Phjo01 schreef: ↑19 november 2021, 21:08 Dank Afro voor het delen van deze kwalitatieve weekend literatuur

dreamy schreef: ↑19 november 2021, 12:30 Bedankt voor de analyse !
Ik was tot voor kort totaal niet geïnteresseerd in residentiële GVV's/REITs, maar ik sta nu dicht bij een eerste aankoop.

You're welcome guys !


Dreamy,

1. What took you so long ?
2. Waarom was je in residentiële REITs/vastgoedbedrijven niet geïnteresseerd?
3. Vanwaar de ommekeer?

(Laat het duidelijk wezen dat ik het net goed vind dat iemand niet star in z'n standpunten/mening blijft hangen. Een strategie en tactiek hebben is goed en zelfs noodzakelijk. Maar we moeten er voor open staan om deze bij te schaven. Idealiter leren we continu bij, en op basis van voorschrijdend inzicht kan blijken dat een initieel gekozen aanpak/standpunt niet/niet meer de beste aanpak/stand blijkt te zijn. Het is dus vooral uit interesse dat ik me afvraag naar de reden van de ommekeer).

Denfi schreef: ↑18 november 2021, 20:02 Op dit moment zijn vastgoed aandelen goed voor 44% van mijn individuele aandelen port.

Dat valt nog mee. Bij sommige forumleden ligt het percentage hoger.
Ik noem geen namen =>


Het is ook niet zo dat ik op een goeie dag opstond en besloot "nu ga ik volop in beursgenoteerd vastgoed beleggen".

Het is organisch zo gegroeid. Ik vind in deze sector nu eenmaal relatief veel bedrijven die aan mijn criteria voldoen, terwijl je dankzij de vele subsegmenten toch aan een velerlei aan maatschappelijke en economische factoren exposure kan hebben. Wat ook meespeelt is dat, alhoewel vastgoed wel degelijk ook een cyclische sector is net zoals quasi om het even welke sector, de cycli vrij lang zijn. Geen kortstondige pieken zoals in bepaalde subsegmenten van "tech" of commodities, maar cycli die makkelijk 5j, 10j of langer kunnen duren. Gezien de verwachte levensduur van gebouwen is dat ook niet zo vreemd.

Denfi schreef: ↑18 november 2021, 20:02 Maar in mijn achterhoofd heb ik ook nog in vonovia ...

Is je huiswerk al gemaakt?

Vonovia komt immers met een kapitaalverhoging. Dat zal wellicht wat druk op de koers zetten.
20 rechten voor 7 nieuwe aandelen. Intekenprijs 40€. Er wordt ongeveer 8 miljard € opgehaald.

https://investoren.vonovia.de/media/doc ... ase_en.pdf

Persoonlijk niet zo'n fan van mastodonten. En ja, Vonovia is dé mastodont in Europa.
Bedrijven moeten een zekere schaal hebben. Zo'n Immo Moury heeft eigenlijk niets op de beurs te zoeken.
Door te groeien kunnen bedrijven absoluut genieten van schaalvoordelen. Maar vroeg of laat komt altijd een moment dat die schaalvoordelen omslaan in schaalnadelen. Het is met niet de eerste keer dat een mastodont ten onder gaat aan megalomane overnameplannen, te duur betaald. Ego's die spelen. De menselijke schaal die verdwijnt. Politiek die zich moeit, omdat het bedrijf nu eenmaal dergelijke omvang heeft dat het een significante impact heeft op de maatschappij.

In geval van Vonovia/Deutsche Wohnen is/was dat dan de situatie in Berlijn bvb.

Vonovia volg ik maar van heel ver, ik kan er weinig zinvol over zeggen. Buiten bovenstaande - algemene - disclaimer.

Denfi schreef: ↑18 november 2021, 20:02 Een paar zaken uit je tekst gehaald. Ik ga ervan uit dat ze bewust ze panden nemen waarbij weinig uitbreiding mogelijk is,de strategie is voornamelijk gebaseerd op de kleinere winkels.

Dit vind ik persoonlijk maar vreemd als strategie.
Een wijs man zei me ooit "It's good to have options".
Het was in het kader van een opleiding over ... opties, maar de boodschap had uiteraard een dubbele laag.
Meer mogelijkheden hebben is quasi altijd beter dan weinig tot geen mogelijkheden hebben.

Ik zie dan ook niet in hoe het GOED kan zijn dat er GEEN mogelijkheid is om een bepaald pand uit te breiden als daar nood zou aan zijn, als de uitbater wil uitbreiden. Het lijken me ook typisch panden waar beslissingen van de (lokale) overheid omtrent mobiliteit en parkeerbeleid significante impact KUNNEN hebben.
OK, een aanzienlijk deel van je winkelpubliek van zo'n buurtwinkel woont zo dichtbij dat deze te voet, fiets, step,... komen winkelen. Maar niet 100% van je publiek.

En als dan de lokale overheid beslist net die straat eenrichting te maken, of het aantal parkeerplaatsen te reduceren (bij de panden die ik had bekeken is zeker niet altijd eigen parking voorzien, of weinig parking beschikbaar), dan heeft dat wel een invloed.

Voorlopig loop ik niet erg warm van het idee. Ik begrijp wel natuurlijk dat er belangrijke positieve factoren zijn als langlopende huurcontracten, en het defensieve karakter van het type huurder (voor een significant deel vd portefeuille, niet voor de gehele portefeuille). Maar ik wil toch ook naar het volledige plaatje kijken.

Afrodiziak,
Wat is uw mening i.v.m. Care Property Invest?
Ze komen steeds met mooie resultaten naar voor maar de laatste tijd blijft de koers maar wat aanmodderen.
Blijkbaar is er ondanks deze mooie resultaten toch weinig interesse in dit aandeel, als je dit dan vergelijkt met sectorgenoot Aedifica.
De kapitaalverhoging van deze week zal op korte termijn ook geen al te beste invloed hebben vermoed ik.
Hoe zie jij de toekomst van dit bedrijf?

In het topic over Earth's portefeuille gaat een discussie over premie/discount over NAV.

1. Als de discussie goed gevoerd wordt, dan komt dit neer op een tegenstelling tussen groei vs value/turnaround.
Ik heb al ondervonden dat wie absoluut overtuigd is van eigen gelijk en een strong believer is van het ene, dan wel van het andere, moeilijk te overtuigen is van "de andere visie".
Daarom heeft dan ook geen enkel zin in om iemand te overtuigen. Iedereen moet vooral zelf doen wat ze zelf willen doen, ze hebben daar een ander niet voor nodig.

Voor mezelf probeer ik open te staan, en geen van beide uit te sluiten of te verheerlijken. Momenteel is de portefeuille veel meer gericht op groei, en dat al vele jaren. Maar dat hoeft niet persé altijd zo te zijn. En een stukje value zit er hier en daar wel in, alleen al als hedge.

2. Turnaroundbedrijven:

Bij "value" gaat het vaak over turnaroundbedrijven.

Stap in turnaroundbedrijven omwille van de goede redenen. Niet alle turnarounds slagen.
Koop niet louter omdat iets goedkoop is.

Koop een turnaround omdat er goede kans op succes is, en je overtuigd bent dat:
1. Het management kwalitatief is
2. Er een goed strategisch plan is
3. De omstandigheden een turnaround mogelijk maken. Ik heb al vaak managers die bij bedrijf X mooie resultaten haalden hun tanden zien stuk bijten bij hun volgende bedrijf, Y, omdat dat bedrijf, die sector alle omstandigheden tegen had.

Je kan natuurlijk ook gewoon gokken op extreem veel turnarounds, en je zal hoogstwaarschijnlijk x% successen hebben. Maar net zo goed x% failures. Waarbij je dan hoopt dat de winst van de successen ruimschoots voldoende is om het verlies van de andere goed te maken + over gans de looptijd en voor het geheel van het ingezette kapitaal je toch nog een goed tot behoorlijk rendement bezorgd.
Beetje zoals er wordt aangeraden om in biotech te beleggen: "koop er minstens 5, want je zal 2 tot 4 verliezers hebben, en je totale rendement moet dan komen van die 1 à 2 winners".

Wat dus voor alle duidelijkheid helemaal NIET mijn aanpak is. Probeer er echt de "needle in the (small) haystack" uit te kiezen. Mijn succesratio is ook niet 100%, maar wel vrij hoog (volgens mijn definitie van succes dan) en ik ben zeker niet afhankelijk van een klein kransje winnaars.


------

Specifiek over de discussie over premie/discount op NAV dan:


3. Boekwaarde? Welke boekwaarde ?!
Ik hoop dat iedereen beseft dat het een genuanceerd verhaal is, dat niet eenvoudig te vertalen is in "koers boven boekwaarde = duur" en "koers onder boekwaarde = goedkoop".

Om te beginnen: hoe definieer je boekwaarde?

EPRA heeft er, naast de vroegere NAV/NAW en NNNAW, sinds 2019 3 nieuwe definities voor gemaakt, afhankelijk van hoe je naar de portefeuille wil kijken:
NRV: Net Reinstatement Value
NTA: Net Tangible Assets
NDV: Net Disposal Value

Laat ons vooral niet denken dat het verschil in definitie geen verschil maakt. Recent voorbeeld: op Frankfurt noteert Grand City Properties, en in z'n 9M2021 results dat het afgelopen week publiceerde waren dit de 3 boekwaardes:
* NRV: €29,1
* NTA: €27,9
* NDV: €21,2
Aan een huidige koers van 22.42€ noteert het aandeel, afhankelijk van welke "boekwaarde je kiest" dus aan een premie van 6% of aan een discount van 20 à 23%. Als je daar niet van op de hoogte bent, en louter afgaat op wat je vluchtig leest in een kort persbericht of in een niet-genuanceerd artikel door de pers, dan kan je je lelijk vergissen.


4. Liquidatiewaarde
Zoals Gert (en later ook in deze post Joost, you'll see) al enkele keren vermeld heeft: bekijk die NAV als een liquidatiewaarde.
Wat betekent: als het bedrijf er morgen mee zou stoppen en de gebouwen worden ten gelde gemaakt, wat blijft er dan over.
Het is dus - in theorie - een absoluut minimum.

Bedenking 1:
Dan ga je er dus van uit dat er geen overnemer is die een deel of het geheel vd portefeuille wil overnemen en daar wat extra wil voor betalen. En dat er geen concurrentie zal spelen en dat dus enkel de "minimumprijs" betaald wordt.
Da's echt wel worst case scenario.
Zolang het zinvol is door te gaan, gaan bedrijven zichzelf niet opheffen, maar ... doorgaan met proberen waarde te creëren.

Bedenking 2:
die boekwaarde is verre van een heilige graal.
Onthou dat bij bedrijven die aan discount op boekwaarde noteren die discount niet altijd op de gewenste manier verdwijnt, zijnde door het stijgen vd koers.
Net zo goed kan de discount verkleinen omdat het niet de koers is die richting de NAV gaat, maar de NAV die richting de (lage) koers gaat.

Mooi voorbeeld was Wereldhave (WHA). Ik weet nog dat het in 2018 zeer interessant werd gevonden door analisten en beleggers omdat het aan 35% discount noteerde, met een koers van +/+ 32€ en een NAV van 50€.
Intussen noteert het aandeel nog altijd aan een discount van 35%, maar is de NAV wel gedaald naar 20.5€ en de koers naar 12 à 13€. Omwille van gigantische afwaarderingen van het vastgoed.

Er is soms dus een heel goede reden waarom de markt een discount toepast. Vrees dat de markthuren niet houdbaar zijn en vastgoedprijzen te hoog liggen. Als schatters dan idd negatieve herwaarderingen toepassingen komt de NAV idd naar beneden, en kan je alleen maar besluiten dat de discount terecht was.

Ik ben zeker geen aanhanger van de efficiënte markttheorie. Daarvoor heb ik al te vaak en te veel afwijkingen gezien. Maar dat wil ook niet zeggen dat "de markt" het ook altijd fout heeft. COVID-19 is een Black Swan, en heeft bepaalde zaken nog scherper gesteld, zeker in retail en ook bij kantoren.
Maar een Befimmo bvb zal al jaren in een scenario van dalende winsten, en met het vooruitzicht van een 3 à 4-jarige periode waarin de winst nog meer onder druk ging komen omwille van veel renovatieprojecten die tegelijk gingen worden uitgevoerd: hoge kosten en lagere winsten. Daar ben ik niet bereid voor een premie voor te betalen. Dus gewoon terecht, die discount.

On the flipside heb je bedrijven die al jaren in "the sweet spot" zitten in segmenten zitten waarin de marktrendementen onder druk staan (wat de waarde vh vastgoed doet TOEnemen voor alle duidelijkheid) omdat er zoveel vraag is naar dat type vastgoed.
Die zelf ook projecten ontwikkelen en dus een veel groter deel vd marge in de waardeketen in eigen zak houden.
Die positieve herwaarderingen, zowel de bestaande portefeuille als op ontwikkelingen ... en de vooruitzichten erop dat het zich in de toekomst nog zal voordoen ... het lijkt me niet meer dan normaal dat dat zich uit in de waardering.


Bedenking 3:
Waarom zouden voor vastgoedbedrijven andere regels gelden dan voor andere sectoren?
Waarom zou je wel aanvaarden dat in sector X voor de betere bedrijven een premie wordt toegepast tov de mindere goden in dezelfde sector, maar in de vastgoedsector NIET dat principe hanteren?

Waarom genoot Colruyt jarenlang van een hogere waardering dan z'n sectorengenoten?
Toch net omwille van het feit dat Colruyt sterk groeide en een veel hogere marge haalde dan z'n peers.

Maar het leert ons uiteraard ook dat niets voor eeuwig is. Bomen in ideale omstandigheden kunnen sterk groeien, maar ... ze groeien niet tot in de hemel.

Maar toch...
Vastgoedbedrijven die er in slagen om de winst sterk te laten groeien en goede vooruitzichten hebben om dat ook in de toekomst te doen daar niet voor belonen door een hogere waardering en deze op hetzelfde niveau waarderen (at NAV) als bedrijven die weinig tot niet groeien (of negatief groeien) en waarvan de waarde vd panden onder druk staat ...
Ik hoop echt dat iedereen inziet dat ... it doesn't make sense. At all.

En dat louter naar de premie/discount tov NAV parameter kijken écht niet een volledig beeld geeft, of de ideale indicator is om de koopwaardigheid te bepalen.

OK, als je 25j wacht tot de volledige cyclus in logistiek is doorlopen, en waarderingen weer naar beneden komen, dan zal je - na 25j - kunnen zeggen "Ik had gelijk van te wachten", "zie je wel, die premie". Maar dan ben je de kapotte klok die ook 2x per dag het correcte uur aangeeft. En heb je vooral heel veel winst laten liggen.

Bedenking 4:
"Boekwaarde is niet de heilige graal". Mocht het dat wel zijn, dan zou geen enkel tech bedrijf investeerbaar zijn. Zeg dat tegen de aandeelhouders ervan. En niet zozeer omwille van de behaalde koerswinst. Maar omwille van de winstcreatie en winstgroei.

5. Geloof vooral wie je wil. Doe vooral wat je wil.
Als Joost Uwents, Co-CEO van WDP, zich in VFB-nieuwsbrief uitspreekt over de NAV, dan is het toch altijd interessant eens te luisteren naar wat hij zegt:

"Die NAV (Netto Asset Value) is een liquidatiewaarde van alle individuele sites en gebouwen. WDP is geen hoop bakstenen. Wij zijn een bedrijf dat met eigen vermogen en schulden reële activa, zoals bedrijfsgebouwen, ontwikkelt en beheert. Daarmee genereren we cashflows en winst. Daarover gaat het. Je moet ons op de cashflow en de winst beoordelen. Want daarmee financieren we de schulden en vergoeden we de aandeelhouders.

Stel dat we ons beheer minder efficiënt gaan doen of heel dure schulden aangaan, dan zal onze winst zakken, maar aan de nettowaarde van ons patrimonium zou niets veranderen. Hoe belangrijk is die
NAV dan?

Het is onze opdracht om onze winst te verhogen en dat zonder ons risico te verhogen. Dus ook de verhouding van onze schulden versus de eigen middelen en versus onze cashflow is belangrijk. Op die manier kunnen we het dividend blijven verhogen."


----------------
CONCLUSIE:

Voor mij is premie/discount op NAV geen indicator die bepaalt of ik het aandeel ga kopen of niet. Het vertelt wel iets hoe de markt tegenover het bedrijf staat, of ruimer tegenover de sector waarin het bedrijf actief is. Het vertelt je wat over de vooruitzichten.

Maar op zichzelf vertelt het weinig. Die vooruitzichten moet je dan weer gaan aftoetsen met andere parameters en indicatoren.

Een fout die je echter niet mag maken is te lang blijven hangen in een bepaald sentiment tov een bedrijf, ongeacht of dat positief of negatief is. Je moet telkens opnieuw met een frisse blik kijken.

Enkele voorbeelden:

* Logistiek gaat ook niet tot in de hemel groeien, ook al zijn de vooruitzichten op dit moment nog altijd zéér goed.

* Bij Qrf is duidelijk een turnaround ingezet. Er werd grote kuis in de portefeuille gehouden (met sterke waardeldalingen tot gevolg), er werd geïnvesteerd in het Rijksarchief te Brugge wat duidelijk een TOTAAL ander type pand is dan de vroegere focus. Zo'n pand staat in voor een significant deel vd inkomsten, en 't zijn veilige inkomsten.
Het beheer werd geinsourced wat kosten bespaart. En als de herontwikkeling achter de rug is vd 2 projecten in A'pen en Leuven kan wellicht een mooie meerwaarde geboekt worden. En kan hopelijk het jonge management hier uit geleerd hebben om in de toekomst zelf zulke projecten te realiseren, want daarin zit een grote potentiële waardecreator (huidige projecten slechts voor 30% van Qrf). Het ergste is dus duidelijk achter de rug, en er zijn enkele groene scheuten.

* Bij een Befimmo zal dit of volgend jaar waarschijnlijk wel "rock bottom jaar" zijn waarna de turnaround kan worden ingezet. En er zijn voldoende tekenen dat de aanpak is aangescherpt. Mensen hebben niet graag verandering, maar af en toe wat vernieuwing in een team, of in het management van een bedrijf kan wonderen doen. Een nieuwe CEO (wat het geval is bij Befimmo) zorgt vaak voor een andere aanpak, of toch minstens voor andere accenten).

Zowel tegenover Qrf en Befimmo heb ik lang negatief gestaan. En terecht.
Nu veeleer neutraal.

Dus de finale conclusie:

Ik wens iedereen, zowel voor- als tegenstanders van groei / value, vooral een frisse blik toe, waarbij je kan terugkomen op eerder ingenomen standpunten.

Weinig blijft eeuwig archislecht.
Weinig blijft eeuwig top.

Het leven is dynamisch, niet statisch. Zo ook het beursleven.

Afrodiziak schreef: ↑21 november 2021, 22:29 Voor mezelf probeer ik open te staan, en geen van beide uit te sluiten of te verheerlijken. Momenteel is de portefeuille veel meer gericht op groei, en dat al vele jaren. Maar dat hoeft niet persé altijd zo te zijn. En een stukje value zit er hier en daar wel in, alleen al als hedge.

Dat lijkt mij een goede insteek.

Afrodiziak schreef: ↑21 november 2021, 22:29 Weinig blijft eeuwig archislecht.
Weinig blijft eeuwig top.

Het leven is dynamisch, niet statisch. Zo ook het beursleven.

Inderdaad.

Mettez schreef: ↑21 november 2021, 21:06 Afrodiziak,
Wat is uw mening i.v.m. Care Property Invest?
Ze komen steeds met mooie resultaten naar voor maar de laatste tijd blijft de koers maar wat aanmodderen.
Blijkbaar is er ondanks deze mooie resultaten toch weinig interesse in dit aandeel, als je dit dan vergelijkt met sectorgenoot Aedifica.
De kapitaalverhoging van deze week zal op korte termijn ook geen al te beste invloed hebben vermoed ik.
Hoe zie jij de toekomst van dit bedrijf?

Mettez,

Zoals ook vermeld in de vorige post denk ik vooral dat bomen niet tot in de hemel groeien.

Aandelen in zorgvastgoed hebben er de voorbije jaren een zeer mooie rit opzitten. De huidige waardering is zeker niet goedkoop. Bij Aedifica net hetzelfde trouwens.
Binnen de sector (in België) is Cofinimmo met voorsprong de goedkoopste, wat uiteraard mee wordt veroorzaakt door het feit dat zorg slechts voor 65% vd portefeuille instaat, in tegenstelling tot de "zuivere spelers" AED en CPINV.

"Multiple expansion" gaat hier dus geen grote driver meer zijn, het aandeel zal meer de groei vd portefeuille en de WPA/DPA-groei per jaar volgen. En da's geen 20% per jaar voor alle duidelijkheid, maar een meer bescheiden groei.

Ook niet vergeten dat, samen met die kapitaalverhoging, ook al een pro-rata coupon werd onthecht. Coupon 14, wat slaat op het dividend voor de periode van 01/01/2021 tot 09/11/2021, werd al onthecht, wat logischerwijs woog op de koers (geschat voor 0.89€, zijnde 312/365-en (#dagen tussen 01/01 en 09/11) van het verwachte totaal dividend van 1.04€).

Dat die coupon al werd onthecht is trouwens voor de bestaande aandeelhouders net een positieve zaak: de nieuwe aandelen die werden uitgegeven voor de kapitaalverhoging/inbreng in natura van het pand te Lier delen slechts mee in het dividend voor de periode 09/11/2021 tot 31/12/2021.

Verder zou ik ook willen verwijzen naar de bijdrage van Sintorama in de Holding-thread waarin hij het heeft over de redenen die men zoekt achter korte termijn-koersbewegingen:
holdings-t15349-5805.html#p527566

Hoe ik de toekomst van het bedrijf zie? (wat niet noodzakelijk hetzelfde is als de toekomst van het AANDEEL)
Positief.
Investeringen in zorgvastgoed surfen op een golf die nog decennia kan aanhouden, met de babyboomers-vergrijzingsgolf die er zit aan te komen.
Wel moet Care Property zich nog meer richten op buitenlandse expansie, om zo minder afhankelijk te zijn van beleid/financieringsmogelijkheden/... van 1 land (België) en net zoals (vooral) Aedifica en (ook) Cofinimmo de risico's te spreiden. Bijna 90% vd huidige portefeuille zit in België. Voor AED is dat maar 27%, voor Cofinimmo 59% (+bijkomend dat bij Cofinimmo de kantoor-portefeuille 100% in België gelegen is, voor het zorgvastgoed is de spreiding dus groter).
Duidelijk nog wat werk aan de winkel voor CPINV.
Maar daar werken ze aan. Verdere buitenlandse expansie staat op het programma. Zeker naar Spanje toe.
Het team zelf werd ook uitgebreid, hun hoofdkwartier werd uitgebreid,... Voor een klein bedrijf zijn dat wel factoren die toch wat op de gang van zaken wegen. Maar de grotere schaal werd bereikt, en ze kunnen weer verder.


De toekomst van het aandeel?
Ik heb ook geen kristallen bol natuurlijk. En de rente-evolutie speelt een belangrijke rol. Mijn basisscenario is dat die nog langer laag blijft, maar ik heb daar uiteraard ook geen zekerheid over.
Binnen die omstandigheden blijft een hoge waardering voor een groeibedrijf mogelijk/aannemelijk. Maar de groei zal voornamelijk komen van goed GVV-management (rendabele projecten kopen/ontwikkelen, met een zo hoog mogelijke schuldgraad, maar niet onverantwoord hoog). De bezettingsgraad is al 100%, dus van daaruit komt geen extra groei. De financieringskost is ook al laag, dus van daaruit ook geen extra kostenbesparing, de multiple waaraan het aandeel noteert is al aan de hoge kant, dus van daaruit geen multiple expansion meer te verwachten. Dus vooral de groei van de portefeuille/huurinkomsten/WPA/DPA volgend. 5 à 10% per jaar.

Ik denk dus dat op korte termijn het vet wat van de soep is (voor het aandeel). Op langere termijn bekeken surft het bedrijf wel op een groeigolf, die lang kan duren.

En puur voor het aandeel zijn er altijd externe factoren die een boost kunnen geven. Toen vorig jaar werd aangekondigd dat CPINV ging opgenomen worden in de EPRA-index zorgde dat voor een stévige boost van het aandeel. Waren dat tevreden aandeelhouders? Waren dat index-volgers die al anticipeerden op de index-opname? Waren dat "speculanten" die al anticipeerden op de verplichte opname van het aandeel door index-volgers?
Geen idee, maar het effect was er wel.

De index-opname ging uiteindelijk niet door (omwille van het feit dat de leasings door de index-samensteller als niet conform de voorwaarden om te mogen deeluitmaken vd EPRA-index werden beschouwd). CPINV zal dus pas kunnen deel uitmaken van de index als z'n portefeuille voldoende verder heeft uitgebouwd (zodat de leasings minder zwaar doorwegen). Als het uiteindelijk zo ver komt, KAN dat wel een trigger voor het aandeel zijn.

Maar enkel en alleen daarom zou ik nu ook geen aandeelhouder zijn of worden.
Is een aandeel dat je KAN wegleggen en binnen 10j nog eens kan bekijken en waarschijnlijk zal dat wel "OK" gepresteerd hebben, voor zover je zo'n type belegger bent natuurlijk.
Het feit dat je een vraag stelt over het wat slabakken vd koers doet me twijfelen of dat jouw instelling is. Verder ken ik je niet uiteraard, dus dit is geheel mijn interpretatie enkel en alleen op basis van je bericht. Is ook geen waarde-oordeel voor alle duidelijkheid. Iedere belegger is verschillend.

Mettez schreef: ↑21 november 2021, 21:06

Aanvullend op de substantiële en doordachte inzichten van Afrodiziak ...

https://carepropertyinvest.be/wp-conten ... gie-nl.pdf

De uitgifteprijs van de nieuwe aandelen bedraagt ongeveer € 23,59 en is gelijk aan het gemiddelde van de volumegewogen
gemiddelde aandelenprijs (VWAP) van Care Property Invest van 5 beursdagen voor 17 november 2021 (de datum van de inbreng
niet inbegrepen), min een gebruikelijke, marktconforme korting. De 1.124.968 nieuwe aandelen zijn van dezelfde aard en hebben dezelfde rechten als de bestaande aandelen, met dien verstande dat zij worden uitgegeven met coupon nr. 15 en volgende aangehecht en zullen derhalve delen in het resultaat van de Vennootschap over het lopende boekjaar vanaf 10 november 2021.
Hiertoe werd coupon nr. 14, met betrekking tot het brutodividend die het recht vertegenwoordigt om het deel van de dividenden te ontvangen die toegewezen kunnen worden voor de periode startend op 1 januari 2021 en eindigend 9 november 2021, onthecht op 10 november 2021 voor beurstijd.

Vaak zie je de koers op zeer korte termijn vervolgens naar die prijs gaan. Wat later is dat effect dan terug weg.

Zie in de quote van het persbericht ook de behandeling van het dividend waar Afrodiziak het over heeft.

Ik heb CPINV reeds in port met een gemiddeld gewicht. Indien de koers nog wat verder zakt, koop ik mogelijks een stukje bij.

Bedankt voor je toelichting ivm CP Invest Afro. Zoals steeds zeer interessante lectuur.

Afrodiziak schreef: ↑21 november 2021, 19:50 Dreamy,

1. What took you so long ?
2. Waarom was je in residentiële REITs/vastgoedbedrijven niet geïnteresseerd?
3. Vanwaar de ommekeer?

Mijn uitgangspunt is lange tijd geweest - en nog voor een groot deel - dat residentieel vastgoed al een groot deel van mijn vermogen uitmaakt omdat ik een eigen huis en een (ver)huurappartement heb.

Home Invest is mij allang bekend als dividendkampioen, maar er zijn drie faktoren die het aandeel voor mij nu aantrekkelijk(er) maken :

1) de pay-out ratio die langzaam maar zeker in de buurt komt van de EPRA winst, waardoor het aandeel in mijn ogen een speculatief kantje verliest;
2) de uitbreiding naar Nederland, die op termijn de nodige extra opportuniteiten kan bieden;
3) last but not least: de waardering. Zonder diepgaande analyse heb ik het gevoel dat de koers van Home Invest wat achterblijft bij de sterke ontwikkeling van de residentiële vastgoedmarkt de afgelopen jaren.

Bij Qrf is duidelijk een turnaround ingezet. Er werd grote kuis in de portefeuille gehouden (met sterke waardeldalingen tot gevolg), er werd geïnvesteerd in het Rijksarchief te Brugge wat duidelijk een TOTAAL ander type pand is dan de vroegere focus. Zo'n pand staat in voor een significant deel vd inkomsten, en 't zijn veilige inkomsten.

De aanschaf van het rijksarchief was een klein jaar geleden voor mezelf de trigger om mijn kar te keren inzake dit aandeel. Lees: van negatief naar een voorzichtige believer. Het valt me altijd op dat bijna niemand over deze investering praat. Wat in mijn ogen toch een belangrijke kantelinvestering is. Ik ben ook erg nieuwsgierig wat ze van plan zijn met het oud gebouw van de Fnac in Gent. Studentenkoten? (gewoon een gedachte van mij.)

Bij een Befimmo zal dit of volgend jaar waarschijnlijk wel "rock bottom jaar" zijn waarna de turnaround kan worden ingezet. En er zijn voldoende tekenen dat de aanpak is aangescherpt. Mensen hebben niet graag verandering, maar af en toe wat vernieuwing in een team, of in het management van een bedrijf kan wonderen doen. Een nieuwe CEO (wat het geval is bij Befimmo) zorgt vaak voor een andere aanpak, of toch minstens voor andere accenten).

Als ik de markten volg als leek, vind ik het toch dat er erg veel pessimisme is over kantoren. Kantoren worden nog altijd verkocht tegen mooie prijzen. Toch de goede sites. Nog nergens gehoord van zware afboekingen. Iets wat je niet kan zeggen van pakweg shoppingcentra en stadwinkels. En daarnaast zie ik veel potentieel in Zin. En ik geloof ook in een kanteling van de Brussel Noord regio. Ik ben erg nieuwsgierig naar wat Immobel gaat doen met het gebouw van Proximus. 100 meter wandelen van Zin overigens.

De kantoren in Luik (op vijf minuten van het station) zijn ook erg impressionant. Al diverse keren staan op kijken. Prachtige investeringsopportuniteiten. En ze zijn ook al volledig verhuurd dus goed voor de toekomstige cashstromen.

En de gebouwen die de laatste paar jaar zijn verkocht, zijn doorgaans verkocht tegen de geschatte prijzen. Dus geen verborgen lijken in de kast.

Dus samengevat ben ik wel een Befimmo believer.

Ik denk dat er in de toekomst juist veel meer nood zal zijn aan kantoren. En niet alleen meer, maar ook anders. Maar het kan wel zijn dat er nog enkele jaren geduld gevraagd wordt.

optibear schreef: ↑22 november 2021, 13:51

Is er een reden waarom jij quote zonder referentie ?
(als je op "Reageer met citaat" klikt, dan wordt de quote met referentie automatisch gezet...)

Nee, foutje.

optibear schreef: ↑22 november 2021, 13:51 De aanschaf van het rijksarchief was een klein jaar geleden voor mezelf de trigger om mijn kar te keren inzake dit aandeel. Lees: van negatief naar een voorzichtige believer. Het valt me altijd op dat bijna niemand over deze investering praat. Wat in mijn ogen toch een belangrijke kantelinvestering is. Ik ben ook erg nieuwsgierig wat ze van plan zijn met het oud gebouw van de Fnac in Gent. Studentenkoten? (gewoon een gedachte van mij.)

Niemand?
Wel ... ik heb het vermeld !
En jij nu ook !


Studentenkoten in de Veldstraat zou toch jammer zijn, niet?
't Is wel een groot pand, zodat functies mss kunnen gecombineerd worden.
Maar in Veldstraat moet je toch wat anders kunnen realiseren.