Persoonlijk zie ik wel een gigantische koopkans nu voor de GVV's. Zeker als je een dividendbelegger bent

Tarbo schreef: ↑29 september 2022, 10:32 Persoonlijk zie ik wel een gigantische koopkans nu voor de GVV's. Zeker als je een dividendbelegger bent

Vergeet niet, hier zwerven nog mensen rond die vlot 10% rente kregen in de jaren 80-90 wegens: 'Er was eind jaren '80 veel economische en politieke onzekerheid, onder andere als gevolg van de val van de Berlijnse Muur en de economische heropbouw van de voormalige Oostbloklanden.'

Bij zo'n scenario moeten de gvv's nog gedeeld door 3/4.

Gusrun, hoe lees jij dat dan zonder te betalen?

Gudrun, hoe lees jij dat dan zonder te betalen?

Barryke schreef: ↑29 september 2022, 14:34 Gudrun, hoe lees jij dat dan zonder te betalen?

Eerlijk, geen idee. Vroeger moest ik dat nog in een "private browsing" tabje open doen om het te kunnen lezen, maar nu niet meer.

Door het fel zakken van de koersen, zijn er overnames in het zicht?
Misschien worden sommige bedrijven goedkoop om te kopen?

Barryke schreef: ↑27 september 2022, 20:51 Vandaag weer insideraankopen gemeld bij Xior, aan 33 euro.

We zijn twee dagen later en we staan weeral 10% lager.
Vandaag nog een analyse gelezen in het VFB magazine erover.
Conclusie :
Opvallend is dat de waardering het laagst is sinds de beursgang eind 2015. Heeft het te maken met de gewijzigde rente-omgeving? Vreest de markt dat Xior in de toekomst niet meer zo snel zal kunnen groeien als in de voorbije
6 jaar? Of is het aandeel nu echt een koopje? Er is geen eenduidig antwoord, we denken eerder aan een mix van de 3 factoren.

T'ja en waarschijnlijk nog renteverhoging van 0,75% door ECB er bovenop in oktober en inflatie? Nog steeds op recordhoogte....

Opletten voor kapitaalverhogingen hé mannekes!

Kevva schreef: ↑29 september 2022, 18:44 Opletten voor kapitaalverhogingen hé mannekes!

Zou dat zo een impact hebben op bv een Xior ?
Misschien dat de 36% dat ze in Nederland zitten nu met de nieuwe wet een grote nadeel is.(Vastgoedaandelen raken Nederlandse FBI-status kwijt (ABM FN-Dow Jones) Directe investeringen in Nederlands vastgoed worden in 2024 niet langer gekwalificeerd als een fiscale beleggingsinstelling, ook wel bekend als FBI.

karine schreef: ↑30 september 2022, 12:04

Kevva schreef: ↑29 september 2022, 18:44 Opletten voor kapitaalverhogingen hé mannekes!

Zou dat zo een impact hebben op bv een Xior ?

Hangt af wat het doel is van de KV. Vroeger was het duidelijk om verder te groeien. Mensen mogen mij verbeteren maar nu lijkt het meer uit noodzaak, door de huidige markt omstandingheden.

Andere reden van de koersdaling die ik zie zijn:
-deze maand was er een dividendenknip
-zoals je al vernoemde is er de situatie in Nederland
-men verwacht dat de groei minder snel (of zelfs geen groei) zal zijn dan in het verleden
-algemene daling van markt waar vastgoedaandelen ook niet ongevoelig voor zijn.

Ik blijf het wel raar vinden dat iedereen maar naar de renteverhoging wijst. Dit wisten we al van vorig jaar. Of het is een fabel dat de beurs 6 maanden vooruit loopt. Uiteindelijk was het snelle herstel in 2020 ook ongegrond.

Denfi schreef: ↑30 september 2022, 21:25 Ik blijf het wel raar vinden dat iedereen maar naar de renteverhoging wijst. Dit wisten we al van vorig jaar. Of het is een fabel dat de beurs 6 maanden vooruit loopt. Uiteindelijk was het snelle herstel in 2020 ook ongegrond.

Die impact van rente verhogingen Is nochtans vrij eenvoudig te begrijpen. Ten eerste komen we uit een vrij lange QE en TINA (there is no alternative) periode, vast rentend bracht zo goed als niks op, dus massa's kapitaal dat normaal in rente papier zit is in de aandelenmarkten gestroomd. Onder andere vastgoedaandelen met hun betrouwbaar dividend hebben hier van geprofiteerd, beleggers waren al tevreden met een dividend dat pakweg 2% boven de marktrente zat, koersen hebben zich daar op ingesteld. Ondertussen is TINA van tafel, vast rentend begint weer interessant te worden, wanneer er bv 2% op veilig staatspapier te krijgen is, zal de markt een hoger dividend verwachten van aandelen (omwille van het hoger risico), de koers moet dus omlaag. En hier speelt dat vooruit lopen wel degelijk, men verwacht nog hogere rentes, dus vrijwel alles wordt omlaag bijgesteld. Er gaat maw weer een verschuiving van aandelen naar vastrentend op gang komen en dat zal nog wel een tijdje aanhouden. Verschil met één jaar geleden? Wel toen verwachte men nog dat de inflatie beperkt en tijdelijk ging zijn en ging men in de verste verte nog niet uit van het huidige scenario.

Gisteren eens bij mijn vriend de vastgoedanalist geinformeerd.
Conclusie : Xior(en anderen) best met de handjes afblijven.
Aan de huidige koers staat Xior 14,5 keer zijn courant resultaat, dat is laag, maar nog geen koopje. Ter info, winkelvastgoed staat 9 keer zijn courant resultaat, Care Prop nu 16 keer, was 32 x iets meer dan een jaar geleden.
Als financieringskost bij Xior met 1% stijgt, dan daalt hun courante winst met 15%. Bij +2% is dat -30%. Hun schulden zijn wel ingedekt tegen stijgende rentevoeten, maar niet volledig. Sowieso moeten ze bij nieuwe financieringen voor nieuwe aankopen een hogere rente betalen, de spread tussen financiële kost en huurrendement is nu veel kleiner geworden zodat de winstgroei ook lager zal gaan uitvallen. En minder groei betekent ook een lagere waardering
Door stijging van de rente moet het huurrendement op het vastgoed gaan stijgen, vroeg of laat. En als dat huurrendement stijgt, dan wordt het vastgoed minder waard. Door die afwaarderingen zal de schuldgraad stijgen. Als die veel stijgt, is er geen andere optie dan vastgoed te gaan verkopen om die schuldgraad naar een redelijk niveau terug te brengen. Unibail-Rodamco en Wereldhave hebben dat in 2019/20 moeten doen.

karine schreef: ↑1 oktober 2022, 11:45 Gisteren eens bij mijn vriend de vastgoedanalist geinformeerd.
Conclusie : Xior(en anderen) best met de handjes afblijven.
Aan de huidige koers staat Xior 14,5 keer zijn courant resultaat, dat is laag, maar nog geen koopje. Ter info, winkelvastgoed staat 9 keer zijn courant resultaat, Care Prop nu 16 keer, was 32 x iets meer dan een jaar geleden.
Als financieringskost bij Xior met 1% stijgt, dan daalt hun courante winst met 15%. Bij +2% is dat -30%. Hun schulden zijn wel ingedekt tegen stijgende rentevoeten, maar niet volledig. Sowieso moeten ze bij nieuwe financieringen voor nieuwe aankopen een hogere rente betalen, de spread tussen financiële kost en huurrendement is nu veel kleiner geworden zodat de winstgroei ook lager zal gaan uitvallen. En minder groei betekent ook een lagere waardering
Door stijging van de rente moet het huurrendement op het vastgoed gaan stijgen, vroeg of laat. En als dat huurrendement stijgt, dan wordt het vastgoed minder waard. Door die afwaarderingen zal de schuldgraad stijgen. Als die veel stijgt, is er geen andere optie dan vastgoed te gaan verkopen om die schuldgraad naar een redelijk niveau terug te brengen. Unibail-Rodamco en Wereldhave hebben dat in 2019/20 moeten doen.

Dat moet je mij toch eens uitleggen
En daarnaast: de meeste GVV's zijn nog wel een aantal jaren ingedekt tegen de rente... En wie weet hoe de rente tegen dan staat?
Bovendien lees ik in jouw post niets over een stijging/indexatie van de huurprijzen... Die zullen die hogere rente ook voor een stuk opvangen.

LaCucaracha schreef: ↑1 oktober 2022, 13:41 Dat moet je mij toch eens uitleggen
En daarnaast: de meeste GVV's zijn nog wel een aantal jaren ingedekt tegen de rente... En wie weet hoe de rente tegen dan staat?
Bovendien lees ik in jouw post niets over een stijging/indexatie van de huurprijzen... Die zullen die hogere rente ook voor een stuk opvangen.

Ik gaf ook maar de reactie die ik kreeg op de vraag of het nu de moment is om vastgoedaandelen te kopen. Of die man nu gelijk heeft of niet is wat anders.
Dat van die indekking schrijft hij ook : hun schulden zijn wel ingedekt tegen stijgende rentevoeten, maar niet volledig.