Betaalt u straks maar 1,5 tot 2% op uw woonlening? Zo pakt u het aan

Goed nieuws voor wie een woonlening wil afsluiten: er valt weer meer te onderhandelen over de rentevoet bij de banken. Maar als u het slim speelt, kan u uiteindelijk nog veel goedkoper lenen, zegt John Romain van financieel adviseur Immotheker Finotheker. Hoe zit dat precies?

Laat ons beginnen bij het begin.? De financiële instelling start altijd met een basisrente, waarop ze dan bepaalde kortingen kan toekennen. Het gaat daarbij ook om verminderingen waarover de banken niet officieel communiceren. 

“Hoeveel vermindering u specifiek verkrijgt, hangt (in hoofdzaak) van drie zaken af”, legt Romain uit. “Om te beginnen: uw inkomen. Het zal u niet verbazen dat u meer kan lenen, wanneer u geen 3.000 maar 10.000 euro per maand verdient. Maar de rentekorting verschilt ook naargelang hoe zwaar uw schulden doorwegen, in verhouding tot uw inkomen en de waarde van de woning. En gelijkaardig: hoeveel u overhoudt van uw inkomen na aftrek van al uw lasten, zoals al uw leningen. Hoe kleiner het risico voor de bank en hoe meer geld er overblijft dat u aan andere producten bij de bank kan spenderen, zoals beleggingen, hoe lager de rente.”

“Daarnaast spelen er nog zaken. U krijgt mogelijk meer korting op uw lening als u op andere producten bij de bank minder voordelige tarieven geniet. Net als wanneer de woning die u wilt kopen een goede EPC-score behaalt. Nu, maak u geen illusies: de winst die een bank niet boekt op uw krediet, haalt ze op via andere producten. Het zijn vaak communicerende vaten.”

Is er meer onderhandelingsmarge?

Op zich klopt dat inderdaad. “Laat me u een voorbeeld geven. Stel dat u 20 jaar leent tegen een vaste rentevoet. Dan zie ik bijvoorbeeld een geafficheerde rentevoet van 5,90%, in de officiële prospectus van de bank. Dat is een tarief dat de bank dan commercieel aanprijst als 4,19%. Daarop kan u momenteel korting krijgen tot 3,40%. Of dus in totaal liefst 2,5 procentpunt minder.”

En toch kiest u momenteel misschien beter niet voor een vaste rente. “Een vaste rente van 3,4% is vandaag goedkoper dan een formule met een jaarlijks variabele rente die momenteel 3,8% staat. Dat laatste variabele tarief ligt niet alleen hoger, het kan ook in theorie verdubbelen. Dat jaagt mensen schrik aan. Liefst 96% van de Belgen kiest dan ook voor een vaste rente, tegenover slechts 29% in Nederland.” Maar de vraag is hoe de rente in de toekomst zal evolueren.

“Begin juni verlaagde de ECB, zoals verwacht, voor de eerste keer in vijf jaar zijn beleidsrente, met 0,25%. In september verwachten we nogmaals een verlaging van 0,25%, en in december dan nog eens. Afhankelijk van mogelijke geopolitieke spanningen zullen zulke verlagingen uiteindelijk tot goedkopere woonleningen leiden. Volgens mij evolueren we naar rentetarieven van 1,5% tot 2%. Maar om daarvan mee te profiteren als u vandaag leent, moet u nu dan wel een rentevoet kiezen die jaarlijks aanpasbaar is. U zou ook een formule met een vaste rente kunnen kiezen en die laten herfinancieren tegen de rente van dat moment, maar de kans dat dat lukt, is volgens mijn inschatting quasi nihil.”

Staar u dus niet blind

“Laat u dus niet verleiden met mooie kortingen en maak het totale kostenplaatje van alle producten op. Overweeg zeker vandaag ook een formule met jaarlijks variabele rentevoet in plaats van een vaste rentevoet. Er bestaan genoeg mogelijkheden om uw maandlast te beveiligen, als die toch dreigt te stijgen. Zo profiteert u straks mee van de rentedalingen.”

Tip: vind hier alvast uw passende woonlening

• Geld voor Renolution-premies in Brussel is op
• Woningen duurzamer maken? “We hebben minstens 400 miljard euro nodig”
• Wanneer u beter leent: hoe schulden aangaan ook ‘goed’ kan zijn