontgoocheld te worden. Dan "lijd" je door fiscaliteit.

Het is erg vervelend dat ons land zo'n fiscale instabiliteit / onzekerheid kent. Daarom dat mijn advies is om, als je een arbitraire keuze moet maken tussen product A (bedrijf A) of product B (bedrijf B) de fiscale parameters best niet (zwaar) laat doorwegen, en louter kiest voor de prijs/kwaliteit-gezien beste investering. Niet voor de fiscaal meest performante.
My 2 cents, en iedereen moet vooral doen wat ze zelf willen natuurlijk. Maar "mijn aanpak" voorkomt in elk geval een fiscale kater op te lopen.

Dit gezegd zijnde: TINC heeft zelf aangegeven wel nog een tijdje te kunnen doorgaan met kapitaalsverminderingen. Maar ook omtrent kapitaalsverminderingen werd de wetgeving de voorbije jaren aangepast. Niets sluit uit dat deze nog verder wordt verstrengd.

Dit eveneens gezegd zijnde, naar fiscale optimalisatie op dividenden toe: ook bij QfG valt een fiscaal zo optimaal mogelijk dividend te rapen, dankzij de privak-statuut. Maar net omwille van het privak-statuut is een dividend bij QfG hoogst "instabiel". Periodes zonder dividend worden afgewisseld met periodes met hoge coupons. Het bedrijf lijkt er de afgelopen jaren iets meer stabiliteit te willen instoppen, maar helemaal af van de beperkingen opgelegd door het privak-statuut kunnen ze niet.
Opnieuw: koop QfG niet voor fiscale redenen, koop het alleen als je het een verstandige belegging vindt, die voldoet aan je verwachten aan risico, rendement, spreiding, beleggingsstrategie, enz ...

Naar buitenlandse bedrijven toe had je bvb interessante bronheffing in Hongkong en Singapore, of het VK in bepaalde gevallen (niet voor REITs). Maar ik lees dat "Madman" Boris Johnson hier in het VK zou willen aan sleutelen. Hongkong is na jaren van relatieve onafhankelijkheid "overnight" ingelijfd door China. Met welke toekomstige impact op fiscaliteit, bedrijfsvriendelijkheid, ... ? Overnight beleg je in een ander land (figure of speech).

Nog één keer voor ons allen, om het nooit meer te vergeten:

Enkel en alleen voor de fiscaliteit voor een bepaalde belegging kiezen is geen goed idee.
Zorg dat het idee ook valabel is met minder of zelfs zonder de fiscale stimuli.

criticus schreef: ↑14 oktober 2021, 23:42 De wetgever is de onbetrouwbare partner want de fiscus voert enkel de wetten van de regering uit. De opgelopen beurskoers

en

el perro schreef: ↑15 oktober 2021, 21:58 Dit is wel niet correct, is een politieke beslissing.
Die de administratie enkel uitvoert.

Criticus en El Perro,

Ja, jullie hebben absoluut gelijk "naar de wet".
Nee, jullie hebben geen gelijk "naar de geest van de wet".

Ja, uiteraard zijn het de ministers die verantwoordelijk zijn voor het plaatsen van de finale handtekening die dergelijke "reparaties" mogelijk maken.

Maar onderschat niet welke macht/invloed/... - noem het hoe je wil - de hoge ambtenarij heeft. Het is niet minister van Peteghem zelf die dergelijke specifieke dossiers opvolgt en aan de alarmbel trekt omdat Cofinimmo niet-intentioneel voor minder inkomende fiscale opbrengsten dreigde te zorgen.

De "reparatie" van de "60% zorgvastgoed-regel" sluit naar de geest perfect aan bij de reparatie in 2016 van de "80% residentieel vastgoed-regel". Toch had onze toenmalige federale overheid een geheel andere samenstelling (Michel I) en hadden we met Van Overtveldt een minister van Financiën van gele "origine" terwijl De Croo I een sterk gewijzigde samenstelling heeft, en met Vincent Van Peteghem ook een Minister van Fin "met een ander kleurtje" heeft.

Dergelijke reparaties komen er op voorspraak van de fiscale administratie, en overstijgen het partijpolitiek gebeuren. Waarbij de wetgevende macht finaal wel de goedkeuring geeft, uiteraard. En dit na eerst de fiscale administratie opdracht te hebben gegeven om posten/reparaties/besparingen/meerinkomsten/... te vinden. Uiteraard.

Politici hebben een window of opportunity van 1 à 2 jaar waarin beleid kan worden gevoerd tussen 2 verkiezingsperiodes door. Dat window valt tussen de almaar langere periode van regeringsvorming, en de periode waarin de aanstaande verkiezingen de verstandhouding tussen de verschillende fracties ondermijnt en geen kwalitatief beleid meer toelaat, jammer genoeg. Democratie heeft ongetwijfeld vele voordelen op andere regimes, autocratieën om er eentje te noemen, maar waar de manier hoe we het bestuur van onze democratie hebben ingevuld NIET in uitblinkt – en zéker niet in België – is langetermijnbeleid.

De mekaar snel opvolgende bewindsploegen zorgen telkens voor … een nieuwe wind, met andere accenten, maar met weinig visie op lange termijn. Waar een regime als China veel sterker in is. Respect voor mensenrechten e.d. is een ander debat, maar ik wijk fel af…

In zo’n constellatie is het dus de “carry on” mentaliteit die heerst en waarvoor de wetgevende macht afhankelijk is van … input van de administratie.

De fiscale administratie had ook van mening kunnen zijn dat het in België belangrijk is om een stabiel fiscaal klimaat te hebben wat geen ruimte laat voor dergelijke reparaties. Het is de administratie die voor een stuk bewaker is of zou moeten zijn van de langetermijnvisie voor ons land, voor hun departement, voor hun verantwoordelijkheden. Maar dat is er niet, en er wordt gewoon geopteerd om dergelijk laaghangend fruit te plukken. Te plukken bij een bevolkingscategorie die geen stem heeft in het publiek debat en bij wie het voor een aantal partijen zelfs electoraal zelfs érg goed overkomt om “het geld te halen bij de rijken”.

Opnieuw:

onderschat vooral niet de macht en invloed die hoge ambtenarij heeft. Wat je op lokaal niveau ziet, is ook aanwezig op federaal niveau, en daarboven. De ministers, die komen en gaan. De ambtenarij, die blijft op post en is de bewaker van een bepaalde visie, mentaliteit, uitgangspunt, methodiek. Ja, de bevoegde minister zou dat universum kunnen veranderen. Maar die heeft in de eerste plek net dat universum nodig om de boel te laten draaien, en wil in eerste instantie liefst ook herkozen worden, en niet noodzakelijk als saneerder gekend staan. Mensen houden niet van verandering.

Afsluitend voorbeeld: denk maar eens aan de aftrek van een deel van de in Frankrijk betaalde bronheffing op Franse dividenden. De fiscale administratie lapte jarenlang de toepassing van het dubbelbelasting tussen België en Frankrijk aan z’n laars.

Fiscale optimalisatie? Voor de fiscus ja.
En dit gedurende vele jaren, terwijl ministerkabinetten intussen kwamen en weer gingen, en eens een ander kleurtje kregen (van blauw, oranje tot geel, weer blauw en weer oranje), maar de aanpak bleef dezelfde. Omdat de uitvoerende macht hier achter stond, en de wetgevende macht deze geen strobreed in de weg legde. Het is pas toen de rechterlijke macht de onwettelijkheid hiervan verklaarde dat de ambtenarij niets anders kon dan toegeven. Maar intussen wordt met de wetgevende macht al gewerkt aan … je raadt het nooit … een reparatie !!

En zo is The Circle of Life rond …

Dus ja, ik erger mij mateloos aan de stilstand in ons land en het gebrek aan besef van urgentie en het gebrek aan visie op lange termijn. Maar laten we dit debat niet over politiek voeren, en laat het ons op volgende, aangepaste quote houden:

Afrodiziak schreef: ↑14 oktober 2021, 21:26 De Belgische fiscaliteit toont zich betrouwbaar ... in z'n onbetrouwbaarheid.

annetje schreef: ↑15 oktober 2021, 15:13 Gisteren had ik het artikel al wel in De Tijd gelezen, maar daar was alleen sprake van Cofinimmo.
Ik zit al heel lang te twijfelen over wat ik ga doen met Aedifica, maar nu dat zij ook getroffen zijn door deze maatregel, weet ik het wel zeker.

Voor alle duidelijkheid Annetje:

voor Aedifica stelt zich voorlopig nog geen enkel probleem.

De nieuwe regel wordt dus "80% zorgvastgoed gelegen in de EER".

Aedifica beschikt over 93% zorgvastgoed en 7% kinderdagverblijven. Die kinderdagverblijven voldoen – hoogstwaarschijnlijk – niet aan de definitie van “zorgvastgoed” (in het kader vd bewuste wetgeving).

Blijft pakweg 85% à 90% zorgvastgoed over (Aedifica heeft immers ook wel wat medische centra als dokterspraktijken in portefeuille, wat evenmin in aanmerking komt).

Geografisch ligt 17.5% vd portefeuille in het VK. Dat VK maakt sinds de Brexit geen deel meer uit van de EER. Maar er werd wel een overgangsmaatregel voorzien (maatregelen kunnen natuurlijk altijd wel “gerepareerd” worden), waardoor het Britse vastgoed pas vanaf 2026 als “niet meer in de EER gelegen” zou beschouwd worden. Tot 2026 – en als Aedifica z’n kinderdagverblijf- en medische centra die geen “puur zorgvastgoed” is NIET extreem uitbreidt tegen die datum – is er voor het Aedifica-dividend dus niets aan de hand.

Wat na 2026?
Da’s immers tegelijkertijd heel ver weg, maar tegelijk is het “morgen”.

• De kinderdagverblijven geen core-activiteit voor Aedifica. Ze kwamen in portefeuille door de overname van Hoivatilat. Het zorgt voor enige diversificatie vd activiteiten. Het bleek niet coronaproof te zijn tijdens de eerste lockdowns. Maar vooral: het is niet hun corestrategie. Het zijn niet hun gebruikelijke klanten (de Korians van deze wereld) en die ze volgen naar andere landen. Er is geen consolidatie op Europees niveau aan de gang binnen kinderdagverblijven, zoals bij zorgvastgoed wél het geval is, en wat 1 vd drivers achter de verwachte groei is.
Aedifica is niet gehaast om deze acitiviteit af te stoten. Maar zal ze naar mijn mening ook geen 10, of zelfs geen 5 jaar, bijhouden. Dus dat deeltje zal vermoedelijk wegvallen.

• Blijft over: het “geografische probleem”: het VK. Wie weet zit het VK binnen 5j weer binnen de EU. Probleem opgelost (voor ons als beleggers). Nieuwe uitdaging voor “de fiscale administratie” (sorry not sorry Criticus en El Perro ) . Hoe de geografische expansie verder zal verlopen is moeilijk exact te voorspellen. Maar dat Aedifica in z’n grote landen (Duitsland, Finland, maar ook … het VK) verder zal blijven investeren en groeien is zeer waarschijnlijk en ook wat het management aangeeft.

• Dus ja, als de zaken blijven zoals ze er nu bijliggen riskeren de AED-beleggers binnen 5j een verhoging van de RV op het DIV van 15% naar 30%.
Is dat erg?
Voor het dividendrendement van de particuliere belegger is dat een streep door de rekening. Voor institutionele beleggers, die bij een bedrijf met een marktcap zoals Aedifica intussen ruimschoots de meerderheid van de aandelen in bezig hebben, is dat meestal geen probleem. Op de koers hoeft dat dus geen impact te hebben. Zolang het bedrijf blijft doen waar het succesvol is in geweest sinds de oprichting zal die verhoging van de RV dus een non-event zijn voor het aandeel en zeker voor het bedrijf zelf.

• Wie er aandeelhouder van is of van wordt kan er wel best nu al rekening mee houden. Het dividendrendement dat je netto haalt, zal ondanks stijgende dividenden de komende jaren, binnen 5j een knauw krijgen.
Wat AED daarom geen slechte investering maakt.