Wat denken jullie van het idee om te investeren in een studentenkamer, en dit in een groter nieuwbouwproject zoals het deze:

http://www.woods-leuven.be/

De positieve punten die ik in dit verhaal zie zijn deze:
* tov het kopen van een appartement is de investering in een studentenkamer veel lager. Studentenkamers in dit soort projecten zijn er al vanaf een 60.000 EUR. Tegenover de aankoop van een appartement om te verhuren is dit dus een kleine investering. Uiteraard, de maandelijkse opbrengst ligt ook veel lager, maar die schat ik toch minstens rond de 280 EUR bruto.
* Dergelijke projecten houden, naar eigen zeggen, rekening met "de behoeften van de moderne student", bvb een goede isolatie zodat het warm is in de winter en fris tijdens blok en de 2de zit (eigenlijk exact het tegenovergestelde van in mijn tijd dus).
* Het zoeken naar huurders zou relatief eenvoudig moeten zijn aangezien de vraag naar degelijke, moderne koten zeer groot is. Er is ook een mogelijkheid om het verhuren volledig uit te besteden. Uiteraard gaat dit ten koste van wat nettorendement.

Nadelen:
* Tov een appartement is er een groter verschil tussen bruto en nettorendement. Studenten verhuizen immers bijna elk jaar en dus is er elk jaar wel wat retoucheringswerk nodig.
* Een studentenkamer blijft altijd een studentenkamer, het kan nooit voor iets anders dienen, dus je kunt er bvb nooit zelf gaan wonen, je kunt er immers geen domicilie hebben.


Zie ik iets belangrijks over het hoofd? Zijn er fiscale regels die anders zijn dan bij het verhuren van een echte woning?
Ik ben niet op zoek naar het hoogst mogelijke rendement, wel naar iets wat een kleine maandelijkse opbrengst levert.

ik zie prijzen vanaf 100000€ excl btw in dit project.
de verwachte huurprijs ligt waarschijnlijk wel hoger dan 280 maar toch.

zeverare schreef:ik zie prijzen vanaf 100000€ excl btw in dit project.
de verwachte huurprijs ligt waarschijnlijk wel hoger dan 280 maar toch.

Wel, ik stel de vraag niet specifiek voor dit project. Er bestaan verschillende projecten, en prijzen van 60.000 EUR zullen echt enkel voor een kamer zijn. Prijzen rond de 100.000 zijn wellicht eerder voor kleine studio's met kitchinette en douche.

Ik ga ervan uit dat de huurprijs altijd een belangrijke factor is in de zoektocht van de student naar een kot, en zou dus eerder voor een gewone kamer gaan (ongemeubeld), met een lagere aankoopkost en de daarbij horende lagere huuropbrengst.

Man, man ... als je die 'gallerij'-foto's eens bekijkt ... en dan vergelijkt met waar wij indertijd gelogeerd zaten op kot ... onze kinderen zullen het minder goed hebben dan ons, wordt wel eens gezegd ... als je zoiets ziet zou je er toch aan twijfelen of dat waar wordt ...

De prijzen voor dergelijke "koten" zullen dik boven de 550 euro/maand liggen !

geebee schreef:Man, man ... als je die 'gallerij'-foto's eens bekijkt ... en dan vergelijkt met waar wij indertijd gelogeerd zaten op kot ... onze kinderen zullen het minder goed hebben dan ons, wordt wel eens gezegd ... als je zoiets ziet zou je er toch aan twijfelen of dat waar wordt ...

De prijzen voor dergelijke "koten" zullen dik boven de 550 euro/maand liggen !

Die galerij bestaat uit mockups, dus geen echte foto's, en hebben enkel de bedoeling om te verkopen.

Zoals ik al zei, ik ga ervan uit dat de gemiddelde student wel degelijk modern comfort wilt, maar daarom geen halve luxe flat. Een formule waarbij je enkel een degelijke kamer ter prive-beschikking hebt en waarbij douche, keuken en ontmoetingsruimte gedeeld worden om de kosten te drukken lijkt mij het commercieel optimale compromis.

Op een modern kot hoort ook snel draadloos internet, Netflix op een flatscreen TV etc aanwezig te zijn, dat was voor zover ik mij kon herinneren in mijn tijd ook niet het geval. De tijden veranderen nu eenmaal, de tijd van de kotmadam is echt wel achter de rug.

Als je na alle kosten €100 per maand overhoudt is het mooi.
Moet je voor jezelf uitmaken of je daar 130k wil in investeren.
De eerste return is ook bijlange niet voor het eerste jaar.

sintorama schreef: Een formule waarbij je enkel een degelijke kamer ter prive-beschikking hebt en waarbij douche, keuken en ontmoetingsruimte gedeeld worden om de kosten te drukken lijkt mij het commercieel optimale compromis.

Die gemeenschappelijke ruimtes moeten ook onderhouden worden en daar ga je dan weer meer voor betalen.

zeverare schreef:Die gemeenschappelijke ruimtes moeten ook onderhouden worden en daar ga je dan weer meer voor betalen.

De kost voor de gemeenschappelijke ruimtes ligt tussen 10 en 15 procent. Die moet je dus idd aftrekken van het bruto-rendement. Als je bvb 6% brutorendement haalt, dan houd je ongeveer 5% over in het slechtste geval.

reteiP schreef:Als je na alle kosten €100 per maand overhoudt is het mooi.
Moet je voor jezelf uitmaken of je daar 130k wil in investeren.
De eerste return is ook bijlange niet voor het eerste jaar.

Wow. En hoe kom je precies tot die berekening?

Mijn snelle, misschien naieve berekening:
aankoop: 60.000 EUR
registratie: 6.000 EUR
verhuurprijs: 280 EUR * 12 per jaar (ja, tegenwoordig worden ALLE studentenkamer voor een volledig jaar verhuurd, het is niet meer 10 maand zoals vroeger).
kosten voor gemeenschappelijke ruimtes: 420 EUR per jaar
andere onderhoudskosten: 0 (want: zoveel mogelijk zelf doen).

Komen we op een rendement van pakweg 4.5% (250 EUR per maand)

Eventuele extra kosten zijn de verhuurdiensten.

Is een verhuurprijs van 280 EUR per jaar overdreven? Wel, ik daag u uit in centrum Leuven een kot te vinden voor minder dan dat. Ja, toen ik studeerde was dat goedkoper, ook studentenwoningen zijn duur geworden.

Daar zit ook een deel van mijn motivatie: met kinderen die zelf gaan studeren kan ik een aantal jaar de huurprijs van een kot uitsparen.
de bedoeling zou wel zijn om nadien het kot gewoon te houden voor de opbrengst.

Was er niet de laatste jaren véél capaciteit bijgekomen in Leuven? Als er overcapaciteit is riskeer je je kamer niet verhuurd te krijgen, of gaan de prijzen zakken...

sintorama schreef:

zeverare schreef:Die gemeenschappelijke ruimtes moeten ook onderhouden worden en daar ga je dan weer meer voor betalen.

De kost voor de gemeenschappelijke ruimtes ligt tussen 10 en 15 procent. Die moet je dus idd aftrekken van het bruto-rendement. Als je bvb 6% brutorendement haalt, dan houd je ongeveer 5% over in het slechtste geval.

Ik heb net algemene vergadering gehad van een zeer vergelijkbaar studentengebouw, ook met gemeenschappelijke delen.
In de gemeenschappelijke kosten zitten:
- Brandverzekering
- Conciërge
- Onderhoud binnentuin
- Huisvuil / containers
- Elektriciteit & gas algemene delen
- Water
- Internet & TV
- Sanitair
- Brandblussers en -haspels

Conciërge neemt in dit geval ook de taken van de reiniging op zich.
Kosten zijn hier 40% !! van de huuropbrengsten. En de kosten zijn de laatste jaren gedaald...
10 à 15% lijkt me wel heel optimistisch.
Je hebt ook elk jaar wel een kost zoals gebroken raam, slotenmaker...

Ik vergeet wellicht KI? Maar ik kan me niet voorstellen dat dat veel is voor een kamer waar niet eens een douche aanwezig is.

Hier nabij Erasmus wordt een wijk voorzien voor 3.000 inwoners en 300 studenthomes. Er is reeds 60%%verkocht.
http://erasmusgardens.be/

De mensen die ik ken die zelf een kot verhuren (meestal mensen die in Leuven wonen en dus de ligging goed kunnen inschatten) hoeven niet de minste moeite te doen om huurders te vinden. Wat wel van cruciaal belang is, is de ligging. Je moet rekening houden met het feit dat sommige campussen weggetrokken zijn uit de binnenstad (ik denk bvb aan de vroeger katholieke hogeschool die nu op campus gasthuisberg, buiten de ring zit). Uiteraard kun je niet inschatten wat de toekomst brengt, er blijft een risico aan verbonden maar dat heb je nu eenmaal met elke investering.

sintorama schreef:

reteiP schreef:Als je na alle kosten €100 per maand overhoudt is het mooi.
Moet je voor jezelf uitmaken of je daar 130k wil in investeren.
De eerste return is ook bijlange niet voor het eerste jaar.

Wow. En hoe kom je precies tot die berekening?

Mijn snelle, misschien naieve berekening:
aankoop: 60.000 EUR
registratie: 6.000 EUR
verhuurprijs: 280 EUR * 12 per jaar (ja, tegenwoordig worden ALLE studentenkamer voor een volledig jaar verhuurd, het is niet meer 10 maand zoals vroeger).
kosten voor gemeenschappelijke ruimtes: 420 EUR per jaar
andere onderhoudskosten: 0 (want: zoveel mogelijk zelf doen).

Komen we op een rendement van pakweg 4.5% (250 EUR per maand)

Eventuele extra kosten zijn de verhuurdiensten.

Is een verhuurprijs van 280 EUR per jaar overdreven? Wel, ik daag u uit in centrum Leuven een kot te vinden voor minder dan dat. Ja, toen ik studeerde was dat goedkoper, ook studentenwoningen zijn duur geworden.

Daar zit ook een deel van mijn motivatie: met kinderen die zelf gaan studeren kan ik een aantal jaar de huurprijs van een kot uitsparen.
de bedoeling zou wel zijn om nadien het kot gewoon te houden voor de opbrengst.

Aankoop alle kosten inclusief was bij mij uiteindelijk 134,5k (was voorzien op 120k denk ik)
Huur was voorzien op €350 à €400 en is door de wildgroei van gelijkaardige projecten gedaald richting €300.
Kosten zijn rond de €1500 per jaar.
Heb je nog kadastraal inkomen ook.

Zijn nu zo'n 3 jaar in gebruik en men spreekt al over schilderwerken binnen de 2 jaar.