Hypothecaire lening of woonlening vergelijken

Een hypothecaire lening is een lening waarbij je toestaat dat de bank een hypotheek vestigt op je woning of grond.

De hypotheek houdt in dat je de bank het recht geeft je huis of appartement te verkopen, mocht je jouw terugbetalingen niet volgens de afspraak kunnen aflossen. Met de opbrengst van de verkoop kan de bank dan de nog het uitstaande bedrag van de lening recupereren. De bank zal dan een schatting laten maken van de waarde van je woning of grond. Ze wil er immers zeker van zijn dat de waarborg die ze krijgt voldoende groot is om de toegestane lening te recupereren. Aan deze schatting zijn doorgaans kosten verbonden. Houd er rekening mee als je een woonkrediet afsluit.

De hypotheek geeft de bank een recht tot verkoop van de woning zonder dat ze hiervoor nog naar de rechtbank moet stappen bij wanbetaling. Het is nog altijd geen verplichting. De kredietgever kan bij financiële problemen van de kredietnemer eerst proberen een andere oplossing voor te stellen. Je blijft gedurende de hele hypotheek periode gewoon eigenaar van je woning of grond.

Het is dus niet zo dat de bank eigenaar wordt van je woning wanneer je een hypothecaire lening afsluit, zoals wel eens wordt gezegd.

Wie het heeft over een hypothecaire lening, heeft het vaak over een woonlening. Het gros van de hypothecaire kredieten wordt inderdaad toegekend om de aankoop of de bouw van een huis of een appartement mogelijk te maken. Maar het kan ook ruimer. Hypothecaire leningen kunnen ook voor andere doeleinden dan woningen worden verstrekt. Bijvoorbeeld voor de aankoop bedrijfsgebouwen. Of voor binnenschepen.

Hoeveel je kan lenen hangt af van twee zaken:

1. Het project waarvoor je leent
   

   Leen je voor een woning, dan zal de bank je meestal slechts tot 100% van de waarde van die woning willen lenen. Slechts uitzonderlijk zal dat nog tot 110% zijn. Dat extraatje van 10% laat je toe om ook bijkomende kosten zoals notariskosten of de kosten van de eerste verzekering te lenen.

   Steeds meer wordt aan de banken evenwel gevraagd om het geleende bedrag te beperken tot 80% van de waarde van het huis of het appartement. Dat houdt in dat ze een extra buffer hebben, mochten de prijzen voor het vastgoed op een bepaald moment dalen.

   De Nationale Bank van België moedigt dit laatste aan. Banken moeten minder reserves aanleggen om eventuele wanbetalingen op te vangen als ze voorzichtiger zijn in het toestaan van leningen.

2. De grootte van je inkomen
   

   Welke mogelijkheid heb je om de lening af te betalen? Is je inkomen groot genoeg of niet? Lang werd ervan uitgegaan dat de terugbetaling van een krediet nooit meer dan een derde van het inkomen mocht opslorpen. Belangrijker is evenwel te kijken hoeveel ‘leefgeld’ je overhoudt nadat van je loon alle vaste maandelijkse kosten (inclusief afbetalingen) werden afgehouden.

In principe staat op een hypotheeklening geen vaste periode. Je kan je lening zowel op 5 jaar als op 10 jaar als op 20 jaar aflossen. Deze laatste is ook de meest klassieke looptijd. Maar je kan je terugbetalingen ook spreiden over 25 of 30 jaar. De hypotheek wordt trouwens altijd voor 30 jaar ingeschreven. Dit is een wettelijke bepaling, als kredietnemer ondervind je hier in principe geen hinder van.

In de praktijk vragen heel wat banken dat de aflossingen terugbetaald worden voor de 70ste verjaardag van de jongste kredietnemer. Maar er zijn ook financiële instellingen die afwijken van deze praktijk.

Het belangrijkste in de keuze van de looptijd van de lening is de mogelijkheid tot terugbetaling die je hebt. Is je inkomen voldoende om grote afbetalingen aan te kunnen of niet? Is dat niet het geval, dan zal je de afbetalingen over een grotere periode moeten spreiden.

Houd er rekening mee dat hoe langer de looptijd is, hoe duurder de lening voor een huis of een appartement uiteindelijk wordt. je betaalt in de beginfase veel trager kapitaal terug, zodat er een groter uitstaand bedrag blijft en je meer interesten betaalt.

Wil je de goedkoopste lening voor je woning? Dan moet je de looptijd in de mate van het mogelijke binnen de perken houden.

Twijfel je tussen bepaalde looptijden, maak dan zeker van je woonkrediet verschillende simulaties en vergelijk zodat je weet hoeveel je maandelijks moet afbetalen en wat de totale factuur op de einddatum zal zijn.

Bij het afsluiten van een hypothecaire lening heb je doorgaans de keuze tussen een vaste of variabele rentevoet.

Opteer je voor een vaste rente op je hypothecaire lening of woonlening, dan betaal je gedurende de hele looptijd van de woonlening elke maand hetzelfde bedrag. Dat biedt je het voordeel dat je van bij de start van het woonkrediet precies weet hoeveel je in totaal afbetaalt. Je financiële planning zal je op dit vlak niet voor verrassingen komen te doen staan.

Het hebben van een vaste rente biedt ook een beveiliging tegen een stijging van het algemene rentepeil. Klimt de intrestvoet voor woonleningen in de toekomst, dan heeft dit op je lening geen invloed. Je blijft de afgesproken afbetaling gewoon verderzetten.

Het voordeel is meteen ook het nadeel. Mocht het algemene rentepeil zakken, dan profiteer je niet mee. Je blijft dan vastzitten aan de vaste rente als je geld gaat lenen voor een huis.

Toch bestaat er in dat geval een achterpoortje. je kan steeds een herziening van uw lening aanvragen.

Kies je voor een variabele rente op je woonlening of hypothecaire lening, dan ga je ermee akkoord dat de bank op afgesproken tijdstippen je rentevoet mag aanpassen aan de tarieven van dat moment. Je hebt daarbij de keuze tussen een rentevoet die elk jaar kan worden aangepast, een rentevoet die om de twee jaar kan worden veranderd, een aanpassing om de drie jaar, om de vijf jaar of de eerste aanpassing na tien jaar en vervolgens om de vijf jaar.

Maar daarbij stopt het niet. De mogelijkheden zijn nog uitgebreider.

Je kan ook kiezen voor een formule met een maximale stijging of daling van de rentevoet. Bijvoorbeeld een daling met 3% en een stijging met 3%. Of een lening waarvan de rentevoet alleen maar kan gelijk blijven of dalen. Om het effect daarvan te kennen, laat je telkens best een berekening van je lening maken met zowel het beste als het minst gunstige scenario.

Met een variabele rentevoet op je hypothecaire lening kan je dus verschillende richtingen uit. Je toekomstige aflossingen kunnen gelijk blijven (als de rente niet verandert), stijgen (als de toekomstige rente de hoogte ingaat) of dalen (als de rente zakt).

De keuze van de formule is belangrijk, het tarief van je lening is er namelijk aan gekoppeld. Doorgaans zal je bij een lening met jaarlijkse aanpasbaarheid starten met een lagere rente dan bij een lening waarbij pas om de vijf jaar een renteherziening is gepland. De eerste biedt de bank de garantie dat ze bij een stijging van het rentepeil hoogstens twaalf maanden vastzit aan een lening die ze tegen een lage rente heeft toegekend. Van dat voordeel geniet je mee.

Woonkrediet bij verschillende banken vergelijken

Als je het woonkrediet van de ene bank gaat vergelijken met dat van een andere bank, hou er dan rekening mee dat je steeds hypothecaire leningen met dezelfde voorwaarden vergelijkt.

Toch ben je (zelfs niet met een jaarlijkse aanpasbaarheid van de hypotheekrente) volledig overgeleverd aan de grillen van de rentemarkten als je geld gaat lenen voor een huis. De wetgever heeft een aantal remmen ingebouwd voor mensen die opteerden voor een lening met variabele rente.

Wettelijke bepalingen bij variabele rentevoet

Zo mag de rentevoet tijdens het tweede jaar van de afbetaling niet meer dan 1 procent hoger liggen dan tijdens het eerste jaar. Tijdens het derde jaar van de afbetaling mag hij hoogstens 2 procent hoger liggen dan bij het begin van de lening. En hoe de rentevoeten ook evolueren: je rentevoet van bij de start kan hoogstens verdubbelen. Wie leent tegen 2 procent, moet bijgevolg nooit meer dan 4 procent rente ophoesten, zelfs al stijgt de rente op de financiële markt tot 7 procent.

En vergeet niet: wie kiest voor een variabele rentevoet voor zijn hypothecaire lening heeft meteen een voordeel tegenover wie opteert voor een krediet met vaste rente. Dat voordeel ligt meteen in de periode waarin de afbetalingen het zwaarst zijn. Door de inflatie (muntontwaarding) wegen toekomstige aflossingen minder door.

Heeft een bank je zijn laagste rentevoet voor een hypothecaire lening voorgesteld? Maar wil je toch graag eerst nog eens vergelijken met rentevoeten van andere banken? Dan kan je op Spaargids.be een simulatie doen en vergelijken met offertes die andere lezers hebben ontvangen toen ze op zoek waren naar de beste lening voor hun huis.

Een hypotheeklening moet in een notariële akte worden vastgelegd. Dat betekent dat je sowieso notariskosten hebt.

Voorts mag de bank ook schattingskosten aanrekenen. Ze moet je de waarde van je woning laten schatten om te kunnen beoordelen of haar hypothecaire waarborg volstaat, mocht je in gebreke blijven bij het afbetalen van je lening.

Tenslotte mag de bank ook dossierkosten aanrekenen. Die mogen evenwel niet meer bedragen dan 500 euro.

Je kan de kosten voor hypothecaire leningen of woonleningen bij verschillende kredietverstrekkers gratis en makkelijk berekenen en vergelijken op Spaargids.be: doe hier een simulatie voor de hypotheekkosten en krijg een duidelijk overzicht van de kosten bij de verschillende aanbieders in België.

Een vervroegde terugbetaling van een deel van je woonlening of van het volledige bedrag kan altijd. Je bank kan je dat niet verhinderen. Ze mag in dat geval wel een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen van drie maanden intrest op het terugbetaalde bedrag.

Een bank is niet verplicht om met gevraagde aanpassingen akkoord te gaan. Een contract is een contract. Toch kan ze ervoor kiezen om tegemoet te komen aan de wensen van de klant. Bijvoorbeeld als hij of zij tijdelijk in financiële problemen zit. Ze kan dan instemmen met een tijdelijke opschorting van de betalingen of een herschikking van het afbetalingsplan.

Sommige woonleningen voorzien trouwens standaard in de mogelijkheid om de duurtijd van het contract te verlengen, mocht de hypotheekrente bijvoorbeeld sterk stijgen en de kredietnemer het hierdoor moeilijker krijgen.

Is dit belangrijk voor jou, houd er dan rekening mee als je de verschillende hypothecaire leningen in ons land vergelijkt om de beste hypothecaire lening eruit te vissen.

Je kan altijd bij je bank aankloppen om een herziening of een herfinanciering van je hypothecaire lening te vragen. Je bank is echter niet verplicht om daarop in te gaan.

Er bestaat niettemin altijd een achterpoortje. Je kan je lening steeds vervroegd aflossen. Dus kan je een nieuwe lening tegen een meer voordelige rente aangaan waarmee je de oude lening vervroegd terugbetaalt.

Als je voor de nieuwe lening overstapt naar een andere bank, moet je wel rekening houden met bijkomende kosten en het fiscale aspect. De hypotheek op je woning ten voordele van je oude financiële instelling moet worden geschrapt, nadien moet een nieuwe hypotheek worden gevestigd ten voordele van je nieuwe financier.

Als je een deel van je lening al hebt terugbetaald, kan je dat terugbetaalde bedrag opnieuw lenen. Dat komt omdat de hypothecaire waarborg voor dertig jaar wordt ingeschreven. Je heropneming valt daardoor onder dezelfde waarborg. Er moet geen nieuwe garantstelling worden gevestigd.

Let wel: de wederopname gebeurt tegen de interestvoet van dat moment. Bovendien is de bank niet verplicht om je die toe te staan. Het kan bijvoorbeeld zijn dat je kredietwaardigheid is veranderd of dat de politiek van de betrokken bank is gewijzigd.

Voor de consument die de lening is aangegaan, verandert er in dat geval nagenoeg niets. De nieuwe bank is verplicht om alle verbintenissen van de oude bank na te komen. Ze moet je contract dus blijven respecteren.