Jan_vdb schreef: ↑9 februari 2024, 11:50 Dag iedereen,

Mijn naam is Jan en ik ben 26 jaar oud. Op dit moment overweeg ik de aanschaf van een pand met meer dan 20 garages. Ik wil graag mijn geld investeren in plaats van het op een bankrekening te laten staan. Mijn plan is om de 20 garages te verhuren en op de lange termijn mogelijk ook de woning zelf.

Ik heb enkele vragen over de aankoop van het pand en het verhuren van de garages. Als ik de 20+ garages verhuur, zal mijn jaarinkomen hoger zijn dan €25.000, waardoor ik verplicht ben om 21% btw te betalen en een ondernemingsnummer aan te vragen. Maar als ik een onderneming start, kan ik dan nog steeds mijn maandelijkse aflossingen (die ik privé doe) zomaar van de zaak aftrekken? Hoe werkt dit precies?

Daarnaast vraag ik me af hoe het zit met de winstbelasting aan het einde van het jaar. Hoewel mijn onderneming winst maakt, heb ik privé grote aflossingen te doen. Hoe wordt hiermee omgegaan?

Ook maak ik me zorgen dat de huurinkomsten per maand hoger zullen zijn dan mijn salaris. Heeft iemand ervaring met dit soort projecten? Kunnen jullie mij adviseren over de beste aanpak?

Alvast bedankt!

Groetjes
Jan VDB

Als particulier heb je geen ondernemingsnummer nodig enkel een btw-nummer. Je voert een boekhouding om de ontvangsten en kosten m.b.t. die verhuurde garages en pand aan te tonen.

Zorg dat je van in hef begin alles (pand + garages) verhuurd aan dezelfde huurder. Dan moet je geen btw-aanrekenen. Gewoon elk kwartaal een nihil btw-aangifte indienen.

Met huurinkomsten boven 25k€ moet je btw aanrekenen op de garages die niet samen met de woning worden gehuurd. Je huurder betaalt de btw aan u. Elk kwartaal dien je een btw aangifte in waarop je die ontvangen btw vermeld. Maar je trekt in die kwartaal aangifte je betaalde btw op onderhoud en verbeteringswerken (installatie laadpaal in, zonnepanelen op dak garage) aan die garages af. Technisch geef je het bedrag aan betaalde btw op. Het positief verschil (ontvangen - betaalde btw) stort je door aan de fiscus. Het negatief verschil (ontvangen - betaalde btw) vormt je btw-krediet. Dit kan je laten staan en verreken je in de volgende aangifte. Of je vraagt de terugbetaling ervan aan de fiscus aan.

Als particulier blijft alles privé. Jij ontvangt de huurinkomsten, betaalt de OV, onderhoudskosten, verbeteringskosten, leningskosten, registratiekosten aankoop, notariskosten aankoop, betaalt de personenbelasting en stort het positief verschil door aan de fiscus of vraagt de terugbetaling van het negatief verschil aan de fiscus aan.

De privé kosten inbrengen in de zaak/vennootschap gaat niet. Ofwel koop je alles privé ofwel alles op de zaak maar niet mengen. Het is de eigenaar van de garages en het pand die de OV en belastingen moet betalen. Als je mengt wordt je belast op de werkelijke huurinkomsten die je van uw zaak krijgt. Je zit dan met overkill. Verhuur privé aan de zaak met beroepsgebruik en recht op onderverhuring. Verhuur via de zaak aan de werkelijke huurder. Voor beide heb je een btw-nummer, afzonderlijke boekhouding nodig en moet je btw aangiften indienen.

Huurinkomsten hoger dan uw loon maakt niets uit. Ze worden als particulier beide in de personenbelasting belast. De huurinkomsten moeten vooral hoger zijn dan onderhouds/verbeteringskosten, leningskosten, personenbelasting op, OV op die verhuurde goederen en de afgeschreven aankoopkosten (registratie, notaris) op die verhuurde goederen.

Als zaak/vennootschap maakt het loon dat je uzelf toekent een kost voor de onderneming uit. Je wordt op de winst in de vennootschapsbelasting belast. Je wordt op het ontvangen loon in de personenbelasting belast.

Zie https://financien.belgium.be/nl/particu ... laatsen#q1 en https://www.tijd.be/netto/analyse/vastg ... 01195.html

Lees als je meer dan 25K euro huur inkomsten hebt je BTW zou moeten betalen
Gaat dit enkel over garages dan ?
of geld hetzelfde voor appartementen/huizen?

Daar je het kadastrale inkomen van het huis/ appartement(en) dat je verhuurt moet ingeven op je belastingbrief en daarop belast gaat worden denk ik niet dat de BTW regeling daar op toepassing van is.
Ik denk dat mijn boekhouder mij daar anders al lang had op gewezen of ik moet dringend veranderen, dat kan ook ...

Btw-plichtig
Volgens het wetboek btw zijn bepaalde leveringen van goederen en bepaalde diensten onderworpen aan de btw-verplichtingen. Ook het ter beschikking stellen van een “stalling” voor voertuigen valt expliciet onder deze diensten. De btw-regelgeving geldt in principe niet voor de verhuur van onroerende goederen. Een woning verhuren zal je dus met andere woorden niet btw-plichtig maken, ook al verhuur je de woning samen met een inpandige garage.

Evenwel geldt een specifieke regel voor de verhuur van garages afzonderlijk: De verhuur van deze onroerende goederen maakt je wél btw-plichtig, zelfs als je een particulier bent en geen onderneming. Om onderworpen te zijn aan btw moet er dan wel sprake zijn van een “economische” activiteit. Dit betekent dat je als particulier op regelmatige en zelfstandige wijze je garage te huur moet aanbieden.