hallo

als ik zo eens rondkijk, dan zie ik dat een termijnrekening bij Deutsche bank jaarlijks netto 2,44 % opbrengt, dus als ik het correct zie, dan brengt 300.000 euro netto ongeveer 7340 euro netto op op jaarbasis.
Een béétje nieuwbouwappartement met één slaapkamer kost, als 2de aankoop, ook snel rond de 300.000 euro all in , met een verhuurrendement van pakweg 800 euro per maand = 9600 op jaarbasis.... Trek daar nog wat kosten, slijtage, leegstand, patati patata vanaf en dan heb je feitelijk MINDER rendement met een investeringsappartement (en een héle hoop zever en stress meer, don't forget, de staat heeft geld nodig dus onroerende voorheffing gaat ook zwaarder belast worden de komende jaren op 2de eigendom, alsook belasten van verhuuropbrengsten... ) ..... Dan toch maar beter het geld rustig risicoloos te laten staan op een deftige termijnrekening en rustig slapen waar uw rendement gewaarborgd is, ipv te investeren in een appartementje. Hoe staan jullie daar tegenover ? Of zien jullie dat anders ? Of zien jullie andere opties, weliswaar MET kapitaalsgarantie.....

Ik verhuur zelf en ik zie het meer en meer ook zo.
Het begint al bij de aankoop. Daar heb je een pak hogere notariskosten. Daarna inderdaad het ki + de personenbelasting, brandverzekering,.. Het onderhoud moet je rekenen maar ook de woonnormen.. Mensen kijken meer en meer naar het epc en de normen worden steeds strenger. Op lange termijn moet er mogelijk geïnvesteerd worden. Als je het geld voor de aankoop kunt leggen, misloop je ook nog het fiscaal voordeel van lange termijnsparen maar langs de andere kant betaal je ook geen intresten natuurlijk.

Het verhuren zelf is ook niet altijd een cadeau. Je hebt goede huurders maar ook zeer slechte, de slechte kennen meestal hun rechten zeer goed. Het is tegenwoordig heel erg moeilijk om een contract op te zeggen als verhuurder.
Ik heb in het verleden ervaringen gehad met een slechte huurder en daar lig je echt wakker van. Ik had een appartement verbouwd en verhuurd en heb na de eerste bewoner een ravage aangetroffen, die eerste bewoner heeft mij niks opgeleverd ondanks dat ik het geluk had dat hij wel altijd betaald had was de schade groter dan de huuropbrengst.. momenteel de laatste jaren wel positievere bewoners. Alhoewel soms discussies bijvoorbeeld over indexatie, mensen denken dat je zwaar verdiend hebt door de hoge indexatie de laatste jaren. In mijn geval moet ik het grootste deel gewoon doorstorten naar de stad gent omdat ze de opcentiemen verhoogden..

Bovendien 'zien' mensen dat je meerdere eigendommen hebt en wordt je rap afgeschilderd als 'rijke'. Je inkomsten worden meer en meer 'scheef' bekeken door de maatschappij heb ik de indruk.

Wat je ook wel moet meerekenen is de waarde van de woning zelf die is in het verleden wel gestegen maar dat is geen zekerheid, het kan ook dalen.

Voor mij persoonlijk, ik heb het ooit gekocht. Ik doe het nog niet weg. Maar ik investeer niet in bijkomende eigendommen.

Je moet niet enkel naar de opbrengst kijken. Zoals je zelf schrijft: wil je rustig slapen of ben je bereid alle last van eigenaarschap, verhuring en onderhoud erbij te nemen voor een beetje meer rendement (waar je niet zeker van bent)?

Liever een zorgeloos rendement ipv gedoe met huurders. Je neemt je geld niet mee in je graf.

ROGER7 schreef: ↑29 juni 2023, 06:05 hallo

Of zien jullie dat anders ? Of zien jullie andere opties, weliswaar MET kapitaalsgarantie.....

Zelf zie ik dit helemaal anders.
Kapitaals garantie ........met inflatie van X % is geen garantie.
Als kinderen waarom niet schenken.
En nog anders iets in zonnig land kopen tenzij je nooit op vakantie gaat.

Ik heb in 2008 de kans gehad een bestaand appartementsblokje (4 units) te kopen ergens in Antwerpen.

Gebruik fictieve cijfers:

Het appartementsgebouw was 100.000 euro (+12.500 euro aankoopkost). Nu hou ik dat in de gaten als use-case en stond het vorig jaar te koop voor 145.000 euro (er werd enkel wat geretoucheerd, ook nieuwe keukens erin, die ondertussen weer al versleten zijn he). De eerste paar jaar had de huur niet toereikend geweest voor de hypotheekaflossing. Daarna denk deze meer van de aflossing, maar het is geen vetpot. Nog geen rekening gehouden met leegstand, belasting, wanbetaling etc.

MAAR ik vond dat toen niet de moeite, en heb dat geld geinvesteerd in beleggingen. Deze zijn nu 265.000 euro waard. Bovendien veel minder kopzorgen, veel minder werk.

Ken maar erg weinig succesvolle verhuurders, de meeste verdienen er wel iets aan, maar het is vind ik heel triest tenopzicht van het werk en de moeite die je er allemaal insteekt. Eigenlijk moet je daar ook een uurtarief voor rekenen om een eerlijke vergelijking te maken.

eigenlijk is verhuren alleen interessant als je het via een venootschap doet. Dan kan je alles aftrekken.
de particulier is de melkkoe, onroerende voorheffing, verhoogde personenbelasting, onderhoud.
Recent een waterlek gehad waar de verzekering maar een stuk in tussenkomt.
Als je dit via een venootschap doet mag je ALLES aftrekken.
Ken iemand met meer dan 10 appartementen en dit is een wereld van verschil. Letterlijk elke kost die je maakt mag je bijna aftrekken, wat je als particulier niet mag. Dus conclusie, verhuren is alleen interessant op deze manier en niet prive en dat is ook waar de staat meer en meer naar toe gaat. De kleine particulier moet ontmoedigd worden om te verhuren, enkel via de grote jongens met venootschappen

Als je koopt via vennootschap ga je later als je het wil verkopen wel dik belasting erop betalen, het geld komt in de vennootschap, wil je het er privé uit halen ga je nog eens belasting en RMZ gaan betalen..

ROGER7 schreef: ↑29 juni 2023, 06:05 Een béétje nieuwbouwappartement met één slaapkamer kost, als 2de aankoop, ook snel rond de 300.000 euro all in , met een verhuurrendement van pakweg 800 euro per maand = 9600 op jaarbasis.... Trek daar nog wat kosten, slijtage, leegstand, patati patata vanaf en dan heb je feitelijk MINDER rendement met een investeringsappartement (en een héle hoop zever en stress meer, don't forget, de staat heeft geld nodig dus onroerende voorheffing gaat ook zwaarder belast worden de komende jaren op 2de eigendom, alsook belasten van verhuuropbrengsten... ) ..... Dan toch maar beter het geld rustig risicoloos te laten staan op een deftige termijnrekening en rustig slapen waar uw rendement gewaarborgd is, ipv te investeren in een appartementje.

Jamaar, dat appartement brengt naast een maandelijkse huuropbrengst ook een (waarschijnlijke) meerwaarde op. Dat is niet gegarandeerd, maar niets is gegarandeerd: huurinkomsten kunnen belast gaan worden, maar ook inkomsten uit kapitaal kunnen belast gaan worden etc.

Het zijn 2 toaal verschillende dingen. Er is ee verschil in risico, maar het grootste verschil zal hem zitten in de hoeveelheid werk die je er moet in steken. Dat is bij een opbrengsteigendom duidelijk meer. Daar tegenover staat een hoger rendement, want naast huurinkomsten heb je ook nog potentiele meerwaarde.
Ik ben nogal voor diversificatie. Ik vind 300k op een termijnrekening zetten waanzin. Ik slaap beter wanneer mijn geld wat gespreid is over cash, aandelen, obligaties EN vastgoed (bvb eigen woning). Ik houd niet van gedwongen keuzes als "zet ik 300k op een termijnrekening OF koop ik met 300k een appartement".

boskoo7 schreef: ↑29 juni 2023, 06:53 Bovendien 'zien' mensen dat je meerdere eigendommen hebt en wordt je rap afgeschilderd als 'rijke'. Je inkomsten worden meer en meer 'scheef' bekeken door de maatschappij heb ik de indruk.

Hoe zien mensen dat dan? Zolang je er niet mee te koop loopt is dat toch even onzichtbaar als spaargeld?

boskoo7 schreef: ↑29 juni 2023, 06:53 Voor mij persoonlijk, ik heb het ooit gekocht. Ik doe het nog niet weg. Maar ik investeer niet in bijkomende eigendommen.

Toevallig is dat exact de fout die de meeste mensen maken. Je koopt best een nieuwbouwappartement dat geen onderhoud nodig heeft. Je zorgt ervoor dat het een appartement is dat midden in de markt zit: betaalbaar voor een grote groep zodat je selectief kunt zijn, maar duur genoeg om enkel de middenklasse aan te trekken. Je moet een goeie screening doen van de huurders (loonfiche opvragen, werkgever bellen etc). Daarna verhuur je totdat het pand begint te verouderen. Dan moet je bereid zijn het pand te verkopen en een nieuw nieuwbouwappartement aan te kopen. Doe je dat niet, dan zul je steeds verder naar beneden zakken in het marktsegment. Er komt een punt waarop je enkel nog probleemhuurders aantrekt EN dat je pand zelf ook met problemen te kampen heeft. Dan wordt het een miserie.

sintorama schreef: ↑29 juni 2023, 11:37

boskoo7 schreef: ↑29 juni 2023, 06:53 Bovendien 'zien' mensen dat je meerdere eigendommen hebt en wordt je rap afgeschilderd als 'rijke'. Je inkomsten worden meer en meer 'scheef' bekeken door de maatschappij heb ik de indruk.

Hoe zien mensen dat dan? Zolang je er niet mee te koop loopt is dat toch even onzichtbaar als spaargeld?

boskoo7 schreef: ↑29 juni 2023, 06:53 Voor mij persoonlijk, ik heb het ooit gekocht. Ik doe het nog niet weg. Maar ik investeer niet in bijkomende eigendommen.

Toevallig is dat exact de fout die de meeste mensen maken. Je koopt best een nieuwbouwappartement dat geen onderhoud nodig heeft. Je zorgt ervoor dat het een appartement is dat midden in de markt zit: betaalbaar voor een grote groep zodat je selectief kunt zijn, maar duur genoeg om enkel de middenklasse aan te trekken. Je moet een goeie screening doen van de huurders (loonfiche opvragen, werkgever bellen etc). Daarna verhuur je totdat het pand begint te verouderen. Dan moet je bereid zijn het pand te verkopen en een nieuw nieuwbouwappartement aan te kopen. Doe je dat niet, dan zul je steeds verder naar beneden zakken in het marktsegment. Er komt een punt waarop je enkel nog probleemhuurders aantrekt EN dat je pand zelf ook met problemen te kampen heeft. Dan wordt het een miserie.

Het is niet even 'onzichtbaar' hoor. Ik woon zelf in een blokje appartementen waar ik ook in verhuur..
Maar ook als je iets in de buurt hebt hoor, jaloezie is er altijd.

Hoe heb jij het dan gedaan? na hoeveel verkoop je? en wat met schrijfkosten.
Je appartementje wordt misschien wel meer waard maar alles wordt duurder, als je na een tijdje een nieuw appartement wil kopen moet je toch weer geld toesteken?

boskoo7 schreef: ↑29 juni 2023, 13:08 Het is niet even 'onzichtbaar' hoor. Ik woon zelf in een blokje appartementen waar ik ook in verhuur..
Maar ook als je iets in de buurt hebt hoor, jaloezie is er altijd.

Het wordt aangeraden om een opbrengsteigendom niet in de onmiddellijke buurt van je eigen woning te kopen, laat staan in hetzelfde gebouw. Met je huurder wil je een zakelijke relatie hebben, en dan helpt het niet dat je mekaar constant tegenkomt.

boskoo7 schreef: ↑29 juni 2023, 13:08 Hoe heb jij het dan gedaan? na hoeveel verkoop je? en wat met schrijfkosten.
Je appartementje wordt misschien wel meer waard maar alles wordt duurder, als je na een tijdje een nieuw appartement wil kopen moet je toch weer geld toesteken?

Dat klopt, maar dat is ook zo in het andere scenario. Je zult altijd een stukje moeten opleggen, en dat doe je uiteraard met de huurinkomsten die je steeds netjes gespaard hebt ipv opgesoepeerd aan ... en drank
De stelregel is dat het appartement dat je verkoopt nog net beschouwd wordt als "modern". Moeilijk om er een getal op te plakken, maar 20 jaar lijkt mij een absoluut maximum.

Het zijn 2 toaal verschillende dingen. Er is ee verschil in risico, maar het grootste verschil zal hem zitten in de hoeveelheid werk die je er moet in steken. Dat is bij een opbrengsteigendom duidelijk meer. Daar tegenover staat een hoger rendement, want naast huurinkomsten heb je ook nog potentiele meerwaarde.
Ik ben nogal voor diversificatie. Ik vind 300k op een termijnrekening zetten waanzin. Ik slaap beter wanneer mijn geld wat gespreid is over cash, aandelen, obligaties EN vastgoed (bvb eigen woning). Ik houd niet van gedwongen keuzes als "zet ik 300k op een termijnrekening OF koop ik met 300k een appartement".
[/quote]

klopt, ik heb ervaring met vakantieverhuur in het buitenland en dat doe ik géén twee keer meer, da's pas tijdrovend, dan is "gewone" verhuur in Belgie een pak minder belastend... Ik ben ook voor difersificatie hoor, heb een eigen woning, wat plannen lopen bij verschillende banken (fondsen/aandelen) maar vind 200 of 300 K spreiden over 3 verschillende termijnrekeningen géén waanzin, waar krjig je op een jaar 2,4 netto mét kapitaalsgarantie ? En op die manier hou je je geld niet te lang bevrozen, mocht je't nodig hebben of je wil investeren in vastgoed kan je binnen vrij korte termijn hé...

Voor het kleine verschil tussen huurinkomsten en termijnrekening zou ik mijn slaap niet willen laten.

het grootste verschil zit hem niet in de jaarlijkse opbrengsten, maar vooral : na 10 jaar is uw geld op een termijnrkening puur cijfermatig even veel (100 K. blijft 100 K), als je investeert in vastgoed heb je naar mijn gevoel, voor 90 % kans (als je wat slim koopt) dat uw 100 K er 120 geworden is, bakstenen stijgen in principe altijd in prijs..., ik denk dat DE grote winst in de meerwaarde zit van het pand, niet in de afweging tussen de 2;5 % op een termijnrekening of die 70O euro huur per maand, dat gaat het verschil nie geven...