Dag allen,

Als ik het goed begrijp, betaal je bij de aankoop van een enige eigen woning of appartement ófwel BTW ófwel 3% registratierechten? In het geval van BTW gaat het om 21% of 6%? En dat verlaagde BTW-tarief van 6% geldt - indien aan de voorwaarden hiervoor voldaan - nog tot 31 december 2022 of 2023? Ik kom beide datums online tegen.

In mijn specifieke geval heb ik concrete interesse in enerzijds een nieuwbouwproject met 6% BTW en anderzijds een nieuwbouwproject met 21% BTW. Als ik alles uitpluis, merk ik op dat het project aan 21% BTW helemaal niet moet onderdoen voor dat van 6%. In het lastenboek van het 21% BTW project is er bv een keukenbudget van €25.000 voorzien, terwijl het project met 6% BTW slechts €8.000 voorziet. Als ik de volledige optelsom maak, komt het project met 21% BTW er zelfs beter uit dan het project met 6% BTW.

Nu is het echter zo dat de kans groot is dat ik het pand over 5 à 10 jaar opnieuw zou verkopen. Ben ik dan financieel veel slechter af met het 21% BTW project omdat ik de BTW sowieso niet kan recupereren (tenzij ik zou verkopen in de eerste twee jaar)? Of is dat relatief omdat ik bij het 6% BTW project sowieso ook extra geld kwijt zal zijn aan extra kosten zoals het genoemde voorbeeld van de keuken...

Alvast bedankt voor het advies!

De 6% BTW regeling loopt tot eind 2023 wanneer je voldoet aan alle voorwaarden (enige woning, er zelf 5 jaar gedomicilieerd zijn). Let wel dat het gaat over facturen tot en met eind 2023. Op eventuele betalingsschijven die je in 2024 aangerekend zou krijgen, zal je dus 21% BTW moeten betalen. Op de grondprijs van het appartement betaal je trouwens gewoon registratierechten (12%, want het is bouwgrond...).

Voor een evenwaardig appartement zou je met 6% BTW altijd beter moeten uitkomen, maar het is aan jou om te kijken wat er allemaal in het lastenboek staat, welke budgetten er voorzien zijn, wat de ligging is, welke verdieping,... Is het budget voor de andere keuzes (badkamer, vloer) ook zo verschillend tussen beide panden?

Uiteindelijk moet je denk ik de totaalprijs voor ogen houden, of dat nu aan 6% of 21% BTW is. Let er wel op dat wanneer je onder 6% BTW koopt en je het pand in de eerste 5 jaar verkoopt, je pro rata het aantal gewoonde jaren de "BTW korting" alsnog moet betalen (dus in jaar 4 moet je dan 2/5 van 15% "ontlopen" BTW betalen). Hoe dat dan zit wanneer je in principe de BTW zou kunnen recupereren (de eerste 2 jaar dacht ik) weet ik niet.