Op zoek naar een woonlening? Dit moet u zeker weten!

29 augustus 2023

Wilt u een woonlening aangaan, maar vraagt u zich af hoeveel u mag lenen bij de bank? Wat daarbij een rol speelt, hoeveel veilige marge u het best aanhoudt en welke voorwaarden u zoal moet vervullen? We vatten het voor u samen.

Stel: u vraagt een woonlening aan. Dan wil de bank een volledig beeld van uw financiële situatie krijgen. Ten eerste: hoeveel bedraagt uw inkomen? Niet alleen uw maandelijks nettoloon, maar het totale plaatje, inclusief uw vakantiegeld, eindejaarspremies en andere inkomsten (behalve het Groeipakket/de kinderbijslag). Daarnaast bekijkt de bank uw lasten: Hoe stabiel is uw sociaal-economische situatie? Hoe is uw gezin samengesteld, hebt u vast werk …? Alle relevante vragen die de bank daarbij stelt, moet u beantwoorden.

Vervolgens neemt de bank uw kredietverleden onder de loep. Daarvoor raadpleegt de financiële instelling niet alleen haar eigen bestanden, maar ook de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank van België. Daarin krijgt de bank een accuraat beeld van al uw leningen.

Om te bepalen hoeveel u dan kan lenen, houdt de bank rekening met de waarde van de woning die u wilt kopen, het bedrag waarin u zelf kan voorzien, de verhouding tussen hoeveel u wilt lenen en de waarde van de woning en uw inkomen. Hoe dit allemaal speelt, maken we zo meteen duidelijk.

Hoeveel mag u maximaal lenen?

Sinds enkele jaren mag u nog maximaal 90% lenen van de waarde van de woning die u voor ogen hebt. Zelf moet u dus over 10% beschikken, plus het bedrag voor de registratierechten. Maar op die algemene regel bestaan verschillende uitzonderingen.

Bijvoorbeeld voor jonge mensen die voor het eerst een woning kopen. Voor 35% van die kredieten mag de bank meer dan 90% van de waarde financieren, en voor 5% van die leningen zelfs meer dan 100%. Wilt u een tweede woning kopen? Voor 20% van die kredieten mag de bank meer dan 90% tot 100% van het aankoopbedrag verstrekken. Koopt u om te verhuren? Dan moet u 20% meteen zelf inbrengen, maar in 10% van de toegestane kredieten volstaat 10%.

Hoeveel leent u het best?

Hoeveel kan u financieel aan? Hoe groot mag uw maandelijkse aflossing zijn?. Over het algemeen besteedt u beter niet meer dan 30% van uw inkomen aan de aflossing van uw woonlening. Dan behoudt u een veilige buffer. Voor wie nu huurt en de aankoop van een pand overweegt, geeft Testaankoop volgende leidraad mee: ga voor de maandelijkse afbetaling niet verder dan 80% van de huur die je nu per maand betaalt plus het bedrag dat je nu gemiddeld op maandbasis kunt sparen.

Maar hoe hoger uw inkomen, hoe soepeler de bank omgaat met de verhouding tussen schuldaflossing en percentage van het inkomen. De vaste kosten voor elektriciteit, water en telecom wegen dan bijvoorbeeld minder door.

Hoe korter de looptijd, hoe gunstiger

Volgens de Vastgoedbarometer van Notaris.be kost een huis in België gemiddeld 320.937 euro. Stel dat u daar maximaal 90% van kan lenen, of 288.843,3 euro, en u betaalt dat bedrag op 20 jaar terug tegen 3,7%, op dit ogenblik de gemiddelde rentevoet voor 20 jaar rentevast. Dan betaalt u maandelijks 1.695,78 euro terug. Goed voor in totaal 406.987,52 euro, waarvan 118.153,22 euro interest.

De gemiddelde vaste rentevoet op 30 jaar bedraagt 4,34%. Leent u daartegen, dan betaalt u maandelijks 1.421,90 euro, of in totaal 511.885,54 euro, waarvan 223.051,24 euro interest.

De totale kredietkosten lopen dus hoog op wanneer u de lening over een langere tijd spreidt.

Hoe behoedt de bank zich voor betaalproblemen?

Als u een hypothecaire lening aangaat, kan de bank een hypotheek nemen op uw woning. Maar u kan ook een hypothecair mandaat geven, waarbij de bank het recht heeft om een hypotheek te nemen als u uw financiële verplichtingen niet nakomt. Of anderen kunnen beloven uw lening in uw plaats af te betalen, als u dat niet meer kan. Volstaat de waarde van uw eigendom niet als waarborg voor de beoogde lening? Dan kan de bank nog een extra waarborg vragen.

Verder zal de bank u vragen om twee verzekeringen af te sluiten. Met een woonverzekering (of brandverzekering) kan u uw woning terug opknappen na schade, maar ook verzekeren tegenover de bank. Met een schuldsaldoverzekering krijgt de bank het nog verschuldigde bedrag van de lening deels of volledig terug, mocht u overlijden vooraleer het hypothecair krediet volledig afbetaald is. Let wel, mogelijk kent een bank u de meest gunstige rentevoet toe, maar zorgen een duurdere woon- en schuldsaldoverzekering ervoor dat het kostenplaatje aan het einde van de rit hoger oploopt. U doet er dus altijd goed aan van alle aspecten in ogenschouw te nemen.

Tip: vind nu de voordeligste woonlening voor u, via onze vergelijker