Nenzurax schreef: ↑10 september 2021, 20:28
Maar dan is er toch geen echt rendement? Als ze telkens een deel van hun eigen kapitaal uitbetalen, waardoor de koers zakt en dan gewoon 'hopen' dat het tijdens het jaar terug stijgt. Dan is het toch gewoon een nul operatie ipv ''een stabiel dividend aandeel van 4%''?

Om te weten of deze kapitaaluitkering (of dividenduitkering) geldvernietigend is moet je kijken naar de verhouding tussen uitbetalingen aan de aandeelhouders en winst die het bedrijf gemaakt heeft: TINC heeft 0.85€ winst per aandeel waarvan ze 0.52€ bruto willen uitkeren aan de aandeelhouders. Ze houden dus nog een deel over om verder te investeren. De kapitaaluitkering is dus niet geldvernietigend.

Philippe1 schreef: ↑10 september 2021, 21:33

EarthNvstr1 schreef: ↑10 september 2021, 19:22 Ik ken er ook de details niet van, maar ik vraag mij wel af hoe lang ze dat kunnen volhouden.

Om dit te checken moet je het jaarverslag raadplegen.

Op 30/6/20 was er een geplaatst kapitaal van 184.9 M€ en door de kapitaalvermindering in het boekjaar hebben ze dat kapitaal met 16.7 M€ verminderd. Op 30/6/21 was hun geplaatst kapitaal dus 168.2 M€. Aan dit tempo kunnen ze dat nog 11 jaar volhouden.

In het vorige boekjaar hebben ze zo het kapitaal verminderd met 12.3 M€. Ze hebben echter ook een kapitaalverhoging doorgevoerd van 46.2M€ wat normaal is voor vastgoedbedrijven omdat ze dat kapitaal nodig hebben om te investeren en te groeien. Dus als ze regelmatig een kapitaalverhoging doorvoeren kunnen ze dit systeem ad infinitum toepassen wat fiscaal heel vriendelijk is voor de aandeelhouders.

Er staat dus in realiteit geen limiet op dit systeem.

Ok, maar stel dat ze nooit meer een kapitaalverhoging doen omdat het nooit meer nodig is.
Kunnen ze dan echt tot 168.2 M€ uitkeren als kapitaalvermindering over de volgende ~11 jaar ?
Of hanteert men daarvoor een bepaalde ratio of zo ?

Mijn vraag blijft helaas wel onbeantwoord.

Als TINC een dividend rendement heeft van ongeveer 4%, maar wat ze uitkeren doet telkens de koers zakken door hun kapitaaluitkering, dan is die 4% toch nog altijd van uw eigen inleg ipv een extra dividend?

Als ik van mijn eigen spaarrekening telkens 4% af haal, dan vreet ik toch ook aan mijn eigen pot kapitaal en is er toch ook geen winst? Hoe werkt dit dan anders bij TINC? Als het niet anders werkt, waarom dit dan als belegging nemen? Wat zijn de voordelen dan van zo'n aandeel met dergelijke uitkeringen?

Wordt die vermindering van koers snel ingehaald? Is de vermindering van de koers minder groot dan wat ze uitkeren? Betalen ze die 4% van iets anders en blijft de koers / waarde ongewijzigd?

Kort: als door hun 4% dividend de waarde van uw belegging ook 4% zakt, waar is dan de winst?

De winst is de winst die het bedrijf hopelijk maakt.

Eenvoudig voorbeeld, en met de (foutieve) veronderstelling dat koers=boekwaarde.

Begin van het jaar: boekwaarde=100
Winst over het jaar: 6
Einde van het jaar: boekwaarde=100+6=106
Kapitaalvermindering om dividend uit te betalen: 4
Nieuwe boekwaarde: 106-4=102

Dat TINC het dividend voornamelijk als kapitaalvermindering uitkeert doet hier uiteindelijk weinig toe. Ook bij een gewone dividenduitkering daalt de cash van het bedrijf met een waarde gelijk aan het bruto dividend.

Uiteraard is koers niet gelijk aan boekwaarde, maar we gaan er toch van uit dat de "markt" met die dividenden rekening houdt. Al zal het uiteraard niet exact zijn zoals in mijn fictief voorbeeld.
Daar TINC een vrij voorspeelbare winst heeft, en een groot deel van die winst uitkeert, zal de koers van TINC een verloop kennen dat meer lijkt op dat van een obligatie dan van een aandeel.

Nenzurax schreef: ↑11 september 2021, 09:50 Mijn vraag blijft helaas wel onbeantwoord.

Als TINC een dividend rendement heeft van ongeveer 4%, maar wat ze uitkeren doet telkens de koers zakken door hun kapitaaluitkering, dan is die 4% toch nog altijd van uw eigen inleg ipv een extra dividend?

Als ik van mijn eigen spaarrekening telkens 4% af haal, dan vreet ik toch ook aan mijn eigen pot kapitaal en is er toch ook geen winst? Hoe werkt dit dan anders bij TINC? Als het niet anders werkt, waarom dit dan als belegging nemen? Wat zijn de voordelen dan van zo'n aandeel met dergelijke uitkeringen?

Als je spaarrekening net als de verhuur inkomsten bij TINC jaarlijks meer dan 4% intrest zou opbrengen dan zakt het kapitaal niet. Het voordeel om die uitkering een kapitaal vermindering te noemen is dat er dan geen 30% RV afgaat. Waarom beleggen in TINC; laag risico aandeel met een mooi netto rendement, voor grote koerswinsten moet je dit niet kopen, wel voor de jaarlijkse zo goed als belastingsvrije inkomsten. Voor hetzelfde risico en opbrengst ga je geen obligatie vinden

Nenzurax schreef: ↑11 september 2021, 09:50 Mijn vraag blijft helaas wel onbeantwoord.

Als TINC een dividend rendement heeft van ongeveer 4%, maar wat ze uitkeren doet telkens de koers zakken door hun kapitaaluitkering, dan is die 4% toch nog altijd van uw eigen inleg ipv een extra dividend?

Als ik van mijn eigen spaarrekening telkens 4% af haal, dan vreet ik toch ook aan mijn eigen pot kapitaal en is er toch ook geen winst? Hoe werkt dit dan anders bij TINC? Als het niet anders werkt, waarom dit dan als belegging nemen? Wat zijn de voordelen dan van zo'n aandeel met dergelijke uitkeringen?

Wordt die vermindering van koers snel ingehaald? Is de vermindering van de koers minder groot dan wat ze uitkeren? Betalen ze die 4% van iets anders en blijft de koers / waarde ongewijzigd?

Kort: als door hun 4% dividend de waarde van uw belegging ook 4% zakt, waar is dan de winst?

Kijk eens naar het koersverloop van het aandeel. Wie TINC kocht in 2015 heeft 20% rendement op de koers en al 5 of 6 mooie dividenden mogen innen die ieder jaar werd verhoogd. Deze dividenden werden uitgekeerd met de gemaakte winst van het bedrijf, dus geen sigaar uit eigen doos.

Het is een ander verhaal als het bedrijf verlieslatend is of moet beginnen lenen om hun dividenden uit te kunnen betalen zoals sommige telecomspelers, wat hier niet het geval is.

vortex schreef: ↑11 september 2021, 11:22

Nenzurax schreef: ↑11 september 2021, 09:50 Mijn vraag blijft helaas wel onbeantwoord.

Als TINC een dividend rendement heeft van ongeveer 4%, maar wat ze uitkeren doet telkens de koers zakken door hun kapitaaluitkering, dan is die 4% toch nog altijd van uw eigen inleg ipv een extra dividend?

Als ik van mijn eigen spaarrekening telkens 4% af haal, dan vreet ik toch ook aan mijn eigen pot kapitaal en is er toch ook geen winst? Hoe werkt dit dan anders bij TINC? Als het niet anders werkt, waarom dit dan als belegging nemen? Wat zijn de voordelen dan van zo'n aandeel met dergelijke uitkeringen?

Als je spaarrekening net als de verhuur inkomsten bij TINC jaarlijks meer dan 4% intrest zou opbrengen dan zakt het kapitaal niet. Het voordeel om die uitkering een kapitaal vermindering te noemen is dat er dan geen 30% RV afgaat. Waarom beleggen in TINC; laag risico aandeel met een mooi netto rendement, voor grote koerswinsten moet je dit niet kopen, wel voor de jaarlijkse zo goed als belastingsvrije inkomsten. Voor hetzelfde risico en opbrengst ga je geen obligatie vinden

En al zeker geen spaarrekening

Nenzurax schreef: ↑11 september 2021, 09:50 Mijn vraag blijft helaas wel onbeantwoord.

Lees: https://www.tincinvest.com/media/1394/t ... 021_nl.pdf
Pagina's 4-5 en 59 en 133-134.

Nenzurax schreef: ↑11 september 2021, 09:50 Als TINC een dividend rendement heeft van ongeveer 4%, maar wat ze uitkeren doet telkens de koers zakken door hun kapitaaluitkering, dan is die 4% toch nog altijd van uw eigen inleg ipv een extra dividend?

Het gaat om een uitkering van 0,52 EUR.
Een klein deel daarvan als dividend, het grootste deel als kapitaalvermindering, niet als kapitaaluitkering zoals jij het noemt.

De uitkering die wordt voorgesteld per aandeel is 0,07 EUR dividend en 0,45 kapitaalvermindering.

Het stuk via kapitaalvermindering zal afgetrokken worden van het "geplaatst kapitaal".
Dat "geplaatst kapitaal" is geen geld dat het bedrijf "in kas" heeft, dat is enkel het bedrag dat aandeelhouders er ooit hebben ingestoken (in het begin of nadien via kapitaalvermeerdering) en staat op de balans aan de passiva kant. Geld dat Tinc "in kas" heeft staat op de balans aan de activa kant.

Het geld dat uitgekeerd wordt via kapitaalvermindering, is wel degelijk geld dat het bedrijf "in kas" heeft in dit geval.
Op de balans zal het uitgekeerde bedrag in mindering gebracht worden van het geplaatst kapitaal aan de passiva kant en hetzelfde bedrag wordt in mindering gebracht aan de activa kant (dit laatste is de effectieve uitbetaling van het geld dat ze "in kas" hebben).
Hierdoor blijft de balans in evenwicht. Het totaal van de activa en het totaal van de passiva moet nl. altijd hetzelfde zijn, vandaar "balans".

Nenzurax schreef: ↑11 september 2021, 09:50 Als ik van mijn eigen spaarrekening telkens 4% af haal, dan vreet ik toch ook aan mijn eigen pot kapitaal en is er toch ook geen winst? Hoe werkt dit dan anders bij TINC? Als het niet anders werkt, waarom dit dan als belegging nemen? Wat zijn de voordelen dan van zo'n aandeel met dergelijke uitkeringen?

Als je spaarrekening 4% winst geeft en je keert die winst uit... stel 100.000 EUR en dus 4.000 winst.
- optie 1: je haalt 4.000 EUR intrest af, dan heb je dus nog 100.000 EUR kapitaal over op je spaarrekening
- optie 2: je haalt 4.000 EUR kapitaal af, dan heb je dus nog 96.000 EUR kapitaal + 4.000 EUR intrest over op je spaarrekening

In beide gevallen heb je 4.000 EUR winst gemaakt en 4.000 EUR afgehaald en hou je 100.000 EUR over op je spaarrekening.

(is niet volledig hetzelfde als bij een bedrijf, maar verduidelijkt hopelijk het mechanisme)

Nenzurax schreef: ↑11 september 2021, 09:50 Wordt die vermindering van koers snel ingehaald? Is de vermindering van de koers minder groot dan wat ze uitkeren? Betalen ze die 4% van iets anders en blijft de koers / waarde ongewijzigd?

Bij een uitkering kan je *theoretisch* stellen dat de waarde van het bedrijf verminderd met het uitgekeerde geld.
M.a.w. op ex-dividend datum wordt Tinc plots 0,52 EUR per aandeel minder waard.
De koers is afhankelijk van veel meer factoren dan enkel die uitkering, maar vaak kan je dat inderdaad zien in de koers.
Ik geloof ook dat er rekening mee wordt gehouden bij het bepalen van de openingsprijs.

Nenzurax schreef: ↑11 september 2021, 09:50 Kort: als door hun 4% dividend de waarde van uw belegging ook 4% zakt, waar is dan de winst?

Door de *uitkering*, daalt de "waarde" *van het bedrijf*, nl. er wordt een stuk geld uitgekeerd aan de aandeelhouders.
De waarde van het bedrijf was echter eerder wel gestegen door de winst die het gemaakt heeft (0,85 EUR per aandeel) en die was in dit geval hoger dan de uitkering (0,52 EUR per aandeel).

De waarde van uw belegging is nog iets anders ...

In ieder geval zullen ze binnenkort vers geld nodig hebben om verder te kunnen investeren en dat zal dan toch weer een kapitaalverhoging worden of misschien een obligatie.

karine schreef: ↑12 september 2021, 14:27 In ieder geval zullen ze binnenkort vers geld nodig hebben om verder te kunnen investeren en dat zal dan toch weer een kapitaalverhoging worden of misschien een obligatie.

Waarop baseer je dat ?

EarthNvstr1 schreef: ↑12 september 2021, 15:42

karine schreef: ↑12 september 2021, 14:27 In ieder geval zullen ze binnenkort vers geld nodig hebben om verder te kunnen investeren en dat zal dan toch weer een kapitaalverhoging worden of misschien een obligatie.

Waarop baseer je dat ?

TINC had op het einde van het boekjaar 60 miljoen euro cash ter beschikking, waarvan 25 miljoen euro gereserveerd is voor gecontracteerde investeringstoezeggingen. Netto heeft TINC dus nog 35 miljoen euro om te besteden. Aangezien de verkoop van een participatie nog altijd niet aan de orde is, zal het van verse middelen moeten komen.

karine schreef: ↑12 september 2021, 16:14

EarthNvstr1 schreef: ↑12 september 2021, 15:42
Waarop baseer je dat ?

TINC had op het einde van het boekjaar 60 miljoen euro cash ter beschikking, waarvan 25 miljoen euro gereserveerd is voor gecontracteerde investeringstoezeggingen. Netto heeft TINC dus nog 35 miljoen euro om te besteden. Aangezien de verkoop van een participatie nog altijd niet aan de orde is, zal het van verse middelen moeten komen.

Ze gaan ook ~19 miljoen uitkeren... dus houden ze nog maar zo'n 16 miljoen "over" denk ik. Of klopt dat niet ?
Ondertussen brengen de bestaande investeringen ook geld binnen, a rato van gemiddeld 2-3 miljoen per maand. Of zie ik dat verkeerd ?

Men zal pas verse middelen zoeken als ze een concrete investering hebben waar ze extra middelen voor nodig hebben, zou ik denken.

https://www.dierickxleys.be/nl/studies/tinc

De netto-actiefwaarde van de portefeuille bedraagt ondertussen € 457,9 miljoen of omgerekend € 12.59 per aandeel.

karine schreef: ↑12 september 2021, 14:27 In ieder geval zullen ze binnenkort vers geld nodig hebben om verder te kunnen investeren en dat zal dan toch weer een kapitaalverhoging worden of misschien een obligatie.

Als het een obligatie wordt, zou het een groene obligatie worden voor institutionelen. Toch volgens De Tijd.

Bevestiging: volgens Manu Vandenbulcke, de CEO van TINC, zal TINC binnen afzienbare tijd nieuwe financiering nodig hebben (nog slechts een goeie 20 miljoen vrij beschikbaar) en wordt gedacht aan schuldfinanciering via groene obligaties.