Goedemorgen iedereen,

Ik vroeg me af of iemand een sluitend antwoord kan bieden over de vraag of de aankoop van vastgoed voor verhuur interessanter is via de vennootschap op privé.

Ik ben zelf bedrijfsleider maar vindt het een moeilijke oefening om te maken: de belasting op de meerwaarde einde van de rit & de extra belasting op huurinkomsten vs de aftrekbaarheid van het project, kosten, interesten en registratierechten e.d. .

Heeft iemand hier een sluitend antwoord op?

Enkel als je veel en veel onkosten en renovatie wil doen, kan het interessant zijn via vennootschap.
Als je vennootschap teveel reserve kapitaal heeft kan je het er ook privé uithalen en er RMZ en belasting op betalen , en ook privé een eigendom kopen.. Dit zal je rekening oefenig uitwijzen..

Goedemorgen Buythedip,

Leuk dat deze vraag bovenkomt!
Ik heb hier vrij recent een kort rapport over geschreven voor iets. En voer er inderdaad dus ook graag gesprekken over.
Want inderdaad, de juiste wijze van aanschaf kiezen kan u later veel problemen creëren of besparen.

Eén ultieme manier van verwerving van immobiliën dat past voor alle mogelijke situaties bestaat niet. Maar er zijn wel bepaalde scenario’s waarin een aanbeveling voor één specifieke manier kan gevormd worden. Of een ondernemer al dan niet het onroerend goed in de vennootschap of in privépersoon aankoopt zal bepaald worden door het aspect dat de ondernemer als prioriteit ziet. Ik had de conclusies dus opgedeeld naar gelang de prioriteit van de ondernemer:


Vastgoed om zelf te bewonen
Als sluitend antwoord op de keuze tussen beide kan de ondernemer voor de eigenwoning beter de aankoop als privépersoon doen. Hij zal bij latere verkoop van zijn eigen woning dan ook niet belast worden op verwezenlijkte meerwaarden op voorwaarde dat hij er minstens 12 maanden gedomicilieerd was.

Vastgoed dat u beroepsmatig gaat gebruiken
Bij onroerend goed dat u beroepsmatig plant te gebruiken is de eenvoudigste manier het gebouw via de vennootschap aan te schaffen en zo jaarlijks van de afschrijvingen te genieten die de fiscale winst tempert. De btw op een nieuw onroerend goed dat professioneel gebruikt zal worden, aangekocht via de vennootschap is aftrekbaar, zie Art 44 §3 Wetboek btw. U kan dus fiscaal vriendelijker een nieuwbouw pand aanschaffen via de vennootschap dan als privépersoon.

Vastgoed om aan de kinderen door te geven
Vastgoed doorgeven aan uw nabestaanden kan het goedkoopst via de aandelen van een vennootschap. Die aandelen kunnen worden geschonken aan het vlakke schenktarief van 3% voor roerende goederen in plaats van het sterk progressieve tarief van onroerende goederen.

Uitzondering: Ondernemer met meerdere kinderen
Als de ondernemer meerdere nakomelingen heeft is het belangrijk te benadrukken dat onroerend goed in een vennootschap niet toegewezen kan worden aan één specifieke aandeelhouder. Iedere vennoot bezit voor zijn percentage aan aandelen een stuk in ieder stukje activa op de balans van de vennootschap

De focus voor nalatenschap voor de volgende generatie kon enorm worden uitgebreid maar zal dit dus even links laten liggen.

Vastgoed om te verhuren
Als vuistregel kan worden gesteld dat als ondernemer residentieel vastgoed het best privé wordt verhuurd en bedrijfsvastgoed best met de vennootschap. Zo betaalt u geen belastingen in het geval van privéverhuur en zijn de kosten bij dienstverhuur fiscaal aftrekbaar.

Vastgoed dat u later in uw leven ooit plant te verkopen

5.5.1 Vastgoed minder dan 5 jaar in bezit
Als de ondernemer als particulier een woning binnen vijf jaar na de aankoop verkoopt, dan is er een belasting verschuldigd van 16,5 procent op de meerwaarde of op het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs. Hij kunt dan wel nog een rist kosten in rekening brengen.
5.5.2 Vastgoed langer dan 5 jaar in bezit
Er dient als particulier geen belasting op de verworven meerwaarde betaald te worden wanneer hij het onroerend goed ten minste vijf jaar later opnieuw verkoopt. Tenzij hij geregeld vastgoedtransacties uitvoert. Wat de definitie van ‘geregeld’ is, is dan een feitenkwestie dat met de fiscus moet uitgevochten worden op het moment zelf.

Opbouwen van vastgoedpatrimonium
Ziet de ondernemer het groots en wilt hij een waar vastgoedpatrimonium uitbouwen, dan is zijn voorkeur tussen enerzijds een lage belastingdruk of snel opschalen de bepalende factor.

Lage belasting bij verhuur
Verkiest de ondernemer huurinkomsten die belast worden op een laag fictief bedrag (Kadastraal Inkomen) en direct op zijn privérekening worden gestort, dan koopt hij het onroerend goed beter in eigen naam aan.

Snel aankopen van panden
Verkiest de ondernemer om snel te groeien en zijn patrimonium van onroerende goederen steeds uit te breiden met nieuwe aankopen, dan doet hij dit best in vennootschapsvorm. Dit aangezien hij dan met bruto gelden kan aankopen in plaats van netto gelden.