Ook door mij met veel interesse gelezen, bedankt!

Inderdaad, prima werk en duidelijk gebracht

K wou da ik ook zo zinnige praat kon verkopen

Ik vind dit ook een heel goede uitleg. Ben momenteel belegd in Montea, Coffinimmo, Aedifica en Intervest Offices.
De kapiltaalverhoging van Aedifica zal ik zeker meevolgen dankzij uw deskundige advies.

Iemand een idee van de oorzaak van de koersdaling van Intervest Offices de laatste dagen en of deze zich alsnog zal doorzetten? Staat bijna op zijn laagste peil van het laatste jaar...

Gerhard38 schreef: De kapiltaalverhoging van Aedifica zal ik zeker meevolgen dankzij uw deskundige advies.

Beste Gerhard,

Mij geen woorden in de mond leggen hé. Ik adviseer niet, ik informéér ;-)

Als het je interesseert, hier nog wat meer info over de (mogelijke) kapitaalverhoging van Aedifica. De kapitaalverhoging is immers nog geen vaststaand feit. Toch zijn er meerdere signalen die erop wijzen. Het management geeft aan te willen groeien, en heel wat groeimogelijkheden te zien. Door de wettelijk vastgelegde beperking van de schuldgraad is extra vreemd vermogen (banklening, obligatieuitgifte,..) voor bevaks maar een gedeeltelijke oplossing. Om sterk te kunnen groeien moet er dus extra eigen vermogen worden aangetrokken. Dat kan op verschillende manieren.

- Wat bij bevaks regelmatig plaatsvindt is de inbreng in natura, in ruil voor nieuwe aandelen. Ook Aedifica past dit toe door een gebouw, bvb een rusthuis, over te nemen, en de eigenaar te betalen met nieuw gecreerde aandelen.
- Een tactiek die biotech bedrijven vaak toepassen om snel aan vers kapitaal te geraken is een private placement. Er worden bvb 10% nieuwe aandelen gemaakt waar institutionelen kunnen op intekenen. Zo’n private placement wordt op 1 dag afgesloten. Particuliere beleggers staan hier buiten spel.
- Schulden zouden kunnen worden omgezet in kapitaal, bvb als het bedrijf een converteerbare lening heeft uitgegeven, of als de schuldeisers (bvb banken) hun uitgeleende kapitaal omzetten in aandelen. Dat laatste zie je eerder bij bedrijven in herstructurering.
- Aedifica is een groeiverhaal, en daarvoor bestaat normaal gezien voldoende appetijt onder beleggers om een kapitaalverhoging via de beurs te doen slagen. Volgens een artikel in De Tijd van vorige week circuleert een bedrag van 100 miljoen EUR dat Aedifica zou willen ophalen. Bij de laatste kapitaalverhoging, in 2010, haalde het ruim 60 miljoen EUR op. Kan Aedifica dan voor 100 miljoen EUR extra investeren in vastgoed? Nee, meer dan 100 miljoen EUR. Aangezien door het vers kapitaal de schuldgraad daalt kunnen er extra leningen aangegaan worden, wat dus voor nog extra vuurkracht zorgt.

Het voorbije jaar heeft het management regelmatig gecommuniceerd over de mogelijke groeipistes. Hier is een korte samenvatting:

- Aedifica wil het belang van rusthuizen in het geheel laten toenemen tot 60% van de NAV. Op dit moment is dat 54%. Dat is stelselmatig opgelopen de afgelopen jaren. In 2008 bvb namen de rusthuizen maar 40% in van het geheel.

- Het management heeft tevens laten vallen dat men voor nieuwe investeringen buiten het gekende terrein zou kunnen gaan, en dat zowel geografisch als inhoudelijk. Geografische diversificatie zou vooral slaan op Duitsland of Nederland, en minder Frankrijk. Ter info, op dit moment is Aedifica enkel in België actief.

- Inhoudelijke diversificatie zou kunnen slaan op crèches waar in het Brusselse grote nood aan is. Ook aan studentenkoten werd gedacht, maar die piste lijkt niet meer bewandeld te worden.

- Naast rusthuizen, zowel in België als in de nabije buurlanden, ziet Aedifica ook nog groeimogelijkheden in appartementen in de grote steden, en dit omwille van de bevolkingsaangroei.

Aedifica ziet kortom heel wat groeimogelijkheden, en heeft een aardig trackrecord tot nog toe.

landethk schreef:Iemand een idee van de oorzaak van de koersdaling van Intervest Offices de laatste dagen en of deze zich alsnog zal doorzetten? Staat bijna op zijn laagste peil van het laatste jaar...

Beste TK14,

Naar mijn mening moet je de verklaring zoeken in een (grote) verkoper die op de koers weegt. Met een beurskapitalisatie van 250 miljoen EUR belanceert Intervest Off & Ware op de grens van smallcap & midcap. Bij een aandeel waarvan de dagelijks verhandelde volumes niet enorm zijn kan aanhoudende koop- of verkoopdruk een significante impact hebben op de koers.

Laten we er even wat cijfers bijnemen. Tot net voor de publicatie van het halfjaarresultaten (31/08) schommelde de koers van INTO rond (iets minder dan) 20 EUR, ongeveer aan de NAV dus. De discount was volledig weggewerkt.

Gemiddeld dagelijks volume van 01/01/2012 tot en met 30/07 = 4326
Gemiddeld dagelijks volume vanaf 31/07 tot en met vandaag, 24/09 bedraagt = 6530 stuks.

Ten opzichte van de periode VOOR de publicatie van de halfjaarresultaten ligt het dagelijks verhandeld volume dus meer dan 2.000 stuks hoger. Daar zitten trouwens enkele uitschieters tussen. Op 02/08/2012 werden 34.000 stuks verhandeld. Op 21/09/2012 zelfs meer dan 35.000 stuks. Dit terwijl een uitschieter van meer dan 10.000 verhandelde aandelen erg zeldzaam is bij INTO.

Ik denk dat we die conclusie dus rustig kunnen maken: er zit verkoopdruk op het aandeel. Waarom dat precies is, daar moet ik je het antwoord schuldig op blijven.

Volgende denkpiste is niet ondenkbeeldig: stel dat een relatief grote belegger een positie had ingenomen omwille van de discount. Die discount was volledig weggewerkt rond 31/07, het aandeel noteerde de dagen erna zelfs met een premie op de NAV. Stel dat die belegger besluit dat het vet van de soep is, en z’n positie ten gelde wil maken. Dat zorgt voor verkoopdruk. Beleggers die geopteerd hadden voor het keuzedividend in aandelen hebben aandelen verworven aan 17.81 EUR per stuk. Ze zien de koers dalen, en willen die winst niet laten wegglippen. Ze besluiten die nieuwe aandelen te verkopen, wat voor extra verkoopdruk zorgt. Nu de koers rond dat niveau staat droogt die verkoopdruk weer op. Het feit dat het aandeel intussen opnieuw aan een discount noteert van meer dan 10% kan tevens kopers lokken, wat de koers verder ondersteunt. Let wel, dit is maar een veronderstelling, een mogelijke verklaring.

De feiten dan: sinds er grotere focus is op logistiek vastgoed gaan de zaken beter bij INTO. Het operationeel resultaat was merkelijk beter dan dezelfde periode vorig jaar. Wel zat er druk op de waarde van het vastgoed, en dan meer bepaald op de kantoren, toch nog steeds 62% van de portefeuille. Het rendement zou een stuk hoger kunnen liggen, maar de bezettingsgraad is aan de lage kant: 86% voor het geheel, 85% voor het kantoorgedeelte, 88% voor het logistieke gedeelte. Het is in elk geval de laagste bezettingsgraad van de Belgische vastgoedbevaks. Je kan dat als positief of negatief bekijken. Negatief door te stellen dat het vastgoed dus mogelijk van mindere kwaliteit is, positief door te stellen dat er bij deze bevak nog heel was potentieel is om de inkomsten te laten stijgen, als ze er in slagen de bezettingsgraad te laten toenemen, met andere woorden: meer vastgoed uit hun portefeuille verhuren. De schuldgraad is met 52.1% aan de hoge kant, dus gek moet er niet gedaan worden. Merk wel op dat de andere bevaks actief in logistiek ook een hoge schuldgraad hebben.

Ikzelf heb deze niet in portefeuille. Omwille van de waardering (discount) en het hoge dividendrendement zou een beperkte positie te overwegen vallen. Maar ik zou dan net dezelfde tactiek toepassen als die van de belegger uit onze denkpiste: bij wegwerken van de discount opnieuw verkopen. INTO komt wat mij betreft niet in aanmerking voor een langere termijn-portefeuille. En da’s wel waar ik het grootste deel van m’n beleggerstijd wil aan besteden.

Afrodiziak,

bedankt voor de heldere en gedetailleerde toelichting. Weer op enkele puntjes wat wijzer geworden...

Cofinimmo koopt Nederlands ziekenhuis

Cofinimmo sloot vrijdagavond af op 86,43 euro, min 1,74 euro

http://www.tijd.be/nieuws/ondernemingen ... newsteaser" onclick="window.open(this.href);return false;

Afrodiziak, bedank voor de info.

Ivm Intervest Offices kan ik nog, naast de verkoopdruk die er momenteel is, zeggen dat binnen afzienbare tijd het mogelijk is dat Deloitte (deze staat in voor8% van de huurinkomsten) zijn gebouwen (een gebouw komt op vervaldag 2015 en een ander gebouw in 2016) die het huurt van Intervest Offices kan verlaten. Er zou hierover onderhandeld worden met Intervest Offices. .

Zoals hierboven besproken gaat Aedifica dus idd over tot een kapitaalverhoging, met voorkeurrecht voor de aandeelhouders.

Wat op dit moment al gekend is:

- Maximaal 105 miljoen EUR.
- Intekenperiode voorzien vanaf 19/11/2012 tot en met 03/12/2012
- Uitgifteprijs en ratio voor inschrijving op nieuwe aandelen gekend op 17/11/2012
- Ex date: 16/11/2012 na beurssluiting, met coupon 9. Wie het aandeel koopt ten laatste 16/11/2012 koopt het aandeel met coupon 9 inbegrepen, en zal dus inschrijvingsrechten ontvangen om te kunnen deelnemen aan de kapitaalverhoging.

http://www.aedifica.be/fileadmin/pdf/Aq ... 8LVsec.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Vandaag 3Q2012 resultaten van Cofinimmo, de grootste vastgoedbevak van het land.

http://www.cofinimmo.com/media/154259/1 ... 012_nl.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Geen spectaculaire zaken te melden.

- De reële waarde van de totale portefeuille nam lichtjes toe, dankzij waardestijgingen van de rusthuizen en de distributienetten (vooral Inbev-cafés). Er werd voor het eerst ook geïnvesteerd in de zorgsector in Nederland. De - geografische - diversificatie gaat dus verder. Kantoren maken nu nog 47% uit van de totale vastgoedportefeuille. Begin 2012 was dat 47.9%, begin 2011 nog 54.5% en begin 2010 zelfs 58.1%.

De daling in het kantoorsegment is er gekomen ten voordele van groei in de zorgsector, en in distributienetten.

- Toch is het de verlenging van een contract binnen het kantoorsegment dat de gemiddelde looptijd tot expiratiedatum van de contracten verlengt van 11.5 in 2Q2012 tot 12.3 in 3Q2013.

- De bezettingsgraad blijft gelijk tov 2Q2012, en de schuldgraad nam lichtjes af, oa dankzij de uitgifte van nieuwe aandelen in het kader van het keuzedividend. Hierdoor kon cash binnen het bedrijf gehouden worden, wat de balans versterkt. Schuldgraad bedraagt nu 50.93%.

- Verkoopdruk: Cofinimmo meldt de afgelopen nog eigen aandelen te hebben verkocht. Gans 2012 - tot op heden - betreft het 299.231 stuks, aan een gemiddelde prijs van 90.33 EUR. Dit levert Cofinimmo 27.03 miljoen EUR. Dat wordt aangewend ter financiering van de investeringen, en ter versterking van de balans.

Bois Sauvage meldt tevens dat de ganse participatie in Cofinimmo van de hand werd gedaan. Sinds 01/01/2012 werden 306.000 aandelen verkocht. 176.000 stuks daarvan sinds 30/06/2012.

http://www.bois-sauvage.be/news_detail_ ... 656384.xml" onclick="window.open(this.href);return false;

Met andere woorden: er zat de afgelopen maanden wat verkoopdruk op het aandeel COFB, via Bois Sauvage, en via Cofinimmo zelf.

- Outlook: Cofinimmo bevestigt de dividendoutlook van 6.50 EUR bruto over boekjaar 2012. Dat is een stabiel dividend tov boekjaar 2011.
Of dat dividend in 2013 zal worden belast aan 21% of 25%... ?
We laten het aan Elio over om ons met die boodschap te verblijden ...

Iemand enig idee waarom vandaag de koers van vele vastgoedbevaks met rasse schreden de hoogte in gaan?? De meesten rond of meer dan 1 % , verschillende meer dan 2 en Befimmo momenteel meer dan 3%... Goed, befimmo noteert pas ex-dividend, maar dan nog herstelt het bijzonder snel. Is het gewoon de vooruitzichten van de alsnog dalende rente??

evita schreef:Ik moet oppassen want ik word verslaafd aan die vastgoedbevaks!
De aandelen zijn 'defensief' en het rendement is super!!
Meer moet dat voor mij niet zijn!

denk je er nog altijd zo over?
is de verslaving er nog altijd of ben je reeds afgekicked?

ik volg ze niet allemaal, maar als ik de prestaties van WDP zie, dan kan ik alleen maar blij zijn dat ik die in portefeuille heb (en gehouden heb). Uitbreiden doe ik voorlopig niet, staan niet echt goedkoop, maar realiseren alleszins een mooie meerwaarde sinds ik ze heb.