Vandaag weer insideraankopen gemeld bij Xior, aan 33 euro. En 3 insideraankopen bij Aedifica. Ik vind dat altijd zo raar, 3 tegelijk. Spreken die dat dan af tijdens de lunch? Of leggen ze die orders samen in met de smartphones naast elkaar? Bij Fagron en andere bedrijven ook al gezien. In elk geval, de eerste signalen van hoop zijn er.

Wat denken jullie van:
- Eurocommercial Properties (momenteel €18,50), keert een hoog dividend uit
- Societe Fonciere Lyonnaise (momenteel €83) en weet zich een weg naar boven te wanen

De rentevoeten voor schuld en hedges om intrestvoet vast te maken zullen nu een pak duurder zijn dan in de prognoses van de analisten en bedrijven zelf. De koersdoelen van analisten zullen zoals meestal de koersen achternalopen, zal voor zeer binnenkort zijn.

Ik hoop dat de GVVs ipv dure financieringen aan te gaan ook kapitaalverhogingen met voorrecht voor bestaande aandeelhouders overwegen, als ik kan intekenen voor nieuwe aandelen met een discount zou ik niet twijfelen. Hopelijk komen er kapitaalverhogingen met voorrecht voor bestaande aandeelhouders en niet rechtstreeks met bevriende institutionelen.

Vespa81 schreef: ↑27 september 2022, 17:18 Ik denk dat er momenteel geen haast bij is om in vastgoed te investeren. Gaat gewoon elke dag lager. Xior vandaag -7%, te vroeg ingestapt dus.
De term "goede huisvader aandelen" mag nu wel opgeborgen worden.
Heel benieuwd hoe vastgoed de komende jaren nog gaat evolueren.

Het is heel raar wat bij Xior aan de hand is. Ze hebben zich ingedekt tegen stijgende rentevoeten door vaste rentevoeten, FRA's en IRS'en. Stijgende rentevoeten kunnen dus de koersval niet verklaren.
Wat dan wel? Welke lijken zitten er in de kast? En vooral: waarom zijn er bepaalde beleggers op de hoogte die nu de uitgang kiezen terwijl de meerderheid van de beleggers geen flauw idee heeft wat er aan de hand is?

dreamy schreef: ↑27 september 2022, 16:05 Ik heb wat aandelen Cofinimmo, Nextensa en Xior bijgekocht.

Met deze prijzen kun je op ietwat langere termijn weinig fout doen.

Ik zag net dat Cofinimmo sinds het jaar 2000(!) eigenlijk alleen in maart 2009 nog iets lager is gegaan dan vandaag.

Dan kun je misschien toch al van capitulatie beginnen te spreken.

Meermaals werd hier om solden gesmeekt!
Hou u klaar voor de eindejaar solden.

Ze komen er aan!

Jhn schreef: ↑28 september 2022, 19:15 Meermaals werd hier om solden gesmeekt!
Hou u klaar voor de eindejaar solden.

Ze komen er aan!

https://www.iexprofs.nl/Nieuws/756503/M ... st-op.aspx

We zullen zien ...

huisjetuintjefiets schreef: ↑28 september 2022, 13:16

Vespa81 schreef: ↑27 september 2022, 17:18 Ik denk dat er momenteel geen haast bij is om in vastgoed te investeren. Gaat gewoon elke dag lager. Xior vandaag -7%, te vroeg ingestapt dus.
De term "goede huisvader aandelen" mag nu wel opgeborgen worden.
Heel benieuwd hoe vastgoed de komende jaren nog gaat evolueren.

Het is heel raar wat bij Xior aan de hand is. Ze hebben zich ingedekt tegen stijgende rentevoeten door vaste rentevoeten, FRA's en IRS'en. Stijgende rentevoeten kunnen dus de koersval niet verklaren.
Wat dan wel? Welke lijken zitten er in de kast? En vooral: waarom zijn er bepaalde beleggers op de hoogte die nu de uitgang kiezen terwijl de meerderheid van de beleggers geen flauw idee heeft wat er aan de hand is?

Ik denk dat er just niets aan de hand is en dat de ex Basecamp aandeelhouders reeds een deel van hun Xior-aandelen verkocht hebben. Daarnaast gewoon de rentevrees. Het was niet enkel Xior dat naar beneden donderde he, het waren quasi alle gvv's.
Bovendien zijn er de laatste twee weken vier grote insideraankopen geweest door CFO en CEO...

De Mesure heeft een punt :
Lage koersen van GVV's/vastgoedaandelen gevolg van hogere rente, iedereen ok hiermee. Ik denk dat we ook lagere winstgroei zullen tegemoet gaan, met nu al lagere waardering tot gevolg. Check resultaat survey Vonovia bij beleggers: grotere voorkeur voor terugbetaling schuld.

Jhn schreef: ↑28 september 2022, 19:15 Meermaals werd hier om solden gesmeekt!
Hou u klaar voor de eindejaar solden.

Ze komen er aan!

Laat ons hopen.

huisjetuintjefiets schreef: ↑28 september 2022, 13:16

Vespa81 schreef: ↑27 september 2022, 17:18

Het is heel raar wat bij Xior aan de hand is. Ze hebben zich ingedekt tegen stijgende rentevoeten door vaste rentevoeten, FRA's en IRS'en. Stijgende rentevoeten kunnen dus de koersval niet verklaren.
Wat dan wel? Welke lijken zitten er in de kast? En vooral: waarom zijn er bepaalde beleggers op de hoogte die nu de uitgang kiezen terwijl de meerderheid van de beleggers geen flauw idee heeft wat er aan de hand is?

Dit was misschien de zoveelste reden, wel raar dat het zorgvastgoed gewoon mee daalt ;

Directe investeringen in Nederlands vastgoed worden in 2024 niet langer gekwalificeerd als een fiscale beleggingsinstelling, ook wel bekend als FBI. Dit werd duidelijk uit de nieuwe belastingplannen van de Nederlandse regering, die dinsdag werden gepresenteerd tijdens Prinsjesdag.

"Het gevolg hiervan is dat winsten die real estate investment trusts behalen uit Nederlandse vastgoedbeleggingen per 1 januari 2024 onderworpen worden aan de Nederlandse vennootschapsbelasting", aldus analisten van Kepler Cheuvreux.
...
Kepler wijst erop dat vooral NSI door deze maatregel worden geraakt, maar ook andere vastgoedfondsen, zoals Xior, WDP, Wereldhave, Vastned en Montea. De impact op Retail Estates, Intervest, Care Property, Aedifica, Home Invest en Cofinimmo is kleiner.

https://be.marketscreener.com/koers/aan ... -41823096/

Kevva schreef: ↑28 september 2022, 23:04

Jhn schreef: ↑28 september 2022, 19:15 Meermaals werd hier om solden gesmeekt!
Hou u klaar voor de eindejaar solden.

Ze komen er aan!

Laat ons hopen.

Ik heb WDP en Montea bijgekocht aan hogere koersen, dan zijn de koersen van nu een koopkans. Dus de komende weken maanden toch links en rechts wat bijkopen. Zakken we later nog, dan koop ik terug bij, stijgen ze, dan koop ik ook bij. Eihter way ik blijf er in geloven. Komt er druk op de dividenden, who knows! Misschien komen er wel kapitaalverhogingen aan aan goede voorwaarden.

Hier een goed artikeltje over de slachtig bij GVVs:
https://www.tijd.be/markten-live/nieuws ... t/10416878

Zit jammer genoeg achter een betaalmuur.
Kan je misschien een korte samenvatting geven?

Vespa81 schreef: ↑29 september 2022, 09:30 Zit jammer genoeg achter een betaalmuur.
Kan je misschien een korte samenvatting geven?

Nee hoor, ik betaal niet voor de Tijd.

Anyway:



CEO's en analisten kijken vol ongeloof naar de 13 miljard euro beurswaarde die dit jaar al is vervlogen bij de 20 Belgische vastgoedaandelen. Ze bengelen een kwart onder de intrinsieke waarde. 'Als je het kan uitzweten, blijf dan zitten', klinkt het.

Een nieuwe beursdag, en nieuwe wegzakkende vastgoedkoersen. VGP, Xior en WDP doken woensdag respectievelijk tot 7, 6 en 4 procent lager. De afslachting onder de 16 vastgoedverhuurders - in het jargon gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv's) - en 4 vastgoedontwikkelaars op de Brusselse beurstabellen is zonder weerga.

Hun gezamenlijke beurswaarde piekte begin dit jaar afgerond op 32 miljard euro. Daarvan blijft 18 miljard euro over, een verlies van 42 procent. De gemiddelde korting op de intrinsieke waarde waartegen de sector noteert, is opgelopen tot 22 procent (zie tabel).

'Niemand had dit verwacht', zegt Joost Uwents, de CEO van WDP. 'Twee weken geleden deden we nog een inbreng van gebouwen voor 67,5 miljoen euro. Daarbij gaven we aandelen uit tegen 28,15 euro. De kopers van die aandelen kennen iets van vastgoed.' Vandaag noteert WDP 18 procent lager in reactie op de oplopende rente.

'Naar mijn aanvoelen verkopen vooral grote beleggers. Fondsen kunnen geleend hebben om die aandelen te kopen en zien zich verplicht te verkopen. Het lijken machinale verkopen te zijn. Denk aan beleggers die margin calls krijgen (een vraag van de bank om te verkopen of geld bij te storten, red.)', zegt Wim Lewi, de vastgoedanalist van KBC Securities.

Ook Uwents denkt dat grote beleggers achter de verkoopgolf zitten. 'Als een pensioenfonds of een verzekeraar geografisch een voorkeur krijgt voor Aziatisch of Amerikaans vastgoed, dan is dat voldoende voor verkoopsalvo's. Institutionele beleggers beginnen een grotere voorkeur te krijgen voor andere sectoren zoals energie of andere activaklassen zoals obligaties. Het is belangrijk dat beleggers beseffen dat onze koersen zakken omdat we relatief minder aantrekkelijk blijken, niet omdat het slecht gaat met ons.'

Volgens Jan De Nys van Retail Estates krijgt ook de kleine belegger het lastig. 'Ik vrees dat kleine beleggers de handdoek in de ring gooien en zo spaarcentjes verliezen. Het wordt een self­ful­fil­ling prophe­cy, de beurswijsheid 'never catch a falling knife' indachtig.' Na een koersdaling van bijna 30 procent noteert de verhuurder van winkelpanden met een korting op de intrinsieke waarde van 28 procent. 'Ik maak graag tijd vrij voor kleine beleggers die ongerust zijn en die me willen bellen. Maar ik vraag me af of wie al verkocht ooit terugkeert', zegt De Nys.

De oorzaak van alle kwaad is uiteraard de rente. In hun strijd tegen de hoge inflatie trekken centrale banken de rente fors op. 'Als ik in mijn waarderingsmodel mijn wacc met 3 procentpunten moet verhogen, dan halveert het koersdoel', zegt Lewi. Wacc staat voor weighted average cost of capital, of de rente waartegen de toekomstige opbrengsten worden verdisconteerd. 'De vraag is in welke mate ik moet meelopen met de centrale banken die de boel - en onze modellen - hebben verziekt.'

De Belgische tienjaarsrente is niet ver verwijderd van 3 procent. Plots staat met staatsobligaties een concurrent op voor de gvv. De 16 gvv's noteren na de uitverkoop tegen een gemiddeld nettodividendrendement van 4,7 procent. Is dat dividend even houdbaar als de coupon op Belgisch staatspapier?

De Nys: 'Onze rente is ingedekt tot 2026. Daarna brokkelt dat af met 20 procent per jaar. Intussen krijgt mijn huuromzet een boost dankzij de huurindexering. Bovendien betaal ik slechts 82 procent van de winst uit. Zo blijft er marge over, mocht de winst toch dalen. Wij verhogen al 16 jaar het dividend en die graduele stijging in goede en slechte tijden vind ik belangrijk.'

Ook Uwents is er gerust in. 'Onze winst per aandeel gaat dit jaar 15 procent stijgen. Er is nog altijd een gezonde vraag naar opslagruimtes. En onze rente is voor 92 procent ingedekt over de komende zeven jaar. Een belangrijke vraag is nu hoe afhankelijk je bent van de markten voor financiering. Wij beschikken over een reserve van 1 miljard euro aan kredietlijnen. Daarmee kunnen we onze capex (investeringen, red.) financieren voor de komende 24 maanden. Vroeger keek niemand naar dat cijfer, nu is dat belangrijk.' Ook van belang is de schuldgraad (zie tabel): hoe lager de schulden, hoe minder nood aan een kapitaalverhoging in dit lastige klimaat.

Lewi: 'Alle vastgoedspelers hebben zich gemiddeld voor 6 à 7 jaar ingedekt tegen een hogere rente. Vergeet niet dat de marge (de omzet min de kosten, red.) in de sector zo'n 80 procent of meer bedraagt. Dus een kleine toename van de kosten is geen ramp. Vooral omdat de huurinkomsten profiteren van de inflatie, die nog altijd sterker stijgt dan de rente.'
Koopkans?

Lewi raadt af in blinde paniek aandelen te dumpen. 'Er zijn zelfs koopjes te doen, met dank aan de korting op de intrinsieke waarde. Maar je moet vooruit kunnen kijken. Ik weet niet hoeveel de rente nog moet stijgen om de inflatie af te koelen.' Uwents beaamt: 'Ik ga niet aanraden te verkopen en dan het geld op een renteloze spaarboek te zetten. Maar je moet de aandelen natuurlijk kunnen wegleggen.'

De voorbije weken zagen we de toplui van Xior en Aedifica aandelen oppikken. Ook woensdagnamiddag leken plots koopjesjagers op te duiken. Retail Estates won bijna 7 procent en WDP zette zijn forse intradayverlies om in een dagwinst van meer dan 2 procent.

Lewi was in een vorig leven technologieanalist en maakte van dichtbij de technologiecrash van 2000 mee. 'Die sloeg op bedrijven die geen winst maakten of nog geen product hadden. Ik geloof dat in een recessie de bezettingsgraad bij de gvv's niet zal imploderen met een vijfde of meer zoals de markt nu lijkt te verdisconteren. Dit zijn geen lege dozen.'