Hallo,

Ik bevind me in de volgende situatie: mijn man en ik willen een (bescheiden) appartement kopen in het Brusselse, als eerste woonaankoop. We zijn 30 en 33 jaar oud en hebben een 20.000 euro spaargeld, en zullen 100.000 ontlenen bij de bank. We vonden, enkele weken geleden een geschikt appartement en brachten hierop een bod uit (per mail, niet per aangetekende zending dus). De verkoop gebeurt via een immobiliënkantoor en zij brachten ons op de hoogte dat het bod aanvaard is. Het bod dat we deden bevatte de opschortende voorwaarde dat we een lening bij de bank hiervoor kunnen verkrijgen. Deze conditie aanvaardden zij, maar ze willen er wel een maximumtermijn op plaatsen van 15 dagen. Aangezien wij al een principe-akkoord hebben met de bank waarbij we de lening willen aangaan, gingen wij hiermee akkoord. So far, so good.

Máár: na dit woensdag verschillende malen telefonisch besproken te hebben (met de makelaar), kregen we gisteren een bevestiging per mail. Met 1 extra voorwaarde hierin!! waar ervoor nooit vermelding van is gemaakt: eigenaars willen exact 6 weken na de ondertekening van het compromis de definitieve akte ondertekenen. Veel te snel dus. Na dit met onze notaris besproken te hebben, gaven wij aan 10 tot 12 weken wél als een redelijke termijn te zien (normaalgezien heb je 4 maanden). Hier wordt zeer moeilijk over gedaan, de eigenaars proberen vast te houden aan de 6 weken, en we beginnen ons af te vragen of ze niet gewoon één of ander willen verbergen. Ook de manier waarop dit gebeurd is (eerst bod aanvaarden, dan een extra conditie per mail doorsturen) vinden wij weinig getuigen van transparantie. Er is in het begin (we bezochten het pand al 2x eerder en hadden al vaker contact met de makelaar) nooit gesproken over een noodzaak tot snelle verkoop of iets dergelijks. Hun uitleg hiervoor is nogal juridisch; zijnde dat het voor hen noodzakelijk is dat het hele gebouw (het appartement is 1 van de 4 verdiepingen van een huis) naar de akte overgaat op die datum, om voor kosten en registratierechten voor de andere verdiepingen niet in de knoei te geraken. Anyhow, niet ons probleem dus.

Heeft er iemand ervaring met dit soort korte termijnen? Heeft iemand dit al geriskeerd, want als de zaak niet op tijd rond is, zullen er extra interesten moeten betaald worden, door ons?? Een termijn van 6 of zelfs 8 weken lijkt me ook veel te beperkt voor een notaris om alles terdege uit te zoeken ivm. stedebouwkundige voorschriften, of er niet al lasten op het pand rusten, enz...Lijkt de verklaring die zij geven plausibel, of zou hier iets anders achter zitten?

We beginnen de hele zaak verdacht te vinden en denken er serieus over om de verkoop niet meer te laten doorgaan - volgende week zouden we de compromis gaan ondertekenen. Elk advies is welkom.

Wat is er verdacht aan? De verkoper wil z'n periode tussen wal en schip zo kort mogelijk houden.
In deze crisis zou ik net hetzelfde doen.

Mijn mening is: "Als je het niet 100% betrouwt, teken dan niets en laat dit aan je voorbij gaan. Er zullen nog wel panden zijn die jullie zullen bevallen, niet?"

Om een akte voor te bereiden, moet een notaris een aantal documenten in orde brengen. Hiervoor moet hij opzoekingswerk laten doen bij een aantal exerne diensten zoals het kadaster etc.
Zo moet er nagegaan worden of er onder andere:
* geen hypotheek meer rust op die eigendom
* de verkoper wel degelijk eigenaar is
* etc etc
Zoals je kan raden, is dit niet op enkele dagen uitgeklaard.
Normaalgezien zou het theoretisch mogelijk moeten zijn om dat op een 6à8 weken te doen. Maar als er 1 van die diensten niet op tijd de info doorstuurt, kan de akte dus niet doorgaan.

In ieder geval:
Zolang de akte doorgaat binnen de 4 maanden na ondertekening van de compromis, kunnen er jullie geen extra kosten aangerekend worden. Dat de verkoper extra kosten zou hebben om 1 of andere bizare reden, is niet jullie probleem.
Jullie staan in de sterke positie. Als jij nu zegt dat je onder die voorwaarde niet tekent en van de koop afziet, dan heeft hij een probleem. Hij gaat nooit op 6 weken tijd nieuwe kopers vinden + de akte kunnen laten doorgaan.

Als je echt moeilijk wil doen, zou je de akte kunnen rekken tot die 4 maand. Jij toont je goeie wil al door aan te geven het binnen de 2,5à3 maand te willen doen. Nu heeft de verkoper te kiezen: Ofwel vergeet hij die 6 weken, ofwel gaat de koop niet door, en zal het ZEKER niet binnen de 6 weken zijn.
Een andere reden kan zijn dat die verkoper om een andere reden geld nodig heeft binnen de 6 weken (misschien moet hij dan betalen voor de aankoop van een andere eigendom ofzo). Ofwel klopt er iets niet aan de verkoop van je appartement.

Maar nogmaals:
* Jij staat in de sterke positie.
* Vertrouw je het niet 100%, laat het passeren.

Nog toevoegen:
Je notaris is je vertrouwenspersoon. Die heeft er geen belang bij dat het zo snel mogelijk beschreven wordt of pas binnen enkele maanden. Je kan er gerust met hem over praten. Het is zijn beroep en zal je er objectief in kunnen helpen.

is er al een bodemattest ?
Zo niet zou je kunnen laten vermelden dat de compromis ingaat onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een bodemattest.
De notaris zou de aanvraag van het bodemattest nog eventjes kunnen uitstellen, zodoende verleng je de termijn van de compromis toch enigzins.
Deze opschortende voorwaarde kan je ook gebruiken wat betreft EPC & elektriciteitsattest.
Normaliter MOETEN deze documenten er al zijn op het ogenblik van de compromis, maar in de praktijk is dit niet altijd mogelijk of effectief ook zo.
Dit is misschien een oplossing.
En idd, een notaris kan dit soms héél moeilijk rondkrijgen op 6 weken, zeker als er een hypotheek mee gemoeid is, want het is een hoop papierwerk, believe me, ik kan het weten.
Controleer ook de basisakte en het reglement van mede-eigendom, zitten daar geen addertjes onder het gras qua kosten of zo, misschien daarom dat de verkoper dit zo snel geregeld wil zien.
Indien dit allemaal niet transparant is, dan zou ik idd. de verkoper voor een ultimatum zetten en dan dreigen met afzien van de verkoop.
Veelal wordt de druk om de akte zo snel mogelijk te tekenen opgelegd of afgedwongen door de makelaar eigenlijk, omdat die zo snel mogelijk zijn commissie uitbetaald wil zien.
Mijn ervaring is dat de verkoper hier soms niet eens weet van heeft dat de makelaar dit heeft afgedwongen.
Probeer eens met de eigenaar zelf contact op te nemen....hij is uiteindelijk baas over de makelaar.
Spreek beter een termijn af met hem.

Als het bod schriftelijk aanvaard is door de verkoper, is dit bindend voor de verkoper en kan hij hierop niet meer terugkomen.
In wettelijke termen is de koop hiermee gesloten,en moet binnen de vier maanden de registartie kosten voldaan worden. Een compromis veranderd hier niets aan. ( zelfs een mondeling akkoord indien dit bewezen kan worden is bindend ) en het is zelfs wettelijk niet nodig om een compromis op te maken. Indien je dit toch zou doen,is alles wat je daar in opneemt, wel bindend voor beide partijen.
Het opmaken van het eventuele compromis en het verlijden van de akte is een administratieve formaliteit,en doet geen afbreuk aan de verkoop. De notaris moet over de nodige tijd kunnen beschikken om de nodige opzoekingen te volbrengen,en deze in de akte van verkoop te vermelden. De registratiekosten moeten binnen de vier maanden door de notaris betaald worden,waarbij in gebreke binnen deze termijn boete zal moeten betaald worden.
Ik zou me niet onder druk laten zetten door de makelaar of de verkoper,en verder geen enkele schriftelijke uitleg of verbintenis tekenen.
Bij het verlijden van de akte moet de notaris in het bezit zijn van :
Attest APC keuring - comformiteitsattest - elektriciteits keuring - hypotheek attest verkoper - BTW attest verkoper - belasting attest verkoper - verklaring openstaande kosten syndicus gebouw - etc.etc.
De notaris kan als hij dat echt wil, ( ik spreek uit ondervinding ) een akte verlijden op enkele weken, ( ook al zou deze het tegendeel aanvoeren )ik zou dan ook bedingen bij de verkoper dat indien de akte binnen de zes weken zou verleden worden, er toch wel een financieééle tegemoetkoming van hunnentwege moet tegenover staan. Zoniet zou ik alles gewoon zijn gangetje laten gaan. Wat betreft de verkoop, kan de verkoper hier niet meer op terugkomen. het bod is aanvaard en verkocht is verkocht,,,,Compromis of niet... En neem uw eigen notaris, dit kost niets meer voor U, en twee notarissen zullen de zaken niet bespoedigen,gezien de in ouderdom de jongste notaris toch al het werk zal moeten doen, dit is zo onder de notaris wereld geregeld..