LaCucaracha schreef: ↑1 oktober 2022, 13:41

karine schreef: ↑1 oktober 2022, 11:45 En als dat huurrendement stijgt, dan wordt het vastgoed minder waard.

Dat moet je mij toch eens uitleggen
En daarnaast: de meeste GVV's zijn nog wel een aantal jaren ingedekt tegen de rente... En wie weet hoe de rente tegen dan staat?
Bovendien lees ik in jouw post niets over een stijging/indexatie van de huurprijzen... Die zullen die hogere rente ook voor een stuk opvangen.

Moest ik ook eerst over nadenken maar ik denk dat je als volgt moet redeneren.
Stel je hebt een huurwoning ter waarden van 300k. Maandelijks krijg je 1000 euro huur. Op jaarbasis een rendement van 4%.
Door de marktsituatie daalt de waarde van de woning naar 280k. Het rendement, tegenover de waarde van het vastgoed, stijgt dan naar 4,3%.

Ik ben het wel eens met wat Karine zegt. Het is nog te vroeg om te kopen,alles wijst erop dat we komende tijd nog dieper gaan.

LaCucaracha schreef: ↑1 oktober 2022, 13:41

karine schreef: ↑1 oktober 2022, 11:45
Door stijging van de rente moet het huurrendement op het vastgoed gaan stijgen, vroeg of laat. En als dat huurrendement stijgt, dan wordt het vastgoed minder waard.

Dat moet je mij toch eens uitleggen
En daarnaast: de meeste GVV's zijn nog wel een aantal jaren ingedekt tegen de rente... En wie weet hoe de rente tegen dan staat?
Bovendien lees ik in jouw post niets over een stijging/indexatie van de huurprijzen... Die zullen die hogere rente ook voor een stuk opvangen.

Misschien met een fictief voorbeeld? Stel: vorig jaar was de marktrente nul en bracht een vastgoed aandeel met koers €100 €2 dividend op. Vandaag 10% inflatie verder en een marktrente van 2% zijn de huurinkomsten 10% gestegen en brengt het aandeel €2,2 dividend op. Echter verlangt de markt nu een rendement van 4% wegens het groter risico van aandelen tov de veilige 2% op staatspapier. Om met die 2,2 euro dividend aan 4% rendement te komen zal de koers (vastgoedwaarde) naar €55 moeten zakken. Dit alles fictief en wat te simplistisch voorgesteld maar dit is het basis effect van hogere rente op aandelen en heeft nog niks te maken met minder groei verwachting of hogere kost van schulden in de toekomst, dat effect komt er nog eens boven op.

Denfi schreef: ↑1 oktober 2022, 17:08 Ik ben het wel eens met wat Karine zegt. Het is nog te vroeg om te kopen,alles wijst erop dat we komende tijd nog dieper gaan.

Ik zeg niks, maar de man die het tegen mij zei weet waarover hij spreekt.

vortex schreef: ↑1 oktober 2022, 17:31

LaCucaracha schreef: ↑1 oktober 2022, 13:41

Dat moet je mij toch eens uitleggen
En daarnaast: de meeste GVV's zijn nog wel een aantal jaren ingedekt tegen de rente... En wie weet hoe de rente tegen dan staat?
Bovendien lees ik in jouw post niets over een stijging/indexatie van de huurprijzen... Die zullen die hogere rente ook voor een stuk opvangen.

Misschien met een fictief voorbeeld? Stel: vorig jaar was de marktrente nul en bracht een vastgoed aandeel met koers €100 €2 dividend op. Vandaag 10% inflatie verder en een marktrente van 2% zijn de huurinkomsten 10% gestegen en brengt het aandeel €2,2 dividend op. Echter verlangt de markt nu een rendement van 4% wegens het groter risico van aandelen tov de veilige 2% op staatspapier. Om met die 2,2 euro dividend aan 4% rendement te komen zal de koers (vastgoedwaarde) naar €55 moeten zakken. Dit alles fictief en wat te simplistisch voorgesteld maar dit is het basis effect van hogere rente op aandelen en heeft nog niks te maken met minder groei verwachting of hogere kost van schulden in de toekomst, dat effect komt er nog eens boven op.

Ja dat had ik allemaal al door hoor... Mijn vraag ging over de stelling "als het huurrendement stijgt, dan wordt vastgoed minder waard". Dat hoeft niet persé zo te zijn. Het huurrendement kan ook stijgen, terwijl de prijs van je vastgoed constant blijft of ook stijgt (indien je huur meer stijgt dan de waarde van je vastgoed, stijgt je huurrendement eveneens).

En wat jouw uitleg betreft:

Als je de nettorendementen van bepaalde, niet-recessiegevoelige (en daardoor toch wat minder risico) GVV's bekijkt, dan liggen die vandaag al (ruim) boven dat van staatspapier (OLO op 10 jaar staat op 2,79%*0.7 = 1,95% netto) . Er is dus wel al wat marge...
Cofinimmo: 6,20/84,80 = 5,12% hetzij 163% hoger dan rendement op OLO
Aedifica: 3,7/78,85*0.7 = 3,28%, hetzij 68% hoger dan rendement op OLO
Xior: 1,8/31,9*0.7= 3,95%, hetzij 102,5% hoger dan rendement op OLO
Care Property 0,87/18 = 3,38 % hetzij 73% hoger dan rendement op OLO

Daarnaast komt nog eens de indexatie van de huren die de verhoging van de financieringslast ( van de schulden die op einddatum komen) voor een stuk zullen neutraliseren. Bovendien is tijd een bondgenoot van de GVV's vermits al enkele GVV's expliciet hebben aangegeven nog enkele jaren ingedekt te zijn tegen deze hogere rente ( vermits de eerste schulden pas binnen enkele jaren op einddatum komen).
Iedereen gaat er overigens vanuit dat de GVV's op expansie zullen blijven gaan, maar misschien zullen zij wachten tot wanneer de rente terug zakt?

LaCucaracha schreef: ↑1 oktober 2022, 18:09
Ja dat had ik allemaal al door hoor... Mijn vraag ging over de stelling "als het huurrendement stijgt, dan wordt vastgoed minder waard". Dat hoeft niet persé zo te zijn. Het huurrendement kan ook stijgen, terwijl de prijs van je vastgoed constant blijft of ook stijgt (indien je huur meer stijgt dan de waarde van je vastgoed, stijgt je huurrendement eveneens).

Wel ja, trek het maar uit de context, het ging wel degelijk over rente stijging en het effect op rendement en waarde van vastgoed.

Door stijging van de rente moet het huurrendement op het vastgoed gaan stijgen, vroeg of laat. En als dat huurrendement stijgt, dan wordt het vastgoed minder waard.

LaCucaracha schreef: ↑1 oktober 2022, 18:09 En wat jouw uitleg betreft:

Als je de nettorendementen van bepaalde, niet-recessiegevoelige (en daardoor toch wat minder risico) GVV's bekijkt, dan liggen die vandaag al (ruim) boven dat van staatspapier (OLO op 10 jaar staat op 2,79%*0.7 = 1,95% netto) . Er is dus wel al wat marge...

Juist ja, en wat denk je wat het effect is op de waarde wanneer men er van uit gaat dat die marge veel kleiner wordt door de verwachte rente stijging? Lijkt mij dat je het moeilijk kunt of wilt aanvaarden waarom zowat alles wat met vastgoed te maken heeft ferm in waarde aan het zakken is

vortex schreef: ↑1 oktober 2022, 18:58

LaCucaracha schreef: ↑1 oktober 2022, 18:09
Ja dat had ik allemaal al door hoor... Mijn vraag ging over de stelling "als het huurrendement stijgt, dan wordt vastgoed minder waard". Dat hoeft niet persé zo te zijn. Het huurrendement kan ook stijgen, terwijl de prijs van je vastgoed constant blijft of ook stijgt (indien je huur meer stijgt dan de waarde van je vastgoed, stijgt je huurrendement eveneens).

Wel ja, trek het maar uit de context, het ging wel degelijk over rente stijging en het effect op rendement en waarde van vastgoed.

Door stijging van de rente moet het huurrendement op het vastgoed gaan stijgen, vroeg of laat. En als dat huurrendement stijgt, dan wordt het vastgoed minder waard.

LaCucaracha schreef: ↑1 oktober 2022, 18:09 En wat jouw uitleg betreft:

Als je de nettorendementen van bepaalde, niet-recessiegevoelige (en daardoor toch wat minder risico) GVV's bekijkt, dan liggen die vandaag al (ruim) boven dat van staatspapier (OLO op 10 jaar staat op 2,79%*0.7 = 1,95% netto) . Er is dus wel al wat marge...

Juist ja, en wat denk je wat het effect is op de waarde wanneer men er van uit gaat dat die marge veel kleiner wordt door de verwachte rente stijging? Lijkt mij dat je het moeilijk kunt of wilt aanvaarden waarom zowat alles wat met vastgoed te maken heeft ferm in waarde aan het zakken is

Je vergeet wel 1 cruciaal element: dat "wat als men er van uit gaat dat die marge veel kleiner wordt" reflecteert zich reeds in de koersen, vandaar dat het dividendrendement een pak hoger is geworden de jongste dagen/weken. Het rendement van een staatsbon verbleekt er gewoon bij. Dus de risicopremie is enorm gestegen, waardoor GVV's terug (zeer) aantrekkelijk zijn tov hun concurrenten met lager risico (staatsbon, obligaties van kwaliteitsvolle bedrijven, termijnrekening etc).
Ik heb dat hierboven cijfermatig perfect aangetoond, maar je reageert daar gewoon niet op. Heel bizar!
Misschien heb jij moeite om te aanvaarden dat je de bodem gemist hebt (cfr. de forse koersopstoten van vrijdag)?

En ik ben trouwens nog maar zeer recent ingestapt in de GVV's, dus wat kan mij het schelen als het nog wat verder zakt. Ik ben nu al zeer tevreden met de dividendrendementen.

Ik denk gewoon dat we zeer dicht bij de bodem zitten, zeker als de OLO rente stabiliseert. Maar zelfs als die nog wat stijgt, zie ik de koers van de meeste GVV's niet veel verder meer dalen.
Ik maak alleen nog enig voorbehoud voor bvb. een WDP of Montea, vermits daar het dividendrendement nog relatief laag is, maar al de rest?

LaCucaracha schreef: ↑2 oktober 2022, 17:27 Misschien heb jij moeite om te aanvaarden dat je de bodem gemist hebt (cfr. de forse koersopstoten van vrijdag)?

Oei, was donderdag de bodem? Straffe voorspelling, in mijn glazen bol zit er toch nog enige waas over die verdere rente stijging, zolang centraal banken geen vat krijgen op de nog steeds toenemende inflatie valt onmogelijk te zeggen waar die OLO's gaan eindigen. Zo optimistisch ben ik niet voor de Euro zone, ontspoorde begrotingen, tekorten aan energie, staatsschulden die veel te hoog zijn en dalende BBP's zijn een perfect recept voor hoge rentes, wacht maar tot de Amerikaanse zakenbanken de kredietwaardigheid van Euro landen gaan afwaarderen. Deze crisis is nog lang niet achter de rug net zo min dat er al een uitweg in zicht is

Anyway, succes met je timing van de bodem

Als morgen de langetermijn terugvalt, dan stijgt alles terug.
Iedereen stelt zich vragen bij sterke daling vastgoedaandelen in afgelopen weken. Oorzaken? Groot deel gerelateerd aan hogere rente. Maar, niet te onderschatten, er zit veel leverage (schuldfinanciering) in markt, ook bij management en (grootaandeelhouders!

Misschien is het op dit moment vooral gokken?

1) We krijgen zoals in de jaren 80-90 terug 10% rente op een spaarboekje. (3-6m vast)
GVV gedeeld door 3.

2) De wereld valt terug in zijn plooi.
GVV x 1,3

Dat zijn 2 op dit moment misschien weinig realistisch lijkende eindpunten.

3) Alles daartussen

Maar een feit is dat een daling met nog eens 30% niet onrealistischer is dan een stijging van 30%, vanaf dit punt.

karine schreef: ↑1 oktober 2022, 11:45 Gisteren eens bij mijn vriend de vastgoedanalist geinformeerd.
Conclusie : Xior(en anderen) best met de handjes afblijven.

Ik wil deze vastgoedanalist niet in twijfel trekken, maar ik heb wel twee commentaren:
1) Analisten zijn sterk in waarschuwen. Als je wacht tot de analisten het groene licht geven, dan zul je in mijn ervaring nooit aan bodemprijzen kunnen kopen.
2) Ik denk dat als je Xior voor €30, Cofinimmo voor €80, Nextensa voor €45 of wellicht ook VGP voor €70 koopt, je op langere termijn een goede aankoop doet. Het kan altijd nog lager, maar dit zijn gewoon al bodemprijzen.

Maar denk je dat die extreme dalingen komen door particulieren die verkopen?
Meestal zijn het de grote partijen die meer weten.

Aangezien een minderheid van de aandelen in bezit is van particulieren, is het niet onlogisch dat de grootste liquidaties gebeuren door grote partijen. En bovendien weten ze niets meer. Ze kochten eind 2021 nog vrolijk bij.

Interessante presentatie over GVV's van Gert De Mesure.
Gent: presentatie over vastgoedaandelen (okt. '22)
https://www.gertdemesure.be/

Voor 60 miljoen euro aandelen Xior geplaatst
(ABM FN) De fondsen ST Holding Sàrl en ESHF 2 Holdings Sàrl willen via een private plaatsing voor 60 miljoen euro aandelen Xior verkopen. Dit maakte de kotmadam bekend, nadat de FSMA eerder vandaag de handel in het aandeel al opschortte.

De aandelen worden verkocht aan institutionele beleggers.

Referentieaandeelhouder Aloxe NV van Xior heeft aangegeven als koper deel te nemen aan deze private plaatsing voor een totaalbedrag van 5 miljoen euro.

De verkopende partijen ST Holding Sàrl en ESHF 2 Holdings Sàrl kregen aandelen Xior geleverd bij de overname van Basecamp. In totaal plaatste Xior toen 6,74 miljoen aandelen van 44 euro per stuk voor bijna 297 miljoen euro

karine schreef: ↑4 oktober 2022, 22:45 Voor 60 miljoen euro aandelen Xior geplaatst
(ABM FN) De fondsen ST Holding Sàrl en ESHF 2 Holdings Sàrl willen via een private plaatsing voor 60 miljoen euro aandelen Xior verkopen. Dit maakte de kotmadam bekend, nadat de FSMA eerder vandaag de handel in het aandeel al opschortte.

De aandelen worden verkocht aan institutionele beleggers.

Referentieaandeelhouder Aloxe NV van Xior heeft aangegeven als koper deel te nemen aan deze private plaatsing voor een totaalbedrag van 5 miljoen euro.

De verkopende partijen ST Holding Sàrl en ESHF 2 Holdings Sàrl kregen aandelen Xior geleverd bij de overname van Basecamp. In totaal plaatste Xior toen 6,74 miljoen aandelen van 44 euro per stuk voor bijna 297 miljoen euro

Aandelen zouden geplaatst zijn bij institutionele verzekeraars voor 29,1 €... Efkes een minwaarde van 34% op enkele maanden:crazy:

Het moet zijn dat ze geld nodig hadden.