sintorama schreef: ↑24 juni 2022, 09:34 Plus, bedrijven brengen hun productieketens dichter bij de eindklant, supply-chain issues kunnen enkel opgeslost worden door (meer) voorraden aan te leggen etc. De vraag naar magazijnen zal m.i. zeer hoog blijven.

De terugkeer naar kortere ketens gaat juist minder logistiek vereisen, een auto fabrikant met naast de deur een zetelfabrikant heeft geen magazijnruimte in land van oorsprong en magazijnruimte / containerruimte in de transportketen tussenin nodig, hooguit een lokaal magazijn dat de just-in-time verdeling doet. De enorme groei in logistiek en magazijnen is er juist door de toenemende globalisering gekomen, een vermindering in globalisering zal impact hebben op de internationale logistiek.

Maar eerlijk gezegd zie ik een afbouw van globalisering nog niet direct gebeuren, het is niet omdat de politiek dat plots wil, dat de markt daarin volgt, kosten baten blijven sterk pro globalisering.

Jozefien1969 schreef: ↑24 juni 2022, 22:15 Overigens Yaris heeft een 'troll alert'' gegeven voor ondergetekende. Vraag me af wat dat betekent?

Je bent de volgende scalp aan de ban-gordel van Yaris . Het is eervol, maar niet exclusief. Heel veel zijn jou voorgegaan.

VLblokpate schreef: ↑25 juni 2022, 14:45

Jozefien1969 schreef: ↑24 juni 2022, 22:15 Overigens Yaris heeft een 'troll alert'' gegeven voor ondergetekende. Vraag me af wat dat betekent?

Je bent de volgende scalp aan de ban-gordel van Yaris . Het is eervol, maar niet exclusief. Heel veel zijn jou voorgegaan.

Ooh gelukkig ik voelde me al zo éénzaam!!!!!

dreamy schreef: ↑24 juni 2022, 21:21 Het blijft dan een goed bedrijf, maar die premie op de NAV zou dan wel eens fors kunnen gaan teruglopen. (koers nu €167 tov een EPRA NTA van €107 per aandeel eind 2021...)

Ik begrijp die fixatie op NAV niet goed. VGP is niet zoals een verhuurder van winkelvastgoed of residentiele woningen. VGP is ook een projectontwikkelaar.

sintorama schreef: ↑27 juni 2022, 12:26 Ik begrijp die fixatie op NAV niet goed. VGP is niet zoals een verhuurder van winkelvastgoed of residentiele woningen. VGP is ook een projectontwikkelaar.

Voor mij is de logica simpel: die hoge waardering is gebaseerd op hoge groei, inderdaad voor een belangrijk deel als projectontwikkelaar, maar als die ontwikkelingen en dus ook de groei gaan teruglopen, dan zal de koers ook teruglopen richting NAV.

vortex schreef: ↑25 juni 2022, 08:48 De terugkeer naar kortere ketens gaat juist minder logistiek vereisen, een auto fabrikant met naast de deur een zetelfabrikant heeft geen magazijnruimte in land van oorsprong en magazijnruimte / containerruimte in de transportketen tussenin nodig, hooguit een lokaal magazijn dat de just-in-time verdeling doet. De enorme groei in logistiek en magazijnen is er juist door de toenemende globalisering gekomen, een vermindering in globalisering zal impact hebben op de internationale logistiek.

Dat zie je volgens mij verkeerd. De huidige magazijnen liggen om te beginnen op de verkeerde plaats. In China in plaats van in Oost-Europa. De groeipool op vlak van maakindustrie en dus ook logistiek ligt in Oost-Europa. Laat VGP nu net daar actief zijn. Bovendien, om een auto te maken heb je honderden leveranciers nodig. Die kunnen niet allemaal pal naast de fabrikant van de auto's gevestigd zijn (die overigens ook opschuiven). Ze hebben allemaal hun magazijnen nodig voor opslag van grondstoffen, componenten, halfproducten, afgewerkte producten etc. En dan heb je idd nog de logistieke keten naar de eindklant, de zgn last-mile waar VGP ook sterk in staat.

dreamy schreef: ↑27 juni 2022, 13:48 Voor mij is de logica simpel: die hoge waardering is gebaseerd op hoge groei, inderdaad voor een belangrijk deel als projectontwikkelaar, maar als die ontwikkelingen en dus ook de groei gaan teruglopen, dan zal de koers ook teruglopen richting NAV.

Als de koers gelijk is aan de NAV dan wil dat zeggen dat de waarde van alle medewerkers, alle know-how, alle getekende contracten, en alle klantrelaties bij mekaar opgeteld gelijk is aan nul. En, dat alle verhuur gebeurt met een toegevoegde waarde van tevens nul. Mag een bedrijf dat een vrije kasstroom genereert niet beschouwd worden al meer dan de optelsom van zijn bezittingen? Dan ben ik benieuwd hoe je bedrijven als Microsoft waardeeert.

Gudrun schreef: ↑29 juni 2022, 08:53 Als de koers gelijk is aan de NAV dan wil dat zeggen dat de waarde van alle medewerkers, alle know-how, alle getekende contracten, en alle klantrelaties bij mekaar opgeteld gelijk is aan nul. En, dat alle verhuur gebeurt met een toegevoegde waarde van tevens nul. Mag een bedrijf dat een vrije kasstroom genereert niet beschouwd worden al meer dan de optelsom van zijn bezittingen? Dan ben ik benieuwd hoe je bedrijven als Microsoft waardeeert.

Het verbaast mij dat er een vergelijking wordt gemaakt tussen een vastgoedbedrijf en een IT bedrijf. Dan vergelijk je toch echt appelen met peren. Hoe dan ook zijn de hoge waarderingen in de tech sector ook grotendeels gebaseerd op de verwachte groei. Is het je bekend dat er ook heel wat vastgoedbedrijven met een korting op de NAV worden gewaardeerd, zoals Befimmo en heel wat winkelvastgoed? Hoge premies op de NAV zijn eerder uitzonderlijk bij vastgoed en ik denk dat de enige rechtvaardiging daarvoor de hoge verwachte groei is. Als die verwachting wegvalt, dan zal ook de premie grotendeels wegvallen.

Dat is net mijn punt. Ik zou niet weten waarom er een onderscheid gemaakt moet worden tussen verschillende sectoren. Wat telt is de winst die een organisatie kan genereren met het geinvesteerde geld. Bij VGP ligt die ERG hoog.

Gudrun schreef: ↑29 juni 2022, 08:49 Dat zie je volgens mij verkeerd. De huidige magazijnen liggen om te beginnen op de verkeerde plaats. In China in plaats van in Oost-Europa. De groeipool op vlak van maakindustrie en dus ook logistiek ligt in Oost-Europa. Laat VGP nu net daar actief zijn. Bovendien, om een auto te maken heb je honderden leveranciers nodig. Die kunnen niet allemaal pal naast de fabrikant van de auto's gevestigd zijn (die overigens ook opschuiven). Ze hebben allemaal hun magazijnen nodig voor opslag van grondstoffen, componenten, halfproducten, afgewerkte producten etc. En dan heb je idd nog de logistieke keten naar de eindklant, de zgn last-mile waar VGP ook sterk in staat.

België en Nederland zijn met hun grote havens heel erg aanwezig in geglobaliseerde logistiek. Het gros van de magazijnruimte in onze regio is er omwille van internationale import en export, de groei en schaarste aan magazijn ruimte is dan ook voornamelijk aan die geglobaliseerde logistiek te danken. Als er nog maar een paar procent vermindering is in deze logistiek (bv ten gevolge van afkoeling economie) gaat dat direct impact hebben op de huurprijs per meter magazijnruimte, ook voor magazijnen die niet direct met internationale trafiek van doen hebben. En dat geldt niet enkel voor magazijnen, ook tankopslag, containertarieven en bulktransporten zullen in prijs zakken. En omdat er economisch moeilijke tijden voor de deur staan zijn bedrijven ook volop bezig met kosten besparingen, onder andere door het beperken en afbouwen van stock waar het kan. Of je het nu geloofd of niet, logistiek gaat een van de eersten zijn die een vermindering in economische activiteit gaat voelen, er is niet zoveel nodig om van schaarste naar overaanbod te gaan.

VLblokpate schreef: ↑25 juni 2022, 14:45

Jozefien1969 schreef: ↑24 juni 2022, 22:15 Overigens Yaris heeft een 'troll alert'' gegeven voor ondergetekende. Vraag me af wat dat betekent?

Je bent de volgende scalp aan de ban-gordel van Yaris . Het is eervol, maar niet exclusief. Heel veel zijn jou voorgegaan.

Gaslighters onder mekaar, hoe gezellig. Gewoon negeren uiteraard Yaris.

vortex schreef: ↑29 juni 2022, 12:21 Of je het nu geloofd of niet, logistiek gaat een van de eersten zijn die een vermindering in economische activiteit gaat voelen, er is niet zoveel nodig om van schaarste naar overaanbod te gaan.

Daar kan ik in volgen. Logistiek, en dan zeker transport, zal inderdaad een recessie als eerste voelen, en ook als eerste er weer uit komen.

Gudrun schreef: ↑29 juni 2022, 14:34

vortex schreef: ↑29 juni 2022, 12:21 Of je het nu geloofd of niet, logistiek gaat een van de eersten zijn die een vermindering in economische activiteit gaat voelen, er is niet zoveel nodig om van schaarste naar overaanbod te gaan.

Daar kan ik in volgen. Logistiek, en dan zeker transport, zal inderdaad een recessie als eerste voelen, en ook als eerste er weer uit komen.

als we inderdaad in een recessie terechtkomen zullen vastgoedaandelen nog zakken

Let's compound (auteur)
·
8 sep. 2021

Van de 366M aan meerwaarden geboekt in 2020, is daarvan 200M een nt gerealiseerde meerwaarde. Ik ben eens in de kleine lettertjes gaan duiken en in 2011 was de waardering berekend op een market rate van 8+%. In 2020 was dat 5,5%. Lijkt beperkte daling, maar heeft grote impact.
Want verder staat er in de kleine lettertjes dat een daling van die market rate van 0,1% zorgt voor waardestijging van 16M. Dus reken maar wat die daling al in globo gedaan heeft aan winstbijdrage.
Dit is een business die de wind in de zeilen heeft door dalende rentes en hierdoor voorschotten kan nemen op toekomstige verkopen. Nts mis mee, maar wees er je bewust van. Vraag is verder waar die rente uitkomt binnen 10j.
Want die aanpassing van 0,10% geldt natuurlijk ook in omgekeerde richting. En dan mag je nt gerealiseerde meerwaardes gaan terugnemen.

Zitten de hogere bouwkosten ondertussen al niet verrekend in de huidige koers?