Dag allen,

Ik speel al jaren met het idee om van mijn hobby, mijn beroep te maken en huizen op zelfstandige basis te renoveren en opnieuw te verkopen. Privé heb ik er nu reeds 2 afgewerkt en verkocht met een mooie winstmarge. Zelf ben ik bouwkundige van opleiding en gaat het er dus vooral over of dit financieel wel haalbaar is met al die belastingen. Momenteel heb ik een eenmanszaak in bijberoep die renovatiewerken uitvoert. Vorig jaar afgesloten met €15.000 winst. Is het misschien interessanter om een vennootschap op te richten? Ik had graag €60.000- €80.000 geïnvesteerd om dit alles te realiseren. De beoogde winst (aankoop+renovatiekost/ verkoop) zou ik leggen op €50.000/ woning.

Alvast bedankt voor de feedback

Eind jaren ‘90 was dit principe erg rendabel. Sindsdien is het minder rendabel geworden door de stijgende prijzen in de sector van het onroerend goed. Let wel, de evolutie van de immobiliënsector is redelijk constant en houdt dus niet veel risico’s in. Reken echter niet op grote winsten. Aan de andere kant is het gevaar op verlies bijzonder klein.

Verlies niet uit het oog dat de verkoopwinsten belast worden, als dit binnen de 5 jaar gebeurt.

--EDIT mod: het is niet nodig een volledig bericht te quoten dat er net boven staat!--

Dag Ludo,

Bedankt voor je antwoord.
Mijn idee is om dit onder een vennootschapsvorm te doen, een 2- tal panden per jaar. Ik ga ervan uit dat dit dan belast wordt onder de vennootschapsbelasting (35%?)

ja, inderdaad
tarief is wel lager dan u vermeldt

Gebouwde onroerende goederen
Sinds 1 januari 1997 bestaat er wel degelijk een belasting op de meerwaarde die wordt gerealiseerd op in België gebouwde onroerende goederen. Meer in het bijzonder zal je, als je binnen een termijn van vijf jaar na aankoop van een pand dit terug verkoopt met winst, mogelijks belast worden op deze meerwaarde.

Als referentieperiode om deze termijn van vijf jaar te berekenen, wordt rekening gehouden met de data van de notariële aan- en verkoopakten van het desbetreffende pand. In het geval van nieuwbouw, wordt er rekening gehouden met de datum van eerste ingebruikname of verhuring van de woning.

Deze meerwaardebelasting bedraagt 16,5 % - te verhogen met de gemeentebelasting - op het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs.

Hierbij wordt ter berekening van de meerwaarde,

de verkoopprijs verminderd met de verkoopkosten, nl.: het ereloon van de vastgoedmakelaar, de kosten van de advertenties
de aankoopprijs verlaagd met vergoedingen die eventueel verkregen werden ingevolge schade aan de woning
de aankoopprijs verhoogd met:
een forfaitair kostenpercentage van 25% op de aankoopprijs of met de werkelijke kosten van de aankoop (notariskosten) indien deze meer bedroegen dan 25% op de aankoopprijs
5% op de aankoopprijs per verlopen jaar sinds de aankoop
de kosten van de werken die werden uitgevoerd door een geregistreerd aannemer

Als verkoper, dien je deze meerwaarde op te nemen in de belastingaangifte voor het jaar waarin je de meerwaarde hebt opgestreken.