Waarom 'huurrendement' een fabel is. Dit is hoe je je échte rendement berekent.
Geplaatst: 10 januari 2020, 07:15
Vaak krijg ik de vraag hoe je het rendement van verhuurd vastgoed kan weten. Graag deel ik dan ook even hoe ik, een van de voor mij belangrijke aspecten, aan een vastgoedinvestering bereken en hoe je dit zelf kan doen.
"Ik heb een rendement van 6% op het appartement die ik net gekocht heb", zei een vriend onlangs. Sounds good, maar dit klopt spijtig genoeg niet helemaal. Wat wél klopt is dat je 6% van je aankoopwaarde in huur ontvangt per jaar, maar hoeveel rendement jouw investering opbrengt, dat kan je hier niet uit afleiden.
Wij zijn geboren met een baksteen in de maag. Niet letterlijk natuurlijk, maar Belgen staan erom gekend om een voorliefde te hebben voor een eigen woning, of een vastgoed investering. Vaak wordt er dan ook gekeken hoeveel huur je kan vragen, in vergelijking met de aankoopprijs van een bepaalde woning. Nochtans is dit niet de juiste manier om je rendement op een investering uit te drukken. Aangezien ikzelf graag dergelijke zaken tot in de puntjes uitkien, vertel ik dan graag hoe je dit voor vastgoed zelf kan berekenen. Indien je een snel rekensommetje verwacht dan moet ik je nu al teleurstellen, je zult wel even in een spreadsheet bezig zijn. Wil je liever mijn template ontvangen, zet gerust even een comment onder het originele artikel, welke je terugvindt op mijn LinkedIn pagina, dan kan ik je mijn template doorsturen. Het lukte me alsook niet om de afbeeldingen van de grafieken & de formules hier in te voegen, dus ook dit kan je enkel via het originele artikel bekijken
...(even Vincent Ceulenaere zoeken op LinkedIn)
Wat je moet eigenlijk moet berekenen - voor gelijk welke investering - is het rendement dat je behaalt op al je eigen middelen dat je investeert. Je moet dus bekijken hoeveel rendement je, over al de jaren heen, kunt krijgen op elke euro die je, ook over al de jaren heen investeert of moet uitgeven aan jouw woning. Het verhuurrendement mag dan wel een indicator zijn voor interessant vastgoed, maar kan mijlenver van je echte rendement liggen. Ikzelf heb op deze manier maar liefst een rendement van 11.41% over eigen middelen kunnen realiseren, door op deze manier panden met elkaar te vergelijken en bepaalde variabelen te optimaliseren.
Nu, dit berekenen is natuurlijk iets minder makkelijk dan de ratio huurprijs over aankoopprijs, maar is wel heel belangrijk om te weten welke woning je al dan niet moet kopen. Net als bij het kopen van bv een aandeel wil je weten (schatten) hoeveel elke euro, die je over de loop van de jaren in een pand steekt zou opbrengen. Om dit te berekenen zet je alle eigen middelen die je hebt geïnvesteerd over de waarde van je woning indien je deze zou verkopen. Als je dit grafisch plot ga je dan ook zien dat je een concave grafiek uitkomt waarbij je rendement in de eerste jaren sterk negatief is en na het einde van de lening een maximum bereikt. Na verloop van jaren gaat deze verder dalen.
Om dit te berekenen moet je natuurlijk ook enkele assumpties maken, gebasseerd op historische data. Dit is natuurlijk geen zekerheid voor de toekomst, maar kan ons wel leiden in onze investeringsbeslissing.
Al deze variabelen kan je in een spreadsheet uitzetten, waarna je je rendement kan berekenen.
De berekening om je jaarlijks rendement te berekenen gaat dan als volgt.
[zie bijlage]
Let wel op, bij de 3e formule zal je een error krijgen bij elke even 'n' als je rendement nog negatief is.
Waarbij
r = gemiddelde jaarlijks rendement bij verkoop woning in maand X
a = je totale initiële investering, als een positief getal
b = netto opbrengst bij verkoop in maand X
n = aantal maanden na aankoop
b = c + d - a
c = reeds gedane kapitaalaflossingen op maand X + waardetoename door inflatie op maand X - eigen inbreng in woning
d = de som van alle gemaakte uitgaven tem maand X(excl Y) - totaal ontvangen huur tem maand X.*
Conclusie
Je rendement op eigen middelen zal dus hoogstwaarschijnlijk niet gelijk zijn aan het berekend verhuurrendement. De meest significante variabele is je initiële investering, wat dus impliceert dat een hogere leverage zoals 100% van de aankoopwaarde ontlenen een groot verschil maakt in rendement. Hierbovenop heb je dus niet enkel je rendement berekend, maar als je op zoek bent naar een investering met minimum een rendement van bv 7% kan je ook heel makkelijk bekijken wanneer je gemiddeld rendement onder de 7% valt en op deze manier ook weet wanneer de optimale verkoop ongeveer zou plaatsvinden in de toekomst.
Door bijvoorbeeld reeds een aantal panden te gaan selecteren en te gaan schatten op basis van deze variabelen zal je reeds kunnen zien welke - onder assumpties - woning voor jou het meest interessant zou zijn. Vergeet ook niet dat een hogere return vaak samengaat met een hoger risico! En last but not least, vergeet ook nooit dat je verhuurt aan mensen die jou betalen voor een thuis te hebben. Zorg er dus zeker voor dat je woning steeds in orde is & staar je zeker niet blind op een rendementscijfer in een Excel.
Onthou natuurlijk ook dat er nog enorm veel factoren zijn die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden en dat je bij elke investering je eigen inleg kan verliezen. Vastgoedrisico's worden vaak onderschat: verzekeringen dekken geen oorlogsschade, vastgoedprijzen kunnen zeker dalen, wanbetalers & schade kan hoog oplopen, macro- en microeconomische factoren zoals een taxshift of wijzigingen in de infrastructuur rond jouw woning kunnen allen zeer significante impacten hebben op je uitkomst. Net als bij bij andere investeringen is spreiding zeker aan te raden. Als je kan kiezen tussen 1 of 2 panden of te verhuren, en je kiest voor een hoge leverage, ga dan zeker voor 2 panden.
Zet gerust even een comment onder het originele artikel, welke je terugvindt op mijn LinkedIn pagina, dan kan ik je mijn template doorsturen.
*Dit bedrag kan negatief zijn, wat dus impliceert dat je maandelijks bijbetaalt voor je investering. Dit is niet direct slecht, maar wordt bekomen door een hoge leverage, waardoor je een hoger rendement op eigen kapitaal kunt verwezenlijken, maar ook een hoger risico neemt natuurlijk.
Disclaimer: dit is een werkzijze die ik zelf toepas, ik ben niet verantwoordelijk voor berekeningen, formules of adviezen. Dergelijk voorbeeld is louter een leidraad om voor mezelf geweest om vastgoedinvesteringen te bekijken. Er zijn nog enorm veel factoren zijn die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden.
Je kan bij elke investering je eigen inleg verliezen.
"Ik heb een rendement van 6% op het appartement die ik net gekocht heb", zei een vriend onlangs. Sounds good, maar dit klopt spijtig genoeg niet helemaal. Wat wél klopt is dat je 6% van je aankoopwaarde in huur ontvangt per jaar, maar hoeveel rendement jouw investering opbrengt, dat kan je hier niet uit afleiden.
Wij zijn geboren met een baksteen in de maag. Niet letterlijk natuurlijk, maar Belgen staan erom gekend om een voorliefde te hebben voor een eigen woning, of een vastgoed investering. Vaak wordt er dan ook gekeken hoeveel huur je kan vragen, in vergelijking met de aankoopprijs van een bepaalde woning. Nochtans is dit niet de juiste manier om je rendement op een investering uit te drukken. Aangezien ikzelf graag dergelijke zaken tot in de puntjes uitkien, vertel ik dan graag hoe je dit voor vastgoed zelf kan berekenen. Indien je een snel rekensommetje verwacht dan moet ik je nu al teleurstellen, je zult wel even in een spreadsheet bezig zijn. Wil je liever mijn template ontvangen, zet gerust even een comment onder het originele artikel, welke je terugvindt op mijn LinkedIn pagina, dan kan ik je mijn template doorsturen. Het lukte me alsook niet om de afbeeldingen van de grafieken & de formules hier in te voegen, dus ook dit kan je enkel via het originele artikel bekijken
...(even Vincent Ceulenaere zoeken op LinkedIn)Wat je moet eigenlijk moet berekenen - voor gelijk welke investering - is het rendement dat je behaalt op al je eigen middelen dat je investeert. Je moet dus bekijken hoeveel rendement je, over al de jaren heen, kunt krijgen op elke euro die je, ook over al de jaren heen investeert of moet uitgeven aan jouw woning. Het verhuurrendement mag dan wel een indicator zijn voor interessant vastgoed, maar kan mijlenver van je echte rendement liggen. Ikzelf heb op deze manier maar liefst een rendement van 11.41% over eigen middelen kunnen realiseren, door op deze manier panden met elkaar te vergelijken en bepaalde variabelen te optimaliseren.
Nu, dit berekenen is natuurlijk iets minder makkelijk dan de ratio huurprijs over aankoopprijs, maar is wel heel belangrijk om te weten welke woning je al dan niet moet kopen. Net als bij het kopen van bv een aandeel wil je weten (schatten) hoeveel elke euro, die je over de loop van de jaren in een pand steekt zou opbrengen. Om dit te berekenen zet je alle eigen middelen die je hebt geïnvesteerd over de waarde van je woning indien je deze zou verkopen. Als je dit grafisch plot ga je dan ook zien dat je een concave grafiek uitkomt waarbij je rendement in de eerste jaren sterk negatief is en na het einde van de lening een maximum bereikt. Na verloop van jaren gaat deze verder dalen.
Om dit te berekenen moet je natuurlijk ook enkele assumpties maken, gebasseerd op historische data. Dit is natuurlijk geen zekerheid voor de toekomst, maar kan ons wel leiden in onze investeringsbeslissing.
- Inflatie bv 1.7% jaarlijks. Vergeet zeker niet zowel inkomsten als uitgaven te laten stijgen met de inflatie voor je berekening.
- Stijging van vastgoedwaarde= historische stijgingen of inflatie. Ikzelf ben voorstander om dit te laten stijgen met de inflatie in je berekeningen.
- Onderhoud & herstellingen. Historisch gezien betaal je op vastgoed gemiddeld jaarlijks 1 a 2% van je woningwaarde in onderhoud. Deze term heeft een grote impact op je berekening, dus toets dit af met de staat en ouderdom van de woning bijvoorbeeld.
- Belastingen en roerende voorheffingen: huidige onroerende voorheffingen en persoonsbelasting op het KI. Deze factor is redelijk onzeker, een verandering op vlak van taxatie kan je rendement veel veranderen. Ook deze laat je stijgen met inflatie.
- Kapitaalsaflossingen en rente van een lening. Indien variabel, bv een worst-case scenario. (let op, je kapitaalaflossing wijzigt maandelijks)
- Diverse, syndicus, lokale taksen, verzekeringen, bepaalde benodigde investeringen om wettelijk in orde te zijn,..
- ...
- Huurprijs: veronderstel een bepaalde huurprijs die stijgt met inflatie. Je kan deze nog wijzigen met bv factor 0.9 om rekening te houden met leegstand, of bv 0.7 of 0.8 indien de verhuring via een immokantoor laat gebeuren.
- Eventuele teruggave in personenbelasting door interesten, woonbonus,...
- ...
- Je initiële investering: kredietkosten, roerende voorheffing, notariskosten, eigen inbreng. Dit bedrag blijft constant voor de hele berekening & pas je niet aan met inflatie.
- Waarde van de woning op tijdstip n. Zie berekening hieronder.
- ...
Al deze variabelen kan je in een spreadsheet uitzetten, waarna je je rendement kan berekenen.
De berekening om je jaarlijks rendement te berekenen gaat dan als volgt.
[zie bijlage]
Let wel op, bij de 3e formule zal je een error krijgen bij elke even 'n' als je rendement nog negatief is.
Waarbij
r = gemiddelde jaarlijks rendement bij verkoop woning in maand X
a = je totale initiële investering, als een positief getal
b = netto opbrengst bij verkoop in maand X
n = aantal maanden na aankoop
b = c + d - a
c = reeds gedane kapitaalaflossingen op maand X + waardetoename door inflatie op maand X - eigen inbreng in woning
d = de som van alle gemaakte uitgaven tem maand X(excl Y) - totaal ontvangen huur tem maand X.*
Conclusie
Je rendement op eigen middelen zal dus hoogstwaarschijnlijk niet gelijk zijn aan het berekend verhuurrendement. De meest significante variabele is je initiële investering, wat dus impliceert dat een hogere leverage zoals 100% van de aankoopwaarde ontlenen een groot verschil maakt in rendement. Hierbovenop heb je dus niet enkel je rendement berekend, maar als je op zoek bent naar een investering met minimum een rendement van bv 7% kan je ook heel makkelijk bekijken wanneer je gemiddeld rendement onder de 7% valt en op deze manier ook weet wanneer de optimale verkoop ongeveer zou plaatsvinden in de toekomst.
Door bijvoorbeeld reeds een aantal panden te gaan selecteren en te gaan schatten op basis van deze variabelen zal je reeds kunnen zien welke - onder assumpties - woning voor jou het meest interessant zou zijn. Vergeet ook niet dat een hogere return vaak samengaat met een hoger risico! En last but not least, vergeet ook nooit dat je verhuurt aan mensen die jou betalen voor een thuis te hebben. Zorg er dus zeker voor dat je woning steeds in orde is & staar je zeker niet blind op een rendementscijfer in een Excel.
Onthou natuurlijk ook dat er nog enorm veel factoren zijn die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden en dat je bij elke investering je eigen inleg kan verliezen. Vastgoedrisico's worden vaak onderschat: verzekeringen dekken geen oorlogsschade, vastgoedprijzen kunnen zeker dalen, wanbetalers & schade kan hoog oplopen, macro- en microeconomische factoren zoals een taxshift of wijzigingen in de infrastructuur rond jouw woning kunnen allen zeer significante impacten hebben op je uitkomst. Net als bij bij andere investeringen is spreiding zeker aan te raden. Als je kan kiezen tussen 1 of 2 panden of te verhuren, en je kiest voor een hoge leverage, ga dan zeker voor 2 panden.
Zet gerust even een comment onder het originele artikel, welke je terugvindt op mijn LinkedIn pagina, dan kan ik je mijn template doorsturen.
*Dit bedrag kan negatief zijn, wat dus impliceert dat je maandelijks bijbetaalt voor je investering. Dit is niet direct slecht, maar wordt bekomen door een hoge leverage, waardoor je een hoger rendement op eigen kapitaal kunt verwezenlijken, maar ook een hoger risico neemt natuurlijk.
Disclaimer: dit is een werkzijze die ik zelf toepas, ik ben niet verantwoordelijk voor berekeningen, formules of adviezen. Dergelijk voorbeeld is louter een leidraad om voor mezelf geweest om vastgoedinvesteringen te bekijken. Er zijn nog enorm veel factoren zijn die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden.
Je kan bij elke investering je eigen inleg verliezen.
