Afrodiziak schreef: ↑14 november 2021, 15:55 Ik denk dat hier in de toekomst wel iets valt mee te verdienen aan de huidige koers, maar 't zal wel nog veel geduld vragen. En in afwachting zit je dus met een koers die mogelijk nog enkele jaren nergens heen gaat en slechts een matige vergoeding daarvoor geeft in de vorm van dividend.

Maar er komt ongetwijfeld een moment dat "de markt" weer oog zal hebben voor de (binnen enkele jaren) opnieuw toenemende groei en dividend, en het aandeel weer zal worden opgepikt.
Wanneer dat zal zijn, daarvoor moet je zelf in je kristallen bol kijken en nadenken hoeveel geduld je wil uitoefenen.

Bedankt Afro, voor deze wijze woorden!

Inclusio bijna 4% onderuit vandaag,dat voor een sociaal-defensief aandeel,koopwaardig?

Gg70 schreef: ↑16 november 2021, 21:29 Inclusio bijna 4% onderuit vandaag,dat voor een sociaal-defensief aandeel,koopwaardig?

Is dat een gvv?

Ja.

Gg70 schreef: ↑16 november 2021, 21:29 Inclusio bijna 4% onderuit vandaag,dat voor een sociaal-defensief aandeel,koopwaardig?

Zojuist wat bijgekocht aan 18,88
Ook wel benieuwd naar een evenutele uitéénzetting door Afrodiziak (of iemand anders mag ook natuurlijk) ...

Leuke uiteenzetting weer Afrodiziak,zowel over FE als BEBF. BEBF laat ik voorlopig links liggen. Op dit moment zijn vastgoed aandelen goed voor 44% van mijn individuele aandelen port. Zoals ik al aangaf heb ik interesse immobel en FE. Maar in mijn achterhoofd heb ik ook nog in vonovia en shurgard in gedachte voor een eerste aankoop. Daarnaast wil ik ook nog Xior bijkopen,op een goed moment. Dus ik ga selectief zijn bij de volgende aankoop betreffende vastgoed

Afrodiziak schreef: ↑14 november 2021, 15:50 Denfi,

Vers bloed op de GVV-markt is altijd interessant. Wel blijft het te bekijken aan welke waardering het naar de beurs gebracht wordt. Denk maar aan Inclusio, wat prijzig z'n beursintro maakte, en wat we sindsdien ook aan de koersevolutie zien. Beleggers hebben daar nog niet veel plezier aan beleefd, los van het sociale aspect uiteraard, het "sociale dividend".

Een tweede bedenking is dat men in zulke gebouwen géén uitbreidingsmogelijkheden heeft, mocht daar de wens/noodzaak voor zou zijn vanwege de huurder/supermarkt. Wat toch een vorm is van groei die bvb een Retail Estates wél heeft: bestaande panden binnen een retailpark uitbreiden, een nog ongebruikte grond van een retailpark invullen,...

Verder ook nog wat diverse retailzaken als kledingzaken, opticiens,... in een meer stedelijke omgeving, maar zeker niet type "golden mile" zoals bij een Vastned Belgium. Ook wat fitnesszaken als Basic Fit, die dan weer meer in type "baanwinkel" zitten. Die extra's qua retail en fitness zitten er mogelijk/wss in als diversificatie van het huurdersbestand. Je weet dat bij een GVV 1 huurder voor max 20% van de inkomsten mag instaan.


Rode draad doorheen hun portefeuille lijkt me dat het meestal geen al te prijzige panden zijn en de huurinkomsten per m² relatief laag zullen zijn. Herontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden lijken me beperkt te zijn.

Maar je hebt gelijk: wat vers bloed is altijd welkom. Kunnen we onze analyse-goesting volledig op botvieren. We zijn er nu al mee bezig

Een paar zaken uit je tekst gehaald. Ik ga ervan uit dat ze bewust ze panden nemen waarbij weinig uitbreiding mogelijk is,de strategie is voornamelijk gebaseerd op de kleinere winkels.
Op hun site geven ze ook aan dat ze voor 1/3 uit andere panden dan supermarkten bestaan. Ik ging er vanuit door de 20% regel. De baanwinkels/retailparken vind ik zeker een goed idee.(Vandaar dat ik RET bezit,mijn enigste winkelvastgoed gvv in port.) Ik ben minder van fan van de straat winkels die ze bezitten,
De "golden mile" is ook al veel van zijn glans verloren.

En ja,altijd leuk met nieuw vastgoed op debeurs :p Deze week is het boek van Gert De Mesure aangekomen. Ik zag dat FE er al in staat! Dit weekend eens lezen.

EarthNvstr1 schreef: ↑18 november 2021, 13:52

Gg70 schreef: ↑16 november 2021, 21:29 Inclusio bijna 4% onderuit vandaag,dat voor een sociaal-defensief aandeel,koopwaardig?

Zojuist wat bijgekocht aan 18,88
Ook wel benieuwd naar een evenutele uitéénzetting door Afrodiziak (of iemand anders mag ook natuurlijk) ...

Ik ben nieuwsgierig hoe je bepaald welke gvv je aankoopt want je lijkt er de 'mindere' uit te kiezen (zoals QRF)
Ik was van in het begin niet echt overtuigd over Inclusio. Is aan een te hoge prijs naar de beurs gekomen.
Er lijken mij beter opties tussen de GVV.
Deze week liet Gert De Mesure ook blijken dat hij nog steeds niet warmloopt voor Inclusio aan deze koers.

Denfi schreef: ↑18 november 2021, 20:06

Ik heb daar een tijdje geleden een topic op zich aan gewijd ...

RESI dag vandaag op Euronext Bxl. Zowel Home Invest als Inclusio kwamen met 9M2021 results.

Ik begin met HOMI.

Heel kort omschreven: recordresultaten.

* Schuldgraad blijft met 50.25% op niveau, geholpen dankzij positieve herwaarderingen die HOMI al enkele jaren kan boeken. De portefeuille wordt gewaardeerd aan 4.9%. Schuldgraad wil HOMI "onder 55%" houden. Er is dus wel marge voor zowel een tegenslag als voor verdere uitbreiding.

* Die verdere uitbreiding komt er sowieso. Net zoals je bij de zorgvastgoedspelers en de logistieke spelers een goede visibiliteit hebt op toekomstige groei, is dat bij HOMI ook meer en meer het geval. Ze bouwen een mooie pijplijn uit van projecten, waarbij er pakweg ieder jaar wel 1 of meerdere projecten worden opgeleverd. Ze zijn meestal ook wat groter dan vroeger. Oplevering van zo'n project laat zich meteen gevoelen in de resultaten.

* Uitkeerbare winst:
5.09€ na 3 kwartalen 2021. Dit is al voldoende voor het mogelijke/waarschijnlijke dividend over boekjaar 2021 te dekken. Als de regel van de voorbije jaren wordt gevolgd zal het div toename kennen van 0.10€ per aandeel: 5.05€ bruto, dus volledig gedekt - nu al - door de uitkeerbare winst. Dat levert aan de huidige koers (119€) netto 2.97%

* EPRA-winst:
3.5€ na 3 kwartalen. Mijn inschatting is dat de EPRA-winst zéér dicht zal eindigen bij het bruto-dividend van 5.05€. Voorzichtigheidshalve ga ik uit van er net onder. Dus waarschijnlijk een payout ratio van nog nét iets meer dan 100%, maar een ronduit spectaculaire verbetering tov het verleden.

Als we de payout ratio berekenen tov de EPRA-winst --- wat voor mij een foute zienswijze is, zie ook de discussie hierover met Denfi 1 of 2 pagina's eerder, aangezien uitkeerbare meerwaardes (die een boost geven aan de EPRA-winst) bij HOMI een jaarlijks recurrent gegeven zijn, of waren --- dan komen we voor de afgelopen jaren aan volgende cijfers:

Jaar: EPRA winst - Div - Payout

2016: 2.65€ - 4.25€ - 160.4%
2017: 3.08€ - 4.5€ - 146.1%
2018: 3.21€ - 4.75€ - 148%
2019: 3.85€ - 4.85€ - 126%
2020: 4.44€ - 4.95€ - 111.5%
2021: 4.99€ - 5.05€ - 101.2% (schatting voor 2021, zowel EPS als DPS. Daarbij is EPS eerder voorzichtig ingeschat)

De strategische wijziging van het "nieuwe management" om meer in te zetten op recurrent resultaat heeft duidelijk ... resultaat opgeleverd.

* Waardering:
Op basis van uitkeerbaar resultaat noteert HOMI ook wat goedkoper dan de voorbije jaren, dankzij de groeicijfers en het feit dat de koers al een tijdje slabakt. De waardering van 21 à 22 P/E de voorbije jaren is gedaald, vorig jaar en dit jaar (verwachte winst, 119€ huidige koers) naar 18 à 19 P/E.

* Groei in 2022:
Naar volgend jaar toe zal The Felicity (Laken), opgeleverd halfweg 2021, een volledig jaar huurinkomsten opleveren; wordt The Fairview (St-Lambrechts-Woluwe) in 1S2022 opgeleverd, en projecten te Namen en Turnhoud eind 2022. Groei van de huurinkomsten lijkt dus al vast te staan voor 2022 en 2023, zonder - voor 2023 - rekening te houden met de projecten die dan zullen worden opgeleverd (A'pen, City Dox,...). Met de pijplijn en toekomstige winstgroei zit het goed.

* Een negatief punt is Nederland.
De overdrachtsbelasting in NL steeg, wat voor een negatieve herwaardering zorgde (net zoals bij alle GVV's die actief zijn in NL). Die negatieve herwaardering werd wel méér dan goedgemaakt door positieve herwaardering in België. Niet zo'n big deal dus.

Maar een ander storend geluid uit NL is dat voor het onderdeel "toerisme" (8.1% van HOMI's portefeuille) de schatters ‘material evaluation uncertainty’ bedenkingen hebben geplaatst. Mogelijke afwaarderingen op komst dus voor hun belangen in Port Zélande, het vakantiepark van Center Parks.
Het probleem lijkt me trouwens veeleer bij de uitbater te liggen, dan bij de panden zelf:

https://www.tripadvisor.be/Hotel_Review ... vince.html

De verwervingen van cottages en appartementen in Port Zélande waren nog deals van het vorige management trouwens.

Verder heeft HOMI eerder deze week nog een 1e pand gekocht in NL in z'n kernmétier: residentieel verblijf, en dus geen "leisure" zoals in Port Zélande.
Is wel binnen het sociale verhuur-segment, dus oa met beperkingen qua huurverhoging. Dit gezegd zijnde: in meer en meer Europese landen en steden worden vormen van huurgroeibeperking ingebouwd.

Al bij al zeer degelijke resulaten en mooie vooruitzichten voor de komende jaren.
Hopelijk weegt die ‘material evaluation uncertainty’ nog een tijdje op de koers

EarthNvstr1 schreef: ↑18 november 2021, 13:52 Zojuist wat bijgekocht aan 18,88
Ook wel benieuwd naar een evenutele uitéénzetting door Afrodiziak (of iemand anders mag ook natuurlijk) ...

Komt er deze avond nog aan, geef me even.

Afrodiziak schreef: ↑18 november 2021, 20:35

EarthNvstr1 schreef: ↑18 november 2021, 13:52 Zojuist wat bijgekocht aan 18,88
Ook wel benieuwd naar een evenutele uitéénzetting door Afrodiziak (of iemand anders mag ook natuurlijk) ...

Komt er deze avond nog aan, geef me even.

Geen haast hoor, ben niet van plan om ze morgen alweer te verkopen ...

Inclusio dus, de 2e Belgische GVV actief in residentieel vastgoed, en noterend op de beurs sinds 10/12/2021. IPO-prijs was 21.4€.


Allereerst verwijs ik naar deze analyse die ik had gemaakt net voor de IPO:

gvv-gereglementeerde-vastgoedvennootsch ... io#p477907

Operationele marge
Ik kan die analyse trouwens niet meer wijzigen. Wat daar absoluut niet aan klopt is het stukje (helemaal in ’t begin) over de operationele marge. Die is bij Inclusio niet zeer hoog, zoals bij de logistieke jongens (90% of meer), maar net zeer laag (58%). Naarmate de portefeuille groeit en de huurinkomsten toenemen zal die marge wel nog toenemen tot +60%, maar zeker geen 90% behalen. Die lapsus van mezelf wou ik hierbij ook rechtzetten.

Waardering
Wat aan dat artikel absoluut wél klopt: het aandeel kwam “niet aan een prikje” naar de beurs.

OK. Het bedrijf kwam ongeveer aan boekwaarde naar de beurs, en noteert intussen (huidige koers 18.64€) aan 15% discount. Maar naar waardering (winstvermogen) toe moet het bedrijf eerst nog enkele maatjes groeien alvorens het jasje gegoten zit. Goedkoop was het niet. Goedkoop is het nog altijd niet. Remember dat NAV niet zaligmakend is of het enige is dat bekeken moet worden.

Operationele gang van zaken in 2021
Op zich heeft het bedrijf goed gewerkt en doet het zéker wat het beloofd heeft te doen: de portefeuille uitbreiden. Meer dan verwacht.
Het “vastgoed beschikbaar voor verhuur” nam stevig toe van 129m€ eind 2020, naar afgerond 195m€ in 3Q2021. Het gevolg van een aantal aankooptransacties, maar ook een aantal eigen ontwikkelingsprojecten die werden opgeleverd. Die eigen ontwikkelingen hebben al wat positieve herwaarderingen opgeleverd.

Schuldgraad
Die herwaarderingen komen de schuldgraad ten goede, wat toelaat om wat meer te groeien via schuldfinanciering zonder nood aan vers kapitaal. Maar die schuldgraad is sowieso nog zeer laag: met 18.9% is het de laagste schuldgraad onder de Belgische GVVs.
Een wat hogere schuldgraad komt de rentabiliteit ten goede en is dus gewenst. Vandaar dat het toch wel opvallend was dat halfweg dit jaar 2 overnamedeals werden gerealiseerd dmv een (gedeeltelijke) inbreng in natura. Zo werd nog 5m€ extra kapitaal aangetrokken, terwijl dat eigenlijk allesbehalve nodig was. En dat houdt de schuldgraad ook lager dan hij al had kunnen geweest zijn.

Voor een goed gediversifieerde GVV (diversificatie naar huurders en panden toe, in de context van de 20%-regel die voor GVV's van toepassing is), actief in een segment dat niet meteen te vrezen heeft van negatieve herwaarderingsdruk, is pakweg 45% een meer aangewezen en gehanteerde schuldgraad. Nog veel ruimte om te groeien dus. Maar het geeft ook aan dat, 1 jaar na de IPO, het bedrijf nog altijd in de “doorgroeifase” zit en nog geen maturiteit bereikt heeft.

Groei
Wat betreft die groei: zoals vermeld leverde Inclusio wat eigen projecten op. GVVs die dat goed beheersen en beheren hebben een streepje voor, omdat dat een deel van de marge inhouse houdt, tov louter panden kopen, waar de ontwikkelaar zelf de marge op zak steekt. Op heden is de ontwikkelingspijplijn wel voor even uitgeput. Er staan maar 2.5m€ ontwikkelingsprojecten meer op de balans, grof gesteld 1/10e van de pijplijn 1j geleden.

Kwestie van de pijplijn dus weer aan te vullen. En groei op kortere termijn zal dus van acquisities moeten komen, wat dus meestal iets minder rendabele groei.

IPO-verwachtingen qua EPS/DPS
In elk geval is Inclusio zeer goed op weg om het resultaat dat men voor 2021 in het IPO had vooropgesteld te overtreffen. DPS wordt voorlopig geschat op 0.44€. Ik denk dat het div zelfs een tikje hoger zou kunnen uitvallen, als men de belegger wil belonen met een iets hoger dividend dan verwacht. Wat ik niet onrealistisch acht gezien de teleurstellende koersevolutie.

Ook voor 2022 en 2023 heb ik m’n EPS en DPS-verwachting wat opgetrokken – vergeleken met de schattingen die Inclusio zelf gaf in het IPO-prospectus - gezien de stevige groei dit jaar.
Maar desondanks blijft de waardering “pittig”.

Waardering - bis
Aan de huidige koers (18.64€) kom je voor FY2021 dan toch nog altijd uit op een P/E van pakweg 34 à 35, en een netto dividendrendement van 1.65% (gerekend met 0.44€ DPS) à 1.77% (gerekend met een hoger dividend van 0.47€ DPS).
Naar de komende jaren zou die P/E dan “neerdalen op aarde” naar al een iets beter verteerbare P/E van 22 over boekjaar 2023 (vergelijk dat met de 18 à 19 van HOMI in 2020 en 2021 en dat bovendien een bestaand trackrecord van waardecreatie heeft) en een netto dividendyield van 2.74%, eveneens over boekjaar 2023.

Ik herhaal dat dit aannames zijn die ambitieuzer zijn dan door Inclusio zelf vooropgesteld, maar die ik als realistisch inschat. Ik denk zelfs dat deze nog kunnen geklopt worden, op voorwaarde dat de groei zich stevig verder zet.
Maar zelfs dan nog is het geen koopje, en zit het qua waardering in de categorie van de stevige groeiers onder de GVV’s.

Niche
Het is geen oninteressante niche, met residentieel verhuur in B2B-format, ipv B2C. Met zekerheid qua huurinkomsten, en contracten op lange termijn. Met een nood aan sociale woningverhuur die meer dan waarschijnlijk niet zal afnemen, en overheden die niet over de middelen beschikken om zelf voor alle vereiste panden te zorgen. Aan sociale verhuur (wat toch het belangrijkste deel van het businessmodel is) zijn ook nadelen verbonden.

Pro’s en con’s dus, met een aandeel dat op basis van de huidige resultaten vandaag nog altijd zeer duur is. Wie het koopt doet dat voor de toekomstige groei tot pakweg 2023 à halfweg 2024 die de huidige waardering moet verantwoorden. En van daaruit z’n groeiwaardering écht kan verdienen.

Buitenlandse peers
Maar ik doe toch graag eens quick & dirty vergelijking met “peers”: met Triple Point REIT (SOHO.L) en Civitas Social Housing (CSH.L) noteren er 2 REITs actief in hetzelfde segment op LSE.

* SOHO.L: noteert aan P/E van 19.5, bruto div yield van 5.4% (netto voor een particuliere Belg is dat dan 3%) en een discount op NAV van 10%.
* CSH.L: noteert eveneens rond een P/E van 19, bruto div yield van 5.7% (netto 3.2%) en discount op NAV van 13%.
Alhoewel het ook geen prikjes zijn, zijn ze toch goedkoper dan Inclusio. Zij hebben ruwweg de metrics die Inclusio tegen 2023/2024 zal hebben (op voorwaarde dat de INCLU koers niet opwaarts beweegt). Over een periode van 4 à 5j heeft de koers van beide aandelen weinig/niets gedaan.

De kwaliteiten qua huurcontracten op lange termijn en het defensief karakter werden voor beide Britse bedrijven niet echt gewaardeerd, en het rendement voor de belegger moest van het dividend komen. Als ik het vergelijk met residentieel vastgoed dat op het commerciële privé-segment mikt - en zo zijn er toch een aantal in Europa - en niet op sociale woonverhuur dan zijn de beleggers daarin toch veel meer beloond geweest over een periode van pakweg de afgelopen 5j.

Daarentegen: een bedenking PRO is dat naarmate ESG nog meer aan belang wint, dit type aandelen (sociale woonverhuur) populairder kan worden. Zal dat gebeuren? Your crystal ball is as good as mine...
En "gewone bedrijven" passen zich ook aan de nieuwe waarden en normen aan.

Conclusio (typo is intended)
Als de stevige groei zich doorzet, dan is de huidige koers +/- te verantwoorden op basis van de resultaten tegen boekjaar 2023 à 2024. Voor de geduldigen onder ons dus, zonder dat je uitzicht hebt op een projectenpijplijn over langere periode (en dus de quasi zekerheid dat die groei er ook ZAL komen, en zonder dat het bedrijf reeds over een trackrecord beschikt om groei over een langere periode te realiseren.

Afrodiziak schreef: ↑18 november 2021, 20:28 Al bij al zeer degelijke resulaten en mooie vooruitzichten voor de komende jaren.
Hopelijk weegt die ‘material evaluation uncertainty’ nog een tijdje op de koers

Bedankt voor de analyse !

Ik was tot voor kort totaal niet geïnteresseerd in residentiële GVV's/REITs, maar ik sta nu dicht bij een eerste aankoop.

Afrodiziak schreef: ↑19 november 2021, 00:13

Mooi.
Ik ben zeer geduldig, dus komt (vermoedelijk) wel in orde ...

Dank Afro voor het delen van deze kwalitatieve weekend literatuur