Investeert u het best privé in vastgoed of via een vennootschap?
Heel wat Belgische beleggers kijken ook naar vastgoed als een manier om een deel van hun kapitaal te beleggen. Maar hoe doet u dat dan het best? Privé of via een vennootschap?
Als we het puur fiscaal bekijken, zou u kunnen denken dat u beter via een vennootschap in vastgoed investeert en niet privé. Want terwijl de fiscus onroerende inkomsten in de personenbelasting normaal gezien tegen progressieve tarieven belast, tot liefst 50%, betaalt u in de vennootschapsbelasting slechts het vlakke tarief van 25%, soms zelfs 20% maar op de eerste 100.000 euro.
Maar daarmee is nog niet alles gezegd. Want minstens even belangrijk is de belastbare basis waarop u belasting betaalt. Vennootschapsbelasting betaalt u op de werkelijke inkomsten, die u kan verlagen doordat u kosten fiscaal kan inbrengen. Personenbelasting bent u op een kleiner (fictief) inkomen verschuldigd, berekend op het kadastraal inkomen.
Bovendien betaalt u bijkomende belasting om de inkomsten uit het vastgoed van uw vennootschap over te brengen naar uw privévermogen. En dan houden we nog geen rekening met enkele andere belastingen die u moet betalen als u privé of via een vennootschap in vastgoed belegt.
Welke belastingen bij de aankoop?
Wanneer u vastgoed aankoopt, betaalt u registratierechten op de aankoopprijs: 12% in Vlaanderen, 12,5% in het Waalse Gewest en Brussel. Als vennootschap kan u die kosten fiscaal aftrekken, als particulier niet. Maar als particulier geniet u mogelijk wel lagere registratierechten, bijvoorbeeld als u een gezinswoning aankoopt.
Welke belastingen op inkomsten uit bezit?
Voor de personenbelasting hangt het vooral af van de bestemming die u aan het gebouw geeft. Op een gezinswoning moet u geen inkomstenbelasting betalen. Verhuurt u de woning niet, of louter voor privégebruik? Dan belast de fiscus u enkel op een ‘fictief’ inkomen, gebaseerd op het kadastraal inkomen, tegen progressieve tarieven (maximaal 50%). Dat kadastraal inkomen ligt veel lager dan de werkelijke huurwaarde. U betaalt dus tamelijk weinig belasting. Gebruikt uw huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden? Dan betaalt u progressieve tarieven op de werkelijk ontvangen brutohuur, nadat u er een forfaitaire onkostenvergoeding van 40% van aftrok.
Stelt uw vennootschap een gebouw gratis (of tegen een te lage huur) ter beschikking van u als bedrijfsleider? Dan betaalt die vennootschap daar nauwelijks tot geen belasting op, maar belast de fiscus u op een voordeel in natura. De vennootschap kan dan ook in principe alle werkelijk gemaakte kosten en afschrijvingen voor het gebouw fiscaal aftrekken.
En wat als u verkoopt?
Ook dan gelden erg andere regels, naargelang u de woning als privépersoon of als vennootschap verkoopt. Levert de verkoop een meerwaarde op voor de vennootschap? Dan betaalt die daar normaal gezien 20 tot 25% vennootschapsbelasting op. Dat kan sterk meespelen in uw keuze om een woning wel of niet via uw vennootschap te kopen. Maar de belasting valt eventueel te spreiden.
Verkoopt u als een privépersoon, dan moet u normaal gezien geen belasting betalen op de meerwaarde. Tenzij het gaat om ‘snelle’ of ‘speculatieve’ meerwaarde, of wanneer u als privépersoon regelmatig onroerende goederen koopt en weer verkoopt. De kans bestaat dat de fiscus die meerwaarde als beroepsinkomsten beschouwt.
Dus beter privé of via vennootschap?
Een gezinswoning koopt u bij voorkeur privé aan, onder meer wegens de lagere registratierechten en het feit dat u geen inkomstenbelasting moet betalen. Ook als u vastgoed voor privégebruik of voor verhuur voor privégebruik wilt kopen, zijn er goede redenen om dat privé te doen. Wilt u vastgoed voor professioneel gebruik aanschaffen? Dan is een investering via de vennootschap een te overwegen optie, omdat u alleen dan de gemaakte kosten volledig kan aftrekken.
Tip: Vind nu de beste passende woonlening
- Waarom zou u een herfinanciering van uw woonlening aanvragen?
- Banken kennen meer hypotheekleningen toe
- Vivium biedt woonlening op veertig jaar aan
Andere tips over woonleningen
Log in om reacties to posten. Geen login? Registreer u hier.