CTP-keuzedividend:17/5, bedankt,dan heb ik nog even tijd.

Afrodiziak, spaargidsers....Vonovia 38€, koopwaardig?

Ja, weet iemand waarom Vonovia het zo slecht doet? Was een “top pick” van KBC. Rentestijging? (Ze kunnen de huurprijzen toch ook indexeren) Regelgeving?

Gg70 schreef: ↑6 april 2022, 20:39 Ingestapt in ctp,had enkele maanden geleden positie bij vgp wat afgebouwd, twijfel nog om orpea op te pikken,wat denk jij afro?

GG70

1. Net omdat ik het risico op dergelijke problemen bij operatoren als "niet ondenkbeeldig" inschatte gaf ik de voorkeur aan rusthuisverhuurders, en niet aan uitbaters/operatoren. Er kan er altijd ééntje de kantjes aflopen, maar in principe/hopelijk niet allemaal. En de verhuurders hebben, alleen al noodgedwongen omwille van het REIT-statuut, een spreiding van de verschillende operatoren.

2. De echo's die ik opvang uit de sector is dat minstens in (delen van) Frankrijk er toch wel een kwaliteitsverschil merkbaar is qua servicelevel. En Orpéa heeft niet dé beste reputatie. Geheel onterecht is de kritiek aan het adres van Orpéa waarschijnlijk niet.

3. Dit gezegd zijnde: zoals ik hier al eerder postte, in de beschrijving van enkele scenario's toen Orpéa-affaire "hot" was (xx pagina's geleden) heeft uiteindelijk er niemand wat bij te winnen als een belangrijke operator zou omvallen of de dienstverlening zou stopzetten. Helemaal ongeschonden zal Orpea hier niet uitkomen. Strenge controles, aangescherpte regelgeving, mogelijk terugbetaling van subsidies, rechtzaken, ... Er ZAL impact zijn. Hoe zwaar valt nu nog niet in te schatten. Vraag is of de koersafstraffing daar niet al in significante mate rekening mee houdt.

4. Als je kijkt naar andere bedrijven die daar zware periodes zijn gegaan door acute of aanslepende crisissen, al dan niet door misbruik: BP, Volkswagen, Bayer,... Ze zijn niet allemaal hersteld qua koers.

5. Voor wie gelooft dat het ergste qua koersafstraffing achter de rug is, en van zodra meer zichtbaarheid is over de (financiële gevolgen) voor Orpéa, kan dit een instapmoment zijn. Dan hangt het vooral af van het ethische aspect: wil je in "toxische" bedrijven investeren die - als het inderdaad zo zou blijven te zijn - zwaar hebben ingezet op het financiële aspect ten nadele van dienstverlening van hun huurders, die tevens hun bestaansreden zijn ?

Voor mezelf is het antwoord daar zeer duidelijk "nee" op, daar weegt geen financieel rendement tegen op. Toxiciteit keert zich vroeg of laat tegen je.

PEJO schreef: ↑14 april 2022, 13:46

Afrodiziak schreef: ↑25 maart 2022, 23:16

Hey Nomed,

En toch is het op zich vrij eenvoudig.
Dividend is gedaald ... omdat de winst gedaald is.

Baseer je niet op wat je leest in dat artikel van ABM of in De Tijd. Men legt er - zoals gewoonlijk - de nadruk op nettowinst.
Nettowinst van GVV's wordt geïmpacteerd door allerhande (non-cash) eenmalige elementen en zijn van weinig tot geen belang voor het dividend.

Voor GVV's die niet aan ontwikkeling doen, zoals bij WEB het geval is, is netto-winst zeker niet de beste winstgraadmeter om te bekijken.

Wat dan wel?
In geval van WEB is dat het "résultat distribuable" oftewel: uitkeerbaar resultaat. Wat daalde van 10.16m€ naar 9.99m€. Een gedaald resultaat, terwijl de payout al hoog (+90%) lag? Dan kan de GVV enkel de payout-graad nog hoger zetten of ... dividend verlagen.

....

Soit, long story short Nomed:
lager dividend, wegens lagere winst.
Redenen lagere winst hierboven beschreven.

Om hier nog even op terug te komen... Volgen jullie Gert De Mesure ook? Hij heeft deze week een artikel gepubliceerd waar hij aangeeft dat er verwarring is in de cijfers van WEB door het mixen van geconsolideerde en niet-geconsolideerde rapporten in de jaarrapporten van 2020 en 2021.
=> Zodoende zou de courante winst p/a (schatting door Gert DM) wel gestegen zijn van '20 naar '21
=> Verwarrende rapportage is wel teleurstellend

PEJO,

Over welke verwarring heb je het ?

Als men het persbericht bekijkt dat de jaarresultaten over 2021 aankondigt, dan gaan 2 paragrafen van de 1e pagina (oftewel 50% vd tekst op die pagina) over het feit dat men niet langer consoliderende resultaten afficheert.
Niets weggemoffeld dus, en niets verwarrend.
Wel even goed opletten natuurlijk.
En de juiste set cijfers YoY vergelijken: geen appelen met peren.

Maar zoals reeds eerder gezegd: oa door - voor WEB zijnde - vrij forse investeringen in de kwaliteit (niet in de uitbreiding) van de panden lagere uitkeerbare winst, en dus lager div.

Los daarvan: net zoals de kwaliteit vd panden is er wat betreft de verslaggeving van WEB idd ... ruimte ter verbetering.

Gg70 schreef: ↑29 april 2022, 18:29 Afrodiziak, spaargidsers....Vonovia 38€, koopwaardig?

Barryke schreef: ↑1 mei 2022, 13:15 Ja, weet iemand waarom Vonovia het zo slecht doet? Was een “top pick” van KBC. Rentestijging? (Ze kunnen de huurprijzen toch ook indexeren) Regelgeving?

Het is breder dan enkel VNA.

Daar waar door sommigen nogal fel wordt gefocust en hard gereageerd op de mindere prestatie dit jaar van logistiek (weliswaar nadat logistiek intussen al vele jaren telkens de uitblinker was) is de realiteit dat de koersprestatie van de bredere Europese RESI sector het dit jaar nog een stuk slechter doet. Ook 2021 was geen topjaar trouwens, en ter herinnering.

Het Belgische HOMI is zowat de beste presteerder binnen het universum, en dit ... met een nulrendement. BIj de meeste andere wordt het verlies met dubbele cijfers geschreven.

Als we kijken naar de andere Duitse RESI-spelers TAG, LEG, GCY,... Koersprestatie is zeker niet beter dan die van VNA.
In andere landen ook koersverliezen van 10% of meer.

Wat meespeelt is - tot vervelens toe - inflatie, zorgen om stagflatie, gestegen kosten bouwmateriaal en simpelweg onbeschikbaar materiaal en dit omwille van de COVID pandemie (heropstart economie na wereldwijde lockdowns en oa wat nu in Shangai gebeurt) en de oorlog in Oekraïne.
En tegelijkertijd is er - zeker in Duitsland - druk om caps te zetten op huurindexatie.

Dus caught between a rock and a hard place: uit de pan swingende kosten voor toekomstige ontwikkelingen (wat toch ten dele voor de toekomstige groei moet zorgen) én tegelijkertijd zelf de oplopende kosten niet (volledig) kunnen/mogen doorrekenen, of toch minstens de VREES daarvoor.
Of die vrees terecht is of niet, that's the million dollar question.

Een sector die - ja, ook tot vervelens toe - er wél vrij goed in slaagt om oplopende kosten door te rekenen, door de zéér hoge vraag en schaarste, is ... logistiek.

optibear schreef: ↑26 april 2022, 09:22 Juist naar de 7 zitten luisteren op de Tijd en blijkbaar wil Befimmo in woningen investeren in Gent & Antwerpen. Serieuze wijziging van strategie. Verklaart al zeker het komende bod op het bedrijf.

Opti,
Bijsturen vd strategie (broodnodig!!) kunnen we moeilijk een verrassing noemen hé.

Ik had het er hier al eerder over

https://twitter.com/orakelvanoilsjt/sta ... 2823399425

gvv-gereglementeerde-vastgoedvennootsch ... ml#p538640

Over het bod...
Laat op zich wachten. En ja, er zijn intussen al een aantal verplichte transparantiemeldingen geweest. Opvallend.
Benieuwd hoe het dossier zal uitdraaien.
In elk geval no regrets vd uitstap.

dreamy schreef: ↑6 april 2022, 11:46

Afrodiziak schreef: ↑25 maart 2022, 23:58
Echt grote arbitrages doe ik niet, maar ik beheer een deel van de portefeuille sinds enige tijd wel wat actiever. De omstandigheden laten het toe enerzijds. En anderzijds laat het toe om zo af en toe een opportuniteit mee te pikken.

Arbitreren tussen WDP en CTP heb ik niet gedaan. Maar net zoals ik in de periode 2017 stopte met nog extra in WDP te beleggen (enkel nog keuzedividend herinvesteren) en overstapte op VGP voor nieuwe logistieke aankopen, zo stopte ik in 2021 met extra in VGP te beleggen en gebeuren nieuwe logistieke aankopen in CTP.

Afro, je schreef zelf dat CTP op dit moment met voorsprong de goedkopere keuze is dan WDP en MONT.

Als je dit echt denkt, dan zou het toch logisch zijn om op z'n minst een deel van je belang in WDP om te zetten naar CTP, of zie ik iets over het hoofd?

en

dreamy schreef: ↑21 april 2022, 19:40 Ik heb nu een deel van mijn aandelen WDP verkocht voor €41 en daarvoor aandelen CTP gekocht voor €15.

WDP staat dicht bij een ATH, terwijl CTP ruim 30% onder de piek van vorig jaar noteert. De belangrijkste reden lijkt die oorlog in Oekraïne te zijn, dus ik heb er vertrouwen in dat CTP een mooi(er) stijgingspotentieel heeft.

Dreamy,

Ik kan hier niet binair op antwoorden. Het is voor mij niet persé het ene of het andere.
WDP zit in de LT-portefeuille. In de regel bouw ik posities in de LT-portefeuille over de jaren heen op en verkoop er weinig tot niets van, zolang ik toekomst zie in het bedrijf.

Voor NIEUWE aankopen arbitreer ik wel. WDP al enkele jaren niet meer bijkocht, maar niet verkocht want je weet nooit tot waar de rugwind het bedrijf enerzijds en het aandeel anderzijds draagt. Operationeel doet WDP het ook gewoon uitstekend.

Misschien had je wel een uitstekende timing, of mss zal CTP een foute keuze geweest zijn. Het zal maar achteraf blijken. Op dit moment is het in elk geval nog niet de juiste keuze geweest. En heeft de markt niet altijd gelijk? Tenzij ze ongelijk heeft

Ik kan alleen maar bevestigen wat ik eerder zei: CTP is op zowat alle metrics goedkoper dan WDP en MONT, en aandeel ging sindsdien nog achteruit, dus werd nog goedkoper.
Wat duidelijk géén garantie is op succes, de koersprestatie is duidelijk teleurstellend. CTP is zowat de slechtste performer uit de sector (qua koers).

* De exposure aan Centraal- en Oost-Europa zal zeker een rol spelen, alhoewel intussen toch duidelijk zou moeten zijn dat - op dit moment - die economieën nog altijd knallen. Op middenlange tot lange termijn, behoudens ineenstorting vd wereldeconomie, is exposure aan die regio ... géén slechte zaak.
* Reshoring / nearshoring / korter maken van de productie - en logistieke ketens gaat de regio ook in de kaart spelen. Voor de bedrijven die er wel aan dachten, maar hoopten dat na beëindiging van de lockdowns in W-Europa we snel weer zouden kunnen overgaan tot BAU en de logistieke ketens weer snel zouden op volle toeren draaien .... Enkel en alleen al omwille van geopolitieke redenen is een kortere keten wenselijk en nodig. Ook omwille van het duurzaamheids/klimatologische aspect. En opnieuw meer "maakeconomie" in Europa kan ook ten dele maatschappelijk een antwoord zijn op de onvrede van hen die aanvoelen dat ze "naast de bood vallen" van de maatschappelijke evoluties.
* Hoge prijsstijgingen qua bouwmaterialen zal CTP de ontwikkelaar uiteraard niet helpen, maar de yield on cost ligt en lag sowieso een stuk hoger dan deze van concurrenten, en door hun schaal kunnen ze de prijs toch ietwat drukken bij inkopen materiaal.
* En zoals eerder gezegd slaagt logistiek er als een van de betere segmenten binnen vastgoed in om inflatie door te rekenen middels indexatie vd huurcontracten enerzijds. Anderzijds worden op sommige locaties/landen vrijgekomen panden aan 10% hogere huur opnieuw verhuurd. Dit is momenteel eerder regel dan uitzondering. Omwille van de gekende zeer hoge vraag naar (kwalitatieve) panden en de schaarste aan grond/vrije panden. Niet enkel bij CTP btw
* ...

Dus ja: ofwel zijn "wij" verkeerd, ofwel de markt.
Mss ligt de waarheid in het midden, en is een CTP iets té goedkoop gewaardeerd, en WDP/MONT (nog) wat te duur.
Mss noteert CTP op de verkeerde beurs
Mss oordeelt de markt dat het belang van Remon Vos en zijn controle over het bedrijf té groot is, wat als een risico wordt beschouwd.
Mss ...

Only time will tell.

Succes.

WDP noteert inderdaad duur, maar ze bewijzen zich gewoon ook keer op keer. Uiteraard groeien bomen niet tot in de hemel en een correctie kan nog komen. Maar WDP blijft wel een topspeler. Het dividend is laag maar ze laten het wel groeien. En met hun lagere yield kunnen ze wel meer investeren in hun eigen project. Wat verdere groei weer mogelijk maakt.

Bedankt afro,helder, positie in ctp verhoogd,bijgekocht aan 13,30...

Bedankt voor uw heldere uiteenzettingen, Afrodiziak.

Afrodiziak schreef: ↑1 mei 2022, 23:49 Misschien had je wel een uitstekende timing, of mss zal CTP een foute keuze geweest zijn. Het zal maar achteraf blijken. Op dit moment is het in elk geval nog niet de juiste keuze geweest. En heeft de markt niet altijd gelijk? Tenzij ze ongelijk heeft

Op dit moment is CTP misschien nog niet de juiste keuze geweest, maar ook niet de verkeerde, want ze gingen sinds mijn transactie tot nu toe even hard omlaag als WDP, met zo'n 10%.

Overigens is mijn belang in WDP voorlopig nog een stuk groter dan in CTP, dus misschien zou ik nog meer moeten arbitreren.

Tarbo schreef: ↑2 mei 2022, 00:34 WDP noteert inderdaad duur, maar ze bewijzen zich gewoon ook keer op keer. Uiteraard groeien bomen niet tot in de hemel en een correctie kan nog komen. Maar WDP blijft wel een topspeler. Het dividend is laag maar ze laten het wel groeien. En met hun lagere yield kunnen ze wel meer investeren in hun eigen project. Wat verdere groei weer mogelijk maakt.

Je haalt enkele zaken door mekaar.

Tarbo schreef: ↑2 mei 2022, 00:34 Het dividend is laag maar ze laten het wel groeien. En met hun lagere yield kunnen ze wel meer investeren in hun eigen project. Wat verdere groei weer mogelijk maakt.

Een dividend kan perfect een lage YIELD vertegenwoordigen (bruto of netto dividend / beurskoers), maar wel een hoge PAYOUT vertegenwoordigen (dividend in miljoen EUR / totale winst in miljoen EUR, of dividend per aandeel / totale winst per aandeel). Voor GVV's valt "totale winst" te vervangen door "courante of EPRA winst".

Net zoals iedere GVV is WDP gebonden aan de verplichting minstens 80% vd courante winst uit te keren als dividend. 80% is voor alle duidelijkheid een HOGE payout ratio, en geen lage. Hoe hoger de payout, hoe lager het saldo dat binnen het bedrijf blijft om te herinvesteren.

De ideale, theortische combinatie zou een hoge yield zijn (bvb dividendrendement van 5%), maar waarbij dat dividend slechts een klein deel vd winst vertegenwoordigt (bvb 20% payout ratio), zodat het gros overblijft om te herinvesteren. Maar zoals gezegd dient voor GVV's de payout sowieso minstens 80% te bedragen.

(Dividend) Yield en payout zijn dus verschillende begrippen, die je - imo - op een hoopje gooide.

Afrodiziak schreef: ↑1 mei 2022, 22:56
Het is breder dan enkel VNA.

Daar waar door sommigen nogal fel wordt gefocust en hard gereageerd op de mindere prestatie dit jaar van logistiek (weliswaar nadat logistiek intussen al vele jaren telkens de uitblinker was) is de realiteit dat de koersprestatie van de bredere Europese RESI sector het dit jaar nog een stuk slechter doet. Ook 2021 was geen topjaar trouwens, en ter herinnering.

Het Belgische HOMI is zowat de beste presteerder binnen het universum, en dit ... met een nulrendement. BIj de meeste andere wordt het verlies met dubbele cijfers geschreven.

Als we kijken naar de andere Duitse RESI-spelers TAG, LEG, GCY,... Koersprestatie is zeker niet beter dan die van VNA.
In andere landen ook koersverliezen van 10% of meer.

Wat meespeelt is - tot vervelens toe - inflatie, zorgen om stagflatie, gestegen kosten bouwmateriaal en simpelweg onbeschikbaar materiaal en dit omwille van de COVID pandemie (heropstart economie na wereldwijde lockdowns en oa wat nu in Shangai gebeurt) en de oorlog in Oekraïne.
En tegelijkertijd is er - zeker in Duitsland - druk om caps te zetten op huurindexatie.

Dus caught between a rock and a hard place: uit de pan swingende kosten voor toekomstige ontwikkelingen (wat toch ten dele voor de toekomstige groei moet zorgen) én tegelijkertijd zelf de oplopende kosten niet (volledig) kunnen/mogen doorrekenen, of toch minstens de VREES daarvoor.
Of die vrees terecht is of niet, that's the million dollar question.

Een sector die - ja, ook tot vervelens toe - er wél vrij goed in slaagt om oplopende kosten door te rekenen, door de zéér hoge vraag en schaarste, is ... logistiek.

VNA volg ik niet echt nauwgezet op (ik heb een groot probleem om te beleggen in "mastodontbedrijven" omdat die vaak de menselijke schaal verliezen, en niet zelden eerder het probleem zijn dan de oplossing, ook al denken en zeggen ze van zichzelf het omgekeerde. In geval van VNA is dat laatste trouwens LETTERLIJK zo, bekijk maar het jaarverslag), dus ik keek vandaag nog eens of er nog specifieke redenen kunnen zijn voor de negatieve koersprestatie YTD.

VNA heeft eerder dit jaar een +20% belang verworven in Adler Group als dekking voor een twijfelachtige lening aan "Aggregate Holdings". Twijfelachtig in de zin van mogelijk/waarschijnlijk falen qua terugbetaling.
https://presse.vonovia.de/en/aktuelles/ ... dler-group

Maar die collateral is nu ook niet bepaald van top notch kwaliteit als je de koersprestatie de afgelopen jaren bekijkt en het verhaal wat gevolgd hebt https://www.boerse-frankfurt.de/equity/adler-group-s-a

OK, de lening vertegenwoordigt uiteindelijk "maar" 250m€. Het is niet dat VNA hierdoor zelf in financiële problemen gaat geraken, maar het is voor mij alvast géén teken van conservatief financieel beheer.

Verder ...
Bekijk eens slide 7 van de FY2021 presentatie:
https://ir-api.eqs.com/media/document/b ... ion=inline

Het bedrijf moet van zichzelf zeggen "dat het geen Bond Proxy" is.
Tja. Hoe goed ben je er in geslaagd je bedrijfsverhaal te verkopen als je +/- 10j na de tot standkoming van VNA dat verhaal aan de markt moet brengen ... ?! Dan heeft de markt je (nog altijd) niet begrepen, heb je je verhaal niet goed verkocht, gelooft de markt er niet in,...


Ik moet wel zeggen dat VNA zelf in elk geval wel nog altijd vlot toegang heeft tot de obligatiemarkt én verre van een junkstatus heeft. Het haalde in maart onlangs nog voor 2.5 miljard EUR green en social bonds op aan gemiddeld 1.875% (looptijden 3.85, 6.25 en 10j), wat in deze tijden zeker geen prijzige vergoeding is. Ik heb al andere uitgiftes zien passeren de afgelopen dagen, waarbij bedrijven "woekerrentes" moesten toestaan om toch aan schuldfinanciering te geraken. Geen sprake daarvan dus bij VNA.

Thanks, but not thanks, het dossier kan me niet bekoren.

Afrodiziak schreef: ↑3 mei 2022, 00:25

Tarbo schreef: ↑2 mei 2022, 00:34 WDP noteert inderdaad duur, maar ze bewijzen zich gewoon ook keer op keer. Uiteraard groeien bomen niet tot in de hemel en een correctie kan nog komen. Maar WDP blijft wel een topspeler. Het dividend is laag maar ze laten het wel groeien. En met hun lagere yield kunnen ze wel meer investeren in hun eigen project. Wat verdere groei weer mogelijk maakt.

Je haalt enkele zaken door mekaar.

Tarbo schreef: ↑2 mei 2022, 00:34 Het dividend is laag maar ze laten het wel groeien. En met hun lagere yield kunnen ze wel meer investeren in hun eigen project. Wat verdere groei weer mogelijk maakt.

Een dividend kan perfect een lage YIELD vertegenwoordigen (bruto of netto dividend / beurskoers), maar wel een hoge PAYOUT vertegenwoordigen (dividend in miljoen EUR / totale winst in miljoen EUR, of dividend per aandeel / totale winst per aandeel). Voor GVV's valt "totale winst" te vervangen door "courante of EPRA winst".

Net zoals iedere GVV is WDP gebonden aan de verplichting minstens 80% vd courante winst uit te keren als dividend. 80% is voor alle duidelijkheid een HOGE payout ratio, en geen lage. Hoe hoger de payout, hoe lager het saldo dat binnen het bedrijf blijft om te herinvesteren.

De ideale, theortische combinatie zou een hoge yield zijn (bvb dividendrendement van 5%), maar waarbij dat dividend slechts een klein deel vd winst vertegenwoordigt (bvb 20% payout ratio), zodat het gros overblijft om te herinvesteren. Maar zoals gezegd dient voor GVV's de payout sowieso minstens 80% te bedragen.

(Dividend) Yield en payout zijn dus verschillende begrippen, die je - imo - op een hoopje gooide.

Bedankt voor deze extra duiding. Ik was vergeten dat GVV's inderdaad 80% dienen uit te keren. Andere bedrijven zijn hier niet aan verbonden en kunnen een lagere pay-out hanteren om meer te investeren in hun bedrijf zelf, GVV's zijn hier beperkter in.