Spaargids.be forum

Hallo,

Een vraagje over het mogelijke effect dat het aankopen van eigendommen die niet als eigen woning zullen dienen kan hebben als ik later een hypothecaire lening voor een eigen woning wil afsluiten.

Situatie
Mijn grootmoeder wil twee eigendommen verkopen aan mij en mijn zus; we zouden elk de helft kopen van:

- het huis waar ze nu woont (in naakte eigendom, vruchtgebruik blijft bij grootmoeder)
- een appartement (in volle eigendom)

Het huis en het appartement zouden niet als eigen woning dienen voor mij. Ik heb op dit moment zelf ook nog geen eigen woning.

Vraag
Ik vraag me dus af of het kopen van twee eigendommen een effect zal hebben op de belastingvermindering als ik later een hypothecaire lening afsluit.

Op de website van de Vlaamse overheid lees ik dit over de geïntegreerde woonbonus:

De uitgaven voor uw hypothecaire lening kunnen in rekening gebracht worden voor een basisbedrag van 1.520 euro als de lening werd aangegaan voor de eigen, maar niet-enige woning. Op dit bedrag zal dan een tarief van 40% worden toegepast om de concrete belastingvermindering te kunnen berekenen (belastingvermindering bedraagt maximaal 1.520 euro x 40% = 608 euro). ...

Verhogingen - Als de woning tevens uw enige woning is op 31 december van het jaar waarin de hypothecaire lening is aangegaan, zult u ook kunnen genieten van een verhoging van het basisbedrag met 760 euro, en dit gedurende 10 jaar te rekenen vanaf het jaar waarin u de lening bent aangegaan (belastingvermindering bedraagt maximaal [1.520 euro + 760 euro] x 40% = 912 euro).

Ten eerste: zijn die bedragen van €608 en €912 de maximale belastingverminderingen per maand of per jaar?

En dus ten tweede: zou de aankoop van (de helft van) de twee eigendommen (waarvan één dus slechts in vruchtgebruik) van mijn grootmoeder ervoor zorgen dat ik die verhoging van het basisbedrag, en dus van de belastingvermindering, zou mislopen omdat het huis en het appartement zouden beschouwd worden als een woning in mijn bezit zodat de aangekochte eigen woning niet meer gezien zal worden als 'enige woning'?

Bedankt voor jullie inzichten en opmerkingen!

Woonbonus is volledig afgeschaft voor nieuwe leningen, is dus allemaal niet meer van toepassing voor u.

Ok, behoorlijke blunder van mij. Ik ben iets te snel geweest. Dank voor de rechtzetting!

Als ik het goed begrijp is de woonbonus nu "vervangen" door een verlaging van de registratierechten. Ik zie dat deze verlaging enkel van toepassing is op de enige eigen woning. Ik herformuleer de vraag dan misschien even: zal ik in de toekomst (wanneer ik een eigen woning koop) nog kunnen gebruikmaken van de verlaagde registratierechten van 3% als ik nu de andere eigendommen koop?

Op dezelfde site lees je:

Geïntegreerde woonbonus

De geïntegreerde woonbonus is van toepassing op hypothecaire leningsovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2016 tot en met 31 december 2019.

Uitdoving woonbonus vanaf 2020

De Vlaamse Regering heeft beslist dat de geïntegreerde woonbonus vanaf 1 januari 2020 uitdooft. Het Regeerakkoord voorziet in een tax shift van het hebben van een woning, naar het verwerven van een woning.

Sinds 1 januari 2020 komen nieuwe leningen niet langer in aanmerking voor de woonbonus
wordt het tarief van de registratiebelasting verlaagd.

Hi Alexander,

Ja in principe betaal je dan 12 % op jouw deel ipv 3%
Een vrij bitter pilletje als je daarop niet voorzien bent.

Koop je alleen bvb 300 000
Dan is het 36000 ipv 9000
Koop je met twee en heeft de andere persoon geen bezit
Jij 150 000 maal 0,12 = 18 000
Andere persoon 150 000 maal 0,03 = 4500
Oftewel 22 500 in totaal.

Je kan zelf doorrekenen met andere bedragen natuurlijk.

m-peeters schreef: ↑1 mei 2023, 08:54 Op dezelfde site lees je:

Geïntegreerde woonbonus

De geïntegreerde woonbonus is van toepassing op hypothecaire leningsovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2016 tot en met 31 december 2019.

Uitdoving woonbonus vanaf 2020

De Vlaamse Regering heeft beslist dat de geïntegreerde woonbonus vanaf 1 januari 2020 uitdooft. Het Regeerakkoord voorziet in een tax shift van het hebben van een woning, naar het verwerven van een woning.

Sinds 1 januari 2020 komen nieuwe leningen niet langer in aanmerking voor de woonbonus
wordt het tarief van de registratiebelasting verlaagd.

Bedankt. Ik had erover gelezen.

Ik zou de vraag willen herformuleren met betrekking tot de lagere registratierechten van 3%. Zou ik daarvan nog gebruik kunnen maken in hetzelfde scenario als in het eerste bericht geschetst?

DriesLe schreef: ↑1 mei 2023, 16:40 Hi Alexander,

Ja in principe betaal je dan 12 % op jouw deel ipv 3%
Een vrij bitter pilletje als je daarop niet voorzien bent.

Koop je alleen bvb 300 000
Dan is het 36000 ipv 9000
Koop je met twee en heeft de andere persoon geen bezit
Jij 150 000 maal 0,12 = 18 000
Andere persoon 150 000 maal 0,03 = 4500
Oftewel 22 500 in totaal.

Je kan zelf doorrekenen met andere bedragen natuurlijk.

Merci Dries. Ik lees op de website van de Vlaamse overheid wel de volgende voorwaarde: "U mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond." Ik lees dit als 'je mag niet alleen een woning in volle eigendom bezitten', dus enkel als je 100% bezit van een woning zou je niet kunnen genieten van die 3%. Gezien ik geen enkele woning volledig zou bezitten (maar enkel mede-eigenaar zou zijn, lijkt dit de 3% niet onmogelijk te maken. Misschien is mijn interprtatie te optimistisch (?)

AlexanderDG schreef: ↑5 mei 2023, 22:47

DriesLe schreef: ↑1 mei 2023, 16:40 Hi Alexander,

Ja in principe betaal je dan 12 % op jouw deel ipv 3%
Een vrij bitter pilletje als je daarop niet voorzien bent.

Koop je alleen bvb 300 000
Dan is het 36000 ipv 9000
Koop je met twee en heeft de andere persoon geen bezit
Jij 150 000 maal 0,12 = 18 000
Andere persoon 150 000 maal 0,03 = 4500
Oftewel 22 500 in totaal.

Je kan zelf doorrekenen met andere bedragen natuurlijk.

Merci Dries. Ik lees op de website van de Vlaamse overheid wel de volgende voorwaarde: "U mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond." Ik lees dit als 'je mag niet alleen een woning in volle eigendom bezitten', dus enkel als je 100% bezit van een woning zou je niet kunnen genieten van die 3%. Gezien ik geen enkele woning volledig zou bezitten (maar enkel mede-eigenaar zou zijn, lijkt dit de 3% niet onmogelijk te maken. Misschien is mijn interprtatie te optimistisch (?)

Dat klopt niet, vrees ik.

Met "volle eigendom" wordt bedoeld "zowel het vruchtgebruik als naakte eigendom". Met "volledige eigendom" wordt bedoeld "het volledige pand". Voor de te verwerven eigendom moet het gaan om de volle eigendom. Deze mag je volledige of gedeeltelijk verwerven om van de 3% te kunnen genieten.
Voor de reeds in het bezit zijnde eigendom mag je geen andere eigendom in "volle eigendom" hebben. Nergens lees ik iets over volledige of gedeeltelijke eigendom.

Hieronder de voorwaarden om van 3% RR te kunnen genieten.
1. Je moet een natuurlijke persoon zijn. Dat betekent dat je bijvoorbeeld niet mag aankopen via vennootschap.
2. Je verwerft de gehele woning in volle eigendom via een volledige of gedeeltelijke aankoop. Dat betekent dat enkel het vruchtgebruik of de blote eigendom verwerven van een woning niet voldoende is. Wel mag je de woning ook gedeeltelijk via een schenking hebben verkregen. Het verlaagd verkooprecht van 3% kan dan enkel gelden voor het deel dat je effectief aankocht.
3. Het mag niet gaan over een woning in opbouw.
4. Je hebt geen ander onroerend goed in eigendom: je mag op de datum van de notariële akte niet de volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Maar wat als je je nieuwe woning had gekocht voor de verkoop van je oude woning? Dan ben je eigenlijk eigenaar van twee woningen. Dit vormt geen probleem als je je in de akte verbindt om je oude woning binnen de twee jaar na de ondertekening van de akte te verkopen.

Als je dus al een andere eigendom hebt "in volle eigendom" (geheel of gedeeltelijk) dan kan je dus niet van de vermindering van registratierechten tot 3% genieten (behalve als je de oude woning binnen de 2 jaar verkoopt).

Mag ik "misbruik" maken van deze topic om een soortgelijke vraag te stellen.

- Eigenaar van eigen woning
- Sinds 1 jaar gedeeltelijk eigenaar van woning geërfd

Stel : ik wil een nieuwe woning kopen (met de bedoeling om de eigen woning nadien te verkopen), de geërfde woning blijft nog in bezit.
Zijn de registratierechten 3% op die nieuwe woning ?

Dergelijke zaken bevraag je best aan de Notaris, regels wijzigen al eens , waarvan niet iedereen op de hoogte is, en via Google kom je verouderde wetgeving ook al wel eens tegen..

Abatoetnie schreef: ↑21 mei 2023, 23:57 Mag ik "misbruik" maken van deze topic om een soortgelijke vraag te stellen.

- Eigenaar van eigen woning
- Sinds 1 jaar gedeeltelijk eigenaar van woning geërfd

Stel : ik wil een nieuwe woning kopen (met de bedoeling om de eigen woning nadien te verkopen), de geërfde woning blijft nog in bezit.
Zijn de registratierechten 3% op die nieuwe woning ?

Alles bovenop de eerste eigen woning = 12% RR

Je bent al eigenaar van een eigen woning.
Bijkomende woning > 12% RR

Bij de gedeeltelijke eigenaar geërfde woning: mochten de anderen ooit interesse hebben om te verkopen, kan jij kopen aan 1% RR (= uit onverdeeldheid treden)

ON TOPIC:
Waarom wil uw grootmoeder VERKOPEN specifiek aan jullie? Vreemd. Ik zou het wat anders aanpakken:

Heeft ze cash nodig? Waarom niet schenken met VG bijvoorbeeld? Voor iedereen goedkoper (3% schenking ipv 12% RR indien elk deel <250K blijft) en zij krijgt nog eens de vruchten van verhuur. Bij haar overlijden, betalen jullie niets meer.

Kopen van gezinsleden in rechte lijn boven u = pure gift aan de staat onder de vorm van RR.
Koop je onder de marktprijs, staat de fiscus aan uw deur en vorderen ze het verschil met boete bovenop terug onder mom van verdoken schenkbelasting.

RR op tweede woning kan je tevens zien als 'instapkost'
Bij een belegging is die soms 3%, dat vinden velen hoog (en terecht, die moet 0% zijn)
Bij vastgoed nu 12% en nog steeds mensen die er zot van lopen. Soms sta ik versteld

JensGP schreef: ↑24 mei 2023, 16:37 Bij vastgoed nu 12% en nog steeds mensen die er zot van lopen. Soms sta ik versteld

12% op een tweede woning is ook zwaar overdreven volgens mij. Er zijn mensen die een aantal jaar geleden hun eerste woning nog aan 10% RR hebben moeten kopen. Nu gooien ze voor diezelfde woningen met 3% of minder.

Is er eigenlijk een verschil in RR wanneer je een bestaand huis koopt of je er één laat bouwen (als tweede woning)?

JensGP schreef: ↑24 mei 2023, 16:37

Abatoetnie schreef: ↑21 mei 2023, 23:57 Mag ik "misbruik" maken van deze topic om een soortgelijke vraag te stellen.

- Eigenaar van eigen woning
- Sinds 1 jaar gedeeltelijk eigenaar van woning geërfd

Stel : ik wil een nieuwe woning kopen (met de bedoeling om de eigen woning nadien te verkopen), de geërfde woning blijft nog in bezit.
Zijn de registratierechten 3% op die nieuwe woning ?

Ik heb me nochtans elders (al of niet) laten "wijsmaken" dat je 3% betaalt op de nieuwe woning als je die nieuwe woning als eigen woning zal gebruiken (en de vroegere eigen woning dan binnen een bepaalde periode verkoopt).

bryanv schreef: ↑24 mei 2023, 17:04

JensGP schreef: ↑24 mei 2023, 16:37 Bij vastgoed nu 12% en nog steeds mensen die er zot van lopen. Soms sta ik versteld

12% op een tweede woning is ook zwaar overdreven volgens mij. Er zijn mensen die een aantal jaar geleden hun eerste woning nog aan 10% RR hebben moeten kopen. Nu gooien ze voor diezelfde woningen met 3% of minder.

Is er eigenlijk een verschil in RR wanneer je een bestaand huis koopt of je er één laat bouwen (als tweede woning)?

Bij bouwen wordt altijd de grond en constructie gesplitst, ook bij een tweede woning. Bij nieuwbouw is deze dus hetzelfde bij eerste en tweede, derde, ... woning. Specialekes zoals 6% BTW op constructie (onder voorwaarden, sterk opletten hiermee) niet meegerekend.

10% RR op de grond
21% BTW op de constructie

Abatoetnie schreef: ↑25 mei 2023, 00:32

JensGP schreef: ↑24 mei 2023, 16:37

Ik heb me nochtans elders (al of niet) laten "wijsmaken" dat je 3% betaalt op de nieuwe woning als je die nieuwe woning als eigen woning zal gebruiken (en de vroegere eigen woning dan binnen een bepaalde periode verkoopt).

Op voorwaarde dat die woning dan ook de ENIGE én EIGEN woning is. Eigen: check. Enige: Niet check.