Spaargids.be forum

In het verleden heb ik hier nog eens een simulator geschreven en gepubliceerd, die wel gesmaakt werd en dan door spaargids.be werd overgenomen op hun site. Ik dacht hetzelfde nog eens te doen en wat te leren van jullie meningen!

https://bit.ly/3zwSyD9

Al geruime tijd ben ik aan het overwegen om iets van vastgoed te kopen als investering. Om mezelf te helpen bij het berekenen van de opbrengst & rendement, heb ik een calculator geschreven. Die houdt rekening met:

• aan- en verkoopprijs

• huuropbrengsten

• onroerende voorheffing & belastingen

• geschatte onderhoudskosten

• renovatiekosten

• brandverzekering

• optionele lening

• leegstand

• notaris/registratiekosten

• inflatie als optie op alle kosten ; huurprijs ; en verkoopprijs

Ik heb dan de optie verwerkt om een normale verhuurwoning aan te kopen; een assistentiewoning ; garageboxen ; of staanplaatsen. Dit omdat die allemaal verschillen hebben omtrent belastingen, registratierechten en uiteraard onderhoud/verzekering.

Alles wat ik te koop zie staan sinds een lange tijd, rendeert eigenlijk niet geweldig volgens mijn berekeningen. Het hoogste geannualiseerd rendement aan laag geprijsd vastgoed dat op een week verkocht is, is +-3%. Voor het meeste dat publiek te koop staat, zit het geannualiseerd rendement na 10-20 jaar tussen 0-2%.
Bruto rendementspercentages die makelaars altijd meegeven, zien er uiteraard altijd leuk uit - die gaan snel naar 6-7%, maar houden geen enkele rekening met welke kost dan ook en zijn dus hoegenaamd niet realistisch.

Vastgoed steeg historisch natuurlijk altijd in waarde, door de inflatie te volgen (de uitlopers van de laatste 2 jaar hou ik even buiten beschouwing - ik bekijk het over 10-20 jaar). Ik heb in de calculator een optie ingebouwd om die inflatie mee te berekenen, in zowel de verkoopprijs als de kosten en huuropbrengsten. Die geeft snel 1-2% extra rendement, hoewel meegaan met de inflatie niet noodzakelijk rendement is.
Het lijkt erop dat vastgoed ook lijkt te renderen doordat je discipline oplegt om er maandelijks geld in te steken, die je er nadien bij verkoop en tijdens de verhuur kan uithalen aan een 2-3% rendement. Waar je in vastgoed misschien het dubbele van je vrij vermogen zou investeren (mits een lening), zou je in een andere belegging misschien maar 10% steken.

In de calculator kan je ook vergelijken met een andere belegging die je overweegt, bijv 'iets' aan 3% kan je dan vergelijken met de opbrengst van een investing in vastgoed.

Ik vraag me dan af: mis ik iets?
Waar zit de mooie opbrengst van te investeren in vastgoed?
Over- of onderschat ik iets in mijn simulatie dat een wezenlijk verschil kan maken?

Kijk zeker eens mee en simuleer gerust iets, laat me weten of het realistisch lijkt te zijn of helemaal niet...
https://bit.ly/3zwSyD9

Uw Vaste interestvoet lening a"' 1,26% vindt ik wel wat aan de lage kant.
Gemakkelijkshalve 11 maanden huuropbrengst.
De 12de maand is voor de kosten , leegstand enz.

ludo schreef: ↑3 augustus 2022, 17:25 Uw Vaste interestvoet lening a"' 1,26% vindt ik wel wat aan de lage kant.

Die is niet van mij, die heeft een andere test-gebruiker ingegeven - zal vermoedelijk een rentevoet zijn dat iemand anders heeft. Het is de bedoeling dat je je eigen rentevoet ingeeft, ik had 2,2% voorop gesteld - maar je kan zelf iets ingeven.

ludo schreef: ↑3 augustus 2022, 17:25 Gemakkelijkshalve 11 maanden huuropbrengst.
De 12de maand is voor de kosten , leegstand enz.

Ja... ok... hopelijk is het duidelijk dat mijn spreadsheet net niet de onnauwkeurige, makkelijke kort-door-de-bocht weg neemt, maar zo accuraat mogelijke berekeningen maakt.

Wat garageboxen staanplaatsen betreft.
Rendement gaat alvast al groten deels afhangen van aankoop prijs.
In binnen land aankoop 25000 €.
In steden en aan de kust alvast al een veelvoud.
25000 aankoop versus 80 € opbrengst maand.
60000 aankoop en dan iemand vinden die maandelijks 150 € of meer neerlegt.
Bij meerdere dan nog de btw aangifte niet vergeten.

ludo schreef: ↑3 augustus 2022, 17:25 Uw Vaste interestvoet lening a"' 1,26% vindt ik wel wat aan de lage kant.
Gemakkelijkshalve 11 maanden huuropbrengst.
De 12de maand is voor de kosten , leegstand enz.

Van het appartement dat ik verhuur, hou ik de helft van de huurprijs voor mezelf. De andere helft wordt op een spaarrekening geplaatst. Daarvan worden de extra belastingen betaald en eventuele kosten.

platin schreef: ↑3 augustus 2022, 17:57 Wat garageboxen staanplaatsen betreft.
Rendement gaat alvast al groten deels afhangen van aankoop prijs.
Bij meerdere dan nog de btw aangifte niet vergeten.

Klopt, de aankoopprijs vs huur alsook de btw vanaf 25K aan huurinkomsten van garages zitten allemaal mee in de calculator.

Bedankt voor de feedback hier en in PM!
Ik heb wat aanpassingen gemaakt (https://bit.ly/3zwSyD9), de grootste is een correctie van het rendement…ik baseer me nu enkel op de eigen inbreng als investeringskapitaal ipv de volledige aankoopprijs. De kost van een lening (interest) tel ik bij de lopende kosten.

Dit geeft een realistischer rendement en vergelijkt beter tegenover een alternatieve belegging.

Test zeker nog mee en geef me feedback, behalve dat ik hoop er anderen mee te helpen - hoop ik zelf ook validatie te zien of ik juist of fout reken.

Zelfde link: https://bit.ly/3zwSyD9

Je gaat ervan uit dat iets dat je nu aan 300.000 euro koopt ook binnen 10 jaar aan 300.000 euro zal verkocht worden ?

Charlesvdw schreef: ↑5 augustus 2022, 20:09 Je gaat ervan uit dat iets dat je nu aan 300.000 euro koopt ook binnen 10 jaar aan 300.000 euro zal verkocht worden ?

Klik eens op de ‘inflatie’ checkbox

Beste Streep
Hier hebt ge ongetwijfeld dagen,... aan gewerkt. Proficiat !
Maar ik vrees , dat met zoveel parameters waar ge rekening mee wilt houden, dat ik door de bomen het bos niet meer zie.
Daarom heb ik mij gefocust op enkele financiële berekeningen die ge maakt.

Laat mij de Cel G14 eens analyseren : mensualiteit / duurtijd lening
Formule Cel G14 : =ALS(B25>0;-BET(B15/12;B26*12;B25;0;0);0)
Cel G 14 in cijfers : =ALS(70000>0;-BET(1,5/12; 25*12;70000;0;0);0)
Resultaat : 8750 €

Dat wil zeggen dat de maandelijkse betaling gedurende 300 maanden aan een rente van 12.5 % (!) voor een lening van 70.000 € = 8750 € !!...
Waar zit uw fout:

1 : De jaarlijkse rentevoet in PERCENTAGE uitgedrukt : 1.5 wordt in de BET-functie 0.015 of 1.50%
2 : De omrekening van jaarlijkse % naar maandelijkse % is niet 1.5/12 ( 0.125 ) maar ( 1 + 0.015)^(1/12)-1 ( 0.001241488 of 0.1241 % )

Ik zie juist dat punt 1 aangepast werd

Als ge punt 2 uitrekent aan een rentevoet van 10% ipv 1.50% is het resultaat 614.95 € ipv 636.09 €
Uw berekening gebeurt aan nominale ipv effectieve rente

Urbain schreef: ↑5 augustus 2022, 23:37 Maar ik vrees , dat met zoveel parameters waar ge rekening mee wilt houden, dat ik door de bomen het bos niet meer zie.

I know… het is inderdaad veel, ik heb me die bedenking ook al gemaakt. Maar ik weet niet goed wat ik zou kunnen weglaten om het eenvoudiger te laten overkomen.
Uiteindelijk zijn de echte onbekende factoren de onderhoudskosten; leegstand en misschien inflatie. Al de rest zijn allemaal waardes die je echt kent van vastgoed en dus simpelweg een formule hebben om de echte kost te kennen.
Maar effectief, het is veel en moeilijk om na te kijken als buitenstaander. Bij mij begon het als een kladblaadje en ‘1 maand huur per jaar trek ik snel af als kost’, maar gaandeweg probeer je er meer en meer berekeningen in te steken en dan eindig ik hier

Om het wat meer als ‘eenvoudig’ sommetje te zien, heb ik in kolom AG een handiger (?) overzicht gezet, hopelijk toont dat de opbrengst wat tastbaarder.

Urbain schreef: ↑5 augustus 2022, 23:37 1 : De jaarlijkse rentevoet in PERCENTAGE uitgedrukt : 1.5 wordt in de BET-functie 0.015 of 1.50%
2 : De omrekening van jaarlijkse % naar maandelijkse % is niet 1.5/12 ( 0.125 ) maar ( 1 + 0.015)^(1/12)-1 ( 0.001241488 of 0.1241 % )

Dikke merci om de moeite te doen om het na te kijken!
1) komt die Google sheets, zeker op de mobiele versie is het niet te vermijden dat je een gewoon getal intypt ipv een percentage, desondanks dat de cell-format op % staat.

2) super, die had ik over het hoofd gezien! Soms typ ik de nominale formule snel om een formule te testen, maar ik was ze hier (en in B26) vergeten aan te passen. In kolommen T en V had ik wil de effectieve rente gebruikt. Bedankt om het te vinden!


Zeker open voor suggesties over hoe ik het anders kan weergeven. Mij lijkt wel dat de uitkomst wel accuraat is, wetende dat je geen garantie hebt dat de onderhoudskosten en leegstand altijd een goede schatting zullen zijn.

En het spreekt voor zich dat je bij elke investering, vastgoed of anders, enkele schattingen moet maken. Mijn spreadsheet helpt gewoon om de exacte kosten en de geschatte kosten samen te brengen in een opbrengst- en rendementsberekening.
Zonder schattingen kan je quasi geen enkele investering doen, dat is in vastgoed niet anders. Ik probeer gewoon het aantal onzekerheden tot een minimum te beperken.

Dag streep,

eerst en vooral, proficiat met het werk dat je hierin gestopt hebt.

Een vraag: waar wordt het restkapitaal dat je moet terugbetalen bij vervroegde terugbetaling van de hypotheeklening in rekening gebracht bij het berekenen van het rendement?

Ik heb dat nergens teruggevonden in het werkblad.

Wauw,

Ik moet hem nog eens tot in detail doornemen maar op het eerste zicht; knap werk!

Philippe1 schreef: ↑15 augustus 2022, 10:11 waar wordt het restkapitaal dat je moet terugbetalen bij vervroegde terugbetaling van de hypotheeklening in rekening gebracht bij het berekenen van het rendement?

Bedankt Philippe1!

In mijn berekeningen neem ik de effectief betaalde interest voor de lening als kost. Als je de lening vroegtijdig aflost, reken ik een wederbeleggingsvergoeding mee als extra kost.
Het kapitaal zelf reken ik niet als kost voor de lening. Als je de lening vroegtijdig aflost, heb je ofwel extra vermogen in cash gekregen en wil je de lening aflossen om verdere interestkosten te vermijden en zet je dat cash vermogen om in vastgoed vermogen. Een verschuiving van je vermogen dus, maar geen extra kost zoals ik het zie.
Ofwel los je je lening vroegtijdig af omdat je de eigendom verkoopt, in dat geval ga je de eigendom verkopen en krijg je de verkoopprijs. Een deel van die verkoopprijs verschuift dan naar het te betalen restkapitaal voor de bank. Ook hier zie ik het als een nul-nul verschuiving, geen winst of verlies.
De enige echte kost is de effectief betaalde interest en de wederbeleggingsvergoeding. Die hebben wel een impact op je rendement en worden mee verrekend.

Wat ver gezocht, maar wat ik zou kunnen doen in het geval dat je de lening vroegtijdig af kan lossen doordat je plots een groot extra cash vermogen krijgt (erfenis, Lotto, pot goud bij de regenboog,…), is dat extra cash geld mee verrekenen in de vergelijking met de opbrengst van een alternatieve belegging. Maar dat lijkt me wat ver gezocht en gaat het onnodig complexer maken denk ik. Om diezelfde reden tel ik de maandelijkse netto kosten ook niet maandelijks extra in de alternatieve belegging.

Laat zeker weten als jij het anders ziet! Het zou immers fantastisch zijn dat iemand mij hier toont dat ik iets compleet fout zie en in werkelijkheid het rendement veel hoger ligt!
Ik zou graag nog vastgoed kopen als opbrengst, maar mijn berekeningen houden me wat tegen en neigen me eerder naar een alternatieve belegging. Ik zit niets in met de last en opvolging van huurders, maar ga het ook niet doen voor hetzelfde of minder rendement…

miljonairtje schreef: ↑15 augustus 2022, 14:42 Ik moet hem nog eens tot in detail doornemen maar op het eerste zicht; knap werk!

Merci! Geef zeker feedback als je denkt dat ik iets mis, dat mag hier of in PM.

Voorlopig heb ik al zeer nuttige feedback gekregen (bedankt iedereen!), maar nog niemand die de uitkomst echt onderuit kan halen en kan aantonen dat beleggen in een opbrengsteigendom veel meer winst geeft dan wat ik hier bereken. Het lijkt dat de verkoopprijzen tov huur het tegenwoordig echt…tja, minder interessant maken?

Merk ook dat er sprake is om de extra belasting altijd op de effectieve huuropbrengsten te gaan berekenen. Of het er ooit gaat komen is een glazen-bol-discussie. De exacte berekening van een mogelijke toekomstige heffing is dus ook gissen. Maar je kan de impact wel inschatten door je huurprijzen die je krijgt van normale particuliere huurders bij ‘commerciële’ verhuurders te zetten (die worden immers al zo belast). Het beetje rendement dat je nog had, wordt effectief negatief dan (verliesmakend dus).