Jaarlijks kostenpercentage op woonlening kan u misleiden

24 augustus 2017

Bankiers zijn sinds 1 april 2017 verplicht om het jaarlijks kostenpercentage (JKP) bekend te maken als ze een woonlening toekennen. Dat zou het vergelijken van de echte kostprijs van kredieten makkelijker moeten maken. De theorie oogt echter mooier dan de praktijk.

Kijk naar de totale kostprijs

U kent het wel: de bank verleidt de consument met een erg lage rentevoet. Maar daar hangen dan wel voorwaarden aan vast. Zo vragen ze in ruil voor het beste tarief vaak dat de kredietnemer ook zijn woonverzekering en zijn schuldsaldoverzekering via hen afneemt, alsook dat het loon op een rekening bij hen wordt gestort. Voorts rekenen ze hem hoge dossier- en schattingskosten aan. Wat ze met de ene hand geven, nemen ze met de andere hand terug.

Wie alleen het tarief vergelijkt, dreigt dan ook bedrogen uit te komen. Daarom verplicht de wetgever de banken een jaarlijks kostenpercentage bekend te maken. Dat is een "all-in"-tarief dat rekening houdt met al die bijkomende kosten en dus veel relevanter is.

Wat zit erin?

Het JKP omvat niet alleen de intrestvoet op het krediet, maar houdt ook rekening met de commissielonen voor bijvoorbeeld de kredietbemiddelaar, de dossierkosten (die sinds april geplafonneerd zijn op 500 euro), de kosten om de waarde van de woning en dus de waarde van de waarborg te schatten, de premies van de gekoppelde verzekeringen zoals de schuldsaldoverzekering en de brandverzekering, de registratie- en hypotheekrechten op het krediet en de kosten die verbonden zijn aan de zichtrekening van waaruit de terugbetaling moet gebeuren.

Wat zit er niet in? De registratierechten die u moet betalen op de aankoop van de woning en de erelonen die de notaris voor het "schrijven" van de lening aanrekent. Dat is ook niet zo belangrijk. Alle notarissen rekenen hetzelfde ereloon aan en de registratierechten voor de aankoop zijn ook in alle gevallen hetzelfde.

Theorie versus praktijk

Wie bij diverse banken een offerte voor zijn woonlening vraagt, zou dus makkelijk moeten kunnen beslissen. Het zou moeten volstaan om te kiezen voor het kredietaanbod met het laagste "all-in"-tarief.

In de praktijk is het echter niet zo eenvoudig. Bij kredieten met een rentevoet die tijdens de looptijd van de lening aangepast kan worden, is alleen de aanvangsrentevoet bekend. Hoe die later evolueert, is koffiedik kijken. Dus houdt de bank bij het vaststellen van de JKP alleen rekening met het starttarief, niet met eventuele latere aanpassingen.

Voorts kunnen promoties voor vertekeningen zorgen. Zo kan de bank u een gratis zichtrekening aanbieden tijdens dit eerste jaar. Of: een welkomstkorting op de woningverzekering. Het jaar nadien heeft u die voordelen niet meer, maar dat wordt niet meer weerspiegeld in het JKP.

Het JKP is ook een gepersonaliseerd tarief. De schuldsaldoverzekering hangt af van de leeftijd en de levenswijze van de kredietnemer, de woonverzekering van de oppervlakte en de ligging van de woning, alsook van de gekozen dekkingen.

Hypotheses

Daardoor kan de bank het juiste JKP slechts berekenen als ze alle gegevens heeft. Is dat niet het geval, dan zal ze werken met hypotheses. Zo neemt ING neemt als uitgangspunt voor de woningverzekering dan weer het tarief voor een standaardhuis met een oppervlakte voor het hoofdgebouw tussen 201 m² en 225 m². KBC baseert de premie voor de schuldsaldoverzekering op het tarief voor een niet-roker. Belfius stelt in haar communicatie dan weer dan deze premies gebaseerd zijn op hypothesen, zonder ze verder te specifiëren.

Wie het onderste uit de kan wil halen bij het onderhandelen over zijn hypotheeklening doet er dan ook goed aan niet zomaar diverse JKP te vergelijken, zonder naar de hypotheses de kijken.

Het zuiverste blijft niettemin om zelf een pakket samen te stellen. Via Spaargids.be kunt u naar de lening met de goedkoopste rentevoetzoeken, de schuldsaldoverzekering met het scherpste tarief aanvragen en de meest geschikte woonverzekering tegen de beste prijs afsluiten.

Lees meer:

- Hoeveel verdient uw bank aan uw lening?
- Gelden voor gehuwden en samenwonenden andere regels bij een woonlening?
- Online woonlening niet altijd de goedkoopste