Spaargids.be forum

Wat denken jullie van het nieuwe product van Generali ?

http://www.generali.be/Care-Invest.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Voordeel is wel dat ik geloof dat dit een relatief veilige belegging is die een hoger rendement zal opbrengen. (Men mikt op 3-4%). Voor het moment vrij van roerende voorheffing (TAK23).

Nadelen :
enkel spaarplan van min. 600 euro per jaar, minimum 15 jaar (niet fiscaal).
geen kapitaalsgarantie (TAK23)
Altijd uitstapkosten behalve op de einddatum, je moet dus een einddatum bepalen.
Enkel driemaandelijkse valorisatie (als je maandelijks betaalt, staan sommige bedragen twee maanden te blinken op een wachtrekening zonder intrest)
Bijna verplicht via domiciliëring (anders 1,24 euro kwitantiekost - bij een maandelijkse storting van 50 euro betekent dit +2,48% instapkost)
De rusthuizen zijn verhuurd aan twee exploitanten die instaan voor het onderhoud. Er ligt dus m.i. een falingsrisico bij die expoitant (wat als een rusthuis afbrand, en de exploitant heeft geen brandverzekering ?)
Een 'onafhankelijke' expert bepaalt de waarde. Als er iets is wat ik uit de crisis geleerd heb, is het wel dat 'onafhankelijk' niet bestaat.

Mijn conclusie is dat het de moeite is als gezonde diversificatie als spaarproduct voor een bepaald doel (kindersparen of bijkomend sparen voor pensioenval).

Geloof jij in iets dat "mikt op een rendement" ?
Bij een Tak23 ligt het risico bij de verzekeringsnemer ( de klant ): die moet dan volgens mij ook kunnen beheren en niet afhangen van daden van iemand anders: dwz op zijn minst wekelijkse noteringen die zonder vertragingen worden bekend gemaakt, minstens wekelijks kunnen verkocht worden zonder uitstapkosten die de uitstap verhinderen. Kan dat niet dan moet de verzekeraar de risico's maar dragen en niet afwimpelen op hun klanten.
Bovendien: ik geloof niet meer in marketingpraatjes zoals:
-drinkwater wordt schaars
-windenergie is de toekomst
-ethische beleggingsfondsen die rekening houden met het milieu, sociale aspecten, oorlogsindustrie en noem maar op
-grondstoffen raken op
Als je in die zaken de verkeerde ondernemingen kiest, brengt je fonds ook niks op. Maar je kan je geweten sussen dat je niet in bijv kinderarbeid hebt geInvesteerd, maar toch je centen kwijt bent.

Kijk beter eens naar vastgoedbevaks.

Generali Care Invest heeft nog alles te bewijzen, en uiteindelijk is daarover zo goed als niets bekend. Er is geen enkel bewijs dat dit een goed rendement gaat opleveren, dat zullen we pas binnen enkele jaren kunnen vaststellen. Je koopt m.a.w. een kat in een zak.

Vastgoedbevaks daarentegen zijn een vaste waarde in meer dan één betekenis en ze werken uitermate transparant. De rendementen zijn niet gegarandeerd, maar meestal wel vrij voorspelbaar.

Een vastgoedbevak belegt ook in ander onroerend goed zoals kantoren. Als door omstandigheden (economische malaise vooral) die kantoren leeg beginnen staan, zal de bevak dalen in waarde.
Ik zie in de toekomst geen rusthuizen leeg staan, vandaar dat ik dit een goeie belegging vind, ondanks de nadelen ervan.

Wel dat er geen rusthuizen gaan leeg staan, daar heb je 200 % gelijk in. Integendeel zelfs, er zijn nog altijd meer aanvragen dan plaatsen. De prijzen die men vraagt om er te verblijven swingen de pan uit. Veel duurder moet men ze niet maken of de kandidaturen stoppen vanzelf: onbetaalbaar.
De meeste rusthuizen staan er echter absoluut financieel niet zo gunstig voor: het is telkens met de hakken over de sloot om het boekjaar af te sluiten.
Een paar weken geleden gevraagd aan zo'n uitbater waarom ze dan met dure prijzen en een massa aanvragen toch geen winst maken. Het antwoord:"de regelgeving is zo streng dat de citroen uitgeknepen wordt".
Waarom wordt er dan zo gevochten om er nieuwe op te richten ?: dat blijkt vooral politiek geinspireerd te zijn... Tewerkstelling en kiespubliek...en allerhande indirecte profijtjes...
Als die rusthuizen dan geen winst maken, waar gaan ze jouw rendement dan mee samenstellen ? Of zoeken ze gewoon "financiers" want de banken staan niet te springen om de boel te bekostigen.

Generali baat ze niet uit, maar verhuurt de rusthuizen aan twee exploitanten : Senior Assist en Senior homes (of zoiets).
Vandaar ook in mijn nadelen dat er wel een falingsrisico rust bij die twee exploitanten. Maar dat lijkt mij dan ook beperkt tot de acherstallige huur van die exploitant en hoop toch dat de fondsbeheerder dit in de gaten houdt en niet te ver laat komen. Erger zou een brand van een rusthuis zijn, waardoor de exploitant het rusthuis niet kan 'teruggeven' en zelf failliet gaat. Misschien heeft Generali wel zelf een brandverzekering voor die rusthuizen, dat weet ik niet.
De waarde van een aandeel in Care invest hangt dan ook in sterke mate af van de 'huurwaarde' van de rusthuizen.

En als die huurder door de problemen al eens te laat betaalt, of misschien zelfs al eens schrikkelt ?
Waarom denk jij dat het niet zo evident is om voor zo'n initiatief een lening bij de bank te krijgen ?

Er zijn natuurlijk voor elk product voor en nadelen.

Maar in de vastgoed bevaks, welke zijn dan degene waar je best naar kijkt? Welke heeft de beste spreiding?
Kantoren, rusthuizen, appartementen, ....

Al Fonds schreef:En als die huurder door de problemen al eens te laat betaalt, of misschien zelfs al eens schrikkelt ?
Waarom denk jij dat het niet zo evident is om voor zo'n initiatief een lening bij de bank te krijgen ?

Dat bedoelde ik met het feit dat er een risico ligt bij de solvabiliteit van die exploitanten. Maar een ramp is het niet als er een failliet gaat, dan verlies je hooguit een paar maand huur, wat volgens mij maar een fractie is van de waarde van een deelbewijs.
Je weet tenminste in welk vastgoed en waar er geinvesteerd wordt. Een vastgoedbevak die in Nederland of zelfs Spanje zit zal het nu wel niet goed doen denk ik.

ter info, nu ook mogelijk om eenmalige premies te storten ipv spaarplan :

Generali lanceert Care Invest Single Premium
We zijn verheugd om u de uitbreiding van het Care Invest gamma aan te kondigen: we lanceren Care Invest Single
Premium.
Zoals u weet is Care Invest een venieuwend product op de Belgische markt: Care Invest belegt in vastgoed van rusthuizen,
100% gesitueerd in België.
Care Invest Single Premium maakt het mogelijk om te investeren in immobiliën en te genieten van een stabiel, niet aan de beurs gelinkt rendement.

Kenmerken in het kort:
n Inschrijvingsperiode van 15/05/2013 tot 27/06/2013 (onder voorbehoud van vervroegde afsluiting)
n Premie: minimum € 12.500 en maximum € 250.000
n Leeftijd van de verzekerde bij onderschrijving: max. 70 jaar
n Looptijd: 30 jaar
n Instapkosten: max. 3%

Ter info : Care invest heeft na 2 trimesters (laatste berekening op 31/03/13) een netto-inventariswaarde van 25,55 eur (startwaarde op 30/09/12 was 25 eur), wat een rendement geeft van 2,20% netto.Het bij lancering door Generali voorgespiegelde rendement van 3 à 4 % op jaarbasis lijkt dan toch realistisch, ik had er eerlijk gezegd mijn twijfels over.Ben benieuwd of deze positieve evolutie zich verder zal doorzetten, zo ja lijkt me dit toch wel een interessante belegging in een sector die ook de volgende decennia verder gaat "boomen", zeker als je op lange termijn kan beleggen (o.a als fiscaal contract).Kapitaalsrisico is er denk ik praktisch niet én het rendement (de huurprijzen) is gekoppeld aan de index, wat ook niet te onderschatten is.

Bericht van Generali :

In oktober 2012 lanceerden we Care Invest, een innovatief verzekeringsproduct dat belegt in het vastgoed van 5 Belgische rusthuizen. We bespraken tijdens de lancering de rendementsdoelstelling voor Care Invest. We streefden naar een rendement van 3% à 4% op jaarbasis, onafhankelijk van de tendenzen en de volatiliteit op de beurs.

Een jaar later kunnen we aankondigen dat we deze doelstelling overtroffen hebben: Care Invest zet twaalf maand na de lancering een rendement van 4,24% neer.

P.S. Care Invest wordt weer beschikbaar voor premies vanaf 12.500 euro. Vanaf 12 november tot 15 december 2013 heropenen we immers de inschrijvingsperiode voor Care Invest Single Premium. Wees er snel bij, want een vervroegde afsluiting is steeds mogelijk.

Heb van mijn makelaar bericht gekregen dat het gecumuleerd rendement na 7 trimesters ondertussen al 10,64% bedraagt, oftewel 5,95% op jaaarbasis.Heb nu toch een beetje spijt dat ik niet ben ingegaan op zijn voorstel om destijds al in te tekenen.Kan blijkbaar zowel fiscaal (pensioensparen,Lt-sparen) als open.Ga dit laatste toch eens proberen denk ik, minimum is slechts 50 eur per maand, wat denken jullie hiervan?

Als ik het goed lees, kun je alleen in bepaalde openstaande periodes inschrijven en voor maximaal 10.000 €. Dus momenteel is het fonds gesloten, zo snap ik het toch.