Hoeveel rendement haalt u uit uw vastgoed?

30 oktober 2023

Wil u uw spaargeld laten renderen? Dan zoekt u naar iets met een degelijke opbrengst. Voor een termijnrekening valt het rendement makkelijk te berekenen. Voor aandelen is het dan weer nattevingerwerk om dat op voorhand correct in te schatten. En voor vastgoed? Hier bedriegt de schijn.

Wie het rendement van een vastgoedinvestering wil berekenen, kan er zich makkelijk vanaf maken. U neemt de huurinkomsten op jaarbasis en u deelt die door de investeringskosten. Kocht u een woning van 300.000 euro – alle kosten (notariskosten, registratierechten,….) inbegrepen – en u verhuurt die voor 900 euro per maand of 10.800 euro per jaar, dan haalt u een brutorendement van 10.800 / 300.000 of 3,6%.

Fout is deze berekening niet. Beursgenoteerde verhuurders van kantoren, zorgvastgoed, studentencomplexen of logistiek vastgoed maken dezelfde berekening bij een aankoop. Ze spreken dan over een bruto-aanvangsrendement.

Let op: als u het betrokken vastgoed nog moet kopen om het nadien te verhuren. Gaat het om een nieuwbouw, dan moet u rekening houden met 21% btw. Gaat het om een bestaande woning, dan geldt in Vlaanderen een registratierecht van 12% voor de woning, die u niet als gezinswoning gaat gebruiken. In het Waals en Brussels gewest is dat 12,50%.

Lager dan u denkt

In werkelijkheid is uw rendement echter een stuk lager dan het brutorendement zoals daarnet werd berekend. Mogelijks moet u ook rekening houden met uw financieringskosten. Heeft u een lening afgesloten, dan moet u ook de intrestlasten verrekenen.

Tip: Hier vindt u de voorstellen van hypotheekleningen die andere bezoekers van Spaargids kregen

Daarnaast heeft u nog een aantal extra kosten. Denk maar aan de brandverzekering. In Vlaanderen bent u als verhuurder sinds 1 januari 2019 verplicht om een dergelijke polis af te sluiten. Hij dekt uw burgerlijke aansprakelijkheid, mocht er door een gebrek in de woning schade ontstaan aan de inboedel van de huurder. In Wallonië en Brussel hebben verhuurders die verplichting niet, maar toch is het aangewezen dat ook zij een dergelijke verzekering onderschrijven.

Hou bij uw berekening ook rekening met eventuele leegstand. Heel wat huurders beschouwen hun huursituatie immers als tijdelijk in afwachting van de aankoop van een eigen pand. Om dat te verrekenen, kunt u bijvoorbeeld slechts 11 maanden verhuring in rekening nemen.

Tip: Hier kunt u geheel vrijblijvend een aantal offertes voor een brandverzekering aanvragen.

Belastingen

Daarnaast moet u rekening houden met de belastingen. Denk maar aan de onroerende voorheffing, beter bekend al de grondlasten. U betaalt een percentage op het kadastrale inkomen. Hoeveel precies, hangt af van de gemeente waarin het ligt.

Daarnaast moet u de inkomsten van de verhuring ook opnemen in uw belastingaangifte. Gaat het om een verhuring aan een privépersoon die de woning louter gebruikt als zijn woonst, dan volstaat het om het kadastraal inkomen aan te geven. De fiscus verhoogt het nadien automatisch met 40% en indexeert het. De uitkomst van die oefening wordt dan bij uw andere inkomsten geteld en belast tegen de hoogste schijf waarin uw totale inkomsten vallen. Verhuurt u aan een bedrijf of aan een persoon die er ook beroepswerkzaamheden uitoefent, dan moet u de werkelijke huurinkomsten aangeven. Dit laatste zal u worden belast op de werkelijke huurinkomsten, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40%. Let op: de fiscus heeft al aangekondigd hierop strenger te gaan toezien. Nu heel wat mensen ook telewerken van thuis uit en een deel van hun huurgeld fiscaal aftrekken, valt u sneller onder deze laatste categorie dan u denkt.

Voorts moet u rekening houden met kosten die een eigenaar moet dragen. Lekt het dak bijvoorbeeld, dan moet u dat herstellen.

Evolutie vastgoedwaarde

Ten slotte moet u rekening houden met de waarde-evolutie van uw vastgoed. Vaak gingen verhuurders ervan uit dat dit niet nodig was omdat vastgoed toch steeds in waarde steeg. Dat laatste is nu niet automatisch meer het geval. Zeker niet als uw pand niet erg energiezuinig is.

Verwacht u het pand bovendien te verkopen binnen de vijf jaar na de aankoop ervan, dan moet u ook rekening houden met een belasting op de eventuele meerwaarde. Ze bedraagt 16,5%. Zit er meer dan vijf jaar tussen beide transacties, dan moet u hiermee geen rekening houden. Eventuele meerwaarden zijn dan vrijgesteld van belasting.