Denfi schreef: ↑31 oktober 2021, 13:22 Ik probeer om zoveel mogelijk emoties uit te sluiten bij investeringen en mij te houden aan bepaalde regels. Een pay-out van +100% is uitsluiting. Zoals je zelf zegt zijn ze bezig met dit te veranderen maar op dit moment zitten ze nog aan +100%.

Iedereen hanteert een andere methode en gelukkig maar. Zou nogal saai zijn als we allemaal dezelfde beslissingen zouden nemen, en iedereen altijd dezelfde mening heeft.

Het voordeel van jouw aanpak is dat ze meer zekerheid biedt. Het nadeel ervan is dat ze gebaseerd is op het verleden, en je dus wat achter de feiten aanholt. Door te wachten tot een verwacht evenement zich voordoet is er soms/vaak al een deel van de potentiële opbrengst van tafel.

Door aandacht te schenken aan uitspraken over hun strategie in kwartaal en jaarverslagen en door te praten met en te luisteren naar "het bedrijf" telkens de gelegenheid zich voordoet (webinar, events, conf calls, AV, ...) kon in dit concreet geval (HOMI) al enkele jaren geleden gezien worden dat de weg naar een dividend dat gedekt wordt door het courant resultaat was ingezet.
En ik zie er in de resultatenrapporten sindsdien ook telkens bevestiging van.

Als ik door hun gewijzigde strategie zie dat het in de juiste richting beweegt, dan wacht ik niet tot die 100% dividendcoverage door courant resultaat ook effectief een feit is. Erop anticiperen is vaak lucratiever.

Vandaag weet ook iedereen al dat VGP een mooi groeibedrijf is. Maar beter was van er enkele jaren geleden op te anticiperen, toen het eigenlijk ook wel al duidelijk was dat het bedrijf voor een sterke groeispurt stond, maar de koers wel maar een fractie was van de huidige.

Denfi schreef: ↑31 oktober 2021, 13:22 Als Homi onverwacht niet genoeg kan verkopen(en eventueel dividend moet verlagen) zie ik de koers zakken. Voorlopig wacht ik af tot ze effectief onder de 100% kunnen gaan.

Don't fully agree.
1. Het bedrijf beschikt sowieso wel over uitkeerbare reserves, dus pakweg 1j kan daar zonder probleem uit geput worden. Dus een jaartje onvoldoende verkopen hoefde/hoeft zeker niet te betekenen dat het dividend absoluut moet verlaagd worden (wat jammer zou zijn, want HOMI is nu de énige GVV met een trackrecord van een onafgebroken stijgend dividend, jaar na jaar, intussen al +20j.
2. Als er 1 GVV is die relatief makkelijk ieder jaar wel wat verkopen te realiseren, dan is het een residentiële GVV als HOMI wel. Woonunits spreken het grootst mogelijke doelpubliek aan. Er zijn exponentieel veel meer potentiële geïnteresseerden om een woonunit te kopen, dan dat er kopers zijn voor retailpanden, kantoren, logistieke of kantorenpanden.
Ook al lag de payout dus hoger dan 100% als je hem berekende tov de courante winst, wat mij betreft was dat niet de correcte rekenmethode, en diende de payout berekend te worden tov de UITKEERBARE winst, waarin ook de meerwaarden uit verkopen vervat zaten. Tov die uitkeerbare winst zat de payout enkel in 2018 te hoog (boven 100%), alle jaren voordien en nadien was dit niet het geval.
Maw: die jaarlijkse verkopen konden voor HOMI als een recurrent gegeven beschouwd worden.

Maar het punt stelt zich, zoals eerder gesteld, intussen al véél minder, en het blijft verder de juiste richting uitgaan. Rekening houdend met de pipeline van de komende jaren zou het mij sterk verbazen mocht HOMI er NIET in slagen het dividend binnen dit en enkele jaren volledig te coveren door de courante winst.
Tegen dan "heeft iedereen het gezien". En ligt de waardering MOGELIJK ook weer wat hoger.

Zeg ik daarmee dat je absoluut moet kopen?
Verre van. Ik vind het net verstandig dat je een systeem hebt en je er aan houdt.
Ik wil slechts duidelijk maken dat er ook andere aanpakken zijn, die daarom niet slechter zijn. Jij wil bevestiging zien, en houdt dus sterk rekening met wat je in de achteruitkijkspiegel ziet. Ik kijk ook eerst in de achteruitkijkspiegel - erg grondig zelfs - maar hecht vervolgens meer belang aan wat ik in de voorruit op mij zie afkomen (de toekomst)

Denfi schreef: ↑31 oktober 2021, 13:22 Voor residentieel vastgoed kijk ik op dit moment naar de vastgoedontwikkelaar Immobel(nog niet in port).

Op dat vlak (vooruit kijken) is Immobel een treffend voorbeeld. Ik heb graag bedrijven met een mooi dividendtrackrecord. Dat vertelt iets over een bedrijf. Als je het historisch dividendtrackrecord van Immobel er zou bijnemen, dan zie je ENORME schommelingen. Jaren met heel hoge coupons werden opgevolgd door jaren zonder dividend. Geenszins mijn geprefereerde dividendtrackrecord van onafgebroken jaarlijkse stijgingen.

Maar ...
Door de fusie met Alfin en de intrede van Marnix Galle werd Immobel een ander bedrijf. Meer gefocust op residentieel (wat de inkomsten wat recurrenter maakt), actief in minder landen, minder afhankelijk van de verkoop van 1 of 2 kantoren per jaar die dan het resultaat van dat jaar maakten (of kraakten als de verkoop dat jaar niet lukte).

Punt is: door te blijven kijken naar het verleden, en niet in te zien dat het een nieuw bedrijf is beoordeelt men het bedrijf niet correct.

Je doet - naar mijn mening - zeker niets verkeerd door naar Immobel te kijken.

Denfi schreef: ↑31 oktober 2021, 13:22 QRF geloof ik dan weer niet in, deze zet ik samen met vastned onderaan bij de kneusjes van GVV.

Persoonlijk zet ik eerst en vooral graag in op de juiste sectoren/subsegmenten. Waarin ik dan op zoek ga naar de meest interessante spelers. Een goedkope waardering wil niet altijd zeggen dat het de best mogelijke deal is. Quality comes at a price, al moet men natuurlijk ook niet overbetalen. Dit gezegd zijnde is premie op NAV voor mij geen dealbreaker, wat bij "velen" wel het geval is. Da's een - naar mijn mening - verkeerd uitgangspunt.

Retail was duidelijk geen "place to be", geen sector met rugwind, dus mijn exposure aan deze sector was zeer laag. Binnen de verschillende subgmenten (golden mile, winkelcentra, out-of-town en in deze subsegmenten is dan nog eens verdere specialisatie mogelijk) was de voorkeur duidelijk out-of-town omwille van extreem veel lagere huurprijzen, wat het voor retailers betaalbaarder houdt, en de bereikbaarheidsproblematiek. En toen hadden we het zelfs nog niet over COVID, wat op out-of-town retail een lagere impact had.

Qrf en Vastned zijn beide gefocust op "golden mile".

Vastned Belgium vind ik qua portfolio iets kwalitatiever, ze zitten meer in de topsteden.
Maar zo zijn toch zooooooo weinig ambitieus ...
Groei of de portefeuille uitbouwen wordt niet nagestreefd, de NAV gaat dan ook al jaren helemaal nergens heen. Wat zich dan ook uit in de koers van het aandeel. Het feit dat men altijd 100% van het dividend uitkeerde hielp ook al niet om de portefeuille eens wat uit te breiden.

Bij Qrf had het vorige management niet echt fantastisch werk geleverd. Ik kan het hoogstens als "matig" omschrijven.
Sinds de Vanmoerkerkes de grootste aandeelhouder zijn, en William VM aan het roer staat is er duidelijk een andere dynamiek. Grote kuis werd gehouden. Veel verkopen, veel afwaarderingen, conflicten met huurders (H&M) werden beëindigd. En sindsdien, stilaan, enige tekenen van beterschap, of minstens een andere aanpak.
Enkele herontwikkelingen met grotere spelers, waaruit ze vooral willen leren, en hopelijk wat meerwaarde realiseren.
Een investering in bvb het Rijksarchief van Brugge (verhuurd op LT aan overheid, dus zekerheid qua inkomsten) verschilt duidelijk van de vroegere aanpak.
Sanering van de kosten, en meer zaken zelf doen ipv ze uit te besteden, wat blijkbaar de kwaliteit vd service naar de huurders ten goede kwam. Althans naar eigen zeggen van het huidige management (ze gaan natuurlijk niets zeggen mochten ze sléchtere service leveren dan voorheen)
Het "nieuwe management" is nog jong, maar heeft toch een aantal verstandige stappen gezet. Durft duidelijk een andere richting uit te gaan.
Intussen is er voor de bestaande aandeelhouders wel een pak waarde vernietigd.

Denfi schreef: ↑31 oktober 2021, 13:22 Wat is de nieuwe aanpak bij Befimmo? Ik heb deze gvv nooit gevolgd omdat deze 100% in kantor zat.

Nieuwe bazen, nieuwe wetten, en ook hier zie je een andere aanpak qua communicatie bvb.

Groot pijnpunt bij Befimmo was vooral: timing.

Van enkele grote panden verliep het einde van het huurcontract (dat niet verlengd werd) tegelijk. Gevolg: huurinkomsten die wegvielen + zware investeringen om de gebouwen weer aantrekkelijk te maken voor nieuwe huurders. Dat heeft een zware impact op het resultaat.

Dit proces is al enkele jaren aan de gang. Dit jaar (of volgend jaar) zal waarschijnlijk het "rock bottom" punt zijn, waarna EPS & DPS weer deftig kunnen beginnen toenemen vanaf 2024.
Het feit dat men in dezelfde periode een belang nam in flexoffice operator Silversquare is - naar de toekomst toe - strategisch wel een goeie zet, maar vooralsnog draagt S.S. negatief bij tot het resultaat (dat dus sowieso al onder druk stond door de weggevallen huurinkomsten + zware investeringen).

De nieuwe strategie bestaat er duidelijk in om wat dynamischer met de portefeuille om te gaan.
* Iets sneller winst realiseren op panden die al een decennium of langer in portefeuille zijn. Waardoor men meerwaarde realiseert (en men zelf niet telkens moet renoveren).
* De niet-core panden "in de provincie" en in Brussel "decentralised" van de hand doen en meer focussen op goede steden/locaties.
* Waar men, als men dan toch een pand renoveert, vaak wat ruimte voorziet voor Silversquare en op die manier een netwerk over gans België uitbouwt ("gans België", maar enkel op locaties that make sense, dus grote steden, en met goede mobilteit)

Ik denk dat er vanaf dit punt geld valt te verdienen met Befimmo, maar de vraag is of het nu al hét goede instapmoment is. Het kan net zo goed nog 2 jaar dead money blijven, alvorens er weer wat schot in de zaak zit. Intussen is het aandeel op basis van het huidig resultaat helemaal niet goedkoop, en is het dividendrendement ook niet meer royaal te noemen. Hier instappen is dus opnieuw een zaak van vooruit te kijken. En meer dan waarschijnlijk zal het, als men wacht tot alles zich realiseert in de resultaten, opnieuw te laat zijn omdat the lowest hanging fruit al zal geplukt zijn.

Ik volg het verder op en speel "the waiting game" om niet gedurende jaren op dead money te zitten. Maar 't is zeker niet iets die tot de core portfolio zou behoren - als ik zou toeslaan - dus mis ik de kans is dat ook helemaal niet erg. Er staat meer dan genoeg op de watchlist


PS: ik wou dus eigenlijk KORT reageren. Maar eenmaal ik er aan begin ...

annetje schreef: ↑16 oktober 2021, 16:48 En net toen ik wou verkopen, was er weer een kapitaalverhoging (waar wij niet aan mochten meedoen !), waardoor ik in mei wellicht weer met dezelfde dividend-miserie zit.

Annetje,

Ik maak hieruit op dat je - net zoals een hoop andere beleggers - "gefrustreerd" bent door de introductie van de ABB, waar GVV's sindsdien vaker gebruik van maken, en niet langer uitsluitend vd kapitaalverhoging met voorkeurrecht.

Ik begrijp die frustratie, maar dit is hoe ik het zie:

* Een kapitaalverhoging met voorkeurrecht is een tijdrovende operatie. In tegenstelling tot een ABB die wordt voorbehouden voor "gesofisticeerde beleggers" is voor een kapitaalverhoging met voorkeurrecht een door het FSMA goedgekeurd prospectus nodig omdat men met deze kapitaaloperatie ook "de kleine belegger" aanspreekt.

Hoe vaak heb jij al zo'n prospectus bij een kapitaalverhoging van voor naar achter verslonden?
Alleen al omdat het zulke kleppers zijn.
Maar zo'n klepper maakt zichzelf niet, waar dus veel tijd en moeite en geld inkruipt om het tot stand te brengen.
Da's tijd dat het bedrijf niet kan besteden aan z'n core activiteit die uiteindelijk ons als aandeelhouders ten goede komt (if all goes well). Ik heb veel liever dat het bedrijf business kan doen, dan dat het eindelijk tijd moet spenderen aan rapportering & documentatie BOVENOP de reeds bestaande verplichte rapportering.

* Op financieel vlak zijn er ook een aantal kosten die wegvallen bij zo'n ABB tov een kapitaalverhoging met voorkeurrecht. Alhoewel de banken die de ABB begeleiden dit uiteraard niet gratis doen.

* Het bedrijf kan ontzettend veel sneller schakelen bij een ABB tov een kapitaalverhoging met voorkeurrecht. In het laatste geval is het een proces dat maanden kan duren. In het eerste geval kan het "bij wijze van spreken" overnight gebeuren: je kan vandaag een grote slag slaan door een grote portefeuille te kopen, maar het ontbreekt je aan eigen vermogen > je spreekt de banken aan om een ABB te organiseren en "bij wijze van spreken" heb je daags nadien vers kapitaal. Die flexibiliteit ontbreekt volledig met een klassieke kapitaalverhoging met voorkeurrecht.

"Vroeger", bij de klassieke kapitaalverhoging, zag je ze meestal ook al maanden op voorhand afkomen (op basis van de schuldgraad en de omvang van de projectenpipeline) wat vaak op de koers woog. Bij een ABB wordt snel ingegrepen, en hangt de operatie geen maanden boven de koers.

* Het argument dat de discount om in te tekenen wegvalt, of dat het niet eerlijk is dat de gesofisticeerde beleggers discount krijgen is - m.i. - ook een non-argument. Heel vaak/bijna altijd opent de koers bij heropening na een ABB LAGER of op hetzelfde niveau als dat van de intekenprijs vd ABB. Je kan maw dus aan dezelfde koers kopen als de gesofisticeerde beleggers. Soms zelfs aan een betere koers.

Bij een klassieke kapitaalverhoging met voorkeurrecht lijkt de discount hoger, maar dat is vooral optisch aangezien je het voorkeurrecht ook zelf "betaald" hebt dmv een sterk gedaalde koers.

* Tenslotte verruimt bij een ABB het bedrijf z'n aandeelhouderschap. Een significante positie via de beurs opbouwen, of door voorkeurrechten bij een klassieke kapitaalverhoging aan te kopen, is voor grote beleggers niet altijd mogelijk zonder de koers significant te beïnvloeden.
Bij een ABB is het perfect mogelijk wél een significante positie te nemen zonder de koers te beïnvloeden.
Sterker nog: hoe meer vraag vanwege institutionelen tijdens zo'n ABB, hoe beter, aangezien dat een gunstige invloed heeft op het niveau van discount dat moet worden toegestaan. Hoe meer vraag & interesse, hoe waarschijnlijker dat de discount laag kan worden gehouden.

Ik begrijp de verzuchting uiteraard wel. Maar het ABB is écht wel een nuttige extra tool in de toolbox die absoluut z'n voordelen heeft.
Of beter gezegd: waarbij de voordelen méér doorwegen tov de nadelen.

Ik vermeld verder nog dat in veel andere landen REITs al over deze mogelijheid beschikten. Daar is de ABB vaak de enige manier waarop kapitaalverhogingen nog worden doorgevoerd.

Dat ze aan ABB doen omdat dit voor de GVV goed uitkomt snap ik, geen punt.

Maar ze zouden toch ook nu en dan eens de bestaande aandeelhouders kunnen verwennen met een kapitaalverhoging

Misschien naïef van mij, maar dat zorgt wel voor aandeelhouders tevredenheid, wat ook belangrijk is.
Want tenslotte, wie wil niet wat extra aandelen aan een lagere koers!

troglodytes schreef: ↑21 oktober 2021, 15:49 Nieuw boek over GVV's uit van Gert De Mesure.
https://twitter.com/gertdemesure/status ... gr%5Etweet

"Na 3 maanden van hard labeur, is het zover: ons nieuw boek 'GVV's van A tot X, beleggen in beursgenoteerd vastgoed in België en in het buitenland' is ingeblikt en gedrukt. Het is goed voor 295 blz 'leesplezier'. Onze uitgave van september 2017 omvatte slechts 140 blz. Naast een algemeen deel met praktijkvoorbeelden (80 blz) belichten we de 17 GVV's, ex-GVV Nextensa en de toekomstige GVV Forum Estates. We besteden ook uitgebreid aandacht aan 14 Europese vastgoedgroepen en aan een Britse infrastructuurgroep. Bestellen rechtstreeks bij ons. "

Komt Inclusio ook aan bod in dit boek?

Afrodiziak schreef: ↑31 oktober 2021, 18:52 Ik begrijp de verzuchting uiteraard wel. Maar het ABB is écht wel een nuttige extra tool in de toolbox die absoluut z'n voordelen heeft.

Dank voor je verhelderende uitleg. Weer wat bijgeleerd .
Maar ik sluit me ook aan bij Jhn :

Jhn schreef: ↑1 november 2021, 08:28 Misschien naïef van mij, maar dat zorgt wel voor aandeelhouders tevredenheid, wat ook belangrijk is.

De aandeelhouders ontevredenheid is er momenteel, zei het voornamelijk door Binck die steevast te weinig dividend uitkeert in het geval van een kapitaalverhoging .
Zodra ze ex div gaan in mei, ga ik beslissen of ik ze ga verkopen dan wel laten transfereren. Misschien is dat laatste een beter idee .

Ik heb aan vraag aansluitend bij annetje haar verzuchting.
Momenteel heb ik bij Saxo een lijn met ISIN BE6328934722.
Klopt het dat dit coupon nr28 van AED is die zal worden uitbetaald in mei 2022?

Polled schreef: ↑1 november 2021, 16:42 Ik heb aan vraag aansluitend bij annetje haar verzuchting.
Momenteel heb ik bij Saxo een lijn met ISIN BE6328934722.
Klopt het dat dit coupon nr28 van AED is die zal worden uitbetaald in mei 2022?

BE6328934722 is inderdaad AED.
Ofwel is die lijn dus je aandelen van AED, ofwel zal dat inderdaad coupon 28 van AED zijn.

https://aedifica.eu/nl/investeerders/aa ... kjaar-2021

Ik ga pas volgend weekend over naar Saxo, dus ik kan alleen zien wat ik bij Binck te zien krijg.

Afrodiziak schreef: ↑31 oktober 2021, 18:05
Tegen dan "heeft iedereen het gezien". En ligt de waardering MOGELIJK ook weer wat hoger.

Als je gelijkt krijgt, heb je wel een goed punt ivm HOMI.
Ik kijk ook wel vooruit,daarom dat ik Cofinimmo heb aangekocht (deze paste wel bij mijn regels :p )

Afrodiziak schreef: ↑31 oktober 2021, 18:05 Retail was duidelijk geen "place to be", geen sector met rugwind, dus mijn exposure aan deze sector was zeer laag. Binnen de verschillende subgmenten (golden mile, winkelcentra, out-of-town en in deze subsegmenten is dan nog eens verdere specialisatie mogelijk) was de voorkeur duidelijk out-of-town omwille van extreem veel lagere huurprijzen, wat het voor retailers betaalbaarder houdt, en de bereikbaarheidsproblematiek. En toen hadden we het zelfs nog niet over COVID, wat op out-of-town retail een lagere impact had.

Geef ik je helemaal gelijk in.Veel mensen zien ook niet in dat winkelvastgoed het al voor Corona moeilijk had. Ik heb dan ook geen winkelvastgoed GVV,met uitzondering van RET. Perifeer vastgoed heeft nog wel zijn plaatst.
Tijdens mijn eerste aankoop van RET stonden ook ascencio en WEHB op mijn lijst. De eerste vond ik kwalitatief minder.WEHB nog lang over getwijfeld,uiteindelijk (gelukkig) niet aangekocht omdat ik signalen opving dat koopcentrums op hun retour zijn/waren.

Afrodiziak schreef: ↑31 oktober 2021, 18:05 Intussen is het aandeel op basis van het huidig resultaat helemaal niet goedkoop, en is het dividendrendement ook niet meer royaal te noemen.

Deze snap ik niet goed? Befimmo staat toch genoteerd met een discount van ongeveer 40%.Het dividentrendement (+4%) lijkt mij toch ook aan de hogere kant in vergelijking met meeste GVV.

Afrodiziak schreef: ↑31 oktober 2021, 18:05 PS: ik wou dus eigenlijk KORT reageren. Maar eenmaal ik er aan begin ...

Helemaal niet erg Ik vind het leuk om te lezen. Jij (samen met Belca) hebt mijn jaren geleden mijn aandacht getrokken voor GVV(toen hadden ze een andere naam).Ik was toen zelfs nog niet geregistreerd op dit forum. Aankopen deed ik niet direct,ik vond vastgoedaandelen maar een saaie bedoening. Nooit gedacht dat ze jaren later, toch een belangrijke positie in mijn aandelen port zouden hebben :p

Immobel is vandaag een opvallende daler met 4,05% en dit ook op een hoger volume van meer dan 12.000 stuks.
Iemand die hier een reden voor kan bedenken?
Rentes zijn gedaald wat meestal gunstig is voor vastgoedaandelen.

Het enige wat ik als reden kan zien zijn insiders die misschien hogere bedragen hebben gekregen bij de intekening van de nieuwe obligatie die niet zo een groot succes was. (normaal meermaals overschreven en nu krijgt men bij de meeste banken het gevraagde bedrag)

Het is menselijk om bij elke gebeurtenis een logische verklaring te zoeken. Van zodra je die gevonden hebt valt er een soort mentale onrust weg, los van of dat ook de werkelijke oorzaak is. Niet elke gebeurtenis heeft een oorzaak. En bovendien, wat maakt het uit? Korte termijnruis moet je leren negeren.

Afrodiziak schreef: ↑31 oktober 2021, 18:05 Ik denk dat er vanaf dit punt geld valt te verdienen met Befimmo, maar de vraag is of het nu al hét goede instapmoment is. Het kan net zo goed nog 2 jaar dead money blijven, alvorens er weer wat schot in de zaak zit. Intussen is het aandeel op basis van het huidig resultaat helemaal niet goedkoop, en is het dividendrendement ook niet meer royaal te noemen. Hier instappen is dus opnieuw een zaak van vooruit te kijken. En meer dan waarschijnlijk zal het, als men wacht tot alles zich realiseert in de resultaten, opnieuw te laat zijn omdat the lowest hanging fruit al zal geplukt zijn.

PS: ik wou dus eigenlijk KORT reageren. Maar eenmaal ik er aan begin ...

Bedankt Afro, voor deze uitgebreide bijdragen!

Ik was zelf ook al tot de conclusie gekomen dat Befimmo wellicht weer koopwaardig aan het worden is. Ik denk ook dat ze strategisch op de goede weg zitten en dat er ook in de toekomst geld te verdienen zal zijn met kantoren en multi-purpose gebouwen in de juiste binnensteden.

Ze staan bij mij ook op de watchlist, maar de vraag is inderdaad wanneer het juiste moment is.

Misschien moet er hiervoor nog een apart topic voor worden gemaakt maar...in het najaar van 2022 komt er waarschijnlijk een nieuwe gvv bij!

Forum Estates gaat naar de beurs om ,grotendeels, hun expansie in Nederland te financiëren. Een ander gedeelte is om een obligatie af te betalen.
Ze bevatten hoofdzakelijk panden die ze verhuren aan (kleinere) supermakten en willen inzetten op winkelvastgoed die E-commerce resistent is, bijvoorbeeld DIY-zaken zoals hubo. Ze willen inspelen op de verandere winkelgewoontes van de consumenten.
Het voordeel van dit segment zijn de lange huurcontracten (zoals in de zorgsector) wat het een defensief karakter geeft.
Het lijkt mij een meer kwalitatieve versie van Ascensio.

Ik ben zeker al geïnteresseerd in deze gvv,afwachten hoe het verder verloopt

Denfi schreef: ↑12 november 2021, 14:10
Forum Estates gaat naar de beurs om ,grotendeels, hun expansie in Nederland te financiëren. Een ander gedeelte is om een obligatie af te betalen.
Ze bevatten hoofdzakelijk panden die ze verhuren aan (kleinere) supermakten en willen inzetten op winkelvastgoed die E-commerce resistent is, bijvoorbeeld DIY-zaken zoals hubo. Ze willen inspelen op de verandere winkelgewoontes van de consumenten.
Het voordeel van dit segment zijn de lange huurcontracten (zoals in de zorgsector) wat het een defensief karakter geeft.
Het lijkt mij een meer kwalitatieve versie van Ascensio.

Denfi,

Vers bloed op de GVV-markt is altijd interessant. Wel blijft het te bekijken aan welke waardering het naar de beurs gebracht wordt. Denk maar aan Inclusio, wat prijzig z'n beursintro maakte, en wat we sindsdien ook aan de koersevolutie zien. Beleggers hebben daar nog niet veel plezier aan beleefd, los van het sociale aspect uiteraard, het "sociale dividend".

'k Heb een steekproef gedaan naar de vastgoedportefeuille die Forum Estates op z'n website vermeldt om een idee te hebben over welk type panden het gaat.
Zeker in de grotere, centrumsteden gaat het over buurtwinkels, de kleine winkelconcepten als een Carrefour Express. Heel vaak gelegen in een pand met daarin ook residentiële "bezetting". Dat kan gaan van 1 of enkele woonunits boven het pand, tot een gans appartementsgebouw.

Een eerste bedenking is dan: bezit Forum Estates het volledige pand, of enkel en alleen de supermarkt? In het eerste geval is Forum Estates ook een residentiële verhuurder, met de voor- en nadelen die dat met zich meebrengt. Maar ik ga er van uit dat men enkel de supermarkt in het gebouw bezit.

Een tweede bedenking is dat men in zulke gebouwen géén uitbreidingsmogelijkheden heeft, mocht daar de wens/noodzaak voor zou zijn vanwege de huurder/supermarkt. Wat toch een vorm is van groei die bvb een Retail Estates wél heeft: bestaande panden binnen een retailpark uitbreiden, een nog ongebruikte grond van een retailpark invullen,...

Wat ons bij retailparken brengt: zo heeft Forum Estates er ook enige, maar da's een minderheid in de portefeuille. Het is daar dat ze hun DIY-zaken hebben. Meestal zijn deze bij Forum Estates in Wallonië geleden. Dus daar zit je met wat overlap/concurrentie naar Ascencio toe. Maar voor de rest nuanceer ik dus je uitspraak "een meer kwalitatieve versie van Ascencio" wat. Het is gewoon een ander concept, met veel meer de nadruk op de (zeer) kleine buurtsupermarkt. Wat minder/niet het geval is bij Ascencio. En al helemaal niet bij Retail Estates.

Verder ook nog wat diverse retailzaken als kledingzaken, opticiens,... in een meer stedelijke omgeving, maar zeker niet type "golden mile" zoals bij een Vastned Belgium. Ook wat fitnesszaken als Basic Fit, die dan weer meer in type "baanwinkel" zitten. Die extra's qua retail en fitness zitten er mogelijk/wss in als diversificatie van het huurdersbestand. Je weet dat bij een GVV 1 huurder voor max 20% van de inkomsten mag instaan.
Maar het punt hier is dus dat zelfs een Forum Estates dat zich presenteert als een supermarkt-GVV geen zuivere supermarkspeler is. Zelfs geen zuivere supermarkt + DIY, wat uiteraard erg "covid-proof" klinkt.
Je hebt dus wel altijd wat exposure aan andere huurderssegmenten.

Rode draad doorheen hun portefeuille lijkt me dat het meestal geen al te prijzige panden zijn en de huurinkomsten per m² relatief laag zullen zijn. Herontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden lijken me beperkt te zijn. Positief is wel dat men meteen mikt op Benelux, naar diversificatie en geografische expansie toe. Eerste stappen in zowel NL als LUX zijn al gezet. Ook daar weer kleine buurtsupermarkten. Wel nog een bedenking: de supermarktuitbaters die in NL actief zijn, zijn deels (meer en meer) in België actief. Opnieuw: denk aan die 20% diversificatieregel: qua panden (1 pand mag max 20% van de portefeuillewaarde uitmaken) géén enkel probleem. Maar naar huurders toe eventueel een aandachtspuntje.

US REITs volg ik helemaal niet, maar in Europa kijk is overal wel een beetje rond. Het mooie aan de Britse REIT-markt is dat het de grootste en meest diepe of ruime van Europa is. Als zo'n Inclusio of Forum Estates zich dus bij ons als "uniek" presenteren, dan bestaat er in het VK meestal al een lokaal equivalent.

En ook voor deze niche is dat het geval. De lokale speler heet er "Supermarket REIT" (ticker SUPR), en noteert er sinds 2017.
Portefeuille sindsdien al een behoorlijke sprong gemaakt, en al duidelijk een maatje groter dan Forum Estates. Want Forum Estates heeft zeker nog niet de grootste portefeuille onder de GVV-retailspelers. Size matters? Voor een stuk toch wel degelijk ja, om de overhead kosten, kosten voor beursnotering etc... over zoveel mogelijk panden/inkomsten te spreiden, en dus een hogere marge te halen. Wanneer Belgische GVVs hun IPO maken is de omvang vaak/meestal beperkt. Als ze dan niet een groeisprong kunnen maken is dat niet ideaal naar operationale marge toe.

Maar ik had het over SUPR dus: gestage groei vd NAV, de koers is meegeklommen. Aandeel noteert nu aan premie van +/- 10%.
+/- 5% div yield bruto, dus voor ons Belgen +/- 2.7% netto.
De NIY van vergelijkbaar winkelvastgoed is er over de periode dat ze beursgenoteerd zijn gedaald van +5% naar +/- 4.5%. Er is al wat herwaarderingswinst geboekt. Groei van de inkomsten uit huurindexering is er wel beperkt.
Wel is het een ander type supermarkt dat wat ik bij Forum Estates zie. Geen of veel minder zeer kleine buursupermarkten, maar een maatje groter, met prijzen van 10m£ of een veelvoud daarvan per pand. SUPR poneert dat dit ook typische "omnichannel" supermarkten zijn, van waaruit food e-commerce (in het VK staat e-commerce al een stapje verder dan in continentaal Europa) wordt gerealiseerd. Dan stel ik me toch de vraag in welke mate dat mogelijk is vanuit zo'n kleine buurtsupermarkt zoals deze van de Forum Estates-portefeuille. Dus toch een bedenking bij "futureproof".

Supermarket REIT en Forum Estates, al presenteren ze zich dus beide als "supermarkt REITs", toch is de focus verschillend.

Wat ze beiden (SUPR en F.E.) gemeen hebben is: lange looptijden. Bij SUPR is de gewogen gemiddelde looptijd van huurcontracten 15 jaar.
Forum Estates spreekt over huurcontracten van 18 à 27 jaar in België en 5 à 10 jaar in NL. Weliswaar enkel op het supermarktgedeelte (wat meer dan de helft van de portefeuille uitmaakt).

Benieuwd aan welke waardering Forum Estates naar de markt zal gebracht worden, wetende dat zowat alle retail-GVV's aan een vrij lage waardering noteren (lage P/E, relatief hoog dividendrendement, discount op NAV of met kleine premie in 't beste geval (Retail Estates)). Ik "vrees" wel dat het "COVID-proof" verhaal (supermarkt & DIY) gebruikt zal/zou kunnen worden om een hoge waardering te rechtvaardigen.

Maar los van de waardering zijn er dus wel enkele argumenten pro: de lange looptijd van de huurcontracten, het defensieve karakter van het gros van de huurders, de focus op een type retail dat (om dan maar eens wat "turbotaal" te gebruiken) "versatile, resilient & future proof" is (veelzijdig omdat de buurtsupermarkten veel functies combineren van de verdwijnende kleine zelfstandige, weerbaar omdat supermarkten & DIY hun nut hebben bewezen in moeilijke tijden, en future-proof omdat "Food" toch resistenter lijkt tegen e-commerce), verder focust het op een marktsegment dat geen krimpmarkt is (groeiritme is weliswaar maar bescheiden), en is er veel ruimte om de portefeuille te laten groeien dmv overnames.

Persoonlijk?
Ook al is de insteek COMPLEET verschillend blijf ik binnen Retail de voorkeur geven aan Retail Esates dat een bewezen trackrecord heeft van "operational excellence" (hoge bezettingsgraad, hoge operationele marge), dat z'n middelen goed inzet (hoge return on equity), de NAV toch behoorlijk heeft kunnen laten groeien de voorbije jaren zelfs in het moeilijke retailsegment, door z'n omvang qua portefeuille en retailparken zelf ook (her)ontwikkelingsmogelijkheden heeft wat extra marge genereert.
En ook belang hecht aan de verloning van de aandeelhouder: het gebeurde al menige malen in het verleden dat bezitters van panden hun portefeuille inbrengen in natura in Retail Estates en de in ruil gekregen aandelen gewoon bijhouden (en niet meteen verkopen zoals we in zorg- en logistieke sector wel vaak zien) voor de lange termijn, en dus ook echt rekenen op de dividenden als alternatief voor de huurinkomsten. En Retail Esates lijkt daar dus ook echt wel belang aan te hechten, om hen zeker niet "in de steek te laten". Vandaar ook geen dividendverlaging, maar een dividendverhoging, ook in een moeilijk COVID-jaar.

't Is wat appelen met peren vergelijken natuurlijk. Retail Estates is in België de koning van de retailparken. En Forum Estates lijkt zich te presenteren met een focus op de kleine buurtsupermarkt. 't Zijn verschillende werelden.

Maar je hebt gelijk: wat vers bloed is altijd welkom. Kunnen we onze analyse-goesting volledig op botvieren. We zijn er nu al mee bezig

Afrodiziak schreef: ↑31 oktober 2021, 18:05 Intussen is het aandeel op basis van het huidig resultaat helemaal niet goedkoop, en is het dividendrendement ook niet meer royaal te noemen.

Denfi schreef: ↑1 november 2021, 21:43 Deze snap ik niet goed? Befimmo staat toch genoteerd met een discount van ongeveer 40%.Het dividentrendement (+4%) lijkt mij toch ook aan de hogere kant in vergelijking met meeste GVV.

Denfi,

Kijk niet enkel naar premie/discount op NAV.

Markten kunnen zeker overdrijven en ofwel een te hoge premie, ofwel een te hoge discount toepassen.

De zeer hoge (logistiek) tot hoge (zorgvastgoed) PREMIE op NAV is er gekomen omdat deze GVV's een stevig groeitrackrecord hebben, nog voor stevige groei staan, een management hebben dat de groei & running business goed beheert, dalende marktrendementen wat de waarde vd standing portfolio doet toenemen en dus tot positieve herwaarderingen leidt wat op zijn beurt tot verlaging van de schuldgraad leidt wat leidt tot extra munitie om te groeien zonder nood aan vers kapitaal (vooral WDP en Montea), etc...

Bij degene die met hoge DISCOUNT op NAV noteren zien we net dat de bedrijven actief zijn in sectoren die onder druk staan (retail, kantoren,...), niet de meest hoogstaande portefeuille hebben, geen groeitraject hebben, weinig tot geen waarde hebben gecreëerd de afgelopen jaren of zelfs negatieve waarde/groei met EPS, DPS, NAV onder druk, ....

Wat er bij Befimmo speelde:

* COVID-19 met het vele thuiswerken tot gevolg heeft de kantoorsector in elk geval geen deugd gedaan. Zeker niet initieel. Iedereen is nu wel tot het besef gekomen dat enkel thuiswerken ook niet dé oplossing is. Maar van kantoor wordt intussen weer wat meer gevraagd. Met dus vereiste renovatie tot gevolg om kantoren up-to-date te brengen qua nieuwe noden van de huurders op vlak van m² per aanwezige medewerker, duurzaamheid, etc...

* Zoals eerder uitgelegd (zie post bovenaan deze pagina): significant deel van de portefeuille dat in herontwikkeling zit + verkopen om de schuldgraad laag genoeg te houden en de renovaties te kunnen financiëren.
Wat beide tot gevolg heeft dat de inkomsten zwaar onder druk staan.

Wanneer is het dus heb over "niet goedkoop" bedoel ik vooral P/E (koers / EPRA winst). Toen ik de opmerking maakte was de koers 36.5€ wat 17.4 P/E geeft met de verwachte WPA voor 2021, en 3.2% nettodiv. yield.
Aan de huidige koers (34.55€) is dat respectievelijk 16.5 en 3.4%.

Historisch gezien (en dan spreek ik bvb over de laatste 5j) is dat een zeer hoge K/W en een matig dividendrendement voor een GVV die kampt met dalende EPS en DPS en zeer lage waardetoename NAV (bvb over 10j bekeken).

Dit gezegd zijnde is er dan het vooruitzicht op een WPA van 3.00 à 3.20€ tegen 2024/2025, wat met de huidige koers een P/E geeft van respecievelijk 12.2 à 10.8 en een netto div yield van 4.6% à 5.2%. Da's wél aantrekkelijk. Maar da's dus ook nog jaren ver weg.

Ik denk dat hier in de toekomst wel iets valt mee te verdienen aan de huidige koers, maar 't zal wel nog veel geduld vragen. En in afwachting zit je dus met een koers die mogelijk nog enkele jaren nergens heen gaat en slechts een matige vergoeding daarvoor geeft in de vorm van dividend.

Maar er komt ongetwijfeld een moment dat "de markt" weer oog zal hebben voor de (binnen enkele jaren) opnieuw toenemende groei en dividend, en het aandeel weer zal worden opgepikt.
Wanneer dat zal zijn, daarvoor moet je zelf in je kristallen bol kijken en nadenken hoeveel geduld je wil uitoefenen.

Voor zover je al überhaupt (extra) exposure aan de kantorenmarkt wil (ik zeg "extra" omdat je aangaf al een belang in Cofinimmo te hebben, wat deels kantoren zijn).